（2017）川20民终513号
裁判日期: 2017-08-31
公开日期: 2018-07-20
案件名称
张栋良与资阳市车苑物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案二审民事判决书
法院
四川省资阳市中级人民法院
所属地区
四川省资阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张栋良,资阳市车苑物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省资阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川20民终513号上诉人（原审被告）：张栋良，男，1966年2月19日出生，汉族，住资阳市雁江区。委托诉讼代理人：杨起，四川川源律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘凤翠，四川川源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：资阳市车苑物业服务有限公司，住四川省资阳市雁江区罗家坝车苑小区B区5号楼1、2号门面。统一社会信用代码：91512002740025238H。法定代表人：周行，总经理。委托诉讼代理人：敖贵东，资阳市大地法律服务所法律工作者。上诉人张栋良因与被上诉人资阳市车苑物业服务有限公司（下简称车苑物业）物业服务合同纠纷一案，不服四川省资阳市雁江区人民法院（2017)川2002民初1419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张栋良及其委托诉讼代理人刘凤翠、被上诉人车苑物业的委托诉讼代理人敖贵东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张栋良上诉请求：1.撤销四川省资阳市雁江区人民法院（2017)川2002民初1419号民事判决书，依法改判驳回车苑物业的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由车苑物业承担。事实和理由：一、车苑物业与领地坐标小区业主委员会签订的《领地坐标小区项目物业服务合同》应属无效。《物权法》第七十六条第一款规定“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；”第二款规定“决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占总建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”本案中，领地坐标小区业主委员会与车苑物业签订《物业合同》前，未按照上述规定进行，订立程序不合法，对业主不具有约束力。二、车苑物业没有举证证明其事实上提供了相关物业服务，因此没有向张栋良收取物业管理费的权利。《民事诉讼法》第六十四条规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”纵观一审庭审，车苑物业除了提交当事人身份信息和一份催缴通知及快件存单外，只提交了一份《领地坐标小区项目物业服务合同》，关于其是否具备物业管理资质，是否真实全面履行了物业管理服务业务以及其收费标准是否合���等案件事实，车苑物业均没有提供任何证据予以注明。一审判决属严重的事实认定不清，证据不充分。三、假设《物业合同》对张栋良有约束力，车苑物业的行为也构成了违约，张栋良依法可以行使先履行抗辩权。车苑物业接管领地坐标小区以来，从未对张栋良所在的4号楼门市提供过物业服务。首先，4号楼门市公共区域的卫生保洁、垃圾处理、水电费收缴系4号楼所有业主或承租人共同聘请第三人雷菊花及李绍华进行负责；其次，张栋良门市内的烟杆、灯光报警器根本没有信号，消防管从来没有灌水，天花板及墙壁漏水严重，张栋良提交的视频及照片足以证明上述事实。期间，张栋良及其他业主曾多次联名要求车苑物业整改，车苑物业亦曾发出通知承诺整改，但时至今日未见车苑物业如何整改措施。再者，张栋良及其他业主门市外进出车辆经常乱停乱放，甚至挡��营业门口致无法营业，进出口经被堵死致车辆无法进出；车苑物业的保安亭设在小区大门口但形同虚设。最后，小区的治安环境令人堪忧，张栋良及其他业主停放在门市口的电动车经常被盗，反映情况后，车苑物业反而不出去防护措施，还将原来的物业公司安装的监控设备予以拆除。综上，车苑物业的种种不作为、乱作为导致了整个小区环境脏、乱、差，严重违反物业合同的约定。