（2017）苏01民终5988号

裁判日期: 2017-08-31

公开日期: 2017-09-26

案件名称

刘炳国与刘炳琪用益物权确认纠纷二审民事判决书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

刘炳琪,刘炳国

案由

用益物权确认纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省南京市中级人民法院民事判决书（2017）苏01民终5988号上诉人（原审被告）：刘炳琪，男，1959年12月21日生，汉族，铁路工人，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：谢红飞，国浩律师（南京）事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘炳国，男，1957年9月27日生，汉族，退休工人，住南京市浦口区委托诉讼代理人：刘婷（刘炳国女儿），女，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：王秀凤（刘炳国妻子），女，住南京市浦口区。上诉人刘炳琪因与被上诉人刘炳国用益物权确认纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2017）苏0116民初1580号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘炳琪上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人刘炳国诉请；一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：１、本案所涉主体错误。涉案房屋所有权人为上海铁路局，房屋租赁给谁应是其内部管理行为，而不应由法院决定。原房屋所有权人对承租方已经确认，上诉人为合法租赁人，购买后为合法所有人。如被上诉人认为房屋确权错误，其诉讼主体应为上海铁路局而非上诉人。２、一审法院将社会上的租房与企业内部公租房混淆。一般社会性房屋，承租人死后，生前与其共同居住的人可继续承租；但企业内部的公租房系针对企业内部职工的保障性住房，并无继承权一说。被上诉人非铁路部门职工，不享有铁路部门针对其职工的公租房，更不可能具有租赁证。至于分户及面积超标问题，也是内部分配问题及上诉人自行处理自己房产的权利，与租赁房屋所有人权属无关。３、一审判决认为被上诉人持有上诉人租赁证即代表其有承租权，属于逻辑错误。上诉人遗失租赁证后经在职单位、房屋所有权单位核实补办，该证件真实有效。上诉人也从未签字同意将涉案房屋租赁权过户给被上诉人。４、按照一审法院的逻辑，一审法院忽视了其他兄弟的权利，也忽略了上诉人作为铁路职工分房的事实及租赁证、上诉人按期缴纳房租、缴纳购置价取得合法所有权的事实。既然管理单位已认定被上诉人为承租人，人民法院也不能司法权代替其确权。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。刘炳国辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。理由：1、本案刘炳琪主体适格。２、单位出具的情况说明明确了涉案房屋并非是分配给上诉人刘炳琪的福利住房，而是当时在铁路公安处分配给双方的父亲刘希祥，后因刘希祥去世，单位因为刘炳琪顶职刘希祥去单位工作，所以将承租人姓名变更为刘炳琪。上诉人称涉案房屋是分给上诉人的福利分房，该观点错误。3、涉案房屋系直管公房，在当时特定的时代，国有大型企业、事业单位自建的房屋都称为直管公房，法院有权受理本案。4、刘希祥去世后几个子女一直都在涉案房屋内居住，直到其他子女的单位分配住房后均陆续搬出了涉案房屋，最后只剩下上诉人与被上诉人两家在涉案房屋内居住。