（2016）闽0211民初4557号
裁判日期: 2017-08-31
公开日期: 2018-05-29
案件名称
骆翔宇、陆梦菊等与厦门东篱房产营销策划有限公司居间合同纠纷一审民事判决书
法院
厦门市集美区人民法院
所属地区
厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
骆翔宇,陆梦菊,厦门东篱房产营销策划有限公司
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第四百二十四条，第四百二十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
福建省厦门市集美区人民法院民 事 判 决 书(2016)闽0211民初4557号原告：骆翔宇，男，1974年11月8日出生，壮族，住厦门市集美区。原告：陆梦菊，女，1976年4月19日出生，壮族，住厦门市集美区。委托诉讼代理人：黄伟，福建天衡联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：江雅雯，福建天衡联合律师事务所实习律师。被告：厦门东篱房产营销策划有限公司，住所地厦门市集美区印斗南里15号，统一社会信用代码91350211587878890L。法定代表人：雷炎波，总经理。委托诉讼代理人：林亚真，福建明鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：游彩月，福建明鼎律师事务所实习律师。原告骆翔宇、陆梦菊与被告厦门东篱房产营销策划有限公司（以下简称“东篱公司”）居间合同纠纷一案，本院于2016年12月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告双方均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。骆翔宇、陆梦菊当庭变更诉讼请求为：1.判令东篱公司返还居间服务佣金及代办费58000元，并支付利息（利息自2016年3月25日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际还款之日止）；2.判令东篱公司就张香粉、张海林根据（2016）闽0211民初2087号《民事调解书》所应返还的购房款907620.06元向骆翔宇、陆梦菊承担补充责任；3.判令东篱公司就张香粉、张海林根据（2016）闽0211民初2087号《民事调解书》所应支付的违约金和律师费350000元向骆翔宇、陆梦菊承担连带责任；4.判决本案诉讼费用由东篱公司承担。事实与理由：经东篱公司的业务员王菊香及其集美区门店负责人肖志辉的居间介绍，骆翔宇、陆梦菊于2016年3月25日与张海林、张香粉（以下合称“售房人”）签订《房产预约买卖协议书》（以下称“协议书”），购买座落于厦门市集美区海上五月花3-2地块2-5#楼1梯28跃29层2804室房屋产（以下称“讼争房产”）。同日，骆翔宇、陆梦菊与东篱公司签署佣金确认书，确认东篱公司促成上述房产交易的佣金为57250元、代办费800元，上述款项已实际支付。讼争房产的买卖合同签订后，骆翔宇、陆梦菊依约向售房人支付购房定金及购房款，并代售房人偿还银行按揭贷款。然，在讼争房产已经符合办理产权登记条件的情况下，经原告多次催告，售房人始终不予配合办理讼争房产的产权登记与变更手续。骆翔宇、陆梦菊经调查，了解到讼争房产已经由厦门市思明区人民法院于2015年12月22日作出（2015）思民保字第1148号《民事裁定书》并执行查封措施，无法实现权属变更。在售房人无法解决清理债务并完成过户交易的情况下，骆翔宇、陆梦菊于2016年6月8日提起诉讼，要求售房人履行合同义务。经贵院主持调解，骆翔宇、陆梦菊与售房人达成一致协议，由售房人向骆翔宇、陆梦菊返还购房款907620.06元、代付物业费1830.07元，并支付违约金、律师费共计350000元。东篱公司是专业的房屋中介公司，骆翔宇、陆梦菊是基于对东篱公司的居间人专业水平的信赖，才与售房人签订房屋买卖合同。在居间促成房屋买卖过程中，东篱公司理应尽到审慎的核查义务，向骆翔宇、陆梦菊如实、完整地告知对订立合同有重大影响的事实。而讼争房产是否存在权利限制的情况，显然是对骆翔宇、陆梦菊的购房决定有重大影响的事实。东篱公司没有充分了解讼争房屋的房产信息，严重违反其应尽的法定义务，损害了骆翔宇、陆梦菊的合法权益，且东篱公司违反信息披露之义务与骆翔宇、陆梦菊的经济损失有因果关系，东篱公司在主观上能够预见损失发生，理应就其过错向骆翔宇、陆梦菊承担赔偿责任。因东篱公司的过错，导致骆翔宇、陆梦菊在向售房人购买讼争房产时遭受损失。东篱公司辩称，从程序上，应该追加张香粉、张海林为第三人，两名业主与本案有利害关系，骆翔宇、陆梦菊提交的很多材料均与房东有关。