（2017）京0115民初10019号
裁判日期: 2017-08-31
公开日期: 2017-12-05
案件名称
马一博与北京链家房地产经纪有限公司、张丽房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市大兴区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
马一博,张丽,北京链家房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0115民初10019号原告：马一博，男，1985年6月30日出生，自由职业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：宋子杰，北京市国汉律师事务所律师。被告：张丽，女，1986年11月6日出生，北京华意东方展览有限公司设计师，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：郭延虎，北京市京师律师事务所律师。被告：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：左晖，董事长。原告马一博与被告张丽、被告北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月15日受理后，依法适用简易程序由代理审判员渠阳振独任审判，公开开庭进行了审理。原告马一博的委托诉讼代理人宋子杰，被告张丽及其委托诉讼代理人郭延虎到庭参加诉讼，被告链家公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告马一博向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告张丽、被告链家公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、被告张丽向原告马一博返还购房款定金40万元；3、诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告马一博于2017年3月18日与被告张丽、被告链家公司签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。合同约定，被告张丽将位于北京经济技术开发区文化园西路8号院1号楼13层1613的房屋出售给原告马一博，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计2050000元。原告马一博依约支付了400000元购房定金后，2017年3月26日，北京市发布《关于进一步加强商业、办公楼项目管理的公告》，该规定导致原告马一博无法继续购置房屋，经与被告张丽沟通要求返还购房定金遭拒。鉴于此，原告马一博诉至法院，请求判如所请。被告张丽辩称，不同意原告马一博的全部诉讼请求。一、双方签订的合同合法有效，被告张丽在合同履行过程中无任何违约情形。二、原告马一博声称无购房资质，但无证据证明，且未说明具体原因导致其不具备购房资质。三、合同签订时原告马一博声称是京籍，且名下无房。四、关于定金400000元，其中第二笔300000元在新政出台后支付给被告张丽用于解除抵押，抵押已经解除，300000元用于解除抵押是双方的合议。五、根据《补充协议》第4条第四款之约定，即使因新政导致无法履行也应由双方协商解决，而不是行使法定解除权。即使如原告马一博所述其社保未满5年导致其无购房资质，双方可在其具备购房资质后继续履行合同。被告链家公司未到庭应诉，其提交书面答辩状辩称：双方之间签订的房屋买卖合同合法有效，如原告马一博和被告张丽同意解除房屋买卖合同，被告链家公司不持异议。原告马一博围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、电子回单及业务凭证；3、服务协议。被告张丽依法提交了以下证据：1、交易记录；2、收款时间证据；3、被告还款计划表；4、录音。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告马一博提交的证据，被告张丽发表如下质证意见：证据1真实性认可，证明目的不认可，根据补充协议之约定，双方应当协商解决；证据2真实性认可，证明目的不认可，300000元仅系原告打入监管账户时间，监管资金转出需要三方确认，具体时间是2017年3月29日；证据3真实性认可，证明目的不认可。对被告张丽提交的证据，原告马一博发表如下质证意见：证据1真实性不认可，关联性不认可；证据2、证据3真实性认可，证明目的不认可；证据4不认可，原告在新政出台前没有提过不购买房屋，新政出台后经过购房资格审核，原告没有通过，才向被告提出解除合同。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下：2017年3月18日，在链家公司（丙方，居间方）的居间下，原告马一博（乙方，买受方）与被告张丽（甲方，出卖方）签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定由原告马一博购买被告张丽名下位于北京经济技术开发区文化园西路8号院1号楼13层1613号房屋（以下简称1613房屋），房屋总价款为2050000元。《补充协议》约定，乙方应于2017年3月18日将第一笔定金100000元以自行划转的方式支付甲方，2017年4月15日之前将第二笔定金300000元以理房通支付的方式支付甲方。关于购房款的支付，《补充协议》约定，乙方于缴税完毕后10个工作日内将第一笔购房款999000元以理房通支付的方式支付甲方，乙方于缴税完毕后10个工作日内将第二笔购房款631000元以建委监管支付的方式支付甲方。该房屋的抵押状况为已经设定抵押，抵押权人为北京银行，抵押登记日期为2016年5月30日，出卖人应于2017年5月15日前办理抵押注销手续。关于房屋的交付，在办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，出卖人应于5个工作日内将该房屋交付给买受人。当事人双方同意，自本合同签订之日起70日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。甲乙双方同意，在丙方预约到过户号后（以实际预约为准）5个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。上述合同签订后，原告马一博向被告张丽支付了定金100000元，2017年3月23日，原告马一博以理房通支付的方式向被告张丽支付定金300000元，被告张丽于2017年3月29日收到该款项，并将该款项用于偿还1613房屋的贷款。2017年3月26日，北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，其中第五条规定，公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：1、名下在京无住房和商办类房产记录的；2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。该政策出台后，原告马一博的购房资质核验结果为：核验未通过，未连续五年缴纳社保，未连续五年缴纳个人所得税。庭审中，被告张丽主张在收到300000元定金时向原告马一博核实过是否具有购房资格，原告马一博表示具备购房资格；原告马一博已缴纳社保52个月，距离五年只有几个月的时间，故合同具备履行的条件，原告马一博是以不具备购房资格为借口，不想履行房屋买卖合同，被告张丽要求原告马一博8个月后继续履行合同，如果法院判令解除合同，要求原告马一博赔偿损失100000元。原告马一博主张在新政出台前没有提过不购买房屋，新政出台后经过购房资格审核没有通过，才向被告张丽提出解除合同；被告张丽的借款行为是被告张丽购房时预支了自己的信用，提前享受了房屋价值，应当是被告张丽应当偿还的义务，无论是否卖房都应当由被告张丽承担，而且前提是原告马一博违约，但是新政的出台导致合同不能履行，原告马一博并未构成违约，不认为被告张丽有损失，如果这种情形下有损失的话，双方各自承担各自的损失。另查明，1613房屋抵押已解除，双方尚未办理房屋所有权转移登记手续及房屋交付手续等。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原告马一博与被告张丽、被告链家公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。2017年3月26日，北京市发布的《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》导致原告马一博不再具备购买条件，双方之间的合同因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，故对于原告马一博要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》解除后，被告张丽应将原告马一博所支付的400000元定金予以返还。被告张丽主张合同解除对其造成损失，因其未提起反诉，本院暂不予处理，被告张丽可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告马一博与被告张丽、被告北京链家房地产经纪有限公司于二〇一七年三月十八日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》解除；二、被告张丽向原告马一博返还定金400000元（于本判决生效后十日内履行）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11600元，由原告马一博负担5800元（已负担），由被告张丽负担5800元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。代理审判员 渠阳振二〇一七年八月三十一日书 记 员 舒 博 来自