（2017）闽03民终1349号
裁判日期: 2017-08-31
公开日期: 2017-11-22
案件名称
傅智敏、莆田市安居物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省莆田市中级人民法院
所属地区
福建省莆田市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
傅智敏,莆田市安居物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省莆田市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)闽03民终1349号上诉人（原审被告）：傅智敏，男，1965年5月1日出生，汉族，居民，住福建省莆田市城厢区，被上诉人（原审原告）：莆田市安居物业管理有限公司，住所地福建省莆田市荔城区拱辰办延寿中街1786号荔园小区会所，组织机构代码证代码72973983-8。法定代表人：姚友松，总经理。委托诉讼代理人：范明亮、王茶英，福建凌龙律师事务所执业律师。上诉人傅智敏因与被上诉人莆田市安居物业管理有限公司（以下简称安居物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省莆田市荔城区人民法院(2016)闽0304民初2961号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。傅智敏上诉请求：1.撤销一审判决，改判由傅智敏支付所拖欠物业费80%给安居物业公司。2.本案一、二审诉讼费用由安居物业公司负担。事实和理由：1.业主的车辆通行权是法定的基本权利，安居物业公司长期侵犯傅智敏的车辆通行权是事实，车辆通行权未能得到有效保障，就谈不上物业管理，也谈不上按时交纳物业费。2.安居物业公司所谓的“荔园小区业主大会”及其“业主委员会”不合法。荔园小区业主大会的召开远远不足法定人数，“业主委员会”的成立并未按照《物业管理条例》依法产生，“业主委员会”的成立并不合法。3.安居物业公司服务不到位，多年来与业主纠纷频发，盗案不断，物业公司简单以剥夺业主的车辆通行权作为管理的主要手段，就是物业服务水平低、能力不足的表现。安居物业公司答辩称：1.目前小区的的车位不能满足现有业主所有的车辆停放，在双方原来的诉讼中双方达成协议，安居物业公司允许傅智敏车辆临时通行，但傅智敏车辆长期停留在小区内，阻碍了小区的正常的通行，傅智敏不交纳车位租赁费用又要享有车位权益，违背了双方约定。如果小区了允许所有的车辆任意通行将严重阻碍小区正常的通行。2.对方主张的业主大会及业主委员会的问题不是物业公司所要审查的问题，业主大会及业主委员会与所有业主之间的关系，与物业公司无关。3.傅智敏主张的物业服务不到位没有证据证明，其家中失窃也没有相应证据，不能作为其拒交物业费的理由。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。安居物业公司向一审法院起诉请求：1.傅智敏支付物业费2522元及滞纳金(滞纳金以拖欠的物业费为基数，按月利率2%计自2014年1月11日起分阶段计算，暂计至2016年6月11日为889.308元；当庭表述为：滞纳金自2014年1月11日起，以每个月拖欠的物业费105.87元为基数至全部还清之日止按月利率2%计算，暂计至2016年6月11日为889.308元，虽与起诉状的表述不同，但是计算方法、金额是一致的），共计3411元；2.本案诉讼费用由傅智敏承担。