（2017）陕05民终1544号
裁判日期: 2017-08-31
公开日期: 2017-10-17
案件名称
上诉人翟军战、马耕田与被上诉人折进满、李文白房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
陕西省渭南市中级人民法院
所属地区
陕西省渭南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
翟军战,马耕田,折进满,李文白
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十五条，第二百二十四条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
陕西省渭南市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕05民终1544号上诉人（原审被告）：翟军战，男，1962年9月25日出生，汉族,居民。委托诉讼代理人：田县荣，渭南市临渭区向阳法律服务所法律工作者。上诉人（原审第三人）：马耕田，男，1965年7月28日出生，系供销社下岗职工。被上诉人（原审原告）：折进满，男，1969年5月4日出生，汉族，农民。被上诉人（原审原告）：李文白，男，1953年10月7日出生，汉族，农民。二被上诉人共同委托诉讼代理人：邱伟，陕西泰普律师事务所律师。上诉人翟军战、马耕田因与被上诉人折进满、李文白房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省渭南市临渭区人民法院(2017)陕0502民初47号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人翟军战委托诉讼代理人田县荣、上诉人马耕田，被上诉人折进满、李文白及其委托诉讼代理人邱伟到庭参加诉讼，上诉人翟军战未到庭。本案现已审理终结。翟军战上诉请求：1、撤销渭南市临渭区人民法院（2017）陕0502民初47号民事判决第二项，判决上诉人不承担租赁费；二、案件受理费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当。第一、一审认定“2002年6月底，租赁期限届满后…双方口头约定，由被告续租，未约定租赁期限”不符合我国合同法关于租赁期限6个月以上的应当采用书面形式的规定；第二、一审法院认定上诉人私自转租是推论,事实是上诉人并没有私自转租，而是被上诉人李文白亲自当面让上诉人将承租房屋交给马耕田，马耕田对此事实认可；第三、一审法院既然认定2014年马耕田实际占有、使用、承租涉案房屋，判决马耕田腾房，又判决上诉人翟军战承担马耕田承租占有、使用期间的租赁费，显失公平、公正，适用法律不当。马耕田上诉请求，撤销渭南市临渭区人民法院（2017）陕0502民初47号民事判决第一项；由被上诉人承担本案的一、二审受理费。事实和理由：被上诉人折进满，李文白在2001年购买原良田供销社的房地产，还拖欠8万余元欠款未清偿，上诉人马耕田因时任原良田供销社领导，良田供销社被渭南市临渭区官底供销社兼并后，官底供销社便委派上诉人处理遗留问题。上诉人在二被上诉人折进满，李文白拒不支付欠款的情况下，征得被上诉人李文白同意，并经翟军战当面确认后将本案涉诉房屋占有。因此，本案第三人应当是渭南市临渭区官底供销社，而非上诉人，一审判决上诉人腾空返还房屋认定事实错误。折进满、李文白辩称，2001年12月11日，答辩人将享有所有权的位于渭南市开发区良田老街道的砖混结构两层中的一层两边三间房屋租给被答辩人翟军战，约定租期为6个月，每月租金240元，双方签订了《房屋租赁合同》。被答辩人承租至2013年底再未交纳房屋租金，答辩人多次催其腾房均被拒绝，且将该房屋转让给被答辩人马耕田，双方签订的“转让协议”属于恶意串通意图侵吞答辩人的财产。被答辩人翟军战、马耕田上诉称，没有私自转租，而是答辩人李文白经翟军战当面互相确认后，亲自将本案涉诉房屋交给马耕田占有是编造事实。事实是答辩人在一审开庭时才知道翟军战将房屋转租给马耕田，并未同意其将房屋转租。并且答辩人与被答辩人翟军战的租赁合同第三条第3款明确约定“合同期内不得私自转租”。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：承租人未经出租人同意的，出租人可以解除合同。根据合同相对性原则，马耕田不应当作为本案的当事人参加诉讼。第二百二十七条的规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。综上所述，被答辩人应当立即腾房并承担逾期租金。一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应予维持。马耕田辩称，不应将我追加为第三人，因为被上诉人欠供销社的钱，翟军战欠我的钱。翟军战辩称，翟军战和马耕田有经济手续，通过房屋转让双方之间的经济手续清了。我二人都是良田供销社职工，马耕田是供销社主任，良田供销社把房子卖给了折进满、李文白之后，存在经济手续，是官底供销社派马给耕田来清理。折进满、李文白向一审法院起诉请求：1、被告支付原告自2014年1月至2016年12月的租金8640元；2、判令被告立即腾房，将房屋交付给原告；3、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实，2001年7月15日原告折进满、李文白与原渭南市临渭区良田供销社签订了“良田供销社西院房地产转让协议合同书”，将涉诉房屋在内的房地产转让给二原告使用。该房于2002年办理了渭房权证登有字第30751**号房屋所有权证书，登记房屋所有权人为折进满。