（2017）浙0604民初4782号
裁判日期: 2017-08-31
公开日期: 2017-09-29
案件名称
方志兴与陈建中、严杏珍房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
绍兴市上虞区人民法院
所属地区
绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
方志兴,陈建中,严杏珍
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第七十七条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条
全文
浙江省绍兴市上虞区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0604民初4782号原告：方志兴，男，1970年2月4日出生，汉族，住绍兴市上虞区。被告：陈建中，男，1947年12月23日出生，汉族，住绍兴市上虞区。被告：严杏珍，女，1948年1月24日出生，汉族，住绍兴市上虞区。委托诉讼代理人（特别授权）：陈建中，男，1947年12月23日出生，汉族，住绍兴市上虞区，系被告严杏珍丈夫。原告方志兴诉被告陈建中、严杏珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月8日立案受理，依法由代理审判员王锦晶适用简易程序独任审判，并于2017年7月17日公开开庭进行了审理。原告方志兴，被告陈建中、被告严杏珍的委托诉讼代理人陈建中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方志兴向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2017年3月3日签订的《房产买卖协议》；2.判令被告退还原告定金100000元；3.判令被告支付违约金148000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月3日，原、被告双方经上虞市百官街道老王房产中介所介绍，签订《房产买卖协议》一份。该协议约定，二被告将坐落于上虞百官街道四甲新家苑49幢101室的房地产及附房等转让给原告，成交价为740000元；并约定原告在签订协议时支付给被告100000元定金，余款640000元在2017年4月20日前支付，定金100000元冲抵该次房款，收款同时，被告协助原告办理房产过户手续；同时约定如原告悔（违）约不得向被告索还定金，另应支付总房价百分之二十的违约金给被告，如被告违约则应在悔（违）约之日起三日内将已收定金退还给原告，另应支付总房价百分之二十的违约金给原告。合同签订以后，原告依约支付了100000元定金，并于2017年4月4日通过中介方通知被告可以提前支付剩余全部房款，但被告却告知中介方，不愿意再把该房产卖给原告或大幅度提高房价。原告仍按协议约定在2017年4月20日前将剩余全部房款汇入上虞市百官街道老王房产中介所账户中。此后，原、被告经中介多次协商，终无果。被告陈建中、严杏珍共同辩称：原告的证据、诉状均围绕着“违约”进行，但被告不存在违约情形。事实上，从签订上述协议起至今，被告均未说过不卖房子，且被告的房产证至今存放在中介处。原告方志兴为支持自己的诉讼请求，向本院提供下列证据：1.房地产买卖协议一份，证明原、被告双方于2017年3月3日签订房地产买卖协议一份，约定原告向被告购买涉案房屋及其他相关事项，但后期被告一直要求对涉案房屋进行涨价，故其没有按照上述协议第5条的约定进行涉案房屋公证手续。2.中国工商银行自助终端凭条、收条、暂收条各一份，证明原告已按房地产买卖协议约定按时向被告方支付了房款。3.居民身份证复印件三份，结婚证复印件、二〇一〇城北四甲村区块拆迁安置房结算单（未找拨）复印件、不动产权证书复印件各一份，证明原、被告主体资格及涉案房屋信息。4.光盘一张，证明被告想将涉案房屋的房价涨至880000元，该价格与双方签订的房地产买卖协议中约定的价格相差140000元之多，原告无法承受，被告存在违约的情形。上述证据经出示，被告陈建中、严杏珍共同质证如下：证据1，真实性无异议，是在原告同意的前提下，双方一直在协商涉案房屋的涨价问题。证据2，收条所涉的100000元被告确实已经收到，暂收条所涉的670000元在中介处。但被告方需说明的是，2017年4月20日原告向中介方支付房款时，涉案房屋的不动产权证书被告也已压在了中介处。证据3，没有异议。证据4，没有异议，但原告打电话时录音目的不纯。为证明原告按双方签订的《房地产买卖协议》约定，于2017年4月20日通过中介约被告办理公证手续，但被告未予配合的事实，原告方志兴申请证人王某出庭作证，本院依法通知证人王某到庭作证，并经原、被告质证：5.证人王某证言：证人系买卖涉案房屋时的中介，原、被告系第一次在证人处买卖房屋。当时双方初步谈好涉案房屋价格后，于2017年3月3日在中介处签订了《房地产买卖协议》一份，约定涉案房屋总价为740000元（定金100000元，剩余房款640000元），并约定双方于2017年4月20日到便民中心办理公证手续。2017年4月初，原告告知证人已将剩余房款640000元准备好，希望证人通知被告及时办理房产证及进行公证手续。证人遂将上述情况告知被告，但被告因房价问题称不想卖了，也不会去做相应的权证。后经证人中间协商，原告同意在640000元的基础上加价30000元，被告亦对上述价格表示同意，遂去办理了权证，并于2017年4月19日中午拿到涉案房屋的不动产权证书。2017年4月20日早上，被告告知证人其在外面，公证手续等原告打进钱来再说；2017年4月20日中午，原告将670000元房款打入证人中介账户，证人即通知被告与原告一起来中介处后前往便民中心办理公证手续，但被告却告知证人其要和儿子商量商量再说，直到当天傍晚，被告一直未来。事后，证人多次要求被告配合办理公证手续，但被告每一次的态度都不好，证人已经在努力地做双方的工作，也调解过好几次，但均未果，遂证人交换了双方的联系方式，希望双方能够自己协商。