（2017）浙0703民初2208号
裁判日期: 2017-08-31
公开日期: 2017-09-29
案件名称
翁利萍与柳丽珍房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
金华市金东区人民法院
所属地区
金华市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
翁利萍,柳丽珍,金华房媒房地产代理有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第七十八条，第九十三条第一款，第九十七条，第一百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
金华市金东区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0703民初2208号原告：翁利萍，女，1975年5月14日出生，汉族，住衢州市柯城区，现住金华市。委托代理人：钱来善，浙江玄畅律师事务所律师（特别授权）。委托代理人：叶浩，浙江玄畅律师事务所实习律师（特别授权）。被告：柳丽珍，女，1974年5月3日出生，汉族，住金华市金东区，现住金华市。第三人：金华房媒房地产代理有限公司，住所地金华市婺城区站前区6号地块。法定代表人:应旭华，总经理。委托代理人：应旭红，女，1984年1月15日出生，汉族，住金华市婺城区，公司员工（特别授权）。原告翁利萍诉被告柳丽珍、第三人金华房媒房地产代理有限公司（以下简称房媒代理公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月1日立案受理。依法由审判员章巧军适用简易程序公开开庭进行了审理。原告翁利萍及其委托代理人钱来善与被告柳丽珍、第三人房媒代理公司的委托代理人应旭红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翁利萍诉称，2017年1月3日，经第三人房媒代理公司提供中介，原、被告及第三人签订了《房地产买卖（居间）协议》，合同约定被告将位于金华高恒东方明珠花园C30幢1-101室房屋转让给原告，转让价为人民币1830000元，房产过户期限为2017年3月10日前。合同还约定如有违约，由违约方向对方支付合同约定的房款的日万分之三的迟延履行滞纳金。在约定的过户之日不得设有任何担保抵押，如被告未能在约定时间消灭该房地产上的抵押权，过户时间顺延等内容。合同签订当日，被告收取���原告定金50000元。合同签订之后，原告积极筹措房款，并多次要求被告解除抵押登记办理过户登记手续，但因房价上涨，被告一直以各种借口和理由拒不解除抵押登记，不予配合办理过户手续，已构成违约。为此，请求：1.判令被告柳丽珍继续履行《房地产买卖（居间）协议》所确定的义务，立即配合原告将高恒东方明珠花园C30幢1-101室房屋，权证号：金房权证婺字第××号；土地证号：金市国用（2012）第118-213**号的权属登记变更至原告名下；2、判令被告依约向原告支付迟延履行滞纳金人民币49410元（滞纳金自2017年3月11日起至2017年6月10日按合同约定计算，此后滞纳金继续计算至过户之日止）；3、由被告承担本案的诉讼费、保全费等诉讼费用。为证明上述事实，原告翁利萍向本院提交了以下证据：1、原告身份证复印件一份，证明原告的主体资格���2、被告身份证复印件一份，证明被告的主体资格；3、第三人房媒代理公司工商登记信息一份，证明第三人的主体资格；4、《房地产买卖（居间）协议》一份，证明原、被告房屋买卖关系已经成立，并明确约定2017年3月10日前过户的事实；5、收条一张，证明被告于2017年1月3日向原告收取购房定金50000元的事实；6、房产证、土地证复印件各一份、不动产登记信息，证明诉争房屋系被告所有的事实，且该不动产的它项权利没有解除；7、原告翁利萍的丈夫与被告的电话通话录音三份，证明签订《房地产买卖（居间）协议》是被告与其丈夫共同的决定；被告不履行合同，造成违约的事实；原告丈夫多次联系被告，要求被告履行合同、办理过户手续的事实；8、微信记录一份，证明原告多次催被告去银行办理解除房产抵押手续的事实。被告柳丽珍辩称，根据协议约定，原告应在2017年3月10日前向我支付购房首付款830000元，因为我没有收到该笔款，导致我无法和该房产抵押的银行商量办理解除抵押的事宜，我没有违约，而原告没有按约支付首付款830000元，是原告违约，应该解除该房屋买卖合同，驳回原告的诉讼请求。被告柳丽珍未向本院提交证据。第三人房媒代理公司述称，我公司已经向原、被告双方尽到了履行合同的提醒义务了，当时被告说是可以去将贷款还掉的。后来我们又多次协调双方，但协商不成。第三人房媒代理公司未向本院提交证据。对被告提交的证据经庭审质证，被告及第三人对证据1-证据6均无异议，经本院审核，对该几项证据内容的真实性予以认定。被告对证据7通话录音有异议，认为录音资料���面的内容是可以减删的，不一定全部是被告说的内容，有几句话是没有的，被告是与原告签的合同，被告与原告的丈夫是没有接触过的；被告对证据8有异议，认为微信是可以删除的，微信及通话记录有几句是被告讲的，但中间原告有删除也是有可能的。第三人对证据7、证据8均无异议，认为对通话录音第三人不在场，不是很清楚，但基本意思和第三人了解的情况差不多，微信的信息也是和第三人了解的差不多。经本院审核，被告虽然对证据7、证据8有异议，但其并无相反证据足以否定该二项证据内容的真实性，故本院对原、被告双方微信和通话内容的真实性予以认定。根据对上述证据的质证、认证并结合三方当事人在庭审中的陈述，本院对本案的事实认定如下：2017年1月3日，被告柳丽珍（甲方）、原告翁利萍（乙方）及第三人房媒代理公司（��间方）签订了《房地产买卖（居间）协议》，协议约定：一、甲方将位于金华高恒东方明珠花园C30幢1-101室建筑面积为177.51平方米，门厅4.45平方米，辅房34.35平方米，房产证号：金房权证婺字第××号；土地证号：金市国用（2012）第118-213**号的房屋转让给乙方；二、签订此协议后，由乙方付给甲方人民币50000元作为购房定金，并委托居间方保管至该房过户手续办理完毕。