（2017）沪0112民初3283号
裁判日期: 2017-08-31
公开日期: 2017-12-01
案件名称
浙江省诸暨市润滑油有限公司与上海驿居畹町路酒店有限公司、上海驿居酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闵行区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
浙江省诸暨市润滑油有限公司,上海驿居畹町路酒店有限公司,上海驿居酒店管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第一百零七条，第二百二十六条；《中华人民共和国担保法》：第十九条
全文
上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初3283号原告(反诉被告)：浙江省诸暨市润滑油有限公司，住所地浙江省诸暨市。法定代表人：何利云，执行董事。委托诉讼代理人：胡云华，上海嘉富诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈佳佳，上海嘉富诚律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海驿居畹町路酒店有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：高厚生，总经理。委托诉讼代理人：费宏博，上海市浦栋律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟磊，上海市浦栋律师事务所律师。被告：上海驿居酒店管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区。法定代表人：孙坚，执行董事。委托诉讼代理人：费宏博，上海浦栋律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟磊，上海浦栋律师事务所律师。原告浙江省诸暨市润滑油有限公司与被告上海驿居畹町路酒店有限公司、上海驿居酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月23日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告浙江省诸暨市润滑油有限公司(以下简称润滑油公司)的委托诉讼代理人胡云华、陈佳佳，被告上海驿居畹町路酒店有限公司(以下简称畹町路酒店)、上海驿居酒店管理有限公司(以下简称驿居酒店)的委托诉讼代理人费宏博、钟磊到庭参加了诉讼。期间，畹町路酒店提起反诉，本院予以并案审理，并于2017年7月7日公开开庭进行了审理。润滑油公司的委托诉讼代理人胡云华、陈佳佳，畹町路酒店的委托诉讼代理人费宏博、钟磊(并作为被告驿居酒店委托诉讼代理人)参加了诉讼。本案现已审理终结。润滑油公司向本院提出本院提出本诉诉讼请求：1、判令解除原告与被告畹町路酒店、驿居酒店于2014年7月10日所签订的《房屋租赁合同》，被告畹町路酒店立即搬出该合同项下的租赁房屋(即上海市闵行区畹町路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号玫瑰商务楼4楼、5楼及1楼约400平方米房屋)；2、判令被告畹町路酒店按照约定的标准支付自2016年8月1日至2017年3月22日所欠租金人民币(币种下同)2,779,629.03元及逾期付款违约金554,075.40元，租金要求支付至实际搬出该租赁房屋之日为止；3、判令被告畹町路酒店向原告支付违约金6,712,082.82元；4、判令被告驿居酒店对被告畹町路酒店的上述付款义务承担连带清偿责任。事实和理由：2014年7月10日，润滑油公司与畹町路酒店、驿居酒店签订的《房屋租赁合同》约定，将润滑油公司位于上海市闵行区畹町路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号玫瑰商务楼4楼、5楼及1楼约400平方米房屋出租给畹町路酒店，总租赁面积计6,810.84平方米；租赁期限10年，年租金3,356,041.41元，此后每3年递增6%，在每年8月1日前支付下年度租金，先付后用，如逾期支付租金的，按逾期金额的万分之八支付日滞纳金，如逾期支付租金累计超过三个月或擅自转租房屋的，则原告有权单方面解除合同，且违约金按照当年租金的2倍支付。