后来，证人听原告说被告要涨价至880000元，这个价格原告吃不消。再后来，证人听原告说已经向法院起诉，遂把原告的670000元打回给了原告，也通知被告前来取走涉案房屋的不动产权证书，但被告一直未来取回。原告方志兴质证认为没有意见。被告陈建中、严杏珍共同质证表示对证人的陈述大致没有意见，但2017年4月20分9点20分左右的电话内容证人没有如实陈述。本案证据经质证，本院作如下认证：证据1，本院对其真实性予以认定，可以证明原、被告双方于2017年3月3日签订《房地产买卖协议》一份，就购买涉案房屋的相关事宜进行了约定。证据2，本院对其真实性予以认定，可以证明原告于2017年3月3日向被告支付涉案房屋定金100000元，并于2017年4月20日向上虞市百官街道老王房产中介所支付涉案房屋剩余房款670000元。被告对证据3、4均无异议，本院予以认定。证据5，证人系中介工作人员，其与原、被告双方均为第一次接触，本院对其证言的真实性予以认定，可以证明案件的相关事实。经审理查明，2017年3月3日，原告方志兴（乙方）与被告陈建中、严杏珍（甲方）签订《房地产买卖协议》一份，该协议第一条约定甲方自愿将坐落在百官街道四甲新家苑49幢101室的房地产转让给乙方，该房地产的基本情况如下：房产证号00××73，土地证号05××39，房屋主房的建筑面积为90.45平方米，附房为10.08平方米，性质为商品房，用途为住宅用房，用地性质为划拨。第二条约定甲乙双方议定的上述房地产成交价为人民币（大写）：柒拾肆万元整（￥740000.00）。乙方在签订协议时支付给甲方人民币壹拾万元整（￥100000.00）作为履行合同的首期付款（定金）。余款陆拾肆万元整（￥640000.00）由乙方方志兴于2017年4月20日前一次性付清。第四条约定违约责任：乙方在中途（违）约，乙方须支付总房价20%的违约金给甲方，并赔偿由此造成的一切损失。甲方中途悔（违）约，甲方应从悔（违）约之日起叁日内将已收的全部房款退还给乙方，另支付总房价20%的违约金给乙方。第五条约定甲乙双方准备过户所需材料，于2017年4月20日到便民中心办理公证手续。第八条约定特别约定：①乙方到便民中心办理手续前将房款陆拾贰万元整汇入中介方，待甲乙双方到便民中心办理好委托书公证后，甲方当天到中介方取回房款。……⑤第二次房款中的二万元整放到中介处，等到交房时付给甲方。2017年4月初，原、被告口头协商一致，将涉案房屋的成交价调整为770000元，但双方未对上述《房地产买卖协议》中约定的其他事项进行补充或者变更。2017年3月3日（合同签订当日），原告依约向被告方支付涉案房屋定金100000元；2017年4月19日，被告将涉案房屋的不动产权证书存放于中介处；2017年4月20日，原告依约向中介方支付涉案房屋剩余房款670000元，并通过中介方望与被告方一同前往便民中心办理公证手续，但被告未予配合。后原告多次催促被告方配合办理公证手续，但被告均以涉案房屋价款尚未协商一致为由拒绝办理，遂成讼。另查明，本案起诉状副本及证据副本本院于2017年6月17日送达至被告陈建中、严杏珍处。被告陈建中、严杏珍系夫妻关系。涉案房屋位于绍兴市××区百官街道××室房屋由被告陈建中、严杏珍共同共有。截至2017年7月17日，原告方志兴于2017年4月20日向中介方支付的670000元剩余房款，中介方已经归还给原告；涉案房屋的不动产权证书仍存放于中介处。本院认为，原告方志兴与被告陈建中、严杏珍于2017年3月3日签订的《房地产买卖协议》及双方于2017年4月初对涉案房屋成交价重新定价为770000元的一致约定均系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告方志兴已依照上述协议约定，于2017年4月20日前付清了涉案房屋的全部价款（2017年3月3日向被告方支付定金100000元，2017年4月20日向中介方支付涉剩余房款670000元），并于2017年4月20日望通过中介与被告方一同前往便民中心办理公证手续，但被告未予配合。后经原告多次催促，被告均以涉案房屋价款尚未协商一致为由不予配合。被告陈建中、严杏珍的行为显属违约，原告以此为由要求解除双方于2017年3月3日签订的《房地产买卖协议》，于法有据，本院予以支持，结合本案起诉状副本及证据副本本院于2017年6月17日送达至被告陈建中、严杏珍处的事实，本院确认原、被告双方于2017年3月3日签订的《房地产买卖协议》解除时间为2017年6月17日。结合原告在庭审中关于涉案房屋以740000元的成交价为基础计算违约金的陈述，原告方志兴起诉要求陈建中、严杏珍退还定金100000元并支付违约金148000元的请求，亦属合理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十七条第一款、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告方志兴与被告陈建中、严杏珍于2017年3月3日签订的《房地产买卖协议》已于2017年6月17日解除。二、被告陈建中、严杏珍应返还原告方志兴房屋定金100000元；三、被告陈建中、严杏珍应支付原告方志兴违约金148000元；上述二、三两项合计248000元，于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费5020元，减半收取2510元，由被告陈建中、严杏珍共同负担。财产保全费1760元由被告陈建中、严杏珍共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费人民币5020元，逾期不交则按自动撤回上诉处理）。代理审判员 王锦晶二〇一七年八月三十一日书 记 员 田玫梅附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第七十七条第一款当事人协商一致，可以变更合同。……第九十四条第（四）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 来源：