（2017）沪0107民初17234号

裁判日期: 2017-08-31

公开日期: 2017-12-01

案件名称

吴群英与上海双山实业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市普陀区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

吴群英,上海双山实业有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条；《中华人民共和国担保法》：第八十九条第一款，第九十一条

全文

上海市普陀区人民法院民事判决书（2017）沪0107民初17234号原告吴群英，女，1977年12月28日出生，汉族，住浙江省湖州市。委托代理人顾德宁，上海市国雄律师事务所律师。委托代理人刘宏蕾，上海市国雄律师事务所律师。被告上海双山实业有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人赵剑峰。委托代理人张敏，上海精诚申衡律师事务所律师。原告吴群英与被告上海双山实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后,依法由审判员蒋国红独任审判，公开开庭进行了审理。原告吴群英的委托代理人顾德宁、刘宏蕾，被告上海双山实业有限公司的委托代理人张敏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告吴群英诉称，2015年9月28日，原被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：被告将位于上海市新村路XXX-XXX号的二幢独立楼建筑面积为2133.63平方米的房屋(以下简称系争房屋)出租给被告经营使用；租期为36个月，免租期为6个月，租期起算日期以被告将系争房屋现在客户清退(原白领公寓业主)，符合交房条件交付给原告且免租期届满之日始；合同到期时系争房屋若未出现致续租无法履行的情形，例如，政府征收、拆迁等，则合同自动延续三年，以此类推，每三年后自动延续三年，但总租赁期限最长不超过十五年；月租金为人民币(以下币种均为人民币)12.5万元；前三年租金不变，后三年租金同比递增5%；同时约定合同生效之日起十个工作日内，原告应向被告缴纳定金100万元，如果由于被告原因造成本合同无法正常履行的，被告除返还原告100万元定金外，还须支付双倍的定金金额作为赔偿，计200万元。合同签订后，原告按约向被告支付定金100万元，但被告却一直未将系争房屋交付原告，并于2017年3月向原告发出解除函，要求解除合同，原告不予同意，同时要求被告依约交付房屋，但被告一直拒不履行。原告认为被告的行为已严重侵害原告的权利。故原告向法院提起诉讼，请求法院依法判令：一、被告依约履行合同，向原告交付租赁房屋；二、本案诉讼费由被告承担。2017年8月8日的庭审中，原告变更诉请，请求法院依法判令：一、原被告签订的租赁合同于2017年4月13日解除；二、被告向原告双倍返还定金共计200万元。被告上海双山实业有限公司辩称，被告已于2017年3月13日向原告发出解除函，故同意解除租赁合同，但认为合同解除日应为该函送达原告之日；同时认为解除合同系政府的客观原因导致并非被告违约所致，故同意返还定金，不同意双倍返还，即使适用定金罚则，双方约定的定金数额超过法律规定的限额，应为90万。经审理查明，被告上海双山实业有限公司为系争房屋权利人，2015年9月28日，原告吴群英作为承租方、被告上海双山实业有限公司作为出租方就系争房屋出租事��签订《房屋租赁合同》一份。合同约定原告向被告承租系争房屋，建筑面积为2133.63平方米；房屋用途为商业经营、酒店住宿及其他行业(符合国家法律法规)；租期为36个月，免租期6个月；月租金为12.5万元，支付方式为季付，先付后用，押一付三，原告应于租期每满三个月之前向被告支付下三个月租金；被告须在合同签订之日起原则上拟定在12个月内将系争房屋交付给原告，交付房屋使用标准为二幢独立楼从2楼起原白领公寓业主全部清退完毕(街面房除外)，如交房条件不符合以上规定，将顺延至交房条件成熟日起执行；被告有下列情况之一的，视为根本违约，原告有权解除合同，被告应于本合同解除之日起的7日内向原告赔偿一切损失：1、被告未按合同约定交付该房屋，经原告催告后三十日内仍未交付的；2、被告交付时该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租��目的的；3、被告未经原告书面同意擅自终止本合同的。原告有下列情况之一的，视为根本违约，被告有权解除合同，原告应于本合同解除之日起的7日内向被告返还租赁房屋并赔偿一切经济损失：1、未按约定期限交付租金，超过30天以上的；2、未经被告书面同意擅自整体转租或转让承租房屋的；3、从事非法经营或违法犯罪活动的；4、双方约定，原告力争每年上缴被告税收1000万元。同时合同又作了特别约定：本合同到期时，租赁房屋若未出现致续租无法履行的情形，例如，政府征收、拆迁等，则本合同自动延续三年，以此类推，每三年后自动延续三年，但总租赁期最长不超过十五年；自本合同生效之日起十个工作日内，原告应向被告缴纳定金100万元；由于被告的原因造成无法正常履行的，被告除了返还原告100万元定金外，还须支付原告双倍的定金金额作为赔偿，计200万元；如由于原告的原因造成本合同无法正常履行，原告须向被告支付双倍的定金金额作为赔偿，计200万元。2015年10月21日，原告向被告支付定金100万元。2017年3月13日，被告以系争房屋不具备交房条件及原告租赁目的无法实现为由向原告发出“关于解除《房屋租赁合同》的通知”，同年3月22日，原告向被告发出律师函，明确表示不同意解除合同，要求被告向原告交付系争房屋，但被告至今未予履行。故原告向法院提起诉讼，请求如其诉请。本案在审理过程中，被告明确表示目前系争房屋已清退完毕，符合交付条件，但由于第三方原因不能予以交付。本院认为，依法成立的合同自成立时生效。本案原被告对房屋租赁关系、定金的支付等事实均不持异议，本院对此予以确认。现双方均同意解除合同，故对原告要求解除合同之诉请本院予��支持。合同解除日以原告要求解除合同的庭审当日为准，即2017年8月8日。合同签订后当事人均应按约履行，现被告未按约交付系争房屋，其行为已构成违约，理应承担相应的违约责任，故对原告要求被告双倍返还定金之诉请本院亦予以支持。针对被告认为双方约定的定金数额超过法律规定的最高限额之辩称，本院认为，双方约定的租赁期限为三年，虽租赁合同中有续租的约定，但该约定系不确定因素，故本院认为租赁期限应为三年，租赁合同的标的额应为三年的租金即450万元，故被告关于定金最高额应为90万元之辩称亦符合担保法的相关规定，本院予以采纳。超过定金部分的金额应予以返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条之规定判决如下：一、原告吴群英与被告上海双山实业有限公司2015年9月28日就上海市新村路XXX-XXX号的二幢独立楼签订的《房屋租赁合同》于2017年8月8日起解除；二、被告上海双山实业有限公司应于本判决生效之日起十日内双倍返还原告吴群英定金共计人民币XXXXXXX元；三、被告上海双山实业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告吴群英人民币100000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案受理费人民币22800元，减半收取，计人民币11400元，由原告负担人民币1140元，由被告负担人民币10260元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员　　蒋国红二〇一七年八月三十一日书记员　　徐　灵附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。微信公众号“”