（2017）内01民终2867号
裁判日期: 2017-08-31
公开日期: 2017-09-27
案件名称
内蒙古晟隆房地产开发有限责任公司与韩巧珍房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院
所属地区
内蒙古自治区呼和浩特市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
内蒙古晟隆房地产开发有限责任公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
呼和浩特市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）内01民终2867号上诉人（原审被告，反诉原告）：内蒙古晟隆房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区和林格尔县。法定代表人：王文岭，该公司董事长。委托诉讼代理人：李艳，内蒙古慧灵律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘羽，内蒙古慧灵律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：韩巧珍，无固定职业，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：刘剑英，内蒙古自治区土默特左旗察素齐镇法律服务所法律工作者。上诉人内蒙古晟隆房地产开发有限责任公司（以下简称晟隆公司）因与被上诉人韩巧珍房屋买卖合同纠纷一案，不服土默特左旗人民法院（2016）内0121民初1456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人晟隆公司的委托诉讼代理人李艳、刘羽，被上诉人韩巧珍及其委托诉讼代理人刘剑英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。晟隆公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持晟隆公司的反诉请求，驳回韩巧珍的一审诉讼请求。2、判令一、二审诉讼费由韩巧珍负担。事实和理由：一审法院对案件重要事实认定不清，证据不足，支持韩巧珍的请求缺乏法律依据。一、本案双方当事人签订的认购书的性质为前缔约时期所缔结的预约合同，涉案认购书表达了双方要以此签订正式的购房合同的意思，并且此协议也明确的约定了双方需进一步协商购房合同的具体条款，双方签署的认购书目的在于本约合同的订立和履行。依据认购书的约定，晟隆公司多次用打电话等方式通知韩巧珍签订正式的《商品房买卖合同》，经晟隆公司合理催告，韩巧珍拒绝与晟隆公司签订正式的商品房买卖合同，且韩巧珍也没有按照认购书的约定交付购房款，因此韩巧珍仅依据认购书约定就向晟隆公司主张迟延交付的违约金没有事实和法律依据。二、韩巧珍所认购的小区晚于认购书所初步确定的时间交付，原因是不可以归结于晟隆公司的主观过错，韩巧珍迟延付款导致晟隆公司无法及时支付施工方工程款导致工期延误。认购书为预约合同，认购书所认购的房屋属于团购房，价格明显低于同期同地段的其他商品房所售价格，晟隆公司建房的主要资金来源于认购人所缴纳的房款，因此购房者是否按期足额缴纳购房款对本案晟隆公司的工程进展有根本性的影响。本案认购人普遍性延期付款直接影响了工程整体进展，给晟隆公司造成了巨大的经济损失。三、韩巧珍要求晟隆公司赔偿违约金的计算方式错误。2016年5月，晟隆公司所建的房屋已经具备交付条件，晟隆公司也多次催告韩巧珍签订正式的《商品房买卖合同》，但韩巧珍拒绝接收房屋也拒绝与晟隆公司签订正式的商品房买卖合同。故韩巧珍由于自己的过错导致交房周期延长，据此要求晟隆公司承担长达630天的迟延交付违约金没有事实及法律依据。四、晟隆公司手中的韩巧珍签订的涉诉认购书是合法有效的，晟隆公司据此要求韩巧珍承担逾期付款的违约金有事实及法律依据。五、根据合同法第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充。不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定，本案中韩巧珍手里的认购书第三条关于第三期付款期限是晟隆公司的工作人员失误写错了，使双方当事人认购书第三条付款方式内容不一致，即属于上述条款中规定的对履行方式未作出约定或者约定不明确的情形，在此情形下，当事人可以协议补充确定，但韩巧珍不愿意与晟隆公司达成补充协议，那就应当通过合同的有关条款或者交易习惯确定。