（2017）苏12民终482号

裁判日期: 2017-08-31

公开日期: 2017-09-22

案件名称

陈章桂、季爱军等与季善春返还原物纠纷二审民事判决书

法院

江苏省泰州市中级人民法院

所属地区

江苏省泰州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

陈章桂,季爱军,季爱祥,季善春,泰州市姜堰区房屋征收管理办公室

案由

返还原物纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省泰州市中级人民法院民事判决书 (2017)苏12民终482号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈章桂，女，1948年8月26日出生，汉族，住泰州市姜堰区。上诉人（原审原告、反诉被告）：季爱军，女，1970年2月28日出生，汉族，住泰州市姜堰区。上诉人（原审原告、反诉被告）：季爱祥，男，1976年3月15日出生，汉族，住泰州市姜堰区。共同委托诉讼代理人：钱越，江苏佑远律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：季善春，男，1958年11月11日出生，汉族，住泰州市姜堰区。委托诉讼代理人：丁鸿庚，江苏丁鸿庚律师事务所律师。原审第三人：泰州市姜堰区房屋征收管理办公室，住所地泰州市姜堰区罗塘街道人民路105号。法定代表人：蒋华，该办公室主任。委托诉讼代理人：丁铁龙，江苏指明路律师事务所律师。上诉人陈章桂、季爱军、季爱祥（以下简称陈章桂等）与上诉人季善春、原审第三人姜堰区房屋征收管理办公室（以下简称房征办）返还原物纠纷一案，双方均不服泰州市姜堰区人民法院于2017年03月03日作出(2016)苏1204民初7443号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人陈章桂等上诉请求：撤销一审判决二、三项，请求依法改判，驳回季善春的反诉请求。理由：一审判决拆迁补偿款各半享有是错误的。1、案涉房屋拆迁时，房屋所有权并未发生转移，上诉人作为季善宝的继承人依法享有相关权益。2、根据国有土地拆迁补偿条例，房征办即使与季善春签订了协议，也应当将补偿款给房屋所有人。3、根据季善宝与季善春所签协议第四点，双方已经预见到房屋拆迁的情况，由甲方得到房屋补偿款是双方一致同意的，季善春应当履行合同。4、退一步讲，2007年10月物权法已经实施，一般人也都知晓房屋买卖需要办理产权转让，2012年6月季善宝亡故，在协议签订后7年多时间里，季善春怠于办理产权转让，酿成本案纠纷。上诉人季善春上诉请求，撤销一审判决，支持一审季善春的反诉请求。事实和理由：2004年12月9日、16日，季善春与季善宝、陈章桂签订了房屋买卖协议，2005年3月12日季善春给付了购房款，季善宝也将涉案房屋、土地使用权证、建房许可证、私章、建房缴费票据交给季善春，季善春合法占有使用了12年之久，这些事实足以证明双方买卖关系成立。一审认为陈章桂保留所有权是完全不合法的。最高人民法院关于买卖合同纠纷解释第34条规定，当事人主张标的物所有权保留适用于不动产的人民法院不予支持。一审判决各得一半是错误的。另外，一审法院根据协议第二条款举证责任配置给季善春是不公正的，上诉人季善春主张买卖关系成立证据很充分，没有成就的举证责任应该是陈章桂的。原审第三人答辩称，本案一审法院审理过程中原审被告对征收补偿安置协议的合法性以及征收补偿款的数额均没有提出异议，双方上诉对原审法院所认定的事实也没有提出异议。双方主要的是对补偿款的分配有异议。对此第三人认为由二审法院依据事实作出公正的判决。陈章桂、季爱军、季爱祥一审诉讼请求：1.