（2017）鄂01民终3606号

裁判日期: 2017-08-31

公开日期: 2017-09-11

案件名称

武汉泽铭体育文化管理有限责任公司、武汉市青山区市场开发服务中心租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

湖北省武汉市中级人民法院

所属地区

湖北省武汉市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

武汉泽铭体育文化管理有限责任公司,武汉市青山区市场开发服务中心

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

湖北省武汉市中级人民法院民事判决书（2017）鄂01民终3606号上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉泽铭体育文化管理有限责任公司，住所地武汉市青山区二十街坊。法定代表人：杨帆，该公司总经理。委托诉讼代理人：张萍、谢雄峰，北京中伦（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉市青山区市场开发服务中心，住所地武汉市青山区工业三路青山市场*楼。法定代表人：张丽华，该服务中心负责人。委托诉讼代理人：夏爱华、陈宏立，湖北立丰律师事务所律师。上诉人武汉泽铭体育文化管理有限责任公司（以下简称泽铭公司）因与被上诉人武汉市青山区市场开发服务中心（以下简称市场服务中心）租赁合同纠纷一案，不服武汉市青山区人民法院（2016）鄂0107民初2129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月12日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。泽铭公司上诉请求：一、撤销一审判决，驳回市场服务中心对泽铭公司的全部诉讼请求；二、判令市场服务中心承担违约责任，支付泽铭公司违约金2,598,000元；三、判令市场服务中心承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院审理程序错误。1、一审法院在庭审中，应向双方当事人释明解除合同的后果，以及告知当事人对解除合同后的诉求。而一审法院未经过这一程序，断然强行判决解除双方订立的租赁合同，并判令泽铭公司腾退其承租的市场及返还相关物品等。对泽铭公司为改造该市场所投入的三百多万元的资金损失及合同解除后的租赁物遗留资产，既未审理，亦未予以判决，明显的程序错误，导致不公正的判决。2、按照市场服务中心与泽铭公司订立的《青山生鲜市场租赁合同》第八条第四项约定：“任何单方面终止本合同皆视为违约。违约方应向对方支付违约金（人民币）伍拾万元，并赔偿对方因合约提前终止而遭受的一切直接、间接以及经营预期损失”。市场服务中心在履行其义务过程中自始至终的违约行为己侵害了泽铭公司的合法权利，其又单方面解除合同，要求泽铭公司腾退其承租的经营市场，并诉至一审法院，一审法院本应告知双方当事人单方面解除合同的后果。然而，一审法院不但不支持泽铭公司的反诉请求及事实和理由，却支持违约方市场服务中心的全部诉讼请求。二、一审判决错误认定证据的事实。一审的判决书在事实的认定中，仅对市场服务中心诉称泽铭公司逾期缴纳房屋租金确认该公司违约，而故意隐瞒市场服务中心与十余户原承租人的原房屋租赁合同纠纷未解决的事实。故意忽视泽铭公司在法庭中陈述的事实和证据。《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”泽铭公司在一审反诉请求市场服务中心支付违约金2,598,000元（按照合同约定逾期一日按年租金0.3%支付违约金），符合法律规定，请求二审法院予以支持。三、关于违约金的计算标准，并非欠款的30%，一审认定按欠款的30%计算错误。被上诉人市场服务中心辩称，合同签订之前，上诉人对市场作了长达一年的考察，市场服务中心没有隐瞒原商户租期没有到期的事实。市场服务中心没有同意减免租金。合同解除条件已成就，一审判决正确，请求二审驳回上诉，维持原判。