（2017）沪0105民初14338号
裁判日期: 2017-08-31
公开日期: 2018-02-28
案件名称
上海虹联绿化工程有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市长宁区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海虹联绿化工程有限公司,上海市长宁区三泰餐厅
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0105民初14338号原告：上海虹联绿化工程有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：沈子龙，董事长。委托诉讼代理人：郑平一，上海市万众律师事务所律师。委托诉讼代理人：高逸清，上海市万众律师事务所实习律师。被告：上海市长宁区三泰餐厅,经营场所上海市长宁区虹桥路街道伊犁路XXX号。经营者：刘慰希，男，1970年2月24日出生，香港特别行政区居民，现住上海市闵行区程家桥路***号。委托诉讼代理人：邱本清，上海同脉律师事务所律师。原告上海虹联绿化工程有限公司与被告上海市长宁区三泰餐厅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月5日立案后，依法适用简易程序，于2017年8月2日组织原、被告进行证据交换，于2017年8月28日公开开庭审理了本案。原告上海虹联绿化工程有限公司的委托诉讼代理人郑平一、高逸清，被告上海市长宁区三泰餐厅的委托诉讼代理人邱本清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海虹联绿化工程有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告2015年9月1日签订的《租赁协议》于起诉之日解除；2.被告向原告支付2016年11月至起诉之日的暖棚租金70,000元、停车位租金14,000元；3.被告向原告支付2016年11月至起诉之日的租金滞纳金11,448元；4.被告支付自起诉之日起至款项清偿之日止的租金滞纳金；5.被告支付2016年11月至起诉之日的物业管理费15,757元；6.被告支付2016年11月至起诉之日的水电费13,823.37元；7.被告支付起诉之日至退房之日的租赁物占有使某费；8.被告支付违约金12,000元。审理中，原告变更其诉讼请求为：1.确认原、被告签订的《租赁协议》于法院收到起诉状之日解除；2.被告将上海市长宁区新虹桥中心花园内三泰餐厅后方建筑面积约200平方米的暖棚返还原告；3.被告支付2016年11月1日至合同解除日前一天的租金，暖棚租金按每月10,000元计算，停车位租金按每月2,000元计算；4.被告支付2016年11月8日至合同解除之日的逾期支付租金滞纳金，以12,000元为本金，按每日千分之一计算；5.被告支付暖棚电费2585.73元、水费1940.33元；6.被告支付合同解除之日至暖棚返还之日的使某费，按每月10,000元计算；7.被告支付违约金12,000元。事实和理由：2015年9月1日，原、被告签订《租赁协议》，原告将上海市长宁区新虹桥中心花园内三泰餐厅后方建筑面积约200平方米的暖棚(以下简称暖棚)和伊犁路XXX号门口停车场指定车位(以下简称停车位)出租给被告。暖棚租金每月10,000元，停车位租金每月2,000元，被告应于每月7日前支付当月租金，每逾期一日，按拖欠金额日千分之一的标准加收滞纳金。暖棚的水、电等费用由被告承担。在租赁期内，被告未按协议约定支付租金或逾期支付租金超过一个月的，原告有权终止协议、收回暖棚及附属设施，被告应支付一个月租金作为违约赔偿。2016年11月以来，被告多次拖欠原告租金、物业管理费和电费，已经构成违约，且至今仍占有使某租赁物拒不返还，导致原告遭受损失，故提起诉讼。被告上海市长宁区三泰餐厅辩称，被告向案外人上海虹桥经济技术开发区联合发展有限公司(以下简称虹桥联合发展公司)租赁房屋开设三泰餐厅，该房屋与暖棚隶属同一权利人。2016年12月9日，三泰餐厅被停电，被告自此就不再使某暖棚和车位，也未收到原告要求被告支付租金的通知。