（2017）辽01民终8607号
裁判日期: 2017-08-31
公开日期: 2017-10-27
案件名称
上诉人程金华与被上诉人李增贵房屋买卖合同纠纷二审判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
程金华,李增贵
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终8607号上诉人（原审被告）：程金华，女，1960年5月30日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：郭幼奇，男，1952年10月20日出生，汉族。委托诉讼代理人：张剑飞，辽宁联胜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李增贵，男，1950年2月10日出生，壮族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：王新阳，辽宁辉弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨燕，辽宁辉弘律师事务所律师。上诉人程金华因与被上诉人李增贵房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2017）辽0102民初1559号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月16日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。程金华上诉请求：1.撤销一审民事判决，查清事实重新认定房屋占用费期间，并依法合理判定数额或者将本案发回重审。2.一、二审费用全部由李增贵承担。事实和理由：一、一审法院事实认定不清、适用法律错误。一审判决我方赔偿李增贵20**年6月13日至2016年4月24日房屋占有使用费法律依据不足。双方签订合同没有约定违约责任，我方交定金后李增贵主动将钥匙交给我方，我方根据合同对房屋占有使用是有权占有。期间李增贵发短信给我方上涨房价，是李增贵违约在先，单方变更合同价款明确表示不愿继续履行合同，是李增贵违约，不是我方违约。双方签订合同是存量房买卖，不是商品房买卖，是住宅而非门市，一审判决认定“违约损失表现在我方占有房屋期间，李增贵对房屋使用及收益的权利，并认为该损失比照租金标准较为适宜”无法律依据。首先，合同没有约定违约责任，导致合同解除的原因并非我方，是李增贵毁约所致。其次，双方签订的是房屋买卖合同而非房屋租赁合同，我方已经交付定金10万元，李增贵主动交钥匙，我方对房屋占有和使用均为合法和有权的，判决我方赔偿合同解除前的房屋占用费于法无据，于理不合。综上，一审判决第一项其中2008年6月13日至2016年4月24日期间的房屋占有使用费没有法律依据。二、一审法院程序违法。未开庭查清事实前提下，先对房屋租金进行鉴定程序违法。三、补充：1、诉争房屋占用合法性问题。双方签订合同约定“定金付后，卖方交钥匙，买方可以进入装修”，交付钥匙足证允许我方占有使用，约定进入装修视为同意我方长期占用，故我方为合法占用，不应支付占有使用费。2、合同解除节点问题。合同解除系因无法继续履行合同等客观因素导致，我方在李增贵允许占用房屋期间，曾向李增贵主张按照协议支付房款，办理房屋过户事宜，但被李增贵拒绝，可见李增贵违约，恶意拖延不办理房证，导致房屋无法过户，我方无法实现房屋权属，李增贵应承担责任。房屋过户应为双方共同义务，在较长期限内我方主张权利后，李增贵未能履行合同义务，应承担相应损失，我方主张权利后，李增贵拖延至后期才向我方要求履行义务，应认定李增贵违约在先，应承担相应违约责任，包括不限于我方装修损失。3、一审对于违约损失认定为我方占有房屋期间，李增贵对房屋使用的收益权利，无法律依据。合同表述“如买方不买，卖方定金如数退还，买房退房”并无违约责任约定，一审认定违反意思自治原则。李增贵从无要求我方不买房承担责任的表示，事实上我方要买房，李增贵拒绝过户导致合同解除。从法定违约责任来讲，合同解除前，我方交付定金，李增贵交付钥匙，允许我方装修，已将房屋使用权让渡给我方，故不存在该期间使用权收益损失。综上，在合法占有状态下不存在损失，合同解除后，应由李增贵承担违约责任。李增贵辩称，维持原判。一、违约责任已有生效判决确认，程金华履行协议中，有违约主观恶意拖延房款甚至有钱宁放高利贷不支付房款，被前案生效判决确认其违约。