市场服务中心向一审法院起诉请求：解除市场服务中心、泽铭公司于2013年12月13日签订的《青山生鲜市场租赁合同》，泽铭公司立即从青山市场腾退并返还市场服务中心向其移交的全部材料、物品；泽铭公司按照上述合同约定支付拖欠的自2015年1月1日起至实际腾退之日止的租金（暂计算至2016年12月31日止为1,400,000元）；泽铭公司承担违约责任支付市场服务中心违约金420,000元；泽铭公司立即腾退占用的青山市场二楼100平方米办公室，并支付该办公室的占用费66,000元（自2014年1月1日起至实际腾退之日止，按20元/平方米暂计算至2016年9月30日）；泽铭公司承担本案的全部诉讼费用。泽铭公司提出反诉请求：市场服务中心承担违约责任支付泽铭公司违约金2,598,000元（按照合同约定逾期一日按年租金0.3%支付违约金）；市场服务中心承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年12月2日，青山区政府召开了青山生鲜市场改造专题会，会议明确：同意区商旅局、区市场开发服务中心采取引资的办法对青山生鲜市场实施改造，区商旅局和区工商局要指导投资方武汉泽铭体育文化管理有限责任公司，严格按照国家商务部关于标准化市场的标准进行施工改造，确保改造后的市场符合国家卫生城市关于集贸市场的标准；由投资方与市场开办方充分协商后，尽快签订相关协议；为了保证原经营户改造期间能持续有序经营，确保市场平稳过渡，区城管委要与市城管委协调，划定占道经营区域，新沟桥街和市场开办方共同做好占道经营期间的保洁工作。2013年12月13日，市场服务中心（甲方）与泽铭公司（乙方）签订《青山生鲜市场租赁合同》，约定：第一条，乙方承租甲方承诺拥有产权及出租权的坐落在青山区红钢城市政侧路原中心所属青山生鲜市场，建筑面积2,223平方米，作为建设标准化集贸市场经营之用，改建后不该变现有经营范围；第二条，租赁期限为十五年，从2014年1月1日起至2028年12月31日止；第三条，免租期为甲方将场地交付乙方之日起，甲方给予乙方三个月免租期，作为乙方装修期；租金标准从2014年1月1日起至2016年12月31日（前三年）租金为每年（人民币）捌拾万元整，从第四年起每年按上年租金总额的5%递增至本合同终止；租金支付方式为支票或（现金转账）支付，每季度支付一次，乙方应于每季度前三日向甲方支付当季租金，2014年租金应为800,000元，扣除三个月免租期租金后为600,000元；第四条，本合同经甲乙双方签章之日起3日内，乙方支付给甲方履行合同保证金（人民币）捌万元整，合同到期后，在乙方无违约行为并结清相关费用后3日内返还保证金；第五条，甲方权利义务，应按约定为乙方提供场地，配合乙方做好市场改造相关协调工作，保障水电等方面供应，除有明确约定外，不得干涉乙方正常的经营活动；第六条，乙方权利义务，有权监督甲方履行合同约定的各项义务，并按照工商行政管理部门核准的经营范围亮证照经营，承担经营费用；第七条，合同的解除，在本合同有效期内，经甲乙双方协商一致，通过书面协议，可提前终止本合同，同时在本合同有效期内，乙方要求转让整体门面，须经甲方同意，并向乙方收取相关费用；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，乙方应按上年度租金总额的30%的标准支付违约金：（1）不具有合法经营资格的，包括因违法经营被有关行政管理部门吊销、收回经营证照的；（5）逾期30日未支付租金的；有下列情形之一，乙方有权提前终止合同，并要求甲方赔偿其遭受的一切直接、间接以及经营预期损失：（1）提供的房产不能使用；（2）逾期30日未交付房产；第八条，其他违约责任，本合同签订后甲方未能按约定交付租赁房屋，逾期一日按年租金的0.3%支付违约金；乙方未按照约定支付租金的，逾期一日按年租金的0.3%支付违约金；第十二条，租赁场地的交还，本合同租赁期届满或因合同解除等原因提前终止的，乙方应于租期届满或合同终止时15日内将租赁的场地及甲方提供的配套设施以良好、适租的状态交还甲方，除非甲方未承担其应承担的责任，乙方未按照约定交还的，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由乙方承担。合同签订后，市场服务中心向泽铭公司移交了市场及相关资料，泽铭公司向市场服务中心缴纳了80,000元的保证金及2014年的租金600,000元。