５、上诉人登报称租赁证遗失，恰好是2015年4月份；而拆迁也是2015年开始，可以说明上诉人是基于大额的拆迁利益才登报挂失。租赁证一直是在被上诉人手中，一审中被上诉人也举证证明了该主张。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。刘炳国向一审法院提出诉讼请求：要求确认南京市浦口区××路××（××路××）房屋实际承租人为刘炳国。刘炳国提供以下证据：1、结婚申请书、户口簿一组，证明刘炳国与王秀凤系夫妻关系，刘婷系两人的女儿；2、南京市浦口区泰山街道码头社区居委会出具的证明一份，证明刘炳国一家人一直居住在浦口区××路××（××路××）；3、刘炳国水费、电费缴费卡各一张，王秀凤工商银行存折一本，证明津浦路9-2乙（现津浦路6号）房屋水电费由刘炳国方交纳；4、刘炳国、刘炳琪申请变更报告一份，南京铁路生活服务有限公司情况说明一份，刘炳国持有的租赁证一本（1994年5月10日发证，承租单位“宁生段”），证明刘炳国是该房屋实际承租人；5、刘炳海亲笔签名的证明一份，证明该房屋租金先从刘炳琪工资中代扣，再由刘炳国交给刘炳琪。刘炳琪对上述证据提出质证意见：1、刘炳国的结婚申请书、户口簿真实性没有异议；2、浦口区泰山街道码头社区居委会出具的证明不能证明刘炳国有居住权就一定享有所有权；3、刘炳国交纳水电费是正常的生活费用支出行为；4、津浦路9-2乙房屋租赁证真实性无异议，这恰恰说明该房屋承租人为刘炳琪。申请变更报告系刘炳国书写，上面“同意：刘炳琪”是不是刘炳琪书写，时间长了记不清了。即使是刘炳琪书写，但刘炳琪妻子和子女等共有人并没有同意，何况刘炳国非铁路系统员工，不可能承租该房屋。南京铁路生活服务有限公司的情况说明合法性不认可，达不到刘炳国的证明目的，明显违法。该房屋在2015年前为刘炳琪承租，2015年后产权为刘炳琪所有；5、刘炳海出具的证明真实性不予认可，其已经死亡，证明是不是其书写无从考证；6、刘炳国无证据证明其支付过该房屋租金。刘炳琪提供以下证据：1、该房屋租赁证一本（2015年5月18日发证），证明刘炳琪系该房屋合法承租人；2、承租公房拆迁确认表一份，证明刘炳琪交纳重置价后是该房屋合法所有人；3、支付凭证两份，证明刘炳琪支付了该房屋重置价款；4、刘炳平、蒋国玉情况说明两份，证明刘炳国并非一直居住在该房屋，而是通过兄弟朋友说情暂居于此；5、同期员工张建全、李伟分房情况表一张，证明与刘炳琪同期入职的铁路系统职工均享有住房待遇；6、南京铁路生活服务有限公司工商登记信息一份，证明该公司于2004年成立，对涉案房屋以前的情况不了解，其出具的情况说明真实性不得而知。刘炳国对上述证据提出质证意见：1、原来的租赁证一直在刘炳国处，刘炳琪提供的租赁证是其隐瞒原来的租赁证在刘炳国处的事实，通过不正当手段补办的，相当于假证；2、承租公房拆迁确认表也是刘炳琪隐瞒事实，通过不正当手段取得的。该表系房改系统制作的统一格式，表格里的空格栏填写“是”也是单位的习惯做法，并不能完整反映客观事实。实际情况是该房屋在拆迁之前从没有进行房改，其性质始终属于公租房，原来是分配给父亲刘希祥居住的，父亲去世后单位没有收回，故不存在重新分配给刘炳琪一说；3、刘炳平、蒋国玉情况说明真实性不认可，该房屋最终只有原刘炳琪两家居住，如何分割居住由原刘炳琪协商解决，无需通过别人说情并取得刘炳琪同意“借用”；4、张建全、李伟分房情况表不予认可，即使两人分房情况如此，也不能证明刘炳琪的分房情况；5、南京铁路生活服务有限公司的前身就是南京铁路生活供应段，是改制而来的，两者实际上是同一家单位，该公司对该房屋承租使用情况很了解。一审法院经审理认定事实如下：刘炳国与刘炳琪系兄弟关系，其父刘希祥原单位系南京铁路公安处，后调入南京铁路生活服务有限公司（以下简称铁路生活服务公司）工作。