（2017）浙0782民初12324号

裁判日期: 2017-08-31

公开日期: 2017-09-29

案件名称

义乌市佛堂镇笑笑幼儿园与鲍菊芳房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

义乌市人民法院

所属地区

义乌市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

义乌市佛堂镇笑笑幼儿园,鲍菊芳

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十四条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十一条

全文

浙江省义乌市人民法院民事判决书（2017）浙0782民初12324号原告（反诉被告）：义乌市佛堂镇笑笑幼儿园，住所地：义乌市佛堂镇大成路278巷**号。法定代表人：王金仙。委托诉讼代理人：王俊，浙江国权明达律师事务所律师。被告（反诉原告）：鲍菊芳，女，1968年1月28日出生，汉族，住义乌市。委托诉讼代理人：毛建荣，浙江森海律师事务所律师。原告义乌市佛堂镇笑笑幼儿园为与被告鲍菊芳房屋租赁合同纠纷一案，于2017年7月24日向本院起诉，本院立案受理后，依法由审判员张凯适用简易程序独任审判。被告鲍菊芳在法定期间限内提起反诉。本案于2017年8月30日公开开庭进行了审理。原告义乌市佛堂镇笑笑幼儿园的法定代表人王金仙、委托诉讼代理人王俊、被告鲍菊芳及其委托诉讼代理人毛建荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告义乌市佛堂镇笑笑幼儿园诉称，2012年10月5日，原、被告签订了房屋租赁合同一份，约定被告把坐落于义乌市佛堂镇大成路278巷10号的房屋一幢及院子租给原告使用，租赁期限为6年，自2012年10月1日至2018年9月30日止，租金40万元一次性付清。合同还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告依约交付租金，并对房屋进行装饰装修使用。2017年，义乌市佛堂镇人民政府因朝阳路延伸一期工程需要，征收了被告房屋。经原告了解，被告已于2017年6月30日前与政府签订了房屋收购补偿协议，对被告房屋收购应得款项进行了明确，被告已领取了款项。因收购房屋系原告承租，根据朝阳路延伸区块（一）国有土地上房屋收购补偿方案的规定，该补偿款中装饰装修价值、搬家费、设备设施移装补偿费、非住宅房屋综合补偿费等款项应归原告所有。原告要求被告支付，被告予以拒绝。现原告请求判令：1、解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2、被告返还租金86110元并赔偿逾期返还的利息损失（利息按中国人民银行同期同类贷款利率从起诉之日算至实际履行之日止）；3、被告支付装饰装修价值、搬家费、设备设施移装补偿费、非住宅房屋综合补偿费等费用30万元（以被告与政府签订的房屋收购补偿协议的数额为准）。庭审中，原告明确租金是按40万元除以72个月计算每月租金，据此计算要求被告返还15个月的租金，即2017年7月1日至2018年9月30日的租金；第三项诉请具体为：装饰装修价值8万元、搬家费4000元、设备设施移装补偿费2124元、安置费53284.5元、还有奖励当中应支付给原告10万元。被告鲍菊芳辩称，1、原告到被告处租房是从2008年就开始的，之前合同是一年一签，租金是一年一付，2012年10月5日时签了6年合同，之前一年一签和之后签六年的合同是一样的版本，约定了租期届满后承租方不能破坏房中任何物件，说明添加的装修装饰物在租赁期满后是属于出租方的。2、本案当中的原告方的承租范围并不是全部的一幢，被告在顶层留了一间房屋是放自己的东西的，除这间之外，其余部分是租给原告的。被告的房屋是在征收的红线范围之内，被告房屋出租的情况也多次向相关部门反映，政府也进行了考虑。按公告，房屋应该在2017年6月15日前进行腾空，但是政府同意被告的房屋腾空时间往后延迟至2017年6月30日，但原告至今仍占据房屋不予腾退。不但造成被告40%的房屋收购金至今没有拿到，还可能丧失各种奖励59万余元，并且面临要承担违约金的状况，造成被告巨大的损失，为此，被告也提起了反诉。针对原告的诉讼请求，原告的第一个诉请是要解除房屋租赁合同，因为房子被征收，为了公共利益，合同必须要解除，按政府的公告进行腾空，解除时间应当是2017年6月15日。