况且双方当事人签订了三份认购书，只有韩巧珍手中的一份认购书不同，结合本案的商品房属于团购房，且是期房，价格低廉，晟隆公司建房的资金来源于认购人所交纳的房款等背景，以及本案与韩巧珍手里的认购书相同等事实，法院在认定双方合同真实性的时候应当认真综合考虑上述背景及房地产市场同类房屋的交易习惯及本案其他认购人与晟隆公司与韩巧珍订立合同的履行方式等条件来确定，以维护房地产市场的稳定性。韩巧珍辩称，晟隆公司对认购书的性质定性错误，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，涉案合同应当认定为买卖合同。韩巧珍没有收到晟隆公司的通知。涉案房屋买卖合同不是团购房，商品房的建设资金只能由开发商自己解决，不存在购房人整体付款不到位的问题。涉案房屋至今不具备交付条件，没有经过综合验收。韩巧珍手中的认购书与晟隆公司手中的认购书内容不一致不能理解为约定不明。韩巧珍向一审法院起诉请求：1、判令晟隆公司依约赔偿韩巧珍因延迟交房违约金10306.8元（163630元×0.01%×630天）；2、判令晟隆公司立即依约交付韩巧珍所购房屋产权证或提供办理所购房屋权属登记的相关资料并配合办理产权证书；3、判令晟隆公司依约立即交付符合入住条件的××府）；4、由晟隆公司承担本案诉讼费用。晟隆公司向一审法院提出反诉请求：1、判令韩巧珍支付晟隆公司截至起诉之日的逾期付款违约金39600元（90000×0.5‰×880天）；2、本案诉讼费由韩巧珍负担。一审法院认定事实：韩巧珍提交的于2013年8月7日在察素齐镇”学府观邸接待中心”签订的《学府观邸认购协议书》（以下简称《认购协议》）系晟隆公司出具并加盖公司印章，一审法院予以采信。该协议约定：韩巧珍购买晟隆公司学府观邸小区9号楼2单元3层301室，房屋价款为253630元，付款方式为：签约当日交付房款人民币83630元；第二次于2013年12月1日交付房款8万元；第三次于2014年12月1日交付房款9万元。韩巧珍逾期付款的，每逾期一日应按照逾期付款金额的万分之五向晟隆公司支付违约金，逾期超过10日，晟隆公司有权解除本协议，韩巧珍已付房款不予退还。协议约定晟隆公司交房日期为2014年10月1日前，如发生逾期交房，则按以下原则约定，自约定交付之日的第二天起至实际交付之日止，晟隆公司按日支付韩巧珍已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。由于不可抗力因素造成工期延误，双方确认后可合理顺延。协议签订后，韩巧珍按约定交付了两次房款163630元，晟隆公司未按约定时间交付房屋。一审法院认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释[2003]7号第五条的规定，双方于2013年8月7日签订的”学府观邸认购协议书”具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按约定收受购房款163630元，该协议应当认定为商品房买卖合同。韩巧珍按约定交付了大部分购房款，履行了合同义务；晟隆公司未按约定交付房屋，属违约行为。综上所述，对韩巧珍的诉讼请求予以支持;对晟隆公司的反诉请求，不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告内蒙古晟隆房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内交付原告韩巧珍符合入住条件的××府）；二、被告内蒙古晟隆房地产开发有限责任公司赔偿原告韩巧珍因延迟交房违约金10306.8元（163630元×0.01%×630天）；三、被告内蒙古晟隆房地产开发有限责任公司应在房屋竣工验收并交付使用后365日内将办理房屋权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案并按规定程序为原告办理房屋权属证书；四、驳回被告内蒙古晟隆房地产开发有限责任公司的反诉请求。本诉案件受理费58元、反诉案件受理费790由晟隆公司负担。本院二审期间，晟隆公司新提交了两组证据，证据一、同一小区其他业主与晟隆公司签订的房屋买卖合同；拟证明该小区除韩巧珍之外200余户认购人与晟隆公司签署了正式的商品房买卖合同，在正式的商品房买卖合同中对该小区房屋的交付时间做出了明确变更，该小区的最终交房时间应以正式的商品房买卖合同为准。