刘希祥退休后，由刘炳琪顶职进入铁路生活服务公司工作。上世纪七十年代，南京铁路公安处曾给刘希祥分配一套位于浦口××××路9-2使用面积为47.3平方米的住房，刘炳国、刘炳琪等子女曾随父亲刘希祥居住该房屋。1979年10月刘希祥去世后，该房屋就一直由刘炳国、刘炳琪两家居住使用，铁路生活服务公司将该房屋承租人姓名变更为刘炳琪。1994年5月18日，刘炳琪向南京铁路房管部门申请将该房屋分成两户，一户为津浦路9-2甲，使用面积33.2平方米，一户为津浦路9-2乙，使用面积14.1平方米。其中，津浦路9-2甲由刘炳琪居住，津浦路9-2乙由刘炳国居住。根据当时办理变更承租人的要求，租赁证不能变更到非单位职工名下，同时也为了便于在本单位职工名下代扣房租，故上述两户房屋租赁证登记的承租单位是“宁生段”（即原南京铁路生活供应段），登记的承租人仍为刘炳琪。2003年4月9日，由刘炳国申请并经刘炳琪签字同意，向南京铁路房管部门申请将津浦路9-2乙承租人变更为刘炳国，由刘炳国直接交纳房租。但由于南京铁路分局内部职能部门进行变革与调整，停止办理此业务。2015年4月25日，刘炳琪在《金陵晚报》上刊登启事，声明津浦路9-2租赁证遗失。但一审庭审中刘炳国向法庭提交津浦路9-2乙租赁证，证明该租赁证并不存在遗失一说。2015年，津浦路9-2乙房屋所在地块纳入城市建设规划，需整体拆迁。2015年5月18日，刘炳琪以津浦路9-2乙租赁证遗失为由，向房屋主管部门上海铁路局南京土地房产管理所申请补办了新的租赁证。2015年6月，刘炳琪依据补办的租赁证填报了局管承租公房拆迁确认表，由铁路生活服务公司等单位盖章确认该房屋租金交纳、现场测量、职工住房等基本情况。2015年9月28日，刘炳琪交纳该房屋10%的重置价21383元后，上海铁路局南京土地房产管理所于2015年10月8日在确认表上盖章确认刘炳琪取得该房屋100%产权。对此，刘炳国多次到铁路生活服务公司反映情况，该公司经过调查后于2016年11月18日出具“关于确认浦口津浦路9-2乙实际承租人为刘炳国的情况说明”，详细陈述该房屋租赁演变情况。该情况说明还陈述刘炳琪在2005年铁路局职工住房登记表及配偶情况登记表上明确填报实际住房为津浦路9-2甲和后来增配的一套位于浦口区××村××-3-607房屋。一审法院还查明，1996年11月，当地派出所将刘炳国户籍地津浦路9-2乙变更为津浦路6号。一审法院认为：房屋作为重要的生活资料，是满足公民“住”这一基本生活需求的物质条件，因而房屋租赁这一民事行为也就成为解决公民居住条件的重要法律手段。而“住”一般都是以户为单位，所以即便承租人为一人时，也会存在其他共同居住人的居住利益。因此在调整租赁关系时，不能不考虑承租人死亡后其他共同居住人的居住利益。当承租人死亡后，与其生前共同居住的人可以继续租赁原住房，这是房屋租赁权法定让与的具体表现，是合同权利义务的概括继受。正因为如此，我国《合同法》第二百三十四条规定，承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。刘炳国和刘炳琪作为刘希祥之子，在刘希祥生前及去世后一直居住在浦口××××路9-2房屋。刘希祥去世后，刘炳国、刘炳琪双方均依法享有继续租赁该房屋的权利。为了方便刘炳国、刘炳琪双方家庭生活起居，该房屋分成津浦路9-2甲，由刘炳琪居住使用，津浦路9-2乙，由刘炳国居住使用。虽然承租人仍登记为刘炳琪，但这仅是为了方便在本单位职工名下代扣租金，且在当时背景下也不宜将房屋租赁证登记在非本单位职工名下，故不能剥夺刘炳国对津浦路9-2乙享有继续租赁的权利。2003年4月9日，刘炳国向当时的南京铁路房管所申请将其居住的津浦路9-2乙过户至其名下，刘炳琪在申请报告上签字同意。刘炳琪还曾以津浦路9-2甲住房欠标为由向单位提出申请，单位于2004年为其增配了一套浦口区××村××-3-607房屋。