（2017）鲁08民终3050号

裁判日期: 2017-08-31

公开日期: 2017-12-13

案件名称

张超、曲阜市鲁南养鸡厂房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省济宁市中级人民法院

所属地区

山东省济宁市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

张超,曲阜市鲁南养鸡厂

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

山东省济宁市中级人民法院民事判决书（2017）鲁08民终3050号上诉人（原审被告、反诉原告）：张超，男，1983年10月1日出生，汉族，住曲阜市。委托诉讼代理人：贾拥军，曲阜鲁兴法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：曲阜市鲁南养鸡厂，住所地曲阜市兴华路*号。法定代表人：朱玉兴，经理。委托诉讼代理人：甄磊，曲阜石门山法律服务所法律工作者。上诉人张超因与被上诉人曲阜市鲁南养鸡厂房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省曲阜市人民法院（2016）鲁0881民初2918号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张超上诉请求：撤销一审判决，改判继续履行租赁合同。事实和理由：一、一审法院认定上诉人未交纳租赁费为违约行为是错误的。2016年9月1日前，上诉人多次向被上诉人交纳第二年房屋租赁费用，被上诉人均以需提高租赁费而拒收，其中两次去被上诉人处交纳第二年租赁费时，均有证人陪同前往。一审法院不采纳证人证言是错误的，是被上诉人提前解除合同故意不收租赁费。二、一审法院认定租赁合同为不定期合同是错误的。2014年8月23日双方签订的租赁合同第三条约定，明确写明以后每年租金递增10%，从该条约定中可以看出合同期限为长期合同，而非一年合同。主合同第五条及补充协议第四条均约定合同履行至搬迁时进行补偿分配，从该约定可以看出租赁期限届满是附条件的。一审法院也认定了该条款为附生效条件的条款，故租赁合同终止之日应为搬迁时。综上，租赁期间应从2014年9月1日起至租赁物搬迁时止。租赁期间上诉人没有违约，一审判决解除合同理由不正确，应当改判。鲁南养鸡厂辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。被上诉人未按照合同约定交纳租赁费是客观事实，原审认定事实无误。2015年11月13日被上诉人第一次起诉，在此之前被上诉人多次要求上诉人履行支付义务，起诉的行为及判决书明确告知了上诉人需要履行支付义务。但至2016年9月28日本案立案前上诉人也未支付租赁费，是明确拒不履行双方约定的支付义务，更是导致租赁合同目的无法实现的违约行为。被上诉人已提前告知了上诉人需支付租赁费，也在告知后预留了合理的履行时间。二、原审法院依据《合同法》第二百三十二条规定认定为不定期合同无误，适用法律正确。双方合同及补充约定并未对具体租赁期限的终止时间作出过明确约定，仅约定了搬迁条件成就时的相关条款，具体搬迁的约定条款是附生效条件的合同约定，根本无法通过搬迁补偿相关的条款来确定双方间合同具体的终止日期，更无法确定合同明确的租赁期间。上诉人以此为由显然是将搬迁补偿发生的成就条件与明确的合同终止日期混为一谈，有违客观事实，更有违合同法的明确规定。三、原审认定搬迁补偿相关的条款为附生效条件的合同约定无误，且已经双方认可。双方对搬迁补偿相关条款的约定，均已认可以搬迁条件实际发生时为生效条件，证实了上诉人是明确知道补偿条款是附生效条件的约定，而且该生效条件现并未成就。对于上诉人提起的反诉赔偿要求，也应于附条件成就时另行主张。曲阜市鲁南养鸡厂向一审法院起诉请求：请求依法解除原被告于2014年8月23日签订的租赁合同；求判令被告支付原告约定房租44000元及逾期房租。张超向一审法院提出反诉请求：要求反诉被告赔偿损失990093元。一审法院认定事实：2014年8月23日，鲁南养鸡厂与张超签订租赁合同一份，合同约定：第一条鲁南养鸡厂将其路东中间一排、猪舍一排和屋北东半截院子租给张超使用；第二条张超维修使用；第三条每年租金4万元，签合同时一次性付清合同生效。以后每年租金递增10%，逾期10天解除合同；第四条张超服从搬迁；第五条合同未到期因搬迁所剩租金归张超，张超自建的建筑物补偿归张超；该合同自2014年9月1号开始等。在合同履行过程中，双方再于2014年11月16日签订补充协议一份，该补充协议约定：第一本协议与原租赁合同同等法律效力；第二对被告自行投资改造原合同中猪舍的长、宽、高度等进行了约定；第三张超自行投资改造、室内装修；第四如搬迁给予补充，朱玉兴65%、张超35%分配；第五如张超退租，朱玉兴不给补偿，伺搬迁补偿后仍按上（第四款）款处理；第六如张超把猪舍拆除而未改建，按猪舍原址面积每平方米张超赔偿朱玉兴700元。庭审中原告与张超对于上述条款均认可“搬迁实际发生时补偿”。签订协议后，张超在租赁期间对鲁南养鸡厂的租赁物进行了改建。2015年11月13日，鲁南养鸡厂以张超在履行租赁合同中未按时缴纳租赁费违约为由，向法院起诉要求解除租赁合同，后法院驳回了鲁南养鸡厂的诉讼请求。