需要与业主确认，业主刻意隐瞒房子被查封的重要事实，一些关键事实需要向业主询问。从实体上：一、骆翔宇、陆梦菊无权要求东篱公司返还居间服务佣金及代办费58000元及利息。1.根据《合同法》第425条的规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬。但在本案中，业主张香粉、张海林当时并未如实告知中介，在业主有意隐瞒且据不配合的情况下，东篱公司作为中介机构也没有办法自行到房产局核实房产的真实情况，东篱公司并不存在故意隐瞒或故意提供虚假信息的情况，东篱公司确实不清楚，所以原告要求东篱公司全部返还中介费58000元没有事实与法律依据。并且，东篱公司确认付出了劳动促成了骆翔宇、陆梦菊与房东达成协议，并且在后来知悉房产被查封的情况下，东篱公司也多次从中协调，多次联系催促房东尽快解除房产的查封，配合骆翔宇、陆梦菊的各项工作，现骆翔宇、陆梦菊反而起诉东篱公司，也违反了诚实信用的原则。2.骆翔宇、陆梦菊要求东篱公司支付利息也没有事实与法律依据。骆翔宇、陆梦菊现在才到法院起诉要求返还中介费，但却要求从2016年3月25日起算利息，没有任何的事实与法律依据。二、骆翔宇、陆梦菊要求东篱公司就房东应返还的购房款907620.06元向骆翔宇、陆梦菊承担补充责任没有事实与法律依据，应予以驳回。1.骆翔宇、陆梦菊要求东篱公司对应返还的购房款承担补充责任，没有任何的法律规定或合同约定。从法律规定来看，法律上要求承担补充责任的均有明确的法律规定，如监护人的补充责任。但法律上并没有明确约定，房产中介应对房东应返还的购房款承担补充责任。并且，骆翔宇、陆梦菊与东篱公司也没有任何书面的约定，所以骆翔宇、陆梦菊要求东篱公司承担补充责任没有事实与法律依据。2.根据从补充责任的法理理解，补充责任，顾名思义就是一种补充性的责任，主债务的存在和未全部清偿是补充责任成立的两个构成要件。在一般情况下，权利人不能直接单独要求补充责任人承担责任，而应该先要求主责任人承担责任，在主责任人的财产不足以给付时，才能要求补充责任人承担补充责任。从骆翔宇、陆梦菊提交的证据来看，法院已确认房东应返还骆翔宇、陆梦菊购房款是主债务的存在，但骆翔宇、陆梦菊并未提交证据证明房东无法全部清偿其购房款，其完全可以申请强制执行，在强制执行程序未完成的情况下，对于补充责任的第二个要件并未成就，所以骆翔宇、陆梦菊现在起诉东篱公司承担补充责任不能成立。3.补充责任也有一定的承担范围，补充责任的承担者也仅应承担与其过错相当的责任，而并非就全部未清偿部分承担责任。在本案中，作为房屋的买受人，骆翔宇、陆梦菊自己也有义务对所购房屋的具体情况作认真、谨慎、全面的调查，东篱公司作为中介公司起的作用只是推荐、介绍，是否购买的决定权在于骆翔宇、陆梦菊本人，而骆翔宇、陆梦菊自己在未经具体全面调查的情况下陆续支付了购房款，故本案所涉购房款及损失应由骆翔宇、陆梦菊本人承担主要责任，即便东篱公司在居间过程中存在过错，对房东提供的资料未尽必要的审查义务导致出具的信息不实，承担的也仅是次要责任。在此种情况下，骆翔宇、陆梦菊要求就房东应返还的全部购房款承担补充责任也没有事实与法律依据。三、骆翔宇、陆梦菊要求东篱公司就房东应承担的违约金、律师费350000元向原告承担连带责任没有事实与法律依据，应予以驳回。1.连带责任是一种严苛的责任，必须在法律有明文规定或当事人有明确约定时才可以适用。很显然，不管是从法律规定还是从当事人的合同约定来看，均没有东篱公司应对房东应对骆翔宇、陆梦菊承担的违约损失承担连带责任的规定或约定，所以骆翔宇、陆梦菊的此诉求无事实与法律依据。2.在骆翔宇、陆梦菊与房东签订的《房产预约买卖协议书》中明确约定，违约责任的承担者系房东而非东篱公司，并且真正违约的责任人也是房东并非东篱公司，事实上，房东在得知其房产被查封后，如果其积极面对，也完全可以使得本案讼争房产顺利过户，因此，导致骆翔宇、陆梦菊损失的系房东，并且，骆翔宇、陆梦菊也与房东达成了损失的约定即350000元，无权再要求东篱公司承担其损失。3.如前所述，对于其损失，骆翔宇、陆梦菊本身也应承担主要责任，其是购房者，对于东篱公司推荐的房产，决定是否购买的权利是在于骆翔宇、陆梦菊，其自身过错更大。骆翔宇、陆梦菊要求东篱公司也承担全部的损失没有事实与法律依据。综上，骆翔宇、陆梦菊的诉求没有事实与法律依据，请求法院予以驳回。经审查，本院认定事实如下：经东篱公司的居间介绍，骆翔宇及陆梦菊（乙方）于2016年3月25日与案外人张香粉及张海林（甲方）签订《房产预约买卖协议书》（编号：DL0000319），约定甲方将其已购买的坐落于厦门市集美区海上五月花3-22地块2-5#楼1梯28跃29层2804室房产预先转让给乙方，待房屋符合交易条件时，再行办理交易过户手续。房屋总价为2290000元，乙方于签订协议之日支付给甲方购房定金200000元。