现暖棚内还留有被告的物品，被告同意搬离，同意支付截至2016年12月9日的暖棚租金、停车位租金，但不同意支付之后的租金及使某费、逾期利息。即使法院认定原告需支付滞纳金，原告主张的计算标准也过高，要求调整为按每日万分之零点五计算。此外，在原告所主张的期间内被告餐厅无法营业，未使某暖棚，故不同意支付水电费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对《租赁协议》、上海市房地产权证、建设工程规划许可证、《新虹桥中心花园管理合同》、发票、付款通知等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案外人虹桥联合发展公司系上海市长宁区延安西路XXX号1-5幢、8-11幢、13-17幢的权利人，上述地块另有门牌号：虹桥路XXX号，伊犁路97、111、135号。根据沪规建(2000)0435号建设工程规划许可证记载，虹桥中心花园工程项目的建设单位为虹桥联合发展公司，其中包括钢结构暖棚一座，面积180平方米。2015年、2017年，原告与虹桥联合发展公司分别签订《新虹桥中心花园委托管理合同》、《新虹桥中心花园管理合同》，由虹桥联合发展公司委托被告管理新虹桥中心花园(延安西路XXX号)，期限自2015年1月1日起至2019年12月31日止……。2015年9月1日，原告与被告签订《租赁协议》，协议约定：原告将位于上海市长宁区新虹桥中心花园内三泰餐厅后方建筑面积约200平方米的暖棚租给被告作为仓储和办公之用，将伊犁路XXX号门口停车场指定停车位提供给被告作为餐厅临时车辆停放使某。租用期为二年，自2015年9月1日至2017年8月31日。暖棚租金为每月10,000元，停车位租金为每月2,000元；租金每月支付，先付后用，被告须在每月7日前支付当月租金。乙方如逾期未交付租金，每逾期一天，原告将按拖欠金额每日千分之一的标准加收滞纳金。被告所承租暖棚的水、电等费用均由被告承担。在租赁期内，乙方未按协议约定支付租金或逾期支付租金超过一个月的，则视为被告违约，原告有权终止本协议，收回该暖棚及附属设施，被告须支付一个月租金作为违约赔偿。2016年11月1日起，被告未向原告支付暖棚及停车位的租金。2017年7月10日，被告签收起诉状副本。另查明，2008年10月10日，被告曾与虹桥联合发展公司签订《新虹桥中心花园配套用房租赁合同》，合同约定：虹桥联合发展公司将上海市长宁区伊犁路XXX号新虹桥中心花园#6配套用房租赁给被告经营休闲餐厅，租赁期为三年，自2008年12月1日至2011年11月30日止。每月租金61,116元、管理费2,251元，乙方支付的租金及管理费按月结算，先付后用，每期租金必须在使某前月的25日前通过银行汇款或直接缴款付清，管理费与租金同时支付。2011年11月18日，被告与虹桥联合发展公司签订《补充协议书》，协议书约定：虹桥联合发展公司同意在上述房屋未作新的安排之前，仍由被告继续维持现状经营。乙方在继续维持现状经营期间，仍需履行《新虹桥中心花园配套用房屋租赁合同》……。2016年11月起，被告未向虹桥联合发展公司支付上述房屋租金及管理费。根据原告制作的付款通知记载，2016年11月至2017年4月期间暖棚的电费金额为2,585.73元，抄表数分别为5993-5210、7722-5993。2017年3月7日，本院受理虹桥联合发展公司诉被告的房屋租赁合同纠纷一案，案号为(2017)沪0105民初4951号。本院经审理查明，虹桥联合发展公司于2016年11月16日下午对被告实施停水、停电……。本院认为，被告未能按期支付2016年11月的租金，已经构成违约，故于2017年7月31日就该案作出判决：一、确认虹桥联合发展公司与被告就上海市长宁区伊犁路XXX号新虹桥中心花园#6配套用房形成的房屋租赁合同于2017年3月16日解除；二、被告应于判决生效之日起十日内将上址房屋返还虹桥联合发展公司；三、被告应于判决生效之日起十日内支付虹桥联合发展公司自2016年11月1日起至2017年3月16日止的租金153,808.60元、管理费10,204.53元，并支付2017年3月17日起至其将上址房屋返还虹桥联合发展公司之日止的使某费，按每月30,558元计算；四、被告应于判决生效之日起十日内支付虹桥联合发展公司违约金61,116元。