一审法院认定事实：安居物业公司成立于2001年8月29日，经营范围为物业管理、道路清扫、保洁工作及园林绿化管理，现系福建省莆田市荔城区“荔园小区”的物业管理服务单位，傅智敏系荔园小区荔园小区C区3号楼306室的业主；2006年5月22日，傅智敏（甲方）与安居物业公司（乙方）签订《物业管理服务合同》一份，主要约定：甲方将位于荔园小区C区3号楼306室（无电梯）的住宅委托乙方实行物业服务管理，住宅建筑面积为141.16平方米，委托管理服务事项为：房屋建筑本体共用部位与小区共用设施设备的维修、养护、运行、管理及小区共用绿地、公共卫生、公共秩序的管理等；委托管理期限五年，无特殊原因合同到期后可自行延续；甲方按其拥有的房屋建筑面积按时交纳物业管理服务费，交纳标准：为多层(无电梯)住宅0.65元/月·平方米,带电梯住宅0.90元/月·平方米,写字楼1元/月·平方米，商业0.95元/月·平方米等，物业管理服务费在房屋交付使用时一次性预交六个月，起算时间自物业交付使用次月时，以后每一个月交纳一次，每次交纳的时间为当月的1日至10日，甲方违反协议，未能按合同约定的物业管理服务费标准和时间交纳费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每日按应交服务费的千分之六交纳滞纳金，合同自双方签字之日起生效等内容。合同签订后，安居物业公司按约提供相关物业管理服务，傅智敏亦依约交纳物业交付使用次月起至2013年12月份止的物业管理服务费，但自2014年1月始未交纳物业管理服务费。2006年6月20日，莆田市房地产开发总公司向莆田市建设局申请成立荔园小区业主大会；2006年7月24日，莆田市建设局作出批复，同意成立“荔园小区”业主大会；之后，荔园小区业主委员会被选举产生；2009年4月20日，荔园小区业主委员会以会议纪要形式研究同意安居物业公司提出的关于调整物业管理服务费的请求，并于同年4月26日作出《荔园小区业主委员会关于同意调整物业管理服务费的决定》，同意将小区多层住宅的物业管理服务费由原来的每月每平方米0.65元调整为0.75元、小高层住宅的物业管理服务费由原来的每月每平方米0.9元调整为1.05元，新标准自2009年7月1日起施行；同月29日，荔园小区业主委员会与安居物业公司联名在小区内发布《关于调整荔园小区物业管理服务费的公示》；之后，安居物业公司多次向傅智敏催交物业管理服务费，但傅智敏仍不履行支付自2014年1月1日起至2015年12月31日止的物业服务费2522元（141.16平方米×0.75元/月·平方米×24月≈2540元），致诉讼。2015年12月16日，安居物业公司向荔园小区业主委员会报告荔园小区东侧临时停车拟入驻车辆资格审查结果符合资格明细表及公示，2015年12月19日，荔园小区业主委员会和安居物业公司联名在小区内发布《公示》；2016年6月22日，荔园小区业主委员会公布经荔园小区二届二次业主代表大会讨论并在小区公示通过的自2016年7月1日起实施的《荔园小区车辆管理规定》。傅智敏的车辆在安居物业公司管理处进行了排位登记，但因安居物业公司提供的车位位于荔园小区之外，傅智敏放弃此车位。一审法院认为，安居物业公司与傅智敏签订的《物业管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同约定履行义务；安居物业公司作为“荔园小区”的物业管理单位，已依约为小区业主提供相关物业服务，傅智敏作为该小区内的业主接受其服务，应承担交纳物业服务费的义务，傅智敏不交纳物业服务费，不仅有碍整个小区的正常管理与服务，也损害了其他按时交费业主的正当权利。根据合同约定，业主按其拥有的房屋建筑面积交纳物业管理服务费，多层（无电梯）住宅的交纳标准为每月每平方米0.65元，傅智敏的房屋系多层（无电梯）住宅，建筑面积为141.16平方米，但是，2009年7月1日起的物业管理服务费因荔园小区业主委员会作出《荔园小区业主委员会关于同意调整物业管理服务费的决定》，同意将小区多层住宅的物业管理服务费由原来的每月每平方米0.65元调整为每月每平方米0.75元，并向小区业主发布《关于调整荔园小区物业管理服务费的公示》，公示期间无业主提出异议，荔园小区业主委员会调整收费标准针对的对象是该小区内的所有业主，根据《物业管理条例》第十二条第四款规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力，故傅智敏自2014年1月1日起至2015年12月31日止尚欠物业管理服务费为2540元；现安居物业公司主张傅智敏支付尚欠的物业管理服务费2522元，属自由处分自己的合法权益，于法有据，予以支持；傅智敏抗辩安居物业公司应当依照双方签订的《物业管理服务合同》中约定的每月每平方米0.65元的标准计收物业费，不能成立，不予支持。