2013年12月26日，市场服务中心、泽铭公司共同向青山生鲜市场经营户通知：“为了做好青山生鲜市场改造，同时提升青山生鲜市场经营状况，青山区市场开发服务中心报区政府批准，采取引资方式引进泽铭公司对青山生鲜市场进行改造。为此，2013年2月2日，青山区政府在青山生鲜市场二楼召开了关于青山生鲜市场改造专题协调会，会议决定市场服务中心与泽铭公司签订协议并尽快启动市场改造。2013年12月13日，市场服务中心与泽铭公司签订协议，并将青山生鲜市场使用、管理权移交给泽铭公司。自合同签订之日起青山生鲜市场的使用、管理权归泽铭公司所有。敬请青山生鲜市场广大经营户配合泽铭公司对青山生鲜市场的管理。”2014年1月5日，市场服务中心、泽铭公司共同向青山生鲜市场经营户通知：“按照武汉市创卫工作安排，青山生鲜市场即将开始改造。请市场经营户务必于今天下午5点前搬到场外过渡经营。”2014年1月22日，市场服务中心、泽铭公司签订了《青山生鲜市场交接清单》，主要内容为：双方于2013年12月16日移交了下列资料：一、2013年12月14日移交合同约定的青山生鲜市场，面积2,223平方米；二、2013年12月16日移交青山生鲜市场经营户收费台账一份（收费时间截止至2013年12月31日）。注明：程元方无台账，豆腐、家禽、副食、早点由孙主任手写补上收费金额；三、2013年12月16日移交《青山生鲜市场水产行业改建协议》四份，2014年1月9日移交《市场门面租赁合同》六份；四、2013年12月16日移交青山市场计划生育资料：1、青山市场流动人口台账，2、青山市场计划生育协会资料，3、青山市场流动人口资料，4、流动人口计划生育证11本；五、青山市场水电费资料1、青山市场电费充值系统及充值专用读卡器，2、电表总表二块（1）、客户编号0007013045止码：140544（2）、客户编号0007013046止码：50658，3、经营户水表23块。4、经营户水表止码及水费台账（截止至2013年11月22日青山市场水表用户止码）自移交之日起，青山市场电费充值由接交方负责，水费由接交方负责收取，移交方负责缴纳2013年12月水、电费用，以后水、电费用由接交方负责。注明：旅馆、电脑城、电脑城三楼旅馆也由接交方负责收取水费，缴纳费用。若此三方不配合乙方工作，发生争执与纠纷，问题由甲方解决，乙方不负任何责任；六、保洁工具：斗车一台；铁锹一把；水桶一个；疏通工具一套；七、市场大门、配电房、工具房、值班室钥匙共11把。2013年12月，泽铭公司与案外人湖北鹰台科工贸有限公司达成协议，由案外人湖北鹰台科工贸有限公司对生鲜市场进行施工。2014年7月15日，泽铭公司与案外人湖北鹰台科工贸有限公司对工程造价进行编审并确认，青山生鲜市场改建开竣工日期为2013年12月15日—2014年3月15日，审定金额为3,420,352元。此后，泽铭公司（甲方）与案外人湖北鹰台科工贸有限公司（乙方）补签了落款时间为2013年12月12日的《青山生鲜市场施工合同》，约定：本工程采用“包工、包料、包工期、包质量、包总价、包安装、包文明施工”的包干方式，乙方全面负责本合同范围内的工作内容；合同工期为2013年12月15日起开工至2014年3月14日止竣工；付款方式为本合同工程款采取按工程时间段分次付款方式，合同签订后3天内，甲方支付乙方室内装饰合同包干价工程进度款第一笔款项，即人民币102万整，甲方支付乙方室内装饰合同包干价工程进度款第二笔款项，即人民币102万整，甲方支付乙方室内装饰合同包干价工程进度款第三笔款项，即人民币102万整，工程完工并验收合格后的10天内，甲方向乙方支付室内装饰合同包干价尾款，即人民币17万整，押总价质保金5%；保修期一年，保修期自工程竣工验收合格之日起算，由乙方负责进行保修。在施工过程中，部分商户进行抵制，并多次上访。泽铭公司向4户水产租户每户补偿了8,000元，市场服务中心对此予以认可，并同意用租金抵扣。泽铭公司认为由于部分商户上访等原因导致市场改造不能正常进行，造成了损失，遂多次与市场服务中心交涉赔偿事宜，但未能达成一致意见。泽铭公司遂拒绝向市场服务中心交纳2015年的租金。2016年1月，泽铭公司向市场服务中心交纳了200,000元租金后，未再向市场服务中心交纳租金。