确认季善春与第三人房征办之间就姜堰区溱潼镇体育场后巷3号房屋所达成的国有土地上房屋征收补偿安置协议行为无效；2.房征办向陈章桂等支付房屋征收补偿款381888元；3.季善春及房征办承担诉讼费用。事实和理由：2004年12月16日，季善宝（保）与其弟季善春签订协议一份，约定季善宝将其所有的溱潼镇体育场后巷3号房屋无偿借给季善春使用，并在协议第四条特别约定在上述“房屋产权转让前，如遇拆迁，政府对该房的补偿款，除去乙方（季善春）装璜费用和房屋最终转让价后的差价归甲方（季善宝）所有”。2016年11月，政府部门对溱潼古镇部分区域内的房屋实施集中征收，房征办确定涉案房屋的征收面积为76.85㎡，并与季善春签订房屋征收补偿安置协议，确定补偿款为381888元。因涉案房屋尚未发生产权变更登记，故其征收补偿权益应归季善宝所有。而季善宝于2012年6月17日病逝，陈章桂等系其法定继承人。请求判如所请。季善春反诉并辩称，2004年12月9日、2004年12月16日，季善春与其兄嫂季善宝、陈章桂签订了关于溱潼镇体育场后巷3号房屋（建筑面积76.85㎡）买卖协议。协议成立后，季善春支付了买房价款33600元，季善宝、陈章桂亦将房屋及土地使用权证、建房许可证等相关手续交给季善春，双方买卖关系成立，银货两讫。鉴于当时物权法尚未公布，故没有办理相关房屋产权登记。2016年涉案房屋被国家征收，征收补偿款为381888元。陈章桂等用起诉的形式想推翻买卖关系，显然违反了诚实信用和禁止反悔原则。陈章桂等的诉讼请求无事实和法律依据，应予驳回。季善春一审反诉请求：1.确认季善春与季善宝、陈章桂之间的房屋买卖关系成立；2.拆迁补偿款381888元归季善春所有；3.陈章桂等承担本案的诉讼费。一审根据当事人的举证和质证，确认如下事实：（一）季善宝与季善春系兄弟，与陈章桂系夫妻，季爱军、季爱祥系季善宝、陈章桂的子女。季善宝于2012年6月17日死亡。（二）2004年12月9日，季善宝（甲方）与季善春（乙方）签订《房屋转让协议书》一份，约定甲方季善宝自愿将座落在溱潼镇体育场后巷3号私房楼房壹幢转让给乙方季善春，双方协议如下：一、双方同意转让价格合计人民币叁万叁仟陆佰陆拾元整。二、乙方于协议当日先缴付订金计人民币陆佰陆拾元整给甲方。余款人民币叁万叁仟元于2004年12月17日一次性付清给甲方，甲方亦同时将房屋产权有关证明（建房执照等）土地使用权和房屋钥匙一并交付给乙方，产权归乙方所有。三、甲方房屋内家具用品暂寄放于乙方楼上房屋内，期限自本协议之日起两年，乙方同意。四、房屋变更产权证等有关手续和费用一律由乙方负责，与甲方无关。但甲方应提供私章等必需的协助。五、上述协议，甲乙双方均无异议，自订金缴付之日并协议签订之日起，双方永无反悔。本协议一式两份，甲乙双方各执一份，甲乙双方和见证人盖章签字后生效。（三）2004年12月16日，季善宝、陈章桂夫妇（甲方）与季善春、李年凤夫妇（乙方）签订《协议书》一份，约定甲方季善宝私房一幢，座落在溱潼镇体育场后巷3号。现甲方自愿将该房屋无偿借给乙方使用，并承诺最终将产权转让给乙方。双方就使用权和产权转让等有关事项达成如下协议：一、甲方将上述房屋无偿借给乙方使用。乙方有权另开门、装潢和改变房屋结构等，甲方同意。二、甲方承诺最终将产权转让给乙方。办理转让时间与甲方陈章桂的姑妈百老归天后其产权归甲方名下时间同时进行。同时甲方还承诺一旦在姜堰买到新房或租住房屋时，也及时办理产权转让手续。三、甲方承诺，该房转让价格最终为人民币计叁万叁仟陆佰陆拾元整，乙方无异议。双方永不反悔。四、乙方承诺，产权转让前，如遇拆迁，政府对该房的补偿款，除去乙方装璜费用和房屋最终转让价后的差价归甲方所有。五、为保证上述条款的严肃性，甲方将盖房产权证明（建筑执照等）、土地使用权证交见证人姜某、季某1（系季善宝、季善春二姐夫、二姐）保管。