同时，驿居酒店自愿为畹町路酒店及时履行合同义务提供连带担保。签约后，原告如约履行了合同义务，而被告未能按约履行，多次出现违约行为，其一是在接到原告《通知函》后，拒不配合原告装修；其二是未征得原告书面同意擅自将部分房屋转租给第三方；其三是拖欠2016年度租金已超过三个月。润滑油公司认为，畹町路酒店的行为已严重影响了其正常经营，且构成违约。据此，特向法院提起诉讼，请求依法判决，以维护其的合法权益。畹町路酒店、驿居酒店辩称，原告起诉目的在于解除合同，但其解除合同的理由并不成立，也无事实法律依据。一、涉案房屋屋顶的基站是中国移动设立，被告在2006年9月就开始使用房屋，2008年3月中国移动为了确保小区内信号通畅，在房顶设立基站，且该基站的设立是在原被告签订租赁合同之前。在2014年8月原告曾起诉过，该案诉讼中经法院主持双方达成了调解协议，并确认就涉案房屋没有其他任何未了结的纠纷。现原告又以在合同签订前移动公司设立基站一事起诉，其理由显然不能成立。二、被告未能配合一楼部分房屋交房的原因在于原告。合同签订后，被告依约交付使用费并交还相应房屋。原告从未向被告提出装修问题，突然在2016年4月提出要收回大厅进行整体装修，后被告就提出，应该就收回一楼大厅双方签订协议并明确区域、施工期限、恢复营业期间等细节，但原告推辞不同意签订协议，且自租赁合同签订后原告一直不履行出租人义务，导致涉案房屋长期空置。经了解，原告提起本案诉讼的目的是赶走被告，将涉案房屋另行出售。三、关于拖欠租金的情况，被告不存在拖欠租金，被告一直按约支付租金，一次付清了2015年度的全部租金，由于原告在2016年5月发函解除合同，被告对此不认可，且原告一直拒绝支付涉案房屋公用部分的电费，被告在8月书面告知原告行使了抵消权，将原告应付的电费与租金进行抵消，原告对此没有提出任何异议。2016年10月原告曾基于同样的事实理由起诉过原告并申请冻结了被告的账户，虽然该案件已经结束，但被告的账户仍被冻结至今，导致被告无法支付租金并开展任何经营活动。现原告以被告拖欠租金为由要求解除合同，更能反映原告诉讼的目的就是解除合同将房屋另行出售。且诉讼前原告从未向被告提起过拖欠租金的事宜，也从未向被告进行过任何催告。此外，原告的第2、第3项诉讼请求也不能成立，第4项诉讼请求的基础不存在。综上，不同意原告诉请。同时，畹町路酒店向本院提出反诉请求：1、判令润滑油公司清空4-5号消防安全出口的杂物、垃圾，恢复被封闭的3、6号消防安全出口，保持消防通道通畅；2、判令润滑油公司恢复被封闭的地下车库出入口，恢复地下室水泵、消防水泵的自动启动状态，确保市政系统的联动状态；3、润滑油公司偿还畹町路酒店垫付的2013年12月至2016年7月、2016年11月至2017年2月公用部分的电费1,454,024.56元；4、畹町路酒店支付畹町路酒店2016年2月至2017年2月期间使用三楼的水、电、煤气费计51,045.68元。事实与理由，2014年7月10日，经法院主持调解，畹町路酒店与润滑油公司达成调解协议，双方签订《房屋租赁合同》，畹町路酒店依约付清了截止2014年7月31日的房屋使用费，交还了涉案房屋三楼，开始履行《房屋租赁合同》。但润滑油公司却一直不履行出租人的责任和义务，直接干扰畹町路酒店的正常经营，甚至采取极端手段，严重影响入住客人的安全，造成重大安全隐患，即在4-5号消防安全出口堆放杂物、垃圾，并将3、6号消防安全出口封闭。同时，润滑油公司一直拒绝支付涉案房屋公用部分的电费，经信访部门协调，确定由畹町路酒店与案外人谢某对涉案房屋公用部分的电费按比例分摊。自2013年12月至2016年7月，畹町路酒店按比例垫付的公用部分电费为1,404,687.87元。2016年8至10月，畹町路酒店经事先书面通知润滑油公司，将当月垫付的公用部分电费与其应付润滑油公司的租金抵消。2016年11月至2017年2月，畹町路酒店继续为润滑油公司垫付了公用部分电费49,336.69元。根据调解协议，畹町路酒店交还三楼房屋后，就润滑油公司使用三楼房屋的水、电、煤气等费用，双方协商确定畹町路酒店抄表确定后，先开具发票，润滑油公司根据发票付款。