因韩巧珍单方面原因导致双方至今未能签订正式的商品房买卖合同，依据认购书的相关约定，晟隆公司享有解除合同将房屋另售他人的权利，认购书项下对房屋交付时间及相关违约责任的约定已不能成为韩巧珍主张违约责任的依据。证据二、《学府官邸签订正式商品房合同的记录表》。拟证明2016年6月份通知韩巧珍签订正式的商品房买卖合同，韩巧珍个人原因至今未领取房屋钥匙，并未签订正式的商品房买卖合同，由于韩巧珍个人的原因导致交房周期延长，不可归责于晟隆公司，不能据此要求晟隆公司承担长达630天的违约金。韩巧珍认为上述证据与本案没有关联性，不认可与本案的关联性，本院认为上述证据与本案没有关联。本院经审理查明，韩巧珍手中的《认购协议》第三次付款时间为2014年12月1日，交付房款9万元，晟隆公司所持有的《认购协议》第三次付款时间为2014年4月1日，付款9万元。双方持有的《认购协议》其他部分内容一致。韩巧珍对晟隆公司提交的《认购协议》第二页”付款方式”手写的交款日期有异议并对所捺手印存疑，申请对该页上面手印是否属于韩巧珍所捺进行鉴定。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、双方签订的《认购协议书》的性质应当如何认定；二、在确认上述协议书性质的基础上，韩巧珍的本诉主张及晟隆公司的反诉主张是否应予支持。针对焦点问题一，当事人之间签订合同，依据合同性质、约定内容、法律后果等不同，可以分为预约合同和本约合同。预约合同是相对于本约而言的特殊合同，直接指向本约的缔结，目的在于当事人对将来签订特定合同的相关事项进行规划，其中对协商一致设定的本约内容，将来在签订的本约合同时应直接确认，其他事项则应留待订立本约合同时继续磋商，具有相应行为能力的人在意思表示真实的情况下签订的预约合同在当事人之间产生拘束力，预约双方需依诚实信用的原则进行磋商，除不可归责于双方当事人的事由外，应当缔结本约。本案中，韩巧珍与晟隆公司签订的《认购协议》系预约合同，理由如下：一、在签订《认购协议》之时，涉案的项目没有取得预售许可证，《认购协议》第一条第4项明确约定，涉案项目的证件正在办理当中。也就是涉案项目不具备签订《商品房买卖合同》的条件，是否能够签订正式的商品房买卖合同还存在不确定性。二、双方约定将来要签订正式的商品房买卖合同，并以商品房买卖合同为准。认购协议书第六条第2项约定，”乙方签署本认购协议后，在得到甲方通知七日内，携带本认购协议书及买方身份证、印章及办理贷款所需的资料到甲方销售部与甲方签订正式《商品房买卖合同》及相关文件。......”。《认购协议》第六条第6项，本协议约定内容与双方今后签订的《商品房买卖合同》不一致时，以《商品房买卖合同》的约定为准。综合以上内容，本院确认双方签订的《认购协议》的性质为预约合同。针对焦点二，预约合同订立的目的直接指向本约的订立，签订了预约合同后，仅能请求对方诚信谈判，履行订立本约的义务，而非履行本约内容（交付商品房、办理产权、逾期交房违约金均是本约履行的相关内容）。韩巧珍可以依据《认购协议》，请求晟隆公司履行订立本约的义务,如晟隆公司不签订本约，或者不能按照约定签订本约，韩巧珍可以主张解除预约合同，并向晟隆公司主张违约责任。本案中晟隆公司同意继续签订《商品房买卖合同》。韩巧珍依据《订购协议》请求晟隆公司支付延迟交房违约金、交付房屋、办理房屋产权证或提供办办理权属证书相关资料等义务不属于预约合同的结果。故本院不予支持。同理，本院对晟隆公司请求韩巧珍支付逾期付款违约金的请求亦不予支持。关于韩巧珍二审中对晟隆公司提交的《认购协议》第二页”付款方式”手写的交款日期有异议并对所捺手印存疑，申请对该页上面手印是否属于韩巧珍所捺进行鉴定。本院认为，韩巧珍手中的《认购协议》与晟隆公司手中的《认购协议》其他部分均一致，付款日期不一致不影响该协议的预约合同性质。对该事实是否成立，韩巧珍可以在主张晟隆公司履行预约合同或者解除该预约合同时一并处理。综上所述，晟隆公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销土默特左旗人民法院（2016）内0121民初1456号民事判决；二、驳回韩巧珍的诉讼请求；三、驳回内蒙古晟隆房地产开发有限责任公司的反诉请求。一审案件受理费848元，由韩巧珍负担58元，内蒙古晟隆房地产开发有限责任公司负担790元；二审案件受理费848元，由韩巧珍负担58元，内蒙古晟隆房地产开发有限责任公司负担790元。本判决为终审判决。审 判 长 吴铁刚审 判 员 杨蔚堃代理审判员 韩东妹二〇一七年八月三十一日书 记 员 贾沛然