乙方将最终转让价计人民币叁万叁仟陆佰陆拾元整，先缴付陆佰陆拾元整给甲方。余款叁万叁仟元，以甲方之子季爱强名义存入银行的存单交具证人程某、季某2（系季善宝、季善春大姐夫、大姐）保管。双方产权未办理转让手续前不得以任何理由向具证人索要押物、押金。本协议书三页、一式三份，甲乙双方和见证人盖章签字后生效。协议签订后不几日，季善春夫妇受领了案涉房屋并入住，直至2016年政府征收。（四）2005年3月12日，季善宝向季善春夫妇出具收条一份，载明收到房款33600元。同时，季善宝将协议中约定的“盖房产权证明（建筑执照等）、土地使用权证”交与季善春。季善春对房屋进行了改造和装潢。（五）案涉房屋一直未办理产权登记。（六）2016年11月24日，季善春与房征办签订《国有土地上房屋征收补偿安置协议》，约定征收补偿安置费用总额为381888元。因双方对房屋产权存在纠纷，该补偿费用尚未实际领取。一审法院认为，本案双方当事人主要争议焦点是，案涉房屋的所有权有否转移。当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效。本案中，2004年12月上中旬，季善宝与季善春在一个星期之内就案涉房屋先后签订了两份协议，第一份协议开宗明义是买卖房屋，第二份协议则对房屋所有权的让与进行了保留。诉讼中双方当事人均确认按照第二份协议确定双方间的权利义务，该协议成立有效。根据双方当事人签订协议时的意思表示，季善宝、陈章桂夫妇同意“最终将产权转让给乙方”，但在该协议第二条中明确约定了“办理转让时间”与条件，而对转让条件的成就，季善春在本案审理过程中未能举证加以证明。此外，季善宝直至2012年6月才亡故，在协议签订之后长达7年多的时间内，季善春明知需要“办理产权转让”，但其怠于与季善宝夫妇办理，以致酿成本案纠纷。从情理上说，季善春给付了全部“房屋转让”价款，并实际居住十多年，且手持该房屋建设许可证、土地使用权证等原件，应该说其已经成为事实“产权人”，但本案特殊的是，双方在协议中有特别约定，即第二份协议第四条“乙方承诺，产权转让前，如遇拆迁，政府对该房的补偿款，除去乙方装璜费用和房屋最终转让价后的差价归甲方所有。”依照合同法相关规定，当事人有约定的，约定优先，除非该约定无效。考察当事人签订合同之时的意思表示，季善宝、陈章桂夫妇对案涉房屋所有权有所保留，季善春未能及时要求对方“办理产权转让”手续，因此在遇到政府对案涉房屋征收之时，相应的征收补偿安置费用只能依双方特别约定予以分配。关于季善春与第三人签订的《国有土地上房屋征收补偿安置协议》效力，因案涉房屋从未办理产权登记，第三人完全有理由相信持有建设许可证、土地使用权证且实际占有该房屋的季善春是事实“产权人”，与之签订征收补偿安置协议，并无明显不妥，该协议的效力可予确认。关于征收补偿安置费用381888元的分配，考虑到季善宝与季善春系亲兄弟，双方当事人具有特定的亲属关系，季善宝夫妇对案涉房屋保留所有权，季善春一户长期占有并居住使用，在兼顾法理情和利益平衡的基础上，酌定由双方各半享有，并希冀双方当事人以家族名望、血脉亲情为重，不因金钱利益之争泯灭世代的亲情。综上所述，双方当事人部分诉讼请求，于法有据，可予支持。其余部分应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十四条的规定，判决：一、季善宝、陈章桂和季善春、李年凤于2004年12月16日签订的《协议书》有效；二、泰州市姜堰区房屋征收管理办公室于协议生效后3日内分别给付陈章桂、季爱军、季爱祥及季善春两方补偿安置费用各190944元；三、驳回陈章桂、季爱军、季爱祥的其余诉讼请求；四、驳回季善春的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计3508元，财产保全费2520元，由陈章桂、季爱军、季爱祥负担；反诉案件受理费减半收取计3508元，由季善春负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。