至2017年2月，润滑油公司已累计拖欠水、电、煤气等费用共计51,045.68元。此外，2016年6月中旬，润滑油公司在涉案房屋外墙涂写大量醒目的“拆”字，还在2017年11月上旬，在涉案房屋外墙、大堂玻璃、办公室等处均贴上“腾房通知”，严重影响了畹町路酒店的经营。润滑油公司针对畹町路酒店上述反诉辩称，不同意反诉诉请。一、关于4-5号消防安全出口杂物问题，现场并无杂物垃圾，即使有，也是畹町路酒店在租赁过程中造成的，与润滑油公司无关。况且，润滑油公司已经提起解除合同诉讼并发函解除合同，在此情况下，即使有该问题，畹町路酒店也没有权利要求原告排除妨害。二、涉案房屋地下车库并不属于租赁合同范围，对于该部分如何使用，与畹町路酒店无关。三、在涉案租赁合同生效之日以前的所有纠纷与润滑油公司无关系。2014年7月10日调解协议及民事调解书中都已经明确，畹町路酒店支付使用费后，双方不存在任何未了纠纷，也就是在该日之前的水电费问题，即畹町路酒店反诉的水电费与润滑油公司没有关系。至于协调会议纪要，是畹町路酒店与案外人分摊电费的约定，是畹町路酒店对案外人享某的债权，与润滑油公司无关。畹町路酒店反诉称，2016年公用部分电费应当由润滑油公司承担，但依据合同约定，租赁期间的水电费等费用均由畹町路酒店承担，故畹町路酒店的主张没有合同依据。4、关于润滑油公司使用三楼房屋所产生的水费、电费及煤气费一节，润滑油公司已向畹町路酒店支付了23,168.30元，实际尚欠水费、电费及煤气费计27,877.38元。畹町路酒店对润滑油公司辩称已支付23,168.30元不持异议。经审理查明，位于上海市闵行区畹町路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号房屋的原产权人为案外人上海春申城发展有限公司(以下简称春申城公司)。2006年8月25日，春申城公司出具《证明》，该《证明》记载的主要内容为：上海三磊投资管理有限公司与春申城公司合作开发经营畹町路、洱海路“春申玫瑰苑综合商业中心”大楼，由合作方上海三磊投资管理有限公司对外经营或租赁。同时，由双方共同设立“上海春畹实业有限公司”对大楼的管理和收费等事宜。2006年9月10日，案外人上海三磊投资管理有限公司与驿居酒店签订《房屋租赁合同》，双方约定，上海三磊投资管理有限公司将位于闵行区莘庄镇畹町路、洱海路口的10,000平方米房屋出租给驿居酒店，用于旅店餐饮业，租赁期限自2007年4月1日至2027年3月31日(前6个月为免租期)。同时，双方还就其他事项进行了约定。签约后，出租方向驿居酒店交付了上述房屋，驿居酒店按约承租经营。2008年3月20日，畹町路酒店与案外人中国移动通信集团上海有限公司达成协议，即由畹町路酒店提供24平方米场地，供中国移动通信集团上海有限公司设立移动通信基站。2009年9月1日，案外人春申城公司出具《授权委托书》，委托瑞乘投资(上海)有限公司(以下简称瑞乘公司)负责“玫瑰商务中心”(上海畹町路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号)物业管理事宜。同年12月18日，案外人瑞乘公司与畹町路酒店签订《房屋租赁合同》，双方约定，瑞乘公司将位于闵行区莘庄镇畹町路、洱海路口的10,000平方米房屋出租给畹町路酒店，租赁期限自2010年1月1日至2027年3月31日。之前，2009年7月18日，润滑油公司与春申城公司及瑞乘公司签订《房地产买卖合作意向书》，三方约定，春申城公司位于上海市闵行区畹町路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号房屋及地下1层的玫瑰商务楼整栋出售给润滑油公司，面积为26,282.4平房米，润滑油公司同意将上述房地产出租给瑞乘公司。2009年8月18日，润滑油公司与瑞乘公司签订《上海市房屋租赁合同》，双方约定，润滑油公司将上海市闵行区畹町路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号房屋及地下车库出租给瑞乘公司，建筑面积26,282.4平方米，租赁期限5年，即自交付之日起到2014年8月18日止。