2001年12月11日二原告与被告翟军战签订了房屋租赁合同，将涉诉房屋租赁给被告翟军战使用，租金为每月240元，租赁期限自2002年元月1日起至6月底6个月，租金自合同签订之日一次性付清，并且合同约定乙方不得私自转租。租赁期限届满后双方口头约定由被告续租涉案房屋，租金每月240元，未约定租赁期限。被告翟军战按期给付租金至2013年底。审理中，被告翟军战提出2014年元月20日其与马耕田协议书一份，协议约定“1、甲方翟军战愿将折进满、李文白三间门面房和综合商店现有商品及财产、等一同作价5万元转让给乙方马耕田，已折扣甲方2000年5月3日欠乙方5万元货款，今后再与乙方无任何经济手续。2、约定时间：签订合同当日全部交清。3、甲方移交前的各种债务由甲方自行清理，移交后的门面占有经营用房租金由乙方承担，因租金或转租出现的问题造成经济损失由乙方承担，所涉及的商品损失由乙方承担与甲方无关”。后涉案房屋由第三人马耕田占有、使用至今。一审法院认为，原告折进满提供房屋所有权证书，确认其为登记房屋的所有权人，其虽主张涉诉三间房屋为李文白所有，但因涉及他人利益，且与登记所有权证书登记不符，不予认定。二原告与被告签订了房屋租赁合同并实际履行，是双方真实意思表示。其内容不违反相关的法律规定，合法有效，对双方均有约束力。双方租赁合同中明确约定乙方翟军战不得私自转租，而翟军战于2014年元月20日将涉案房屋租赁给第三人马耕田使用，显为不妥，现原告要求其承担租赁费于法有理，应予支持。对原告要求腾房的诉请，因第三人马耕田自认涉诉房屋由其实际占有，故其有腾房向原告返还的义务。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、二百三十六条之规定，判决如下：一、第三人马耘田于本判决书生效之日起十日内将涉诉三间房屋腾空返还原告折进满。二、被告翟军战于本判决书生效之日起十日内支付下欠原告2014年1月至2016年12月的房屋租赁费8640元。三、驳回原告折进满、李文白其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告翟军战、第三人马耕田承担。本院二审期间，上诉人马耕田提供了渭南市临渭区官底供销社证明。证明马耕田处理良田供销社西院营业楼转让合同历史遗留问题是供销社委派。折进满、李文白质证意见，该证据在一审中没有出示，官底供销社不是本案的当事人，与本案没有关联性，不能达到证明目的。翟军战质证意见，对该证据的真实性无异议，是被上诉人与官底供销社之间的经济纠纷。上诉人翟军战、被上诉人折进满、李文白均未提交新证据。本院对上诉人马耕田提供的渭南市临渭区官底供销社证明的真实性予以认定，对证明目的不予认定。二审经审理查明，被上诉人折进满、李文白在2014年7月将涉案租赁房屋外面的防盗门上锁。其余事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，被上诉人折进满、李文白与上诉人翟军战于2001年12月11日签订的书面房屋租赁合同，约定明确并实际履行，系合同双方当事人真实意思表示，合法有效。该房屋租赁6个月期限届满后，双方虽口头约定由上诉人翟军战继续租赁涉案房屋，但未约定租赁期限。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”故本案涉诉房屋属于不定期租赁，原合同约定条款继续有效，且上诉人翟军战2013年年底后再未交纳租金，其行为违背了租赁合同的根本目的，依法应承担给付租金的义务。但二被上诉人未依法主张其合法权利，却在2014年7月采取不正当行为，私自将涉案租赁房屋防盗门上锁，亦存在过错而导致涉案租赁房屋从此再无法经营，对此也应承担相应责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故其二被上诉人锁门之后的租金不应计算。原审法院判决上诉人翟军战支付自2014年1月至2016年12月的租金8640元，支持二被上诉人此项诉讼请求欠妥，应予以改判。上诉人翟军战与原审第三人马耕田于2014年元月20日签订的涉案房屋转租协议,二被上诉人不予认可，且无充分证据证明已经出租人同意，违反了原房屋租赁合同乙方不得私自转租的约定，故原审判令马耕田立即腾房正确，应予维持。上诉人马耕田以其与翟军战签订的转租协议拒绝交付占有涉案租赁房屋缺乏合法依据，其上诉理由不能成立，请求不予支持。其提供的渭南市临渭区官底供销社证明，属于另一法律关系，不能佐证其主张，不予采信。综上所述，翟军战的部分上诉请求成立，应予支持；马耕田的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决适用法律正确，但部分事实认定不清，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、二百二十四条第二款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持陕西省渭南市临渭区人民法院(2017)陕0502民初47号民事判决第一项，（即：第三人马耕田于本判决书生效之日起十日内将涉诉三间房屋腾空返还原告折进满）；第三项，（即：驳回原告折进满、李文白其余诉讼请求）；二、变更陕西省渭南市临渭区人民法院(2017)陕0502民初47号民事判决第二项为上诉人翟军战于本判决书生效之日起十日内支付二被上诉人折进满、李文白2014年1月1日至6月30日之间的房屋租金1440元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费共计150元，由上诉人翟军战负担20元，由上诉人马耕田负担50元；由被上诉人折进满、李文白各负担40元。本判决为终审判决。审 判 长 鱼小强审 判 员 王五喜代理审判员 南 楠二〇一七年八月三十一日书 记 员 常晓婷 关注公众号“”