政府同意延期腾空为2017年6月30日，那合同解除时间不能超过2017年6月30日。对于原告诉请退还租金，没有使用房屋的租金，被告是同意退还的。但是原告应该先腾退房屋，租金计算到腾退之日，有多才能退。原告至今仍占用房屋没有达到退租的条件，更不存在所谓的利息损失。关于第三个诉请，原告虽然对诉请进行了明确，但是仍旧是不合理的，安置费跟奖励是政府在收购被告房屋时补偿给房主的，与原告没有任何关系。搬家费也是补偿给房主的，虽然是出租给原告，但是被告也要对房子进行搬家，上面还留了一间，有很多的物品，搬家费应该是双方共有的。设备设施移装补偿费给原告没有意见。装饰装修原告认为是8万元，我方认为是完全不合理的，原告对此主张没有依据，收购时对此进行了评估共计108118元，这是对这幢房子里面全部装饰装修的评估，原来被告是住在这幢房子里的，被告对于房子都进行过装修，被告自己进行过的装修应该属于被告自己，第二部分装修是在原告2012年之前装修的，前面就已经签过了四次合同，原告去办幼儿园肯定要进行一定的改造，一年一签的租期早就过了，原先的装饰应该归被告所有。第三部分是2012年之后，原告装进去的，这部分租期是六年，只用了五年，还有一年没有使用，可以给予一定的补偿，第三部分才是属于原告的，按照被告的核算，原告的这部分装饰价值只有2万元。综上，双方签订的合同应当解除，租金没有到退的条件，应当予以驳回，装饰装修这些费用，第三项诉请中也应当等原告腾退房屋之后再予以支持。反诉原告鲍菊芳诉称，2008年起，反诉原告就把涉案房屋出租给反诉被告使用，当时房租是一年一付的。2012年10月5日，双方签订了六年的房屋租赁合同。因朝阳路延伸一期工程的需要，义乌市佛堂镇人民政府征收了房屋。2017年5月25日，反诉原告与政府签订了房屋收购安置补偿协议书，约定房屋的收购金额、补助、临时安置费及奖励共计7063943.75元，于2017年6月30日前腾空，收购金额的40%及奖励于腾空后五个工作日内支付；逾期腾空不予支付并可以要求支付房屋评估价值每日万分之五的违约金。反诉被告至今仍占据房屋，拒不腾空，致使反诉原告不能按时拿到收购金额的40%及奖励合计3183943.75元，造成利息损失；同时因为反诉被告不腾空的行为，可能导致反诉原告丧失奖励596720.6元并面临支付违约金的境地，反诉原告保留对其索赔的权利。现反诉原告请求判令：1、反诉被告腾退义乌市佛堂镇大成路278巷10号的房屋及院子；2、反诉被告赔偿反诉原告利息损失（以3183943.75元为基数从2017年7月5日起按年利率6%计算利息至实际履行之日止）。反诉被告义乌市佛堂镇笑笑幼儿园辩称，驳回反诉原告所有的反诉请求。从反诉原告提供到法院的房屋安置补偿协议书当中可以得出，反诉原告于2017年5月25日就与佛堂镇人民政府签订了房屋收购安置的补偿协议书，所讼争的租赁房屋实际上2017年5月25日就已经被佛堂镇人民政府征收，反诉原告没有权利再向反诉被告主张任何权利。至于反诉被告何时腾空房屋，是跟义乌市佛堂镇人民政府发生关系，因为从拆迁安置协议当中第五项第三点，这个拆除是由甲方也就是佛堂镇人民政府向反诉被告采取相应的权利。而且从事实看，反诉原告至今也没有通知要求反诉被告进行腾空，是反诉被告起诉法院后才提出反诉的。从安置补偿协议来看，反诉原告在签订协议之后，至少在2017年6月30日之后的房租应当退回给反诉被告，但至今我方未收到退回的房租，所以也不存在要支付利息的问题。反诉原告没有诉讼主体资格来诉讼要求腾退房屋，而且要求赔偿相应的利息损失。请法院驳回反诉原告所有的诉讼请求。原告（反诉被告）为证明其主张，向本院提供了如下证据：一、房屋收购补偿方案复印件一份，证明：补偿的依据及补偿的标准的事实。二、房屋租赁合同二份，证明：原、被告之间存在租赁关系，租期还没有到期的事实，不存在所有装修装饰物所有的都归原告所有的事实。在2012年10月5日，租赁合同由于被告的多次阻挠，不得不一次签租期六年的合同，房租一次性付清。三、房屋收购安置补偿协议书复印件一份，证明：搬家费、设施补偿费、奖励费等的数额。被告质证认为，1、对房屋收购补偿方案的真实性、合法性、关联性均没有异议，但对原告的证明目的有异议，这个收购补偿方案恰恰证明了本案讼争的房屋属于征收范围之内，签订的租赁合同应予解除。按该方案，是2017年6月15日就应该腾空，从这些也可以看出，原告对政府的征收以及实施的时间是明知的。