（2017）沪0114民初2099号
裁判日期: 2017-08-31
公开日期: 2017-12-01
案件名称
朱某某与刘某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市嘉定区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
朱某某,刘某某
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0114民初2099号原告：朱某某，女，1981年4月15日生，汉族，住江苏省宜兴市。委托诉讼代理人：许玉淼，上海天之健律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡欣慧，上海天之健律师事务所律师。被告：刘某某，男，1989年11月19日生，汉族，住河北省沧州市。委托诉讼代理人：张炜，河北瑞方律师事务所律师。原告朱某某与被告刘某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员刘燕枫独任审判，公开开庭进行了审理。原告朱某某及委托诉讼代理人许玉淼、被告刘某某及委托诉讼代理人张炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令确认原、被告于2014年12月30日签署的房屋租赁协议自2015年12月31日终止；二、判令被告立即搬离并向原告归还承租房屋；三、判令被告支付自2016年1月1日起至实际搬离、归还原告房屋之日止的房屋占有使用费差额(2016年按照11.5万元/年计算，实收108,000元，差额为7,000元，2017年按13.225万元/年计算)。审理中，原告将第一项诉讼请求变更为：判令解除原、被告于2014年12月30日签署的房屋租赁协议。事实和理由：原、被告于2014年12月30日签订房屋租赁协议，协议约定：原告将家庭所有的位于方某某(以下简称“涉案房屋”)租赁给被告使用，租赁期限自2015年1月1日起至2015年12月30日止；租金为10万元；此合同双方协商租赁期为五年，每年房租逐年递增15%；付款方式为年付；租赁期内被告不得擅自将房屋转租、转让或转借，如被告擅自转租、转让或转借，原告有权终止合同，收回房屋使用权。协议签订后，原告将房屋交付被告使用，被告支付2015年的租金10万元，支付2016年房屋占有使用费10.8万元，但按协议约定，被告应支付2016年的租金为11.5万元，原告多次要求被告补足差价，然被告拒绝。且被告在未征得原告同意的前提下擅自将涉案房屋转租给他人使用，按协议约定，被告无权私自转租，否则原告有权终止合同，收回房屋使用权。被告的违约行为严重侵害原告权益，故诉至法院，要求判如所请。被告辩称，请求驳回原告全部诉讼请求。原告为达到解除合同的目的，制造了被告转租的虚假事实；经双方协商，原告确认2016年的租金为108,000元，被告已付清该款项。本院经审理认定事实如下：原告系涉案房屋的产权人之一。原告(甲方)和被告(乙方)于2014年六、七月间就被告承租涉案房屋签订《租房协议》，约定：自2015年1月1日起，租金为10万元，甲方和乙方签订五年合约，房租每年在前年基础上递增百分之二十，物业管理费、市场管理费等一切杂费由乙方自行承担。后，原、被告就租金重新达成协议，约定租金逐年递增15%。被告支付了原告2015年的租金10万元。2015年12月28日，原告通过QQ向被告发送其银行卡照片一张，并留言“朱某某！108,000”。2015年12月29日，被告向原告转账5万元；次日，被告向原告转账8,000元；同年12月31日，被告又向原告转账5万元，并留言“全部转齐”，原告回复“收到，谢谢”。2016年3月9日，原告以被告未按合同约定支付原告房租115,000元为由，向被告送达《解除合同通知书》，要求被告于一个月内搬离涉案房屋，未到期的租金，原告退还给被告。2016年12月30日，被告向原告转账支付129,600元。对上述事实，当事人双方没有争议，本院予以确认。但对被告是否付清了2016年的租金及被告是否存在转租，双方意见不一。