（2017）沪01民终6141号
裁判日期: 2017-08-31
公开日期: 2017-10-10
案件名称
罗丁诉上海航亭置业有限公司商品房预售合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
罗丁,赵雨昕,上海航亭置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终6141号上诉人（原审原告）：罗丁，男，1987年8月2日出生，汉族，住陕西省榆林市榆阳区。上诉人（原审原告）：赵雨昕，女，1987年1月4日出生，汉族，住陕西省榆林市榆阳区。两位上诉人的共同委托诉讼代理人：李明霞，上海金茂凯德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海航亭置业有限公司，住所地上海市浦东新区祝桥镇川南奉公路5318号1幢103室。法定代表人：阮菊明，总经理。委托诉讼代理人：顾宏标，上海市锦天城律师事务所律师。上诉人罗丁、赵雨昕与被上诉人上海航亭置业有限公司（以下简称“航亭公司”）因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初86668号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月10日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵雨昕及其与上诉人罗丁的共同委托诉讼代理人李明霞，被上诉人航亭公司的委托诉讼代理人顾宏标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人罗丁、赵雨昕共同上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持其在一审中的全部诉讼请求。事实和理由：一审对上诉人在庭审后调取的证据未进行庭审质证，属于程序违法；一审未追加贷款银行即上海农村商业银行（以下简称“农商行”）作为第三人，导致本案事实认定不清，亦属违反法定程序；上诉人曾在未征得农商行工作人员张某同意的情况下，对其与张某之间的通话和谈话进行了录音（上诉人在一审中已作为证据提交），录音内容可以证明农商行与被上诉人之间存在长期合作、关系密切，农商行听命于被上诉人，另据上诉人了解，张某在涉案楼盘内有房产，张某的母亲则是被上诉人公司的高管，因此，上诉人认为被上诉人与农商行之间存在“非正常关系”和“不正当联络”，上诉人的贷款延迟是被上诉人造成的；一审适用法律错误，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“商品房司法解释”）第二十三条规定，因不可归责于买卖双方的事由、购房人未能订立贷款合同并导致房屋买卖合同不能继续履行的，购房人可以请求解除合同，上述规定的精神是保护购房人的利益，因此，虽然上诉人在本案中是要求继续履约而非解约，但上诉人的利益还是应被保护的；被上诉人作为开发商，在合同中约定如果购房人不交清违约金就不交付房屋，这是霸王条款，无效，购房人即使未交违约金，开发商也应该交房。被上诉人航亭公司辩称，对于上诉人在一审庭审后提交的证据，一审法院通知被上诉人到法庭发表了质证意见，因此，该些证据的质证程序已经完备；是否追加第三人参与诉讼，本就是法院的职权，况且一审法院已就涉案的贷款问题向农商行进行了调查，调查笔录也当庭进行了质证，故追加第三人已无必要；上诉人并未提出解约，因此不具有适用商品房司法解释第二十三条规定的条件，上诉人仅以“购房人”身份和“规定精神”为由要求“被保护”，逻辑不通；上诉人没有在约定期限内完成贷款签约，在房价大幅上涨的市场环境下，被上诉人本可依照预售合同的约定和司法解释的规定，单方解约的，但被上诉人并没有这样做，而是等待上诉人完成贷款签约后，再按约要求上诉人缴纳逾期违约金，即使上诉人认为违约金过高，被上诉人也向一审法院表达了可视双方后续协商情况作出适当调整的意愿；反观上诉人，其诉请要求被上诉人支付的逾期交房违约金是合同约定标准的十倍，可见上诉人所称“霸王条款”根本不成立；综上，一审判决正确，二审应予维持。罗丁、赵雨昕共同诉至一审法院，请求判令：1.航亭公司将上海市XX镇XX路XX弄XX园XX号XX层XX室房屋（以下简称“系争房屋”）交付罗丁、赵雨昕；2.