（2017）沪0112民初1595号
裁判日期: 2017-08-31
公开日期: 2018-02-28
案件名称
高磊华与吴海明、谈立萍房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闵行区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
高磊华,吴海明,谈立萍,上海太平洋房屋服务有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初1595号原告：高磊华。委托诉讼代理人贾润峄，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告：吴海明。被告：谈立萍。被告：上海太平洋房屋服务有限公司。法定代表人：章某。委托诉讼代理人：丁某。委托诉讼代理人：傅某。原告赵玉荣与被告吴海明、谈立萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案受理后，因被告吴海明、谈立萍下落不明，本院采用公告形式向其送达起诉状副本等相关法律文书，后依法组成合议庭适用普通程序审理。期间，本院依法追加上海太平洋房屋服务有限公司(以下简称太平洋公司)作为本案被告参加诉讼，并于2017年8月23日公开开庭进行了审理。原告赵玉荣的委托诉讼代理人翟立伟、被告太平洋公司的委托诉讼代理人傅薇到庭参加了诉讼。被告吴海明、谈立萍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的《上海市房地产买卖合同》；2.判令被告吴海明返还定金及购房款人民币(币种下同)233,000元；3.判令被告吴海明赔偿违约金40万；4.被告谈立萍、上海太平洋房屋服务有限公司对上述诉请承担连带责任。事实与理由如下：被告吴海明与被告谈立萍原系夫妻关系，于2016年6月离婚。2016年9月13日，经被告太平洋公司居间介绍，原告与被告吴海明签订《上海市房地产买卖合同》，约定由原告向被告吴海明购买坐落于上海市闵行区古美西路XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋建筑面积52.50平方米，房屋总价款225万元。由于房屋权利上涉及到继承，被告吴海明称将于2016年10月31日前办妥房屋权利人仅为其一人的《上海市房地产权证》。同日双方签订补充协议，约定本次交易发生的税费各自承担。原告于当日支付定金20万元，其中支付给被告吴海明5万元，给被告太平洋公司15万元。同年9月24日，被告吴海明称需用钱办理产证，让要求原告先支付房款23,000元。同年10月4日，被告吴海明称急需用钱，让原告再支付房款10,000元，原告均按其要求前往中介处支付。同年11月17日，太平洋公司告知原告，系争房屋办理的产权证权利人并非被告吴海明一人，吴海明称产证上谈立萍系其妻子，出售房屋已取得妻子同意，并出示了妻子的身份证及户口簿。由于被告吴海明已实际违约，双方协商房屋总价款减让10%，最终确定房价为200万元，并对付款方式重新作了约定。后，原告积极筹措房款，然被告吴海明却始终关机，无法联系。为维护自身权益，原告诉至法院。被告吴海明、谈立萍未作答辩亦未向本院提供证据。被告太平洋公司辩称，原告与被告吴海明签约时，太平洋公司已经明确向原告出示过产权证，同时向双方释明了重新办理产证的情况。太平洋公司在交易中没有过错，不应对原告的损失承担连带责任。本院经审理查明：被告吴海明与被告谈立萍原系夫妻关系，于2016年6月离婚。2016年9月13日，原告高磊华(买受人，乙方)与被告吴海明(出卖人，甲方)在被告太平洋公司的居间下签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定甲方将位于上海市古美西路XXX弄XXX号XXX室的房屋转让给乙方，房屋建筑面积52.50平方米，转让价款计225万元。甲方应于2016年10月31日前，办妥系争房屋以其为权利人的《上海市房地产权证》，并在办妥《上海市房地产权证》的5个工作日内签订网络版的《上海市房地产买卖合同》。若由于甲方原因未在上述期限内办妥《上海市房地产权证》或签订网络版的《上海市房地产买卖合同》的，乙方有权单方面终止合同，同时甲方应按照本合同约定的总房款的20%向乙方支付违约金。付款方式约定，乙方应于签约当日支付房款20万元，其中15万元存于被告太平洋房屋，待甲方办妥新产权证明后5个工作日内，由中介方将房款无息转交甲方；乙方于2016年10月31日之前且甲方办妥以其为权利人的《上海市房地产权证》后支付甲方房款48万元；乙方以购房贷款的形式支付155万元，该款由贷款银行转入甲方账号；乙方于双方办妥房地产交接手续当日支付甲方2万元。合同第十条约定，甲方未按该合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当支付之日起至实际支付之日止。逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，乙方有权单方解除合同，乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，甲方应在接到书面通知之日起五日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金合同赔偿金。