原告为证明其主张，向本院提交如下证据：1、照片三张，证明被告对外转租了涉案房屋；2、ＱＱ截屏6页，证明原告就涉案房屋的租赁问题，尽管双方没有在正式的书面合同上签名，但通过ＱＱ沟通，双方确认了合同内容，根据合同约定，被告违约，原告依约行使解除权，符合双方约定；3、原告微信截屏3页，证明原告于2016年11月15日、2016年11月29日就涉案房屋的使用状态现场拍照，可以明确证明被告向第三方转租的事实，原告据此行使解除权；４、原告与市场部管理人员就涉案房屋市场管理费收取情况的沟通微信截屏2页，证明被告没有按约按期向市场管理方缴纳管理费；5、涉案房屋所在市场部出具的物业管理费发票及费用结算单，证明被告没有按照合同约定按期向市场管理方缴纳管理费；6、使用涉案162号的案外人“远某某有限公司”办公人员王少宁名片一张及对外报价单一页，证明涉案162号房屋的实际使用人为案外人远某某公司，被告违反合同约定将涉案房屋转租他人的事实。经质证，被告对证据1中拍摄日期为2016年11月29日照片的真实性不予认可，对其余两张照片的真实性认可，但认为无法证明原告主张；对证据2的真实性予以认可；对证据３的真实性不予认可；对证据４的真实性不予认可，无法证实聊天人员为市场管理人员；对证据5被告认为原告和市场管理方没有告知其具体的缴费时间，亦未向其催款，且被告已全部缴纳市场管理费；对证据6的真实性予以认可，但认为涉案162号房屋系其自己经营，其授权经营远大阀门集团有限公司的产品，王少宁系被告销售人员。被告为证明其主张，向本院提交如下证据：一、公证书一份，证明被告按约支付了2016年房租；二、银行客户凭条一份，证明被告支付了2017年房租129,600元，为避免给原告寻找借口，该金额是在108,000元的基础上递增了20％，实际比双方口头约定的递增15％多付了5,400元，该款在2018年的租金中将予扣除；三、通知书及快递单据，证明被告不同意解约；四、2017年４月5日拍摄的涉案房屋照片14张，证明被告对涉案房屋投入了大量的资金予以装修，原告擅自解约将给被告造成巨大损失；五、物业管理费发票两张，证明被告已缴纳了物业管理费；六、远某某公司的授权委托书一份，证明被告并未转租。经质证，原告对证据一的真实性予以认可，但认为按照约定2016年的租金应为115,000元，被告未足额支付租金；对证据二的真实性无异议，确认收到129,600元，但认为该款并非2017年租金；对证据三真实性不予认可，其未收到过该通知书；对证据四的真实性不予认可，认为162号房屋由被告转租给案外人使用；对证据五的真实性无异议，但认为开具日期为2017年1月，被告没有按约缴纳，且发票抬头为“上海武利机械科技有限公司”而非被告；对证据六的真实性不予认可。审理中，被告为证明其未转租，通知王某某到庭作证。王少宁称：他由远某某公司派至被告处，替被告负责销售工作，由被告派发工资，其与被告没有签订过劳动合同，其在远某某公司亦从未签订过劳动合同；2017年4月，其与远某某公司已没有劳动关系，因远某某公司名气大，其销售的又是远某某公司产品，故使用远某某公司的名片，名片是被告印刷的。经质证，原告认可证人王某某系远某某公司上海代理人的身份，但不认可被告是证人的老板。被告对证人证言予以认可。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案的争议焦点在于：一、被告是否付清了2016年的租金？二、被告是否存在擅自转租的法律事实？关于争议焦点一：根据审理查明的事实，原告于2015年12月28日，通过QQ告知了被告其银行卡并附言“108,000”，被告分三次支付该款项后，告知原告“全部转齐”，原告回复“收到，谢谢”。庭审中，原告亦确认通过QQ聊天与被告确认了2016年的租金为108,000元，故本院认定被告付清了2016年的租金。关于争议焦点二：根据民事诉讼证据规则的相关规定，当事人对自己所提出的诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。作为提出主张的原告，其仅提供照片并以此认为被告转租涉案房屋。对此被告不予认可，且提供证据证明其为远某某公司的上海地区代理商，故原告的主张缺乏充分、确凿的事实依据，本院难以采信。综上，被告作为承租人履行了支付租金的义务，不存在转租行为，原告主张解除合同、要求被告搬离并归还房屋、支付房屋占有使用费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告朱某某的全部诉讼请求。本案受理费50元，减半收取25元，由原告朱某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 刘燕枫二〇一七年八月三十一日书记员 杨晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。…… 微信公众号“”