本案审理中，原、被告确认，2017年8月28日下午，被告曾派员至暖棚内搬取物品；经现场勘察，安装在暖棚内的电表读数为10013；水表安装在餐厅内，无法确定餐厅及暖棚各自的用水量、无法对餐厅及暖棚的水费加以区分。原告另确认，停车位现由案外人使某，被告使某停车位至租赁合同解除前。本院认为，原、被告签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。被告自2016年11月起未再支付暖棚及停车位的租金，已经构成《租赁协议》约定的违约情形，故原告依约享有提前解除该协议及收回暖棚的权利，并有权要求被告按照协议约定标准支付违约金。鉴于被告于2017年7月10日收到原告提交的起诉状，而原告在起诉状中已经明确提出解除《租赁协议》的请求，故该协议应于2017年7月10日解除，原告要求被告返还暖棚并支付违约金12,000元的诉讼请求合法有据，本院予以支持。此外，《租赁协议》明确约定，被告应于每月7日前支付当月租金，如逾期支付租金的，还应向原告支付滞纳金，该滞纳金实际为被告就其逾期支付租金这一违约行为应承担的违约责任。故被告应向原告支付2016年11月1日起至2017年7月10日止的暖棚租金、停车位租金及相应滞纳金。关于滞纳金，《租赁协议》约定按照拖欠金额每日千分之一的标准计算，显然过高，被告也已就此提出抗辩意见，要求法院予以调整。结合被告的违约行为及《租赁协议》解除的原因等，本院酌情确定被告按照每日万分之五的标准向原告支付滞纳金。关于使某费，《租赁协议》已于2017年7月10日解除，而停车位位于露天位置，不属于被告独立控制的封闭区域，故原告完全可以在合同解除后自行收回以减少损失，而原告也未能提供证据证明被告在2017年7月10日之后仍继续使某停车位，故被告在《租赁协议》解除后无需再向原告支付停车位的使某费，仅需按照每月10,000元的标准向原告支付暖棚使某费，至其将暖棚返还原告之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海虹联绿化工程有限公司与被告上海市长宁区三泰餐厅2015年9月1日签订的《租赁协议》于2017年7月10日解除；二、被告上海市长宁区三泰餐厅应于本判决生效之日起十日内将上海市长宁区新虹桥中心花园内三泰餐厅后方暖棚返还原告上海虹联绿化工程有限公司；三、被告上海市长宁区三泰餐厅应于本判决生效之日起十日内支付原告上海虹联绿化工程有限公司自2016年11月1日起至2017年7月10日止的暖棚及停车位租金共计100,000元，并支付逾期支付租金的滞纳金(以12,000元为本金，分别自2016年11月8日、2016年12月8日、2017年1月8日、2017年2月8日、2017年3月8日、2017年4月8日、2017年5月8日、2017年6月8日起，至2017年7月10日止，按每日万分之五计算；以4,000元为本金，自2017年7月8日起至2017年7月10日止，按每日万分之五计算)；四、被告上海市长宁区三泰餐厅应于本判决生效之日起十日内支付原告上海虹联绿化工程有限公司自2017年7月11日起至其将上海市长宁区新虹桥中心花园内三泰餐厅后方暖棚返还原告上海虹联绿化工程有限公司之日止的暖棚使某费，按每月10,000元计算；五、被告上海市长宁区三泰餐厅应于本判决生效之日起十日内支付原告上海虹联绿化工程有限公司电费2,585.73元；六、被告上海市长宁区三泰餐厅应于本判决生效之日起十日内支付原告上海虹联绿化工程有限公司违约金12,000元；七、驳回原告上海虹联绿化工程有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,295.86元，由被告上海市长宁区三泰餐厅负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 董隽二〇一七年八月三十一日书记员 严超附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 关注公众号“”