（2017）渝0106民初10511号
裁判日期: 2017-08-31
公开日期: 2018-02-11
案件名称
杨蕾与陈小平房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市沙坪坝区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨蕾,陈小平
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0106民初10511号原告：杨蕾，女，1965年4月18日出生，汉族，无固定职业，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：宋福文，重庆精卓律师事务所律师。被告：陈小平，女，1971年3月4日出生，汉族，个体工商户，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人:喻凤琼，江北区观音桥法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人:沈妮玲，江北区观音桥法律服务所法律工作者。原告杨蕾与被告陈小平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月28日立案受理后，本案依法由代理审判员陈劲松独任审判，适用简易程序于2017年8月17日公开开庭进行了审理。原告杨蕾的委托诉讼代理人宋福文，被告陈小平的委托诉讼代理人喻凤琼、沈妮玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨蕾提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付租金35100元。2、判令被告以35100元为基数按同期银行贷款利率支付资金占用损失（从2017年6月20日起计算至本息清偿为止）。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2014年12月6日签订《房屋出租合同》，约定原告将位于沙坪坝区小龙坎新街***号商业门面出租给被告使用，租赁期限三年（2014年12月20日至2017年12月21日），第一、二年的租金为5500元/月，第三年的租金为6000元/月。合同签订后，被告按时足额支付了2014年12月6日至2015年9月19日的租金。2015年8月23日，原被告达成补充协议：双方约定下季度租金降为4800元/月。按照以上约定，则2015年9月20日至2015年9月19日这三个月，被告应该按4800元/月的标准向原告支付租金，2015年12月19日至2016年12月29日止，被告应该依照《房屋出租合同》的约定按5500元/月的标准向原告支付租金；2016年12月20日起至2017年12月21日，被告应该依照《房屋出租合同》的约定按6000元/月的标准向原告支付租金。然而，2015年9月20日至2016年3月19日，被告只支付原告租金4800*6=28800元，少缴纳（5500-4800）*3=2100元；2016年3月20日至216年12月19日，被告只支付原告租金3500*9=31500元，少缴纳55008*9-31500=18000元；2016年12月20日至2017年6月19日（双方已于2017年6月19日提前终止合同），被告只支付原告租金3500*6=21000元，少缴纳6000*6-21000=15000元。被告违反合同约定，从2015年12月起至今欠交租金共计35100元，原告多次追讨无果，现诉至法院，望判如所请。被告陈小平辩称，第一、原被告签订的《房屋出租合同》已于2017年6月20日协议解除。第二、原被告于2014年12月签订了《房屋出租合同》后，由于被告资金短缺，在征得原告同意后，被告少交保证金5000元，并于当天交纳了押金5000元整。后由于被告生意惨淡，被告向原告申请降租，原被告于2015年8月23日达成第一次降租协议，将租金降为4800元/月。该次降租在双方原租赁合同中有简单记载，原告对此予以承认。被答辩人只承认此次降租针对当季度，也就是2015年9月20日至2015年12月19日这三个月租金为4800元/月。但是，租金都是有连续性的，合同都是几年一签，租金又怎会按单季度进行约定。而且，被告于2015年12月26日支付2015年12月20日到2016年3月19日的租金14400元，答辩人直至合同终止都为对此提出异议，足以说明这个租金是双方约定的。第三、由于商场人气差，加之被告门市空调损坏，原被告就降租事宜再次进行了协商，最终双方于2016年4月10日达成第二次降租的口头协议，将租金降为3500元/月。此后一年多的时间，被答辩人并未对租金金额提出异议，由此可见，这个租金是双方达成一致意见的口头协议，并且得到了实际履行。第四、如果原告所述属实，那么原告有权单方面解除合同，但原告一直未行使合同权利，足以证明原被告已经就降租事宜协商一致并实际履行完毕。第五、合同终止后原告如数退还被告保证金5000元，也能证明原被告已经就降租事宜协商一致并实际履行完毕。第六，原告提起本次诉讼的真实原因是原被告在协商调高租金的过程中发生了多次争执，原告不愿再与被告继续履行合同，找未足额交纳租金这个理由要求解除合同。经审理查明，2014年12月6日，原告杨蕾（甲方、出租人）与被告陈小平（乙方、承租人）签订《房屋出租合同》，约定甲方将位于重庆市沙坪坝区小龙坎新街***号门面出租给乙方经营服装业务。