（2016）沪0112民初28462号
裁判日期: 2017-08-31
公开日期: 2018-07-17
案件名称
胡依明、季昂与徐伯仁、穆佩娣房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闵行区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
胡依明,季昂,徐伯仁,穆佩娣
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百三十五条
全文
上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初28462号原告：胡依明，女，1957年8月4日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：季昂，男。原告：季昂，男，1984年7月25日出生，汉族，住上海市闵行区。被告：徐伯仁，男，1937年8月21日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：蒋智炜，上海普世律师事务所律师。被告：穆佩娣，女，1939年12月17日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：徐伯仁，男。委托诉讼代理人：蒋智炜，上海普世律师事务所律师。原告胡依明与被告徐伯仁、穆佩娣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡依明及其委托诉讼代理人季昂，被告徐伯仁(并作为穆佩娣的委托诉讼代理人)及其委托诉讼代理人蒋智炜到庭参加了诉讼。因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序。期间，因季昂申请，本院于2017年4月25日通知其作为本案原告参加诉讼，并于同年6月12日公开开庭进行了审理。原告胡依明、季昂(并为作原告胡依明的委托诉讼代理人)，被告徐伯仁、穆佩娣的委托诉讼代理人蒋智炜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡依明、季昂向本院提出本诉诉讼请求：1、要求两被告退还定金人民币(币种下同)5万元；2、按照居间合同约定赔偿总房价的20%赔偿违约金，计29万元整。事实和理由：2016年7月25日，原告胡依明通过居间方与被告签订的《房地产买卖居间合同》约定，原告以145万元的价格购买被告位于上海市闵行区兰坪路XXX弄XXX号XXX室房屋，并向被告支付定金5万元。同时约定，双方于同年11月1日进行网签