经法院审理认定双方在合同中仅对第一年的租金支付时间进行了约定，对今后租赁期限及租金的交付时间未具体约定。庭审中，原、被告均认可鲁南养鸡厂所主张的房租系2015年9月1日至2016年8月31日该租赁阶段的租金，且被告在答辩中亦承认第二阶段租金应于租赁期限届满时缴纳，即2016年8月31日；但截止至鲁南养鸡厂就本案起诉之日，张超并未支付2015年9月1日至2016年8月31日期间的租金。再查明，张超委托济宁天地土地房地产评估咨询有限公司对位于曲阜市苗孔村的房地产及附属物进行了估价，该公司于2016年10月25日，作出的估价报告显示：市场价值为人民币985093.10元，有效期一年（2016年10月26日-2017年10月24日，其支出鉴定费为5000元。一审法院认为，鲁南养鸡厂与张超签订的租赁合同及补充协议，系双方真实意思的表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应按约定履行。双方签订的租赁合同及补充协议存在一定瑕疵，双方在合同中仅对第一年的租金支付时间进行了约定，对租赁期限及第一年后租金的交付时间未具体约定；但双方在庭审中对第二阶段的租赁期间无异议。依据合同法第226条的规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。据此张超应在第二阶段租赁期限届满时支付租金，但截至鲁南养鸡厂起诉之日张超仍未支付租金，且其所提交的证据不足以证明其的主张，故张超已经违约。且本案中双方签订的租赁合同及补充协议均未对租赁期限进行约定，其租赁合同为不定期限的租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知出租人。而原告于2015年11月份以张超逾期未缴纳租金为由提起诉讼，要求解除租赁合同，被告在答辩中亦承认第二阶段租金应于2016年8月31日支付，此时被告更应按照双方约定按时缴纳租金，但至本案原告起诉之日起被告并未按时缴纳第二阶段租金，根据双方签订的“每年租金4万元，签合同时一次性付清生效，以后每年租金递增10%，逾期10天解除合同”约定，被告张超已违反合同约定，原告有权解除合同，并要求张超按约定支付第二阶段的租赁期间的租金44000元及逾期租金。关于张超提出的反诉请求。双方在签订的租赁合同及补充协议中对自建房屋及改建租赁物均有约定，并就自建房屋及改建的租赁物对搬迁补偿有明确的约定，其庭审中双方均承认其搬迁补偿应为搬迁发生时补偿，据此双方在租赁合同及补充协议中对自建的房屋及改建的租赁物的约定是附生效条件的合同约定，对其应自条件成就时生效。故张超要求鲁南养鸡厂赔偿损失的请求可依据双方的约定待其搬迁实际发生时主张其权利。综上所述，对于原告（反诉被告）曲阜市鲁南养鸡厂的诉讼请求予以支持。对于被告（反诉原告）张超的反诉请求不予支持。判决：一、解除原告（反诉被告）曲阜市鲁南养鸡厂与被告（反诉原告）张超在2014年8月23日签订的租赁合同；二、被告（反诉原告）张超在判决生效之日起十日内支付给原告（反诉被告）曲阜市鲁南养鸡厂租金44000元及逾期租金（逾期租金自2016年9月1日起至实际搬离之日按原租赁合同的约定计算）；三、驳回被告（反诉原告）张超的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费450元，反诉费6850元，由被告（反诉原告）张超负担。二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，关于上诉人张超未按期交纳租赁费是否构成违约的问题。一审中张超申请证人崔某、周某出庭作证，证明上诉人在2016年七八月份到被上诉人处交纳租赁费，因双方对数额有争议没有交成，结合被上诉人曾在2015年11月起诉要求与上诉人解除租赁合同的事实，本院有理由相信存在上诉人交纳租赁费而被上诉人拒收的情形，二证人证言内容能够相互印证，应当予以采信。上诉人未按时交纳租赁费是因被上诉人拒绝收取造成的，上诉人的行为不构成违约，被上诉人不能以此为由要求解除与上诉人的租赁合同，双方应当继续履行合同。关于双方签订的租赁合同是否为不定期合同的问题。上诉人与被上诉人就租赁事宜签订了租赁合同及补充协议，租赁合同中约定每年租金递增10%，上诉人服从搬迁，合同未到期搬迁所剩租金归上诉人，补充协议中约定由上诉人自行投资改造、装修及搬迁补偿的分配等，根据以上内容，应理解为租赁期限至房屋搬迁时止，双方签订的合同并不是不定期租赁合同，被上诉人不具有随时解除合同的权利。综上所述，上诉人张超的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持山东省曲阜市人民法院（2016）鲁0881民初2918号民事判决第三项；二、撤销山东省曲阜市人民法院（2016）鲁0881民初2918号民事判决第一项、第二项；三、上诉人张超于本判决生效之日起十日内支付给被上诉人曲阜市鲁南养鸡厂2015年9月1日至2016年8月31日期间的租金44000元；四、驳回被上诉人曲阜市鲁南养鸡厂要求解除租赁合同的诉讼请求。一审案件受理费450元，反诉费6850元，由上诉人张超负担7100元，曲阜市鲁南养鸡厂负担200元；二审案件受理费100元，由被上诉人曲阜市鲁南养鸡厂负担（案件受理费当事人已垫付，执行时一并结算）。本判决为终审判决。审判长　　朱壮男审判员　　张　芳审判员　　马　斌二〇一七年八月三十一日书记员　　金广洋关注微信公众号“”