2、二份房屋租赁合同的真实性均没有异议，对于2008年10月1日的租赁合同，后来被一年一签的租赁合同所替代。从房屋租赁合同当中也很清楚，租期满后，租赁物上面的装饰物是归属于出租方的。本案当中原告还占有租赁物，没有达到退还租金的条件。3、房屋收购安置补偿协议书的真实性没有异议，我方获得的费用与原告无关。被告（反诉原告）为证明其反诉主张及抗辩，向本院提供如下证据：一、房屋收购安置补偿协议书一份、安置补偿清单复印件一份，证明：1、安置补偿的项目及金额；2、款项发放的时间及条件；3、腾空支付的时间及违约责任。二、征收房屋装修测算表打印件一份，证明：被征收房屋内所有的装修的具体项目及相应的赔偿金额。对于这些项目里面属于原告的序号为17、23、52、66、75、76、77，其中37的普通铝合金是被告装的，但是三楼阳台的二个窗户是原告装的，这两个窗户有10平方，该10平方的550元钱应当属于原告，这些是2012年合同之后签的。73项不锈钢的二楼半高的防盗窗是原告做的，一楼是被告做的。8、13的是幼儿园开办的时候就要装的，这些都是小孩子活动的场所或是保护的措施，这是在2008年的时候就装的，这部分不应该算给原告。67原来是做成坐便器的，原告租去之后改成蹲便器，坐便器的补偿金额比蹲便器更高，被告自己装在那里的东西，补的可以更多，所以这部分应该属于被告。除上述所讲的，余下的全部都是被告装修的。原告质证认为，1、对房屋收购安置补偿协议的真实性没有异议，但对原告的证明目的有异议，从房屋安置补偿协议当中可以得出，在2017年5月25日，反诉原告就与佛堂镇人民政府签订了房屋安置收购补偿协议，该份协议签订后即生效，本案所涉房屋属佛堂镇人民政府所有，如甲方即反诉被告不腾空，应由佛堂镇人民政府强制腾空，现在就算反诉被告占用，也与反诉原告无关。关于装修费用的问题，装修测算表中的价值是评估时候的价格，已经折旧过了。序号为5、8、13、15、17、23、25、27、37中的20平方、50、52、55、60中的1.6万元左右、66、73中的40平方、75、76、77这些都是我做的。根据原、被告的举证、质证意见及证据审核认定的有关规定，本院对上述证据认证如下：被告对原告提供的证据一、三无异议，本院确认其证明力。被告对证据二的二份房屋租赁合同真实性无异议，其中第一份合同于2008年10月1日签订，租赁期限为2008年10月1日至2018年9月30日，该合同未对租期届满后装饰装修物的归属进行约定；第二份合同于2012年10月5日签订，租赁期限为2012年10月1日至2018年9月30日，该合同约定租期届满后，承租方不能破坏房内的任何物件，据此应认定租期届满后原告承租期间的装饰装修属于被告所有。被告提供的证据中，原告对证据一的真实性无异议，本院确认其证明力。至于原告质疑的被告主体资格问题，本院认为，2017年5月25日，被告与义乌市佛堂镇人民政府签订房屋收购安置补偿协议书，但并不意味着被告自此即丧失了房屋的物权，在被告将协议约定的房屋腾空并交付给镇政府或政府依据双方签订的协议申请强制腾空拆除之前，被告并未丧失房屋的物权。镇政府享有的系协议约定的“依法强制腾空拆除”的合同权利而非房屋的物权；同时，原、被告之间签订了房屋租赁合同，基于合同的相对性，被告当然对原告享有相应的合同权利，故原告称现房屋归镇政府所有，其占用房屋与被告无关并不需向被告支付之后租金，被告不具有反诉主体资格，该陈述不能成立。被告提供的证据二中，被告自认序号为8、13、17、23、52、66、75、76、77的项目系原告承租期间装修的部分，另双方协商确认序号37的项目中的15平方米，序号73的项目中的40平方米也系原告完成，本院予以确认；除此之外，原告主张的其他项目，因未能提供证据证明系在其承租期间完成，本院不予确认。至于被告辩称的在2012年10月5日之前装修的部分已归其所有，因双方签订的第一份合同中对装修物品归属未作约定，该辩称不能成立。综上，原告承租期间装修的部分的价值为42396.27元。根据本院已确认证明力的证据及当事人的庭审陈述，本院认定以下事实：2008年10月1日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定被告将义乌市佛堂镇大成路278巷10号的房屋一幢及院子出租给原告使用，约定租赁期限为十年，即2008年10月1日至2018年9月30日，该合同未对租期届满后装饰装修物的归属进行约定。