航亭公司支付罗丁、赵雨昕违约金暂计人民币（以下币种均为人民币）369,600元（自2016年7月1日起，以总房款3,300,000元为基数，按每日万分之十的标准计算，为每日3,300元），至航亭公司实际交付房屋日止。一审法院认定事实：2016年1月16日，罗丁、赵雨昕（乙方、买受方）与航亭公司（甲方、出卖方）就系争房屋签订《上海市商品房预售合同》，约定：系争房屋每平方米建筑面积单价为23,214.91元，总房价款暂定3,300,000元；若乙方未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之十计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止；甲方定于2016年6月30日前将该房屋交付乙方，除不可抗力外；甲方如未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止；付款方式1、乙方于2016年1月16日与甲方签约，并支付首付款990,000元；2、乙方于2016年4月16日前应支付房款2,310,000元，乙方贷款未按照上述时间放贷到账的，应在10天内补足房款；补充条款一第四条第二款（4）若因国家按揭贷款政策发生变化（包括但不限于贷款额度减少，不能贷款，贷款利率调整，贷款银行要求买受人增加首付款比例等）而导致贷款资格发生变化时，由此造成的问题由买受人自行解决且买受人无权以此为由解除本合同，且合同中约定的付款时间不变；补充条款一第四条第四款若买受人未能付清全部房价款（含逾期付款的违约金、房屋结算面积差价款等），出卖人有权拒绝交付房屋且不承担延期交房的违约责任，出卖人有权在买受人付清全部房价款之日起30个工作日内交付房屋。合同签订后，罗丁、赵雨昕按约支付首付款990,000元。2016年3月份，系争房屋取得《新建住宅使用说明》及《质量保证书》。2016年5月3日，系争房屋所在项目取得《建设工程竣工验收备案证书》。2016年6月8日，系争房屋所在项目取得《住宅交付使用许可证》。2016年6月12日，罗丁、赵雨昕与上海农商银行南汇支行签署《个人房屋抵押借款合同》。2016年6月15日，上海农商银行南汇支行及上海市公积金管理中心申请办理系争房屋抵押登记。2016年7月5日，航亭公司收到罗丁、赵雨昕贷款银行上海农商银行发放贷款共计2,310,000元。2016年8月5日，航亭公司向罗丁、赵雨昕寄送邮寄地址为上海市XX路XX号XX幢，邮资为6.80元的一页纸《通知书》，要求罗丁、赵雨昕支付逾期付款违约金并办理交房手续。该《通知书》次日送达罗丁、赵雨昕。2016年8月22日，罗丁、赵雨昕在微信群“东方鸿璟业主论坛”中语音留言：“我们是第一时间办的贷款，然后办贷款的当中银行发生一点小意外，就银行方面自己有点问题，可能时间晚了，然后办下来贷款应该是还不到一个月，然后今天开发商打电话给我十八万违约金。”又留言：“我们6月是要交房的呀，但是贷款6月份没下来，7月份才行，7月份下来的贷款，这就是比较烦了。”2016年8月30日，系争房屋取得大产证。2016年9月20日，罗丁、赵雨昕向航亭公司发函，要求其履行交房义务。为进一步查明罗丁、赵雨昕的贷款情况，一审法院于2017年2月4日前往农商行南汇支行咨询相关事宜，该行表示：“罗丁、赵雨昕第一次在2016年3月5日前往银行提交贷款手续。银行由于系统问题显示罗丁、赵雨昕已经办理过公积金贷款，后再查已显示正常。此时恰逢遇到‘3.25房地产新政’，银行的贷款审批相应中止，等银行贷款的新政细则出台。该行在2016年4月中旬出台新政细则，再重新启动贷款审批流程。罗丁、赵雨昕这单在2016年5月底完成纸质审批，6月初完成贷款审批，6月12日办理了贷款合同。后银行直接交给航亭公司办理抵押登记和预告登记。故罗丁、赵雨昕的贷款迟延主要是由于新政影响导致银行细则出台需要时间以及审批工作的重新启动，大量工作需要消化。并非因为航亭公司要求银行暂定发放首套房贷款所致。”农商行另提供落款日期为2016年3月5日，罗丁、赵雨昕签字的《信用信息查询和报送授权书》，用以证明罗丁、赵雨昕首次前往银行提交资料时间为2016年3月5日。一审庭审中，航亭公司提供一份2016年6月19日妥投，邮寄地址为上海市XX路XX号XX幢，邮资为6.80元的一页纸《交房通知书》，通知罗丁、赵雨昕于2016年6月24日前往售楼处交房，并按约付清全部房价款。