2011年1月18日，润滑油公司取得上海市闵行区畹町路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号房屋产权。2011年7月22日，润滑油公司向绍兴仲裁委员会申请仲裁，要求解除与瑞乘公司签订的《上海市房屋租赁合同》，并将租赁房屋清理完毕交还润滑油公司；瑞乘公司向润滑油公司支付租金26,000,000元。2012年10月29日，绍兴仲裁委员会作出裁决：解除润滑油公司与瑞乘公司签订的《上海市房屋租赁合同》；瑞乘公司向润滑油公司支付至2012年10月29日止尚欠的租金43,890,411元及利息3,688,313元；润滑油公司返还瑞乘公司保证金1,000,000元。2014年4月1日，润滑油公司以排除妨害为由向本院提起诉讼，要求畹町路酒店立即腾退位于上海市闵行区畹町路399、455、479、493、497号玫瑰楼商务楼的3-5楼及1楼400平方米大厅；畹町路酒店支付逾期腾房占有使用费暂定11,139,200元。该案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人于2014年7月10日自愿达成如下协议：畹町路酒店自愿给付润滑油公司房屋使用费3,336,865.57元(截止至2014年7月31日)；润滑油公司放弃其余诉讼请求。同日，润滑油公司(为签约甲方)与畹町路酒店(为签约乙方)还签订了一份《调解协议》。双方达成协议的主要内容为：甲乙双方同意签订涉诉房屋租赁合同，并将此租赁合同作为本调解协议附件；2014年7月31日前乙方向甲方腾退商务楼在楼房屋。乙方腾房结束后，甲方需对商务楼一二三层进行整修，乙方同意无条件配合，甲方整修前应提前10天通知乙方(停电、停水期间的租金免收，租期相应顺延)；双方同意，从2013年3月28日起至2013年12月31日止按照乙方和瑞乘公司签订的《房屋租赁合同》的租金标准支付房屋使用费482,976.48元，从2014年1月1日起至同年7月31日止按照每天每平方米1.35元的标准向甲方支付房屋使用费计2,853,889.09元。当日，润滑油公司(为签约甲方即出租方)按《调解协议》的约定，与畹町路酒店(为签约乙方即承租方)、驿居酒店(为乙方担保方)签订了一份《房屋租赁合同》。双方约定：租赁房屋位于上海市闵行区畹町路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号，第一层约400平方米，作酒店大堂使用，在本合同租期内甲方有权免费共用一层大厅和电梯(共用指的是甲方具有自由通行和放置指引牌的权利)，第四、五层计6,410.84平方米供乙方用作客房使用，计租面积共为6,810.84平方米；乙方同意，甲方有权在租赁期内收回部分大厅，收回面积约200平方米，收回部分面积相对应的租金按收回的单位租金相应减少；签订本合同前，乙方已明知本租赁房屋已设定抵押，抵押信息同意乙方查证；房屋交付日期为2014年8月1日，租赁期限自交付之日起至2024年7月31日止；租金由三部分组成即场地租赁费、设备设施租赁费和房屋租赁费，场地租赁费和设备设施租赁费首年标准按每天每平方米0.405元计，房屋租赁费首年标准按每天每平方米0.945元计，三部分费用同步递增，每三年递增6%，具体租金明细为：2014年8月1日至2015年7月31日的年租金3,356,041.41元(包括房屋租赁费、场地租赁费和设备设施租赁费三部分租金)，于2014年8月1日前支付；2015年8月1日至2016年7月31日的年租金3,365,236.04元，于2016年8月1日前支付；2016年8月1日至2017年7月31日的年租金3,356,041.41元，于2016年8月1日前支付；2017年8月1日至2018年7月31日的年租金3,557,403.89元，于2017年8月1日前支付；……；乙方用银行转帐方式将租金付给甲方帐户，帐号XXXXXXXXXXXXXXXX；乙方逾期支付租金的，除补交租金外，每逾期一日，则乙方需按未支付部分租金的万分之八向甲方支付滞纳金；甲方应当开具正规的租金发票；双方约定，交付房屋时，乙方应向甲方支付租赁保证金100,000元，租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金除用以抵充合同约定应由乙方承担的租金、相关费用及违约金外，剩余部分在合同终止后30日内无息归还乙方，在本合同租赁期限内，乙方不得将上述保证金冲抵乙方应付之租金等；租赁期间所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视及租赁面积内的维修费(房屋主体结构维修以外)、物业管理费等全部由乙方承担。