2012年10月5日，原、被告就上述房屋又签订房屋租赁合同一份，约定租赁期限为六年，即2012年10月1日至2018年9月30日，租金40万元一次性付清；该合同还约定租期届满后，承租方不能破坏房内的任何物件。上述协议签订后，原告按约向被告支付租金。被告将房屋交付原告使用至今，原告按需要进行了部分装饰装修，评估价值为42396.27元。2017年5月25日，被告与义乌市佛堂镇人民政府就上述房屋签订房屋收购安置补偿协议书一份，约定义乌市佛堂镇人民政府征收被告所有的房屋，收购金额合计为6467223.15元，其中的装修评估价值为108118元、搬家费为4760.25元，设备设施移装补偿费2124元，临时安置费53284.5元，在被告签约后十五个工作日内支付60%，余款在被告房屋腾空并交付后的五个工作日内支付；另合同还约定了部分奖励金额，合计为596720.6元，在被告2017年6月30日前腾空并交付房屋后的五个工作日内一次性支付；被告逾期腾空的，义乌市佛堂镇人民政府有权依法强制腾空拆除，不予支付以上奖励，并要求被告按房屋评估价值的每日万分之五支付违约金。本院认为，原、被告于2012年10月5日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且内容不违反有关法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方具有约束力。现租赁房屋因被政府征收，租赁合同无法继续履行，被告已同意解除合同，原告要求解除租赁合同的诉请合理合法，本院予以支持。合同因政府的征收行为而解除，双方当事人对此均无过错，无需向对方承担违约责任。合同解除后，原告应腾退承租的房屋交付被告，被告应将剩余租赁期限内租金返还原告，因原告至今仍占有使用承租房屋，故租金应计算至其实际腾退房屋之日起，依据双方约定的6年40万元的租金标准，折合为每月为5555.56元。关于原告承租期间装修部分的补偿，双方合同中约定租赁期满后，装修物品归被告所有。原告装修部分的评估价值为42396.27元，现原告已实际使用近五年（2008年起装修的部分使用时间更长），原告已基本的实现和享有了装修物品的使用价值及其利益，依据合同约定装修物品在一年后将归属被告所有，综合以上因素，本院酌定被告对原告装修部分补偿2万元。搬家费4760.25元中双方协商支付原告3000元，设备设施移装补偿费2124元被告同意支付给原告，本院予以确认。但临时安置费系政府被收购房屋的建筑面积向房屋所有权人发放，该部分款项与房屋承租人无关；奖励系政府对配合评估、签约、搬迁的房屋所有权人发放的款项，因原、被告就房屋租赁问题的纠纷，房屋至今未腾空交付政府，该款项被告亦未有领取，故原告关于该两笔款项的诉请本院不予支持。据上文分析，反诉原告的第一项诉请应予支持；原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，至今尚在租赁期限内，原告享有合法的使用权，原告未及时腾空承租房屋系因双方就签订的房屋租赁合同有关事项未能达成一致。原告并无法定或合同约定的义务要配合被告领取相应款项，故被告要求原告赔偿损失的诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）款的规定，判决如下：一、解除原告义乌市佛堂镇笑笑幼儿园与被告鲍菊芳于2012年10月5日签订的《房屋租赁合同》。二、被告鲍菊芳于本判决生效之日起十日内返还原告义乌市佛堂镇笑笑幼儿园租金72222.28元（该数额计算至2017年8月31日，之后按每月5555.56元减少应返还数额至原告腾退承租房屋之日止）。三、被告鲍菊芳于本判决生效之日起十日内支付原告义乌市佛堂镇笑笑幼儿园装修物品补偿费、搬家费、设备设施移装补偿费等合计25124元。四、反诉被告义乌市佛堂镇笑笑幼儿园于本判决生效之日起十日内腾退其承租的位于义乌市佛堂镇大成路278巷10号的房屋及院子。五、驳回原告义乌市佛堂镇笑笑幼儿园其他诉讼请求。六、驳回反诉原告鲍菊芳其他反诉诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3546元，由原告义乌市佛堂镇笑笑幼儿园负担2700元，被告鲍菊芳负担846元；反诉案件受理费99元，由反诉原告鲍菊芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审判员　　张　凯二〇一七年八月三十一日代书记员　　颜虹英关注公众号“”