双方是平等主体关系，在实际履行中应是物业公司先履行服务管理义务，业主后按约缴纳物业费，即本案中车苑物业先违约，《合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”故张栋良要求拒绝支付物业费。即使车苑物业提供了部分服务，其服务亦存在严重瑕疵，张栋良要求车苑物业承担减少收费标准的违约责任，应予支持。《合同法》第一百一十一条规定“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确。依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”一审中，张栋良提交的证据足以证明车苑物业在履行合同中存在严重瑕疵，就应当按照上述规定判决车苑物业相应的减少物业收费的权利。车苑物业答辩称：1.双方签订的《物业合同》是有效的，领地坐标小区业主委员会在签订合同前是否召开业主大会不是审查范围。2.一审中提供的相关证据证明了车苑物业的公司资质。3.机动车乱停、乱放、被盗的问题不是物业公司��理范围。4.《物业合同》约定的服务单价低于资阳市雁江区标准的50%，本来只管理3个月，但是领地坐标小区业主委员会没有聘请物业才继续管理；关于消防注水问题，注水时间有专门的规定；张栋良门市内的卫生也不是车苑物业负责的服务。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。车苑物业向一审法院起诉请求：1.依法判令张栋良支付2015年8月1日至2016年12月31日期间的物业管理费共18330元。2.诉讼费由张栋良承担。一审法院认定事实：2014年10月23日，张栋良与资阳市弘建房地产开发有限责任公司（下简称弘建房地产公司）签订《商铺租赁合同》，约定：……将其所有的门市（4栋133-151号）出租给张栋良作为商业经营场地使用……张栋良按足额向物业管理公司交纳使用的水费、电费及物业管理等其他费用……租赁期间，门市的安全、保卫、消防、被盗、水管、排水管漏水（水淹）、电线漏电等事故、均由承租方自行承担……租赁期限5年，从2014年10月1日起至2019年9月30日止……。2013年12月31日，车苑物业与领地坐标小区业主委员会签订《物业合同》，并在资阳市房地产管理局进行了备案登记。合同约定由车苑物业为领地坐标小区提供物业管理服务，服务时间为2014年1月1日至2014年3月31日。在此期间，电梯住宅物业服务费每月0.8元/㎡；多层住宅每月0.5元/㎡；商业门市每月1.0元/㎡；垃圾处理费每户每月6元；每三个月预缴一次。合同签订后，车苑物业进驻该小区，提供了物业服务。合同到期后，小区业主委员会未选聘其他物业管理企业，车苑物业为该小区提供服务至今。张栋良为领地坐标4栋133-151号的门市的使用者，物业面积1078.22㎡，2015年8月至2016年12月应缴纳的��业管理费为18330元。2017年4月13日，车苑物业以拒交物业费用为由，将张栋良等13户领地坐标业主分别诉至本院。另查明，2015年10月23日，车苑物业以张栋良未支付2014年1月1日至2015年10月31日期间的物业管理费24860元及其违约金诉至一审法院，一审法院以(2015)雁江民初字第3641号民事判决书支持了车苑物业的诉讼请求。判决生效后，车苑物业向一审法院申请强制执行，2016年8月9日，该执行案（2016）川2002执字569号以张栋良自动履行完毕而终结。一审法院认为，车苑物业与领地坐标小区的业主委员会签订的《物业合同》系双方真实意思表示，当事人均应遵照执行。合同履行期间，车苑物业提供了物业服务，张栋良作为领地坐标小区4栋133-151号门市的使用者，应当按照与业主弘建房地产公司订立的《商铺租赁合同》的约定缴纳物业管理费。合同到期后，领地坐标小区未聘用其他物业服务公司，也未要求车苑物业退出物业服务区域，移交物业服务用房和相关设施，仍由车苑物业向领地坐标小区提供物业服务，张栋良则应当按照合同约定继续履行交纳物业管理费的义务，且小区内大多数业主均按期缴纳了物业管理费。张栋良辩称，物业公司服务不合格，众所周知，在小区公共区域及公共设施履行维护义务是一个完整、连续的过程，张栋良提供的影视资料片断、证人证言等证据尚不足以证明其主张的事实，根据法律规定，当事人对反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，故张栋良辨称不成立，不予采信。车苑物业在其经营范围内依据《物业合同》协商确定收费标准、收取物业管理费符合《物业管理条例》的规定。张栋良承认拖欠物业管理费，车苑物业亦提供证据证明进行了催缴，故车苑物业诉请于法有���，予以支持。但车苑物业作为服务性企业，应当积极了解业主需求，加强与业主的沟通，加强安全宣传、引导与服务，减少双方误解与分歧。