合同另对其他权利义务作了约定。同日，双方签订《补充协议》，约定交易税费各自承担。同日，原告支付20万元购房定金。其中，向被告吴海明支付5万元，向被告太平洋公司支付15万元。同年9月24日、10月4日，被告吴海明再开具收据，分别载明收到系争房屋的房款23,000元、10,000元。系争房屋原系吴振叔(10%)、吴海明(45%)、谈立萍(45%)按份所有。2016年10月19日，因继承吴振叔(10%)的产权份额，系争房屋权利人变更登记为吴海明(55%)、谈立萍(45%)按份所有。2016年11月17日，原告高磊华(买受人，乙方)与被告吴海明(出卖人，甲方)签订补充条款。该条款约定系争房屋成交价为200万元，包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备；乙方于签订网络备案版《上海市房地产买卖合同》且办妥房屋审税手续当日，支付甲方房款70万(包含签订此协议前支付的所有款项)；乙方于甲、乙双方至房地产交易中心办理过户手续(且户口迁出后)当日，支付甲方付款125万元；乙方于甲、乙双方办妥该房地产交接手续结清当日，直接支付甲房款5万元。甲乙双方约定于2016年12月25日之前至中介方，以买卖合同约定的交易条件补签网络备案版《上海市房地产买卖合同》。甲方若未按该买卖合同中的约定全面履行自己义务的，则甲方应参照本合同第十条约定向乙方承担违约责任。该协议与买卖合同相冲突的条款以该协议约定为准。同年12月26日，系争房屋被本院司法查封。因被告吴海明、谈立萍下落不明，本院以公告形式向其送达起诉状副本及相关法律文书，公告送达期满之日为2017年7月14日。以上事实，由原告提供的上海市房地产买卖合同、补充协议、签购单、借记卡账户历史明细清单、收据、补充条款、不动产权证、情况说明、上海市房地产登记申请书、增减房地产共有人协议书、契税缴款书、上海市不动产登记申请书、公证书、契税已申报办理证明、上海市不动产登记簿、常住人口登记卡，被告太平洋公司提供的产调信息(2016年7月24日)及产权照片、产权人信息照片及当事人的当庭陈述等证据所证实，并均经庭审质证。本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》及《补充条款》系双方当事人真实意思表示，且未违反相关法律规定，应属有效，双方当事人均应严格履行。现系争房屋被司法查封致买卖合同无法继续履行，责任在被告吴海明，原告提出解除合同，本院对此予以准许。合同解除之日应为被告收到本院以公告方式向其送达起诉状副本及相关的法律文书的期满之日即2017年7月14日。合同解除后，被告吴海明应当退还房款，因房款233,000元中有15万元由被告太平洋公司代为保管，故该款应当由被告太平洋公司退还原告。关于违约责任，因合同解除的责任在被告吴海明，故其应当承担违约责任。根据合同约定，乙方因甲方根本违约解除合同的，甲方应当承担赔偿金额为总价款的20%的违约金，故本院对原告要求被告吴海明支付违约金40万元的诉讼请求予以支持。关于被告谈立萍是否应当承担连带责任，因原告未提供证据证明被告谈立萍知晓系争房屋的出售情况，被告谈立萍也未参与系争房屋的订约事宜，故其不应当对被告吴海明的责任承担连带责任。关于被告太平洋公司是否应当承担连带责任，原告称太平洋公司隐瞒了系争房屋原权利人包含被告谈立萍的事实，致其作出错误的判断造成损失，但被告太平洋公司提供了其于2016年7月24日调取的系争房屋登记信息，且对原告支付的定金进行了监管，从形式上太平洋公司已尽了居间方的责任，故原告称居间方存在过错依据不足，被告太平洋公司不应当对被告吴海明的责任承担连带责任。被告吴海明、谈立萍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十六条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告高磊华与被告吴海明就上海市闵行区古美西路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2017年7月14日解除；二、被告吴海明应于本判决生效之日起十日内返还原告高磊华房款83,000元；三、被告上海太平洋房屋服务有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告高磊华房款15万元；四、被告吴海明应于本判决生效之日起十日内赔偿原告高磊华违约金40万元；五、对原告高磊华的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,130元及财产保全费3,685元，均由被告吴海明负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 张 端人民陪审员 石定伟人民陪审员 邓红霞二〇一七年八月三十一日书 记 员 李睿培附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 微信公众号“”