（2017）豫0811民初2412号
裁判日期: 2017-08-31
公开日期: 2017-09-27
案件名称
河南省合家安物业管理有限公司与朱梦华物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
焦作市山阳区人民法院
所属地区
焦作市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
河南省合家安物业管理有限公司,朱梦华
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第十二条第一款
全文
河南省焦作市山阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0811民初2412号原告：河南省合家安物业管理有限公司，住所地：河南省焦作市塔南路258号。法定代表人：焦斌斌，总经理。委托诉讼代理人：仝雪，女，该公司项目经理。委托诉讼代理人：魏希琴，河南路通律师事务所律师。被告：朱梦华，男，1973年2月18日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。委托诉讼代理人：牛建明，河南达成律师事务所律师。原告河南省合家安物业管理有限公司与被告朱梦华物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月3日立案受理，本院受理后，依法适用简易程序，对本案公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人仝雪、魏希琴，被告朱梦华及其委托诉讼代理人牛建明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告作为太极景润花园·景润苑4号楼1号房屋的购买者和实际居住人，应当按照前期物业管理服务委托合同履行缴费义务，自2016年1月1日起，住宅物业按照调整后的物业服务费缴纳标准：按建筑面积每月每平方米1.10元缴纳，一层住户按1.00元/月/平方米缴纳；每月最后一日前履行缴纳下月费用义务；逾期缴纳的，从逾期之日按照日万分之五承担违约金。被告享受原告的物业管理和服务，不缴纳物业管理服务费，原告多次规劝无果，诉至本院，请求判令：1、被告立即缴付拖欠的2016年1月1日至2017年6月30日物业服务费和违约金共计3192.51元（其中物业费2794.32元，违约金398.19元）。并自2017年7月1日起按照银行同期贷款利率支付利息，直至缴付完毕该款之日止；2、被告按月155.24元及时缴纳2017年7月1日之后的物业服务费，逾期承担违约金，并按照同期银行贷款利率支付拖欠物业费和违约金的利息，直至实际履行完毕之日止；3、本案的诉讼费等相关费用全部由被告承担。2017年8月24日，原告申请撤回第二项诉讼请求。被告辩称，一、原告起诉的主体资格不适格，被告是与焦作市合家安物业管理有限公司存在物业服务合同，与原告不存在任何关系，所以原告的起诉主体资格不适格。二、原告擅自提高物业费没有任何事实和法律依据，且原告违反双方签订的前期物业管理服务协议，属于违约在先，违规收费，同时原告在物业服务过程中，存在消极不作为的行为，消防通道常年堵塞，消防器材也没有定期���换，被告按照前期物业管理服务协议支付物业费，原告拒不接受，原告现在起诉属于无理取闹，浪费司法资源。经审理查明，2007年5月20日，作为甲方的河南建丰科技产业有限公司与作为乙方的焦作市合家安物业管理有限公司签订《前期物业管理服务委托合同》。2007年10月30日，作为甲方的焦作市合家安物业管理有限公司与作为乙方的朱梦华签订《前期物业管理服务协议》，约定：乙方所购房基本情况：类型：居住，建筑面积：155.24平方米，……第四条物业管理服务费用：一、乙方交纳费用时间：从交房之日起开始计算……；七、物业管理服务费用按年或季度交纳，业主或物业使用人应在相应交费日前（每月1至15日）交纳下年或下季度物业服务费用……，第九条违约责任四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金，并按《临时管理规约》规定进行催缴。2014年12月17日，国家发展和改革委员会下发发改价格[2014]2755号文件（国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知），2015年2月11日，河南省发展和改革委员会下发豫发改收费[2015]157号文件（关于转发《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》的通知）。2015年11月9日，原告出示公告，载明：“……根据调查结果，形成统一意见：自2016年1月1日起，太极景润花园住宅物业服务费调整为1.1元/月/平方米”。原告庭审中称，该小区业主总数901户，同意物业费调价的业主为576户，同意物业费调价业主的住宅面积占建筑物总面积的64.3%。被告朱梦华虽对物业服务费上调书面调查表有异议，但未提交证据予以反驳，故本院对原告提交的物业服务费上调书面调查表予以认��。被告从2016年1月1日起至2017年6月30日未缴纳物业管理服务费，原告催收无果，诉至本院，形成诉讼。另查明，2009年6月9日，焦作市合家安物业管理有限公司将其名称变更为河南省合家安物业管理有限公司。以上事实由原告的营业执照、企业名称变更核准通知书、《前期物业管理服务协议》、交房通知、房屋交接书、豫发改收费[2015]157号文件、物业服务费上调书面调查表及当事人当庭陈述予以佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，被告在接受了原告的物业管理服务后，理应及时支付相应的物业管理服务费。关于原告的物业管理服务费涨价是否合理的问题，根据《物业管理条例》第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但是，应当有���业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。小区业主总数901户，其中同意物业费调价的业主为576户，同意业主的住宅面积占建筑物总面积的64.3%。因此，原告调整物业管理服务费已经达到了双过半的标准，原告将物业管理服务费调整至1.1元/月/平方米的收费标准，公平合理的，较好平衡双方的利益，同时也有利于激励原告提升管理服务质量，原告已经提供了物业服务，被告应当支付物业管理服务费，但原告主张一层业主按1.00元/平方米/月缴纳物业管理服务费，合理正当，本院予以支持。因此，原告要求被告交付从2016年1月1日起至2017年6月30日的物业管理服务费的请求，合理合法，本院予以支持。关于原告主张违约金的问题，原告主张按月支付违约金，原告主张按月支付违约金，这并不超过双方协议约定物业管理服务费按年���者按季度收取计算的标准，因此原告的该主张，有事实依据，本院予以支持。关于利息问题，于法无据，本院不予支持。关于被告辩称原告在物业服务过程中，存在消极不作为的行为，消防通道常年堵塞，消防器材也没有定期更换。本院认为，被告的抗辩并不能成为被告拒绝缴纳物业管理服务费的理由，故被告的抗辩理由不成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条第(五)项、第十二条之规定，判决如下：被告朱梦华于本判决生效后十日内向原告河南省合家安物业管理有限公司支付自2016年1月1日起至2017年6月30日止的物业管理服务费2794.32元及违约金398.19元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告朱梦华承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员 孙东东二〇一七年八月三十一日书记员 屈继霞