（2017）鄂01民终3486号

裁判日期: 2017-08-31

公开日期: 2017-08-31

案件名称

上诉人：湖北淘玛商业管理有限公司；被上诉人武汉市土产建材公司

法院

湖北省武汉市中级人民法院

所属地区

湖北省武汉市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

湖北淘玛商业管理有限公司,武汉市土产建材公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终3486号上诉人（原审被告）：湖北淘玛商业管理有限公司，住所地湖北省武汉市硚口区汉正街大新片6栋1层22号。法定代表人：熊猛，该公司经理。委托诉讼代理人：周志益，湖北凌枫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武汉市土产建材公司，住所地湖北省武汉市硚口区汉正街837号。法定代表人：高贤扬，该公司经理。委托诉讼代理人：张红兵、肖彩娥，湖北瑞通天元律师事务所律师。上诉人湖北淘玛商业管理有限公司（以下简称淘玛公司）因与被上诉人武汉市土产建材公司（以下简称土产建材公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2016）鄂0104民初3218号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。淘玛公司以解除双方的《房屋租赁合同》，腾退房屋不利于社会稳定，原审判决对利息按同期银行贷款利息的1.3倍计算于法无据为由上诉请求：撤销一审判决，改判继续履行合同，继续交纳租金。土产建材公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。土产建材公司向一审法院起诉请求：1、淘玛公司向土产建材公司支付欠付的租金424500元（计算至2016年9月30日止）及逾期支付租金的违约金707500元（自2015年10月1日开始起算，暂计算截至2016年7月30日）；2、解除土产建材公司、淘玛公司签订的《房屋租赁合同》，淘玛公司立即将租赁房屋腾退给土产建材公司，并由淘玛公司承担合同解除后直至腾退完毕之日止的房屋占有费；3、淘玛公司支付土产建材公司因解除合同而导致的违约金48300元；以上合计1180300元，扣减150000元押金，余计1030300元；4、诉讼费由淘玛公司承担。一审法院认定事实：土产建材公司系湖北省武汉市硚口区汉正街大新片6栋1层14号房屋（建筑面积17.53平方米）、1层15号房屋（建筑面积337.63平方米）、2层2号房屋（建筑面积849.96平方米）、3层2号房屋（建筑面积965.32平方米）的所有权人。2011年8月23日，土产建材公司与湖北辰泰投资管理有限公司（以下简称辰泰投资公司）签订《房屋租赁合同》，约定土产建材公司将上述房屋出租给辰泰投资公司，租期自2011年10月1日起至2019年9月30日止。该合同签订后，土产建材公司将上述房屋交付给辰泰投资公司。2014年3月23日，辰泰投资公司向土产建材公司发函，申请撤销、终止该合同，改由淘玛公司作为合同签约主体和土产建材公司原条件转签租赁合约。2014年5月28日，土产建材公司与辰泰投资公司、淘玛公司签订《补充协议》，约定：将土产建材公司与辰泰投资公司签订的房屋租赁合同的承租人变更为淘玛公司，辰泰投资公司未履行完租期的权利和义务由淘玛公司享受和承担。在补充协议签订的同时，土产建材公司与淘玛公司重新签订房屋租赁合同，租金、租赁期限以及合同文本的条款与原房屋租赁合同保持不变。该协议还就其他事项进行了约定。该协议签订后，土产建材公司与淘玛公司于2014年5月28日签订了《房屋租赁合同》，约定：土产建材公司将上述房屋出租给淘玛公司，租期自2011年10月1日起至2019年9月30日止。双方签约之日，淘玛公司向土产建材公司支付押金150000元。租赁期满后，在结清相关费用时，土产建材公司须退还给淘玛公司此项押金。第一年租金按半年支付一次；从2012年10月1日起，租金按年支付，先交租后使用，租金须提前十天支付，如逾期十五天不支付租金，则视为辰泰投资公司违约，土产建材公司有权终止合同，收回房屋，不退押金。自2011年10月1日起至2014年9月30日止，每年租金为920000元；自2014年10月1日起至2016年9月30日止，每年租金为966000元；自2016年10月1日起至2018年9月30日止，每年租金为1033600元；自2018年10月1日起至2019年9月30日止，每年租金为1137000元。淘玛公司在租期内可分割出若干经营户。淘玛公司拖欠房租达十五天以上的，土产建材公司有权终止合同，收回该房屋，淘玛公司应按照合同当年租金的5%向土产建材公司支付违约金。淘玛公司如逾期支付租金，每逾期一日，则淘玛公司须按日租金的2倍支付滞纳金。该合同还就其他事项进行了约定。该合同签订后，上述房屋由淘玛公司进行管理。因淘玛公司未按约定向土产建材公司付清自2015年10月1日起至2016年9月30日止的租金966000元，其仅支付了租金541500元，尚欠租金424500元，土产建材公司多次催收无果。2016年9月8日，土产建材公司起诉至一审法院。