二、程金华依合同占有，不等同于恶意无偿占有，程金华恶意不履行房款给付义务，居住房屋长达八年之久，甚至物业、采暖费都由李增贵承担，李增贵另租房。因程金华违约，给我方造成损失，如有权占有等同无偿占有，等于纵容和助长违约。三.一审判决赔偿我方损失是合法的。合同法规定，因违约给对方造成损失，相当于违约造成的损失，诉争房屋在程金华占用期间，我方交纳了物业、采暖费，一审法院按照同地段计算租金损失合法合理。四、一审程序合法。鉴定依当事人申请，是本案焦点，不以程金华是否同意来确定程序是否合法。五、程金华占用房屋期间，我方多次找到程金华要求明确是否购买，甚至草拟了房屋租赁协议明确如果程金华不买，应按租金给付我方损失，均被程金华拒绝。程金华所称是我方违约与事实不符。李增贵向一审法院起诉请求：1.请求法院比照租金标准判令程金华承担违约损失，期间从2008年6月13日至2016年12月2日，该价格经评估机构评估为186,541元；2.赔偿李增贵物业费、采暖费、水费、电费、煤气费等合计16,758元；3.程金华承担评估费用5000元。4、诉讼费用由程金华承担。一审法院认定事实：诉争房屋位于沈阳市和平区南五马路136号（1-29-5），建筑面积131.13平方米，房屋所有权人登记为李增贵。2008年6月13日，李增贵（卖方）与程金华（买方）签订《房产买卖协议》一份,本案李增贵曾因该《房产买卖协议》以房屋买卖合同纠纷为由起诉程金华至一审法院，一审法院于2016年1月18日作出（2015）沈和民二初字第3247号民事判决书，判项处表述为：一、解除李增贵与程金华于2008年6月13日就位于沈阳市和平区南五马路136号（1-29-5）房屋签订的房屋买卖协议；二、程金华于判决生效之日起三十日内将位于沈阳市和平区南五马路136号（1-29-5）房屋（建筑面积131.13平方米）腾空并交于李增贵；三、驳回李增贵的其他诉讼请求。程金华对该判决不服并向沈阳市中级人民法院提出上诉，沈阳市中级人民法院于2016年4月22日作出（2016）辽01民终4468号民事判决书，判决结果为：驳回上诉，维持原判。并于2016年4月25日已送达。现该判决已生效。经一审法院执行程序，程金华于2016年12月2日腾房，搬出诉争房屋。另查明，辽宁十方房地产土地评估有限公司出具辽十方涉案评字（2017）第0403号估价报告，显示在2008年6月13日至2016年12月2日期间，诉争房屋的房地产租金市场价值为186，541元，本次评估的鉴定费计5000元。诉争房屋2008年6月1日至2011年6月16日、2012年1月1日至2016年12月2日期间的物业费计12，483元，2015年3月19日至2016年9月22日期间的燃气费计500元，2017年4月20日开具的截至2016年8月的水费收据计667.27元，2013至2014年度的采暖费计364.73元，2016年8月至2016年期间的电费计144元。以上鉴定费、物业费、燃气费、水费、采暖费、电费均由李增贵缴纳。一审法院认为：公民、法人的合法民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。本案中，依据生效判决认定的事实，李增贵与程金华就诉争房屋签订的《房产买卖协议》因程金华存在违约行为而依法解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。故在合同解除后，李增贵有权要求违约方即程金华赔偿给李增贵造成的损失，予以确认。关于违约损失。结合本案实际，李增贵的损失表现为在程金华占有诉争房屋期间，李增贵对房屋使用及收益的权利，一审法院认为该损失比照租金标准较为适宜。李增贵、程金华2008年6月13日签订《房屋买卖协议》时程金华入住诉争房屋，到2016年12月2日一审法院对诉争房屋强制腾房期间，诉争房屋一直由程金华占有。依据评估机构出具的估价报告，诉争房屋在此期间的房地产租金市场价值为186，541，故对于李增贵要求程金华赔偿186，541元的房屋占有使用费的诉讼请求，予以支持。关于程金华居住期间的物业费、燃气费、水费、采暖费、电费。在程金华实际占有使用诉争房屋期间，所产生的与诉争房屋相关的费用，均应由程金华承担。对于李增贵支付的部分，程金华应予以返还。对于李增贵要求程金华赔偿物业费、采暖费、水费、电费、煤气费的诉讼请求，予以支持。判决：一、程金华于判决生效之日起十五日内赔偿李增贵20**年6月13日至2016年12月2日的房屋占有使用费186,541元；二、程金华于判决生效之日起十五日内赔偿李增贵物业费、采暖费、水费、电费、煤气费等合计16,758元；如果程金华未按判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费4349元，由程金华承担。