一审法院另查明，2014年4月，泽铭公司开始使用市场服务中心二楼三间办公室，面积约36平方米。双方对泽铭公司使用该办公室没有签订任何协议。一审法院认为，本案的争议焦点为：市场服务中心、泽铭公司之间的租赁合同是否应解除；泽铭公司是否需向市场服务中心返还租赁物及相关物品并支付租金及违约金；泽铭公司是否应腾退青山市场二楼100平方米办公室并支付占用费；市场服务中心是否应向泽铭公司支付违约金及违约金的标准是否过高。关于市场服务中心、泽铭公司之间的租赁合同是否应解除的问题。市场服务中心、泽铭公司签订的《青山生鲜市场租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的规定，合法有效，市场服务中心、泽铭公司均应按合同履行各自的义务。合同约定乙方（泽铭公司）逾期30日未支付租金的，甲方（市场服务中心）有权单方解除合同，泽铭公司2015年未向市场服务中心交纳租金，2016年仅向市场服务中心交纳了20,000元的租金，泽铭公司已违反合同的约定，市场服务中心可以根据合同的约定解除合同。故市场服务中心要求解除市场服务中心、泽铭公司于2013年12月13日签订的《青山生鲜市场租赁合同》的诉请，予以支持。关于泽铭公司是否需向市场服务中心返还租赁物及相关物品并支付租金及违约金的问题。第一，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现市场服务中心、泽铭公司之间的合同已解除，泽铭公司理应将租赁物及交接清单中的相关物品予以返还；第二，由于泽铭公司未交纳2015年全年的租金及2016年4月份至今的租金，根据合同的约定2015年和2016年，每年的租金为800,000元，从2017年起每年的租金按上年租金总额的5%递增，另外泽铭公司在对青山生鲜市场改造过程中，向4户水产租户每户补偿了8,000元，市场服务中心对此予以认可，并同意用租金抵扣，因此，扣减补偿费32,000元后，泽铭公司应向市场服务中心支付截止2016年12月31日的租金为1,368,000元，2017年1月至泽铭公司实际腾退时止的租金按合同约定计算；第三，由于泽铭公司未按合同约定向市场服务中心支付租金已构成违约，根据合同约定，未按照约定支付租金的，逾期一日按年租金的0.3%支付违约金，现市场服务中心主张按拖欠租金总额的30%计算，不违反法律的规定，予以支持。故市场服务中心要求泽铭公司从青山市场腾退并返还市场服务中心向其移交的全部材料、物品，泽铭公司支付拖欠的租金及违约金的诉请，予以支持。关于泽铭公司是否应腾退青山市场二楼100平方米办公室并支付占用费的问题；第一，市场服务中心、泽铭公司对泽铭公司使用青山市场二楼三间办公室没有签订书面协议，且双方对是否是免费使用存在争议，泽铭公司也未能提供证据证明三间办公室系市场服务中心免费给其使用的，因此，泽铭公司应向市场服务中心支付占用费；第二，由于市场服务中心、泽铭公司没有签订书面协议，市场服务中心可以随时要求泽铭公司腾退，市场服务中心主张100平方米，但泽铭公司实际使用的三间办公室面积为36平方米，其他面积为公共用地，因此，泽铭公司只应向市场服务中心腾退36平方米；第三，由于泽铭公司使用了市场服务中心的三间办公室36平方米，泽铭公司应向市场服务中心支付相关费用，现市场服务中心主张按20元/平方米/月计算占用费，并不高于同区域同地段的房屋租金，因此，泽铭公司应向市场服务中心支付占用费23,760元（从2014年4月起至2016年12月31日），2017年1月至泽铭公司腾退之日的租金仍按上述标准计算。故市场服务中心要求泽铭公司腾退青山市场二楼100平方米办公室并支付占用费66,000元的诉请，予以部分支付。关于市场服务中心是否应向泽铭公司支付违约金及违约金的标准是否过高的问题。