2005年，刘炳琪在路局职工住房登记表及配偶情况登记表上明确填报实际住房为津浦路9-2甲和后来增配的一套位于浦口区××村××-3-607房屋，并未登记津浦路9-2乙。由此可见，刘炳琪自始也是认可刘炳国是津浦路9-2乙的实际承租人。另外，从刘炳国一直持有津浦路9-2乙租赁证，也能证明刘炳国是该房屋的实际承租人。上海铁路局南京土地房产管理所在刘炳琪隐瞒津浦路9-2乙真实承租人为刘炳国的情况下，为刘炳琪补办津浦路9-2乙租赁证，并将面临拆迁的该房屋产权直接确认给刘炳琪，损害了刘炳国合法承租权益。刘炳琪还认为其出于同情恻隐之心，将津浦路9-2乙房屋借给刘炳国居住使用，但该辩称无相应的证据证明，且与一审法院查明的事实不符。故对该辩称，一审法院不予采信。涉案房屋属于上海铁路局企业自管公房，其对自管公房的分配使用及产权处理，系企业内部管理行为，该行为不具有行政管理属性，不属于行政确权。故刘炳琪认为本案不属于民事案件受案范围的辩称，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条之规定，判决：南京市浦口××××路9-2乙房屋实际承租人为刘炳国。一审案件受理费2556元，减半收取1278元，由刘炳琪负担(刘炳国已预交)。本院二审期间，当事人依法提交了证据。上诉人刘炳琪提交2017年7月13日南京铁路生活服务有限公司出具的情况说明一份，以证明承租人系刘炳琪。被上诉人刘炳国对真实性无异议，对关联性、证明力不予认可，认为其仅能说明租赁证变更至刘炳琪名下，该经过被上诉人在一审中已经详细阐述。本院对该证据的真实性、关联性依法确认。对于一审法院查明的事实，刘炳琪对于“由于南京铁路分局内部职能部门进行变革与调整，停止办理此业务”的事实存在异议，并认为且其租赁证确实遗失，不能排除为他人藏匿的可能。被上诉人对一审查明的事实无异议。因部门职能调整情况系刘炳琪所在单位南京铁路生活服务公司所证明，刘炳琪亦无证据否定该事实，故一审法院查明的事实正确，本院予以确认。二审另查明，2017年7月13日，南京铁路生活服务有限公司出具《情况说明》一份，记载刘炳琪现为该单位在职职工，南京市浦口区津浦路9号－２甲及津浦路９号－２乙住房是其父亲刘希祥去世后过户给刘炳琪名下，现租赁证的名字是刘炳琪，房租由刘炳琪工资中扣除。以上事实，有《情况说明》等在案佐证。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，双方当事人就刘炳国是否实际承租津浦路9-2乙（现津浦路6号）房屋发生争议。上诉人上诉称诉争房屋租赁证一直登记在其名下，应当认定其具有租赁权。对此本院认为，2016年11月18日，刘炳琪所在单位南京铁路生活服务公司出具《关于确认浦口津浦路9-2乙实际承租人为刘炳国的情况说明》一份，该情况说明中详细载明了涉案房屋实际承租情况及沿革过程，该事实已为一审判决所查明。刘炳国于刘希祥去世后长期实际居住诉争房屋，其户口也在涉争房屋之中。南京铁路生活服务公司亦证明为便于在本单位职工名下扣房租，才将该套住房承租人名字变更为刘炳琪；后刘炳琪亦多次向南京铁路生活服务公司书面申请，表明其实际租赁的房屋为津浦路9-2甲，并因此获得欠标住房一套。在此情况下，浦津路9-２乙租赁证虽登记在刘炳琪名下，但根据南京铁路生活服务公司出具的情况说明，结合本案事实，可证明其实际承租人为刘炳国。上诉人上诉称法院无权受理本案，本院认为，一审法院根据涉案房屋性质，认定其系企业内部管理行为，不具有行政管理属性，并无不当。综上所述，刘炳琪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2556元，由刘炳琪负担。本判决为终审判决。审判长　　殷源源审判员　　孙　伟审判员　　张旭东二〇一七年八月三十一日书记员　　汪海燕来源：百度搜索“”