鉴定费5000元，由程金华承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：1.程金华提交证人侯乃铨证言，主张证明李增贵因房价上涨拒绝接收我方给付的购房余款，是李增贵违约在先，因而导致合同解除。李增贵对该份证据提出异议，主张证人正在旁听，且不出庭作证，违反证据要求，从证言内容看明显不真实。本院认为，证人旁听案件审理，且并不出庭作证，违反证人应当出庭作证的规定，无法证明其证言内容真实客观，本院对该份证据不予采信。2.程金华提交房产档案查询证明、协助执行通知书，主张证明房屋有查封不能办理更名过户手续，是李增贵违约。李增贵对该份证据提出异议，主张合同于2016年1月18日被法院判决解除，程金华于2016年12月才到房产局查询并主张证明有查封不能更名过户，故该份证据与本案无关，且查封是程金华向法院申请。本院认为，协助执行通知书注明沈阳市皇姑区人民法院于2016年9月27日对涉案房屋进行查封，李增贵主张此查封系程金华另案向法院申请。本院对该组证据的真实性予以采信，证明效力应结合全案情况予以综合认定。3.程金华提交承诺书，主张证明李增贵承诺在我方提出不购买房屋的情况下，我方可以无偿使用房屋两年。李增贵提出承诺的前提条件是程金华提出不购买房屋，而实际是法院判决解除合同，故该份证据与本案无关。本院认为，李增贵于2008年6月15日向程金华出具一份承诺，内容为“我同意将现住宅无偿借给您居住两年”，双方均主张此约定是指程金华提出不购买房屋情况下，涉案房屋由程金华无偿居住使用两年。本院对该组证据的真实性予以采信，证明效力应结合全案情况予以综合认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，程金华上诉提出合同没有约定违约责任，导致合同解除的原因并非自己，是李增贵违约所致的主张。由于前案生效民事判决书，已经对导致双方签订的房屋买卖合同解除的原因和违约责任进行了认定，程金华对于前案判决认定如有异议，可以通过再审程序主张权利，程金华自述申请再审法院并未支持其主张，故在前案生效民事判决书未经再审程序撤销或改判前，仍具有法律效力。程金华提出的上诉主张，不属于本案的审理范围。基于前案对合同解除违约责任的认定，及该案并未对李增贵要求程金华支付诉争房屋租金的诉请予以审理。故，一审法院依据我国《合同法》规定，认为在合同解除后，李增贵有权要求违约方程金华赔偿损失，并无不当，本院予以维持。程金华上诉提出其系有权占用房屋，不应支付房屋占有使用费的问题。因前案认定程金华违约导致合同解除，故程金华占用房屋长达七年之久必然使得李增贵对房屋的占有、使用和收益权益受到损害。在此情况下，程金华应当对李增贵受到的此部分损失承担赔偿责任。程金华提出的上诉主张，不能成为其在合同被判决解除后不承担赔偿责任的法定理由。此外，程金华占用房屋期间，李增贵曾支付了物业费、燃气费、水费、采暖费、电费，程金华实际占用房屋作为受益人，理应自行负担上述费用，故在李增贵实际交纳的情况下，应当由程金华返还给李增贵。据此，一审法院认定在程金华占用房屋期间，应当向李增贵支付房屋占有使用费，以及李增贵实际支出的各项费用，并无不当，本院予以维持。关于房屋占有使用费损失数额的确定，通常都是比照同地段同类房屋的租金标准。本案程金华曾上诉主张原一审酌定房屋占用费数额没有依据，未经评估自由裁量错误，故一审法院在本案发回重审后根据李增贵申请，对诉请期间内的房地产租金市场价值进行评估，程序合法。此项评估程序的进行，属于法院依职权决定，并不以当事人是否同意为前提，程金华提出一审程序违法的上诉主张不能成立。此外，对于程金华二审提交承诺书，主张李增贵承诺在其提出不购买房屋的情况下，可以无偿使用房屋两年。因程金华明确要求继续购买房屋，不提出不购买房屋，且未要求法院在判决给付房屋占有使用费的期间内扣除两年，故本案不予审查认定。如果程金华提出不购买房屋的请求，可就是否应当让其无偿使用房屋两年的问题另行主张权利。综上所述，程金华的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4349元，由上诉人程金华负担。本判决为终审判决。审判长 周濛审判员 王虹审判员 单立二〇一七年八月三十一日书记员 许璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 来自