双方约定每月物业管理服务费交纳时间为当月的1日至10日，未能按约定标准和时间交纳费用的，从逾期之日起每日按应交服务费的千分之六交纳滞纳金，该滞纳金实为双方约定的逾期付款违约金，傅智敏拖欠物业管理服务费已构成违约，应按照约定承担支付逾期付款滞纳金的违约责任，安居物业公司主张上述拖欠的物业管理服务费应自逾期之日起按照月利率2%计算滞纳金，未超出合同约定的滞纳金范围，也符合法律的规定，理由正当，予以支持。另外，安居物业公司作为荔园小区的物业管理单位，在收取物业管理费的同时，应当按照合同约定为小区业主提供优质、满意的服务，尽可能在职责范围内满足业主的合理要求，并加强与业主的沟通，共同建设一个和谐、文明的小区。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条(?javascript:SLC(21651,60)?)第一款、第一百零七条(?javascript:SLC(21651,107)?)、第一百一十四条(?javascript:SLC(21651,114)?)第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例(?javascript:SLC(96816,0)?)》第六条(?javascript:SLC(96816,6)?)第一款、第七条(?javascript:SLC(96816,7)?)第（五）项、第十二条第四款之规定，判决：傅智敏应在本判决生效之日起十日内支付莆田市安居物业管理有限公司自2014年1月1日至2015年12月31日的物业管理服务费2522元及以每个月拖欠的物业费105.87元为基数至全部还清之日止按月利率2%计算的滞纳金(自2014年1月1日起以每个月拖欠的物业管理服务费为基数，自当月的11日起至还清之日止按照按月利率2%计算，如2014年1月1日至2014年1月31日间拖欠的物业管理服务费105.87元的滞纳金自2014年1月11日起算至还清之日止，以此类推)。案件受理费50元，由傅智敏负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，对一审认定的事实，傅智敏对“安居物业多次向傅智敏催交物业管理服务费”有异议，认为安居物业公司没有催缴过；对“2006年6月20日，莆田市房地产开发总公司向莆田市建设局申请成立荔园小区业主大会；……之后，荔园小区业主委员会被选举产生”有异议，认为业主委员会的形成不合法，所以对物业管理服务费的调整也不合法；对“因安居物业公司提供的车位位于荔园小区之外，傅智敏放弃此车位”有异议，认为安居物业公司提供的车位没有位于小区内，与小区没有关系；傅智敏对一审认定的其他事实没有异议。安居物业公司对一审认定的事实没有异议。对一审认定的事实中双方当事人均无异议的部分，本院予以确认。本院认为：荔园小区作为市政府经济适用房示范小区，原规划设计的车位与住户配比较低，车位供需矛盾较为突出，该小区现有的车位确实无法满足多数业主的需求。为保证车辆在小区内安全有序通行，有必要加强对出入小区的车辆进行限制管理，故傅智敏以安居物业公司无法保证其车辆通行权为由拒绝交纳物业费不能成立。荔园小区业主大会的召开及业主委员会的成立合法与否，傅智敏可以向相关部门反映。荔园小区具有2000多户业主，物业公司在物业服务过程中确实难以面面俱到，即使物业服务过程中存在瑕疵，傅智敏也可以向物业公司提出意见建议，但不能作为傅智敏拒绝交纳物业费的理由。良好的小区环境，需要物业公司与小区业主共同创造，安居物业公司应在职责范围内尽力提高物业管理水平，一审法院对安居物业公司提出的要求意见中肯，应予肯定。综上所述，傅智敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人傅智敏负担。本判决为终审判决。审 判 长 林美双审 判 员 李 忠代理审判员 彭赵龙二〇一七年八月三十一日书 记 员 黄慧萍附注：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。PAGE 更多数据：