诉讼中，因当事人各持己见，调解未达成协议。一审法院认为，湖北省武汉市硚口区汉正街大新片6栋1层14号、1层15号、2层2号、3层2号房屋均系土产建材公司所有。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，土产建材公司对上述房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。土产建材公司将上述房屋出租给辰泰投资公司后，土产建材公司与辰泰投资公司、淘玛公司于2014年5月28日将房屋承租人变更为淘玛公司，且土产建材公司与淘玛公司于2014年5月28日签订了《房屋租赁合同》。该合同系当事人的真实意思表示，内容未违反我国国家法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的。土产建材公司与淘玛公司应当按照约定全面履行自己的义务。土产建材公司已将房屋交付给淘玛公司，故淘玛公司应当按照约定支付房屋租金。由于淘玛公司未按照约定向土产建材公司付清自2015年10月1日起至2016年9月30日止的租金966000元，其至今尚欠租金424500元，故淘玛公司应依约承担相应的违约责任。现土产建材公司请求淘玛公司支付欠付的租金424500元（计算至2016年9月30日止），请求解除双方签订的《房屋租赁合同》，请求淘玛公司立即将租赁房屋予以腾退，并由淘玛公司承担合同解除后直至腾退完毕之日止的房屋使用费，有理，予以支持。土产建材公司请求淘玛公司支付逾期支付租金的违约金707500元（自2015年10月1日开始起算，计算截至2016年7月30日），数额过高，应予调整。土产建材公司请求淘玛公司支付因解除合同而导致的违约金48300元，实际上属于重复主张因逾期支付租金而应支付的违约金，故不予支持。由于土产建材公司同意扣减淘玛公司的150000元押金，为避免诉累，本案一并解决。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、湖北淘玛商业管理有限公司在本判决生效之日起五日内向武汉市土产建材公司支付欠付的租金424500元（计算至2016年9月30日止），并按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍支付自2015年10月1日起至本判决生效之日止的利息。二、解除武汉市土产建材公司与湖北淘玛商业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》。三、湖北淘玛商业管理有限公司在本判决生效之日起一个月内将湖北省武汉市硚口区汉正街大新片6栋1层14号、1层15号、2层2号、3层2号房屋腾退给武汉市土产建材公司。四、湖北淘玛商业管理有限公司在本判决生效之日起一个月内按每年1033600元的标准向武汉市土产建材公司支付自合同解除之日起至湖北淘玛商业管理有限公司腾退房屋之日止的房屋使用费。五、武汉市土产建材公司在本判决生效之日起五日内向湖北淘玛商业管理有限公司返还房屋押金150000元。六、驳回武汉市土产建材公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11112元，依法减半收取5556元，由武汉市土产建材公司、湖北淘玛商业管理有限公司各负担2778元。（此款已由武汉市土产建材公司预交，湖北淘玛商业管理有限公司在本判决生效之日起五日内向武汉市土产建材公司支付2778元。）二审中当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，土产建材公司与淘玛公司于2014年5月28日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。现土产建材公司已将房屋交付淘玛公司管理使用，淘玛公司应按合同约定交纳租金。淘玛公司自2015年10月1日起未足额交纳租金，根据双方所签订的《房屋租赁合同》第五条第1项以及第十一条第1项的规定，淘玛公司拖欠房租达15天以上的，土产建材公司有权终止合同，收回房屋，并按合同当年租金的5%要求淘玛公司支付违约金。现淘玛公司拖欠房租已远超15天，一审判决解除淘玛公司与土产建材公司所签订的《房屋租赁合同》，并判决淘玛公司支付所欠租金，有事实与法律依据，应予以维持。《房屋租赁合同》解除后，淘玛公司继续占用房屋没有法律依据，应予以腾退，并按双方原《房屋租赁合同》的约定支付占有使用费至腾退之日。一审法院从公平原则结合实际损失考虑，酌情调整违约金为所欠付的租金按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍自2015年10月1日起至判决生效之日止的利息，其数额远低于双方合同的约定，淘玛公司上诉所称此项判决于法无据的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，湖北淘玛商业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费11112元由湖北淘玛商业管理有限公司承担。本判决为终审判决。审判长　黄　更审判员　李　瑜审判员　胡丹丹二〇一七年八月四日书记员　肖　华 更多数据：