第一，泽铭公司认为市场服务中心至今未将两个临街门面交付给泽铭公司存在违约行为，市场服务中心应承担违约责任，但根据市场服务中心、泽铭公司签订的合同、交接清单及告经营户等证据，市场服务中心已向泽铭公司交付了青山生鲜市场，且两个临街门面原租户早已搬出，门面实际在泽铭公司的控制下，因此，市场服务中心不存在没有向泽铭公司交付门面的情况；第二，泽铭公司认为在对市场进行装修的过程中，遭到未到期商户的阻挠，给泽铭公司造成了损失，但泽铭公司提供的施工合同系事后补签的，提供的收据不是正规的发票，也未能提供支付凭证，且票据的金额与合同约定的金额存在差异，泽铭公司也未按补签的施工合同的约定向施工方支付工程款，因此，泽铭公司提交的证据不能证明其受到了损失；第三，关于泽铭公司提出的其他损失，由于泽铭公司提供的证据系其单方估算的金额，未提供相应的证据，且部分损失项目系泽铭公司本应承担的；第四，市场服务中心、泽铭公司之间的合同约定逾期交房的，逾期一日按年租金的0.3%支付违约金，该约定过高，但市场服务中心不存在逾期交房，不应向泽铭公司支付违约金。故泽铭公司反诉要求市场服务中心支付违约金的诉请，不予支持。综上，由于泽铭公司未按合同约定交纳租金，市场服务中心可以解除与泽铭公司之间的合同，泽铭公司应从青山生鲜市场腾退并返回市场服务中心向其移交的全部材料、物品，泽铭公司应向市场服务中心支付租金及违约金，泽铭公司应腾退青山市场二楼36平方米的办公室，并支付占用费。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、解除市场服务中心与泽铭公司于2013年12月13日签订的《青山生鲜市场租赁合同》；二、泽铭公司于本判决生效之日起20日内向市场服务中心腾退青山生鲜市场（面积2,223平方米），并返还相关资料及物品（详见《青山生鲜市场交接清单》）；三、泽铭公司于本判决生效之日起10日内向市场服务中心支付截止2016年12月31日的租金1,368,000元（2017年1月至泽铭公司实际腾退时止的租金按合同约定的标准计算）；四、泽铭公司于本判决生效之日起10日内向市场服务中心支付违约金420,000元；五、泽铭公司于本判决生效之日起20日内向市场服务中心腾退青山生鲜市场二楼三间办公室（36平方米），并支付从2014年4月起至2016年12月31日的占用费23,760元（2017年1月至泽铭公司实际腾退之日的占用费，按20元/平方米/月计算）；六、驳回市场服务中心的其他诉讼请求；七、驳回泽铭公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费29,360元，由市场服务中心负担1,360元。由泽铭公司负担28,000元。本案反诉费27,584元，由泽铭公司负担。本院二审期间，泽铭公司提交市场内和市场外的租赁合同各5份，拟证明泽铭公司在经营过程中没有利润。经市场服务中心质证，认为与本案无关。本院对该证据不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，市场服务中心、泽铭公司于2013年12月13日签订的《青山生鲜市场租赁合同》合法有效，双方均应严格依约履行。泽铭公司未按合同约定的期限支付租金，违反合同约定，市场服务中心有权解除合同，并要求泽铭公司承担相应的违约责任。合同约定“未按照约定支付租金的，逾期一日按年租金的0.3%支付违约金”，市场服务中心起诉要求拖欠租金总额的30%计算，未超出合同约定违约金的金额，一审予以支持，不违反法律的规定。关于泽铭公司称一审法院未对其释明合同解除的后果，违反法定程序的上诉理由。市场服务中心向一审法院起诉，请求判令解除双方所签合同；泽铭公司腾退租赁物；支付欠租、违约金、办公用房的使用费。泽铭公司收到市场服务中心的起诉状后，应当对合同解除的后果充分考虑，合同解除的后果不属于一审法院应当释明的范围，故泽铭公司的此项上诉理由不能成立。关于泽铭公司称市场服务中心故意隐瞒其与十余户原承租人的房屋租赁合同纠纷未解决的事实，违反合同约定的上诉理由。泽铭公司、市场服务中心于2014年1月22日签订了《青山生鲜市场交接清单》，证实双方已对租赁物进行了交接，泽铭公司对市场的现状应当是明知的，且泽铭公司无证据证实市场服务中心有故意隐瞒的行为，市场服务中心未违反合同的约定，故泽铭公司的此项上诉理由亦不能成立。综上所述，泽铭公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费56,944元由武汉泽铭体育文化管理有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长　　张文霞审判员　　申　斌审判员　　丰　伟二〇一七年八月三十一日书记员　　陈亮希搜索“”