双方还约定，购房款分三次支付给甲方，已付定金可冲抵首期购房款，即于2016年3月29日前支付900000元（含定金）；于二手产权办理之日起三十日内支付190000元；向银行申请贷款之日支付200000元；从2016年4月1日其，甲方原购房的银行按揭余额1000000元由乙方以甲方的名义向银行支付。同日，骆翔宇、陆梦菊支付东篱公司中介费及代办费共计58000元。后由于讼争房产被福建省厦门市思明区人民法院依据（2015）思民保字第1148号民事裁定书查封，导致讼争房产无法过户至骆翔宇、陆梦菊名下。骆翔宇、陆梦菊因此诉至福建省厦门市集美区人民法院。经调解，骆翔宇、陆梦菊与张海林、张香粉达成协议：双方一致同意《房产预约买卖协议书》于2016年9月8日解除；张香粉、张海林同意于2016年10月26日前返还购房款907620.06元、代付物业费1830.07元及违约金、律师费损失350000元，共计1259450.13元。以上事实有骆翔宇、陆梦菊提交的讼争房产备案信息、《房产预约买卖协议书》、网上银行电子回单、购房定金收条、公证书、银行客房回单、收条、佣金确认书、收款收据、民事裁定书（2015）思民保字第1148号、民事调解书（2016）闽0211民初2087号、委托代理合同、律师费发票、网上银行电子回执等证据及双方当事人当庭陈述为证，本院予以确认。本院认为，骆翔宇、陆梦菊与东篱公司存在居间合同关系。东篱公司作为专门从事房地产经纪活动、具备较强专业知识、能力和风险意识的机构，应对影响双方订约的重大事项承担基本的核查义务，并及时、如实向委托方告之与合同订立相关的情况，故意隐瞒，提供虚假信息以及重大过失给委托人造成损失的，应当赔偿。讼争房产此前已经被法院依法查封，东篱公司并未予以查明，根据东篱公司的陈述，因为业主不配合，导致其无法到国土局核实房产情况，亦未告知骆翔宇、陆梦菊上述情况，该事实属于房产交易的重大事项，足以影响双方订约。由此应当认定东篱公司在履行居间合同过程中存在重大过失，致使《房产预约买卖协议书》无法履行，合同目的无法实现，故骆翔宇、陆梦菊要求东篱公司退还中介费及代办费共计58000元,有事实及法律依据，本院予以支持。骆翔宇、陆梦菊作为买方亦未尽到审慎注意义务，自身存在一定过失，亦应自行承担相应责任，故骆翔宇、陆梦菊要求东篱公司支付上述款项的利息损失，本院不予支持。如前所述，东篱公司在履行居间合同过程中存在重大过失致使骆翔宇、陆梦菊的合法利益受到损害，应承担相应的赔偿责任；骆翔宇、陆梦菊自身亦存在一定过失，也应自行承担相应责任，本院综合本案案情及双方当事人的过错程度，酌定骆翔宇、陆梦菊应自行承担30%、东篱公司承担70%的赔偿责任为宜。骆翔宇、陆梦菊已与张香粉、张海林达成民事调解协议，张香粉、张海林同意返还骆翔宇、陆梦菊购房款907620.06元、支付违约金及律师费损失350000元。上述协议合法有效，东篱公司依法应在上述损失数额范围内承担70%的补充赔偿责任，因骆翔宇、陆梦菊仅主张东篱公司就购房款907620.06元承担补充赔偿责任，故本院认为，在张香粉、张海林无法支付购房款907620.06元的情况下，由东篱公司向骆翔宇、陆梦菊支付635334元（907620.06元*70%），超出部分本院不予支持。骆翔宇、陆梦菊主张东篱公司对调解协议中张香粉、张海林应支付的违约金及律师费损失共计350000元承担连带赔偿责任，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告厦门东篱房产营销策划有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告骆翔宇、陆梦菊中介费及代办费共计58000元；二、被告厦门东篱房产营销策划有限公司在张香粉、张海林未能支付给原告骆翔宇、陆梦菊的购房款部分（907620.06元）以635334元为限额承担赔偿责任；三、驳回原告骆翔宇、陆梦菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费12953元，减半收取6477元，由被告厦门东篱房产营销策划有限公司负担6089元，由原告骆翔宇、陆梦菊负担388元，应于本判决生效之日起七日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 杨芳芳法官助理 杨超岚二〇一七年八月三十一日代书记员 陈小卢附：本案所适用法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。法官提醒：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行申请提示:《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定:“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。” 来自