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条、第四十一条、第四十二条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：被告张栋良于本判决生效之日起十日内给付原告资阳市车苑物业服务有限责任公司2015年8月至2016年12月的物业管理费18330元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费258元，减半收取129元，由被告张栋良负担。二审期间，张栋良对一审查明的“合同签订后，车苑物业进驻该小区，提供了物业服务”提出异议，对其他事实无异议；并提交了以下证据材料：1.照片7张和录像光盘一张，拟证明2017年7月4日，车苑物业擅自放消防用水，将张栋良门面淹了，车苑物业不闻不理。2.资阳市中级人民法院（2017）川20民终297号、294号判决书，拟证明支持了减少物业费标准的诉请。车苑物业质证称：证据1不能证明张栋良所证的事实，如果是侵权，应另案主张。对证据2，认为服务的对象不同，签订的物业合同不同，与本案没有关联性。评议认为，张栋良提交的照片7张和录像光盘一张证实了门市被水淹的情况，但不能证明水淹的原因及与本案的因果关系，且该事件发生于2107年，与本案诉争的时间段不符，故不作为证据使用；两份判决书所涉及的物业服务企业、服务对象、合同等均不一致，与本案无关联性，亦不予采信。本院二审审理查明的如下事实：一审法院于2015���12月17日以(2015)雁江民初字第3641号民事判决张栋良支付车苑物业2014年1月至2015年7月期间的物业服务费21470元及其违约金；该案经车苑物业向一审法院申请强制执行后，于2016年8月9日以张栋良自动履行完毕结案。二审查明的其余事实与原判认定事实一致。本案争议的焦点是：1.领地坐标小区业主委员会与车苑物业签订的《领地坐标小区项目物业服务合同》是否有效，车苑物业是否按物业合同履行了相应的服务义务。2.物业管理费是否有重复计算。本院认为，1.依照《物业管理条例》的规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。车苑物业具有独立的法人资格，具备物业管理资质并获得收费许可，与领地坐标小区的业主委员会签订的《领地坐标小区项目物业服务合同》并在相关部门备案，内容不违反法律、法规，系双方真实意思表示��程序合法，应属有效。车苑物业在其经营范围内依据《领地坐标小区项目物业服务合同》收取物业管理费并协商确定收费标准，亦符合《物业管理条例》的规定。物业服务是由业主和物业服务企业合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。因为物业服务是一个整体并连续运作的过程，难免会出现不尽人意之处，但不能否认车苑物业按照合同的约定在物业管理区域内提供了物业服务。张栋良与领地坐标小区的业主资阳市弘建房地产开发有限责任公司签订《商铺租赁合同》，约定租用领地坐标小区4号楼的门市作为商业经营场地使用，并按时足额向物业管理公司交纳使用的水费、电费及物业管理等其他费用。张栋良作为领地坐标小区物业的使用者，应按照《领地坐标小区项目物业服务合同��和《商铺租赁合同》的约定交纳物业管理费。张栋良对此提出行使先履行抗辩权，但现有证据不足以证实车苑物业在履行合同中存在违约，故不予支持。在本案中，领地坐标小区业主委员会是否依法成立、是否召开了业主大会选聘物业服务企业不是审查内容。物业服务企业在提供物业服务的同时应当积极了解业主和使用者的需求，加强沟通，减少双方误解与分歧。张栋良系领地坐标小区物业的使用者，可以通过业主或者直接向领地坐标小区业主委员会就车苑物业提供的物业管理事项、服务质量、服务费用等提出意见，如其合法财产遭受损害，可另行主张权利。2.本案诉争的物业服务费的期间是2015年8月至2016年12月，一审法院(2015)雁江民初字第3641号民事判决书确认及（2016）川2002执字569号执行完毕的物业服务费的期间是2014年1月至2015年7月，故不存在重复计��的问题。综上所述，张栋良的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，拟判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费258元，由上诉人张栋良负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 斌审 判 员 梅 波审 判 员 刘 彤二〇一七年八月三十一日法官助理 陈 艳书 记 员 卓浩军 关注公众号“”