同时，双方还就房屋使用要求和维修责任，房屋返还时的状态，甲方和乙方的权利、义务，违约责任等内容分别进行了约定，其中，双方在“解除本合同的条件”中规定，有下列情形之一的，一方有权书面通知另一方解除本合同，解除通知书到达对方时合同解除，违反合同一方，应向另一方按当年全年租金的2倍支付违约金，给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。1、甲方未按时交付该房屋，经乙方书面催告后30日内仍未交付的；2、乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途；3、因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；4、乙方擅自转租该房屋或与他人交换他人的有或租用的房屋的；5、乙方擅自将房屋对外投资入股、联营、承包经营或转让经营权的；6、利用承租房屋进行违法犯罪活动的；7、乙方逾期不支付租金累计超过3个月的；8、乙方提供的身份信息不真实或提供的有关证照不真实的；9、乙方行为损害甲方声誉和合法权益的；10、除调解协议和合同另有约定外，因甲方恶意行为导致出租房屋无法正常使用并持续超过15日的，乙方有权解除合同。签约后，润滑油公司与畹町路酒店按约履行各自的义务，同时，畹町路酒店还按约向润滑油公司支付租赁保证金100,000元。2016年3月26日，润滑油公司向畹町路酒店发《通知函》，该函记载的主要内容为：根据《调解协议》及《房屋租赁合同》的规定，现我方因经营需要，决定在2016年4月10日起对商务楼进行整体装修，并将收回200平方米大厅。从2016年4月10日起，我方将开始停电停水直至装修完毕为止。本次装修持续时间约为三个月，请贵方提前做好准备工作，在4月10日前腾退200平方米大厅面积，并按协议约定无条件配合我方装修。停水，停电期间的租金、租期及大厅收回后的租金问题，我方将严格按照《调解协议》及《房屋租赁合同》的规定执行。同年5月20日，润滑油公司通过快递向畹町路酒店送发《解除房屋租赁合同通知书》，该通知书记载的主要内容为：我公司送发的《通知函》要求贵公司无条件配合我公司对商务楼的装修及收回部分大厅，期间我公司又派代表亲自去贵公司总部说明，但贵公司至今未腾退200平方米的大厅，也没有配合我公司进行的装修，贵公司的行为严重影响了我公司的装修进程。在对大楼进行检查中发现，房屋顶楼平台搭建了机房，经了解系贵公司出租给中国移动公司的。我公司认为，贵公司擅自出租房屋平台的行为不仅侵犯了我公司的合法权益，而且构成违约。现依据《房屋租赁合同》的约定，我公司决定立即解除与贵公司签订的《房屋租赁合同》；贵公司在接到本通知书后15日内与我公司办理房屋交接手续，逾期则视为完成交接，所租房屋及所有设施设备丢失、毁损等一切风险由贵公司承担；贵公司在15日内按约支付违约金，并赔偿给我公司造成的一切损失。2016年6月21日，畹町路酒店向润滑油公司发《沟通函》(诉讼中，润滑油公司称未收到过上述《沟通函》)，该函记载的主要内容为：近期，我司在租赁贵公司的物业中双遇到不少困难，还望贵司能协助解决。一、消防安全存在重大安全隐患；二、2014年7月，上海市水务局执法总队对该幢楼污水排放进行检测，化学需氧量、氨氮严重超标；三、物业方于近期将这幢楼底层四周用醒目的红漆在墙写“拆”字，被外界认为门店要拆了；四、请贵司管理好停车场，保证租户及常住客人能付费停车；五、我司经营状况一般，已无法倒贴公摊电费，故我司垫付的电费将在下期租金中予以扣除；六、2016年5月1日“营改增”之后，我司要求开具增值税发票，若贵司未能按国家税收规定按期提供增值税发票，我司将根据合同约定暂缓下期租金的支付。2016年8月1日前，畹町路酒店未按约向润滑油公司支付2016年8月1日至2017年7月31日的年租金3,356,041.41元。