二审中各方当事人对一审查明的事实无异，本院对一审认定的事实予以确认。因本案所涉房屋协议签订双方为亲兄弟，就其协议价格与一般市场买卖价有无差异，本院向姜堰区房管部门进行了调查，未能了解到同区位同时段的市场价。本院另查明，案涉房屋征收补偿安置费用总额381888元中，房屋评估价值为267608元。因案涉房屋涉及政府拆迁，2017年8月29日，上诉人陈章桂等书面表示经政府拆迁等部门多次做思想工作，考虑双方亲情关系同意一审判决结果，向本院提出撤回上诉申请。本院认为，上诉人陈章桂方自愿申请撤回上诉，系其对诉讼权利的处分，不违反法律规定，应予准许。本院不另行制作裁定书。本案经调解未果。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。虽案涉房屋协议发生在亲兄弟之间，就相关法律问题，仍当依照诚信原则，遵守合同约定处理。 2004年12月9日，季善宝与季善春兄弟两签订《房屋转让协议书》一份，约定对案涉房屋转让，其实质是房屋买卖，双方对房款交付、产权过户进行了明确的约定。但该房屋非季善宝一人所有，系季善宝、陈章桂夫妇共同财产。故2004年12月16日，季善宝、陈章桂夫妇与季善春、李年凤夫妇签订《协议书》一份，该协议对季善宝与季善春之间的协议进行实质性变更，由房屋买卖变更为借房使用，涉及产权转让、转让价格变为承诺，对产权变更设置了“买到新房”等等的附加条件，特别约定产权转让前，如遇拆迁，政府对该房的补偿款，除去季善春、李年凤夫妇装璜费用和房屋最终转让价后的差价归季善宝、陈章桂夫妇所有。而对涉及权属变更的盖房产权证明（建筑执照等）、土地使用权证和购房款的交付问题，只明确交见证人姜某、季某1保管。体现双方了履约保障。双方产权未办理转让手续前不得以任何理由向具证人索要押物、押金。因此协议签订后季善春夫妇受领了案涉房屋并入住，并装修改造，符合双方约定的对其使用期间的权利许可，不能视为其行使所有权的行为。而对款项和相关手续交付，双方并未补充约定提前办理过户。直至2016年政府征收。案涉房屋产权季善春并未领取产权证明，对此事实双方并无争议，故依照双方约定，“产权转让前，如遇拆迁，政府对该房的补偿款，除去季善春、李年凤夫妇装璜费用和房屋最终转让价后的差价归季善宝、陈章桂夫妇所有”。此约定可见，双方对以谁的名义参与拆迁并无特别约定，二审中陈章桂等亦明确表示对拆迁部门的评估价格并无异议。故对案涉房屋征收安置补偿协议效力的确认无实质意义。案涉房屋征收补偿安置费用总额为381888元，涉及季善春户房屋装饰装修和附属物补偿及相关搬迁奖励理当归季善春所有，对房屋评估价值为267608元，扣除季善宝已经收取的33600元，应当对陈章桂等所有。二审中，因陈章桂、季爱军、季爱祥考虑亲情关系，同意一审判决的享有补偿安置费用190944元，该费用小于其与季善春、李年凤夫妇约定应享有的补偿，其对权利的放弃不违反法律规定。上诉人季善春以其占有使用房屋12年，主张买卖关系成立，不符合双方约定，季善春认为双方变更约定，理当由季善春举证，一审依照谁主张谁举证的原则，对举证责任进行分配并无不当。综上，原审认定事实清楚，判决结果并无不当，依法可以维持。上诉人季善春所提出的上诉事实和理由不成立，其上诉请求本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7016元，由上诉人季善春负担（已交）。本判决为终审判决。审　判　长　　高　云审　判　员　　丁万志代理审判员　　刘　旭二〇一七年八月三十一日书　记　员　　袁高亮百度搜索“”