房屋租期：租期三年，从2014年12月20日至2017年12月21日。房屋租金：第一、二年租金为5500元/月，第三年为6000元/月。付款方式：实行先款后用。每次提前十天交纳房租，一次性付款。乙方逾期未按时交纳租金和滞纳金时，甲方可按未交租金的5%收取滞纳金。若乙方逾期超出15天（包括十五天）未交纳租金的，则视为合同自动终止，甲方可收回房屋，要求乙方补交相应的租金和滞纳金，并且乙方不可要求退还保证金。乙方在签约之日，需交付保证金10000元。待租期满时，甲方验收房屋、查看物管、水电等费用遗留问题和异议后即还回（另有5000元押金在2015年5月20日前交清）。双方任意一方若退组或收回房屋，须至少提前一个月通知对方。租期满后，在同等条件下，乙方有优先租赁权。若乙方违约，则不得向甲方要回保证金；若甲方违约，则双倍退还对方保证金。合同顶部有双方于2015年8月23日签订的补充协议，记载如下：2015.8.23日，双方约定下季度租金降为4800元/月，特此说明。杨蕾、陈小平在补充协议下签字。合同签订后，原告将涉案租赁物交付被告。庭审中，原被告均认可，被告于2014年12月6日向原告交纳保证金5000元，原被告签订的《房屋出租合同》于2017年6月20日协商解除，原告将该5000元保证金退还被告。本院对此予以确认。庭审中，被告举示中国建设银行股份有限公司沙坪坝支行、中国工商银行股份有限公司重庆三峡广场支行个人活期明细结果，证明被告2015年3月20日缴纳自2015年3月20日至2015年6月19日租金16500元，2015年6月16日、17日缴纳自2015年6月20日至2015年9月19日租金16500元，2015年9月21日缴纳自2015年9月20日至2015年12月19日租金14400元，2015年12月26日缴纳自2015年12月20日至2016年3月19日租金14400元，2016年4月10日缴纳自2016年3月20日至2016年6月19日租金10500元，2016年6月20日缴纳自2016年6月20日至2016年9月19日租金10500元，2016年9月22日缴纳自2016年9月20日至2016年12月19日租金10500元，2016年12月20日缴纳自2016年12月20日至2017年3月19日租金10500元，2017年3月24日缴纳自2017年3月20日至2017年6月19日租金10500元。被告对该证据的真实性无异议。庭审中，被告申请证人罗某、刘某某出庭作证，举示2017年5月25日证人罗某与原告的通话录音、2017年6月7日证人刘某某与原告的通话录音、2017年7月11日证人罗某、刘某某及原被告现场协商录音，证明原告认可两次降租的事实，原被告签订的《房屋出租合同》于2017年6月20日已协商解除，原告将该5000元保证金退还被告，双方的租赁纠纷已经了结。被告不认可该证据的真实性及证明目的。上述事实，有当事人举示的《房屋出租合同》、中国建设银行股份有限公司沙坪坝支行个人活期明细结果、中国工商银行股份有限公司重庆三峡广场支行个人活期明细结果、收据、证人证言及当事人的陈述等在案证明，并经本院审查，其证据效力可以确认。本院认为，2014年12月6日，原告杨蕾与被告陈小平签订的《房屋出租合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，属有效合同。双方均应按合同约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点是原被告是否对合同约定进行变更，进行两次降租。本院认为，原被告在实际履行《房屋出租合同》过程中，对租金标准进行了重新约定和变更，理由如下：首先，被告在租赁合同中约定的租金标准为2014年12月20日至2016年12月19日期间5500元/月，2016年12月20日至2017年12月21日期间6000元/月。2015年8月23日，双方约定下季度租金降为4800元/月，被告实际在2015年9月20日至2016年3月19日期间按4800元/月的标准缴纳租金，在2016年3月20日至2017年6月19日期间按3500元/月的标准缴纳租金。直至合同于2017年6月19日双方协议解除，原告并未举示证据证明其要求将租金标准恢复至书面《房屋出租合同》约定的标准。其次，双方在合同中约定，“若乙方逾期超出15天（包括十五天）未交纳租金的，则视为合同自动终止，甲方可收回房屋，要求乙方补交相应的租金和滞纳金，并且乙方不可要求退还保证金”，“乙方在签约之日，需交付保证金10000元。待租期满时，甲方验收房屋、查看物管、水电等费用遗留问题和异议后即还回”，“若乙方违约，则不得向甲方要回保证金”。庭审中，原被告均认可，被告于2014年12月6日向原告交纳保证金5000元，原被告签订的《房屋出租合同》于2017年6月20日协商解除，原告将该5000元保证金退还被告。如被告存在少交租金的违约行为，原被告在协商解除合同时，将该5000元保证金退还被告，与合同约定及常理不符，本院结合证人证言，可以认定原被告就两次降租达成一致，原告并未举示证明推翻以上事实。综上，本院对原告的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告杨蕾的诉讼请求。案件受理费1038元，减半交纳519元（原告已预交），由原告杨蕾负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。代理审判员 陈劲松二〇一七年八月三十一日书 记 员 王 雪 微信公众号“”