（2017）沪0115民初8888号
裁判日期: 2017-08-31
公开日期: 2017-12-01
案件名称
蔡志豪与上海贝能房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
蔡志豪,上海贝能房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初8888号原告：蔡志豪，男，1996年8月4日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：曹依梅。被告：上海贝能房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：张永飞，董事长。委托诉讼代理人：姚澄，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾骁，北京大成(上海)律师事务所律师。原告蔡志豪与被告上海贝能房地产开发有限公司(以下简称贝能公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月23日受理后，适用简易程序于同年3月13日第一次公开开庭审理，后依法组成合议庭于同年8月14日第二次公开开庭审理。原告蔡志豪的委托诉讼代理人曹依梅，被告的委托诉讼代理人顾骁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡志豪向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告逾期办理房产证违约金人民币(以下币种相同)17,126元。事实和理由：2014年10月22日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告购买被告的位于上海市浦东新区周浦镇繁荣路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋(以下简称系争房屋)，合同的补充条款约定被告应于交房后六个月内办理房产证，逾期需向原告支付违约金。双方应于2016年3月16日办理交房，被告最晚应于2016年9月16日之前协助原告办理房产证，但被告直至2016年10月28日才通知原告于2016年11月2日办理小产证。原告于11月2日与被告签订了《房屋交接书》并领取了办证材料。被告逾期办理小产证47天，按约应以总房价款1,821,937.47元为基数，按每日万分之二的标准支付原告违约金。被告贝能公司辩称，对原告所��房屋买卖基本事实无异议，但认为，根据预售合同正文约定，双方应于签订房屋交接书之日起90日内办理小产证，双方实际于2016年10月31日签订交接书，11月办理小产证时尚在约定期限内，被告不构成违约。即便被告逾期，该逾期系由于政府原因导致，根据约定被告不需要承担违约责任。政府原因为：1.2015年12月24日，被告向土地规划部门报送建设项目资料，2016年1月20日，被告取得建设工程竣工规划验收合格证，但以“商业部分测绘面积与合同约定不一致”为由对“建设工程土地核验”不予签证。后经被告积极与政府部门协调解释，周浦镇人民政府向规土部门发函，认为面积不存在差异。2016年8月18日，规划和土地管理部门出具土地核验合格证明。2.政府部门于2016年9月18日出具了受理的收件收据。但政府部门依据《关于全市实施不动产统一登记有关事项的通告》，将被告的申办材料退回，要求按照不动产登记重新申报，被告遂于2016年10月13日再度申报，并于2016年10月27日取得大产证。故不同意原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对经庭审质证的《上海市商品房预售合同》、房屋交付通知书、产证办理通知书、销售不动产统一发票及当事人陈述等证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：双方就以下事实无争议：1.2014年10月22日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋；合同正文第十一条约定，甲方定于2016年3月16日之前交房。合同正文第十四条约定，在开发商办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30日内签订《房屋交接书》，在签署《房屋交接书》之日起90日内办理小产证。合同补充条款一第17条约定，若因政府部门或乙方原因未能办理乙方名下的房屋产权证书(小产证)的，甲方不承担任何责任。若由于甲方的原因致使乙方名下的房屋产权证书(小产证)在该房屋交付后6个月内未能办理小产证申报手续的，自期限届满次日起，每逾期一天，甲方应承担总房价款的万分之二的违约金，直至具备办理小产证申报手续之日止。2.原告实际支付房屋总价款为1,821,937.47元元。3.2016年3月8日，被告向业主发出房屋交付通知书，原、被告实际于2016年3月中旬办理了交房。4.2016年10月28日，被告向原告发出产证办理通知书，通知原告于11月2日前往领取办理小产证的材料。原告于11月2日与被告签订了《房屋交接书》并领取了办证材料。双方就逾期办理小产证的原因存在争议。本院认定，根据被告提供的资料，可以证实被告办理土地核验、大产���等相关事务的时间节点，但被告的证据不能证实迟延办证系政府原因导致。本院认为，本案主要有两方面争议焦点。第一，被告是否构成迟延履行。被告未能在房屋交付后6个月内协助原告办理小产证，显然超出了补充条款一第17条约定的期限，构成逾期。合同正文虽然也就办证期限做了约定，但补充条款优先于合同正文，应以补充条款约定的期限为准。本院认为被告未能在合同约定期限内协助原告办理小产证构成迟延履行。第二，被告迟延履行是否可以免责。双方合同约定若因购房人自身原因或者政府原因迟延办证的，被告可以免责。从被告提供的证据材料看，被告首次土地核验未获通过，后重新递交核验材料后才获通过，但被告证据不足以证明系政府原因导致二次核验，不能据此免责。此后被告递交大产证申办材料时已经在合同约定期限之后，不论是否受政策变化影响，皆不能以此免责。综上，被告逾期协助原告办理小产证构成违约，且提出的免责事由不成立，应当依照合同承担迟延履行的违约责任，原告的诉请具有合同和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：被告上海贝能房地产开发有限公司应于本判决生效之日起七日内给付原告蔡志豪逾期办理小产证违约金17,126元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费231元，由被告上海贝能房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一��级人民法院。审 判 长 张 杰人民陪审员 田有娣人民陪审员 梅丽华二〇一七年八月三十一日书 记 员 朱晓晨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。