（2017）京0108民初2706号
裁判日期: 2017-08-31
公开日期: 2018-03-26
案件名称
北京市西苑饭店与郭玉柱、邵振江房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市海淀区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京市西苑饭店,邵振江,郭玉柱
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0108民初2706号原告：北京市西苑饭店,住所地北京市海淀区三里河路*号。法定代表人:张灏,总经理。委托诉讼代理人：苗慧敏,北京市易和律师事务所律师。被告：邵振江，男，1952年1月12日出生，住北京市顺义区。被告:郭玉柱,男,1957年7月26日出生,住山东省胶州市。原告北京市西苑饭店（以下简称西苑饭店）与被告邵振江、郭玉柱房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告西苑饭店委托诉讼代理人苗慧敏到庭参加诉讼。被告邵振江、郭玉柱经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。西苑饭店向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令确认邵振江与郭玉柱签订的《房屋转让协议》无效；2、请求人民法院判令诉讼费用由二被告承担。事实和理由：1994年7月8日，我饭店投资的北京西苑置地有限公司（以下简称西苑置地公司）与北京都海房地产开发公司（以下简称都海公司）签订《购买商品房协议书》，约定都海公司将其拥有的位于海淀区某住宅楼西一门18户及西二门6户商品房出售给西苑置地公司。协议签订后，西苑置地公司支付了全部购房款，都海公司向西苑置地公司交付了上述共计24套房屋，并向西苑置地公司出具了临时房权证，并交付使用。我饭店将24户房屋安排给本单位员工实际入住使用。之后西苑置地公司多次督促其办理过户手续，但其迟迟不予办理。都海公司于2003年将已经卖给我饭店的房屋又以房改售房的形式出售给邵振江，并与其签订了《2003年公有住房出售契约》，之后邵振江与郭玉柱签订房屋转让协议，将该房屋恶意转让给郭玉柱。都海公司与邵振江签订《2003年公有住房出售契约》被生效判决确认无效，则二被告的转让行为侵害了我饭店的合法权益，故其之间的《房屋转让协议》应为无效。故我饭店诉至本院。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。依据上述证据可以确认以下事实：1994年7月8日，北京西苑置地有限公司（乙方，以下简称西苑置地公司）与都海公司（甲方）签订《购买商品房协议书》，主要内容为：甲方同意出售并且乙方同意购买某住宅楼西一门（现为1单元）18户及西二门（现为2单元）6个单室户商品房，总建筑面积1376.66平方米。售价：每建筑平方米肆仟贰佰元人民币，共计人民币伍佰柒拾捌万壹仟玖佰柒拾贰元。本协议在双方签字生效后十日内由乙方支付伍佰柒拾捌万壹仟玖佰柒拾贰元给甲方作为购房款。甲方在收到前述款项后，发给乙方临时产权证，乙方进住后由甲方保证统一办理产权过户手续。协议书签订后，西苑置地公司于1994年7月15日如期支付都海公司全部购房款，都海公司向西苑置地公司出具相应发票。同日，都海公司向西苑置地公司出具了由该公司自行印制的《临时房产证》，其中对西苑置地公司所购房屋的位置、面积等内容予以登记确认。此后，该24套住房均由西苑饭店安排本单位职工居住使用至今，但都海公司未能为西苑饭店办理上述房屋的房屋所有权证。2003年6月10日，都海公司（甲方）与邵振江（乙方）签订《2003年公有住房出售契约》，约定甲方将坐落在海淀区102室（以下简称102号房屋）以成本价出售给乙方，房价款玖仟柒佰玖拾贰元整，乙方于2003年10月3日一次性付清。甲乙双方签订契约后，由甲方代乙方到房屋所在地房地产交易管理科办理买卖过户和鉴证手续，并到房地产管理部门办理产权登记领取我国《房屋所有权证》，待乙方向甲方付清以下款项后，甲方将产权证交给乙方。2003年6月16日，邵振江取得102号房屋所有权证。2004年8月30日，邵振江与郭玉柱签订《转让协议》，邵振江将102号房屋过户给郭玉柱，房屋转让价格为18万元。双方约定：甲方（邵振江）负责在东城区公证处办理房产过户委托公证手续，并将房产证交给乙方。乙方在办理完公证后，乙方先付甲方壹拾万元整，在办理全部过户手续，将余款付清。次日郭玉柱取得102号房屋所有权证。因西苑置地公司未能按时办理2000、2001年度企业法人年检手续，北京市工商行政管理局于2002年8月22日制作京工商海处字[2002]第30号行政处罚决定书，吊销其营业执照。2003年1月7日，西苑置地公司的股东就公司的资产分配达成协议，合资外方分得现金44100000美元，其余资产全部归合资中方西苑饭店所有。该分配协议经北京市对外经济贸易委员会批复予以确认。在西苑饭店所取得的资产中，包括上述24套住房。2005年11月7日，北京市工商行政管理局依法注销西苑置地公司的企业法人登记。另查，西苑饭店曾另案起诉都海公司，要求法院确认双方于1994年7月8日签订的《购买商品房协议书》为有效，后本院制作（2006）海民初字第20470号民事判决书，确认该《购买商品房协议书》为有效。现该判决已生效。2015年，西苑饭店将都海公司、邵振江诉至本院，要求确认二被告签订的《2003年公有住房出售契约》无效。本院出具（2015）海民初字第23652号民事判决书，确认都海公司与邵振江于2003年6月10日签订的《2003年公有住房出售契约》无效。该判决已生效。本案诉讼中，邵振江、郭玉柱经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，二被告放弃答辩权利，本院依法缺席审理。本院认为，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案中，都海公司与西苑置地公司于1994年7月签订了《购买商品房协议书》，合同签订后，都海公司将房屋交付给西苑置地公司，西苑置地公司亦支付了购房款，并且安排本单位职工在房屋内实际居住。在合同履行过程中，都海公司未经西苑置地公司同意，将房屋另售予本单位职工邵振江。西苑饭店已诉至本院，要求确认都海公司邵振江签订的房屋转让合同无效，并得到本院判决支持。2004年，邵振江再次将102号房屋转让给郭玉柱，郭玉柱作为购房者，在购房时，理应赴现场查看房屋情况，即可知晓102号住房已由他人居住、并能由此查明该房屋已由西苑饭店购买之事实。但显然郭玉柱并未查看，在此情况下，郭玉柱仍与邵振江签订合同，且未就房屋交付问题进行相关约定，明显不符合交易惯例。自郭玉柱取得房产证至今的十余年时间里，郭玉柱并未向邵振江或任何一方主张交房或其他相关权利，明显不符合常理，故由此可认定郭玉柱并非善意购房第三人；邵振江与郭玉柱通过该房屋买卖取得房屋所有权证的行为损害了西苑饭店的合法权益。故现西苑饭店起诉要求确认邵振江与郭玉柱的房屋买卖合同无效，有事实与法律依据，本院支持。邵振江、郭玉柱经本院公告传唤，未到庭应诉，本院缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：确认邵振江与郭玉柱于二〇〇四年八月三十日签订的《转让协议》无效。案件受理费七十元，由邵振江、郭玉柱负担，于本判决生效后七日内交纳。案件公告费二百六十元，由邵振江、郭玉柱负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长 郝 蓬人民陪审员 王小微人民陪审员 翟 彦二〇一七年八月三十一日书 记 员 孙真真 微信公众号“”