同年10月31日，畹町路酒店向润滑油公司支付租金217,582.62元，同年11月2日，畹町路酒店向润滑油公司支付租金184,891.32元，同年11月9日，畹町路酒店向润滑油公司支付租金173,938.44元。2016年12月6日，润滑油公司向本院提起诉讼，要求解除与畹町路酒店之间的租赁合同。截止起诉之日，畹町路酒店拖欠润滑油公司2016年8月1日至2017年7月31日租金2,779,629.03元。2017年1月12日，润滑油公司向本院申请撤诉，本院裁定予以准许。同年1月23日，润滑油公司以诉称之理由再次向本院提起诉讼。2017年3月31日，在本案审理过程中畹町路酒店向润滑油公司支付租金2,517,031.05元，润滑油公司收款后退回畹町路酒店租金941,899.07元，即将畹町路酒店应付润滑油公司的租金(2,151,544.36元)计算至2017年3月22日。诉讼中，润滑油公司向本院表示，如果法院确认租赁合同解除，考虑到移动通信基站的特殊性，润滑油公司同意中国移动通信集团上海有限公司继续使用涉案场所的移动通信基站。此外，本院办案人员为核实消防通道的情况，于2017年8月17日到现场查看，畹町路酒店诉称的消防安全出口通道全部通畅。以上事实，由润滑油公司与畹町路酒店签订的《调解协议》，润滑油公司与畹町路酒店、驿居酒店签订的《房屋租赁合同》，往来的函件及当事人的陈述等证据为证。上述证据能够反映本案事实，且真实合法，具有证据效力。本院认为，润滑油公司与畹町路酒店、驿居酒店签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，合同内容于法不悖，合同成立后对签约各方具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，畹町路酒店作为承租人向出租人支付租金系其最重要的合同义务，畹町路酒店未按约向润滑油公司支付租金之行为已构成违约，且该违约行为已符合《房屋租赁合同》规定的出租人可单方面行使合同解除权的情形，故润滑油公司要求解除合同等诉讼请求成立，本院予以支持。但润滑油公司以畹町路酒店接到《通知函》后，拒不配合其装修及未征得其书面同意擅自将部分房屋转租给第三方为解约理由不能成立，本院不予采信。关于合同解除的时间，本院确认第一次庭审即2017年3月23日为合同解除日。合同解除之前，畹町路酒店应按约定的年租金标准向润滑油公司支付自2016年8月1日至2017年3月22日止的租金2,151,544.36元，该时间段的租金畹町路酒店已经支付(不包括被润滑油公司退回的941,899.07元租金)。合同解除后，畹町路酒店应参照合同约定的租金标准向润滑油公司支付自2017年3月23日至实际搬离日止的房屋占有使用费。其中，2017年3月23日至2017年7月31日的房屋占有使用费为1,204,497.05元；2017年8月1日起应参照递增的年租金标准即3,557,403.89元向润滑油公司支付房屋占有使用费至实际搬离日止。合同解除后，关于中国移动通信集团上海有限公司向畹町路酒店租赁24平方米场地(设立移动通信基站)一事，本院根据原告的表态，由其自行同中国移动通信集团上海有限公司协商，本案中不作处理。此外，关于畹町路酒店先前向润滑油公司支付的100,000元保证金，根据合同规定，该保证金用以抵充畹町路酒店的欠款，不再作返还处理。关于畹町路酒店应向润滑油公司支付的滞纳金(应为逾期付款违约金)一节，由于畹町路酒店已经支付了部分租金，故应按其已付租金的时间及金额，分段计算违约金。其中，畹町路酒店应按未支付租金3,356,041.41元的日万分之八的标准，向润滑油公司支付自2016年8月2日至同年10月30日的逾期付款违约金241,634.98元；按未付租金3,138,458.79元的日万分之八的标准，向润滑油公司支付自2016年10月31日至2016年11月1日的逾期付款违约金5,021.53元；按未付租金2,953,567.47元的日万分之八的标准，向润滑油公司支付自同年11月2日至同年11月8日的逾期付款违约金16,539.98元；按未付租金2,779,629.03元的日万分之八的标准，向润滑油公司支付自同年11月9日2017年3月22日的逾期付款违约金297,976.23元。综上，畹町路酒店应向润滑油公司支付逾期付款违约金561,172.72元。