罗丁、赵雨昕表示，该邮寄地址确为罗丁、赵雨昕的工作地址，但未收到该通知书，同期时间内，罗丁、赵雨昕表示另收到航亭公司邮寄的一份共7页内容未填写的交房通知书及附件，但邮寄信函封面已遗失。一审法院认为：罗丁、赵雨昕与航亭公司签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，又不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。合同中对交付房屋的条件约定为：“若买受人未能付清全部房价款（含逾期付款的违约金、房屋结算面积差价款等），出卖人有权拒绝交付房屋且不承担延期交房的违约责任。”现根据已查明的事实，罗丁、赵雨昕第二笔贷款放款已构成迟延。本案的争议焦点在于，航亭公司有无不正当地阻却贷款银行正常发放贷款、导致罗丁、赵雨昕的付款迟延。对此，罗丁、赵雨昕并未提供证据予以证明。从法院与银行工作人员张某的调查笔录也反映出，罗丁、赵雨昕的贷款发放迟延系银行系统出错、新政细则出台等多方原因导致，但并非航亭公司不正当的阻却银行贷款的发放。至于罗丁、赵雨昕庭后向法院补充提交贷款银行申请办理抵押登记的内档资料及2017年2月底到2017年3月中旬罗丁、赵雨昕与张某的电话录音，亦未能围绕上述争议焦点展开论证。故罗丁、赵雨昕按约应支付违约金。在罗丁、赵雨昕未支付逾期付款违约金的前提下，航亭公司拒绝交付房屋有合理的抗辩。至于罗丁、赵雨昕庭审中陈述，合同约定的罗丁、赵雨昕违约赔偿标准与航亭公司违约赔偿标准不对等一事，罗丁、赵雨昕可与航亭公司进一步协商或通过另行诉讼途径处理，但不能成为罗丁、赵雨昕拒付逾期付款违约金并要求航亭公司交付房屋的合理抗辩事由，更不能成为罗丁、赵雨昕要求航亭公司支付逾期交房违约金的依据。一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定,于二○一七年三月二十三日作出判决，判决如下：驳回罗丁、赵雨昕的全部诉讼请求。一审案件受理费6,844元，减半收取计3,422元，由罗丁、赵雨昕负担。二审中，双方当事人都没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，上诉人罗丁、赵雨昕主张其贷款迟延是由于被上诉人航亭公司与农商行之间存在“非正常关系”和“不正当联络”，则上诉人依法对此主张事实负有举证证明之责。然被上诉人作为房地产开发企业，与各贷款银行存在长期的业务合作与经常性的沟通联络，实为正常的商业惯例，上诉人所提供的录音证据，并无法证明被上诉人与农商行之间的合作与联络存在不正当性，农商行在接受一审法院调查时，确认上诉人的贷款迟延“主要是由于新政影响导致银行细则出台需要时间以及审批工作的重新启动”，此等表示对讼争双方皆无任何不利，显属客观、中立；房地产开发企业仅为收取数额有限的违约金，授意或默许银行迟滞大额贷款的审批流程，亦显与常理不符；综上，上诉人的上述主张，缺乏事实及交易常识之依据，本院不能采信。商品房司法解释第二十三条的规定，赋予了买卖双方当事人，在不可归责于双方的事由导致贷款不成且无法继续履行买卖合同的情况下，解除买卖合同的权利。现讼争双方均未提出解约主张，故上述规定在本案中并不适用。上诉人有关一审适用法律错误之抗辩，本院无法采信。查一审法院在作出判决前曾传召被上诉人对上诉人于庭审后提交的证据进行质证，应当认为，该等证据业经过出示及质证，显然不具程序瑕疵；农商行已审批上诉人的贷款且给付完毕，其与本案讼争双方之间就交房和违约金事宜发生的纠纷并无利害关系，且一审已就涉案的贷款问题向农商行进行了调查，上诉人主张追加农商行为本案第三人在程序上并无必要性；另上诉人并无证据证明所谓一审存在违法缺席判决、审判组织的组成不合法云云严重违反法定程序的情形，上诉人有关一审违反法定程序的上诉理由，依法不能成立。综上所述，上诉人罗丁、赵雨昕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币6,844元，由上诉人罗丁、赵雨昕负担。本判决为终审判决。审 判 长 叶振军代理审判员 王振伟审 判 员 刘 佳二〇一七年八月三十一日书 记 员 周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 微信公众号“”