如甲、乙双方均履行该协议，该款即用来抵充房屋首付款。如悔约，居间方直接从定金中扣除双方应付佣金后，剩余部分支付给履行方，不足部分由违约方支付给履行方。三、房价与付款方式：经双方商定，该房总价为人民币1830000元，分两期付款，首付款人民币830000元（含定金）由乙方在2017年3月10日付给甲方，同时甲方协助乙方在2017年3月10日前办理该房的相关房产过户手续。余款人民币1000000元于乙��办理不动产登记，银行公积金组合贷款办出后付清。四、居间方及甲方协助乙方办理银行按揭手续。乙方承诺，乙方确保无征信问题（银行或其他机构），乙方需提供国家政策允许购房、银行贷款认可的全部有效资料，贷款额度及利息及贷款到位等由银行确认，若贷款不足部分由乙方自行用现金补足。五、甲方应在房屋交付使用时协助乙方办好有关房屋土地证、水、电、闭路电视、户口过户等手续。该房屋土地使用性质为住宅。六、甲方应保证该房产权归属清楚，转让时该房未设置任何担保抵押。若发生与甲方有关的产权给纠纷或债务、相关费用，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，由此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。若该房还有按揭贷款未还清，还贷款所产生的费用由甲方自行责任。七、违约责任：1、乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金。��方中途悔约，甲方应在悔约之日起三天内将定金退还乙方，另支付乙方相当定金数的违约金，同时悔约一方须承担双方应支付的佣金。2、乙方不能按时付清房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约方向对方支付上述房产房款万分之三的滞纳金。逾期超过20日后违约方仍未付款或交房，履约方可单方解除合同，并由违约方承担赔偿责任，赔偿金额为总房款的日万分之五。八、甲、乙双方均同意从定金中扣除10000元交由居间方当作交房押金。在甲方交付该房给乙方使用、迁出户口并以结清水电、煤气、数字电视维护费、物业管理费等相关费用后，居间方将该押金一次性退还甲方。九、双方约定的其他事项：1、甲乙双方积极配合居间方办理各项手续。2、因甲方有贷款，如未能在合同约定时间对抵押物解除抵押，过户时间顺延。合同签订当日，原告将定��50000元交第三人保管，同时由被告出具了定金收条。同时查明，被告于2016年4月12日与中国银行金华市分行签订了《最高额抵押合同》，由被告将该涉案房产与其另一套房产用于金华市双可日用品有限公司向该银行抵押借款，借款金额为200万元，借款于2017年8月14日到期。上述借款至今未还，涉案房产也未解除抵押。另查明，2017年3月9日、3月27日原告与被告通过微信交谈联系涉案房产有无解除抵押事宜，被告告知原告银行解除抵押手续尚未办好，原告也未在此期间将首付款支付给被告。2017年5月9日、10日、11日，原告丈夫又与被告通过电话联系沟通涉案房产有无解除抵押事宜，被告以抵押银行未批准解除抵押及房价已上涨为由，表示不同意将涉案房产转让给原告方。至今，原告仍未将830000元首付款交付给被告。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律��束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告及第三人三方经协商自愿签订的《房地产买卖（居间）协议》系当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性、效力性规定，虽然涉案房产在转让时已向银行设定了抵押权，现原告也愿意清偿抵押贷款以涤除抵押权，符合《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿抵押债务消灭抵押权的除外”之规定，故上述协议合法有效，各方当事人均应按协议约定行使权利和履行义务。本案的主要争议焦点是原告未在2017年3月10日向被告交付首付款830000元是否已构成违约并足以由被告单方解除上述房屋买卖合同的问题。上述协议约定：“首付款人民币830000元（含定金）由乙方在2017年3月10日付给甲���，同时甲方协助乙方在2017年3月10日前办理该房的相关房产过户手续。”根据该约定，原告交付首付款与被告协助办理相关房产过户手续属于同日履行的义务，但根据交易习惯理应由原告先交付首付款再由被告于同日协助办理过户登记手续，而且协议还约定：“因甲方有贷款，如未能在合同约定时间对抵押物解除抵押，过户时间顺延。”故在原告已交付首付款的情形下，如因抵押贷款未还请，涉案房产未解除抵押，过户时间仍可以顺延。协议签订后，原、被告双方通过微信、电话方式联系涉案房产解除抵押及首付款的交付事宜，但双方并未对首付款的交付时间和涉案房产解除抵押手续的时间及其先后顺序作了明确的变更并达成新的协议，故原告交付首付款的时间仍应为2017年3月10日，原告至今未交付首付款已构成违约，根据协议约定：“逾期超过20日后违约方仍未付款或交房，履约方可单方解除合同。”原告并无证据证明在2017年3月30日之前被告拒绝接受原告向其交付首付款的证据。现被告主张解除涉案房产的买卖合同，符合上述协议的约定，本院予以采纳。而原告至今未交付首付款，即要求被告继续履行协议、办理房产的过户登记手续并承担逾期不交付房产的违约责任，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十八条、第九十三条、第九十七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告翁利萍的诉讼请求。案件受理费10857元，财产保全费5000元，合计15857元，由被告柳丽珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事���的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员 章巧军二〇一七年八月三十一日申请执行时效二年代书记员 陈 丹 来源：