关于润滑油公司以畹町路酒店违约导致合同解除为由要求其按年租金2倍支付违约金一节，本院将畹町路酒店不同意支付该违约金之辩称，视为系违约金过高要求调整，根据本案的实际情况，酌定由畹町路酒店按二个月的租金标准向润滑油公司支付违约金(实为损失赔偿金)559,340.23元。关于润滑油公司要求驿居酒店对畹町路酒店之债务承担连带清偿责任，符合合同约定，应依法予以支持。畹町路酒店、驿居酒店关于润滑油公司以擅自转租及未配合装修要求解除合同的理由不能成立的辩称意见成立，本院予以采信；畹町路酒店、驿居酒店关于未付租金之原因系润滑油公司未承担公用部分电费所致的辩称理由不能成立，本院不予采信。畹町路酒店要求润滑油公司支付使用三楼房屋所产生的水费、电费及煤气费的反诉请求成立，本院予以支持，具体金额以庭审中双方确认的27,877.38元计。关于消防通道是否通畅及消防水泵自动启动状态的正常与否，本院认为，该问题属于消防部门监管，如果存在上述问题，承租人在向出租人提出的同时，可直接向消防部门反映，故畹町路酒店关于消防通道及消防水泵自动启动状态之反诉请求，不属于租赁合同项下当事人的权利义务，不属于本案处理的范围(且反诉所称的消防通道已经通畅)。此外，畹町路酒店反诉要求润滑油公司承担公用电费没有依据，本院不予支持。润滑油公司关于分摊公用电费与其无关的辩称意见成立，本院予以采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条及第二百二十六条及《中华人民共和国担保法》第十九条规定判决如下：一、确认原告(反诉被告)浙江省诸暨市润滑油有限公司与被告(反诉原告)上海驿居畹町路酒店有限公司、上海驿居酒店管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2017年3月23日解除；二、被告(反诉原告)上海驿居畹町路酒店有限公司于本判决生效之日起十日内搬离位于上海市闵行区畹町路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号租赁房屋；三、被告(反诉原告)上海驿居畹町路酒店有限公司于本判决生效之日起十日向原告(反诉被告)浙江省诸暨市润滑油有限公司支付自2017年3月23日至2017年7月31日的房屋占有使用费1,104,497.05元(已扣除100,000元保证金)；四、被告(反诉原告)上海驿居畹町路酒店有限公司于本判决生效之日起十日内参照年租金3,557,403.89元的标准，向原告(反诉被告)浙江省诸暨市润滑油有限公司支付自2017年8月1日起至实际搬离日止的房屋占有使用费；五、被告(反诉原告)上海驿居畹町路酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)浙江省诸暨市润滑油有限公司支付逾期付款违约金561,172.72元；六、被告(反诉原告)上海驿居畹町路酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)浙江省诸暨市润滑油有限公司支付赔偿金559,340.23元；七、被告上海驿居酒店管理有限公司对被告(反诉原告)上海驿居畹町路酒店有限公司上述债务承担连带清偿责任；八、原告(反诉被告)浙江省诸暨市润滑油有限公司于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海驿居畹町路酒店有限公司支付水费、电费及煤气费计27,877.38元；九、驳回被告(反诉原告)上海驿居畹町路酒店有限公司其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费40,608.85元，由润滑油公司负担20,304.42元，畹町路酒店负担20,304.43元；反诉案件受理费9,171.84元，由畹町路酒店负担9,001.96元，润滑油公司负担169.88元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 蒋鸣良人民陪审员 黄丽伟人民陪审员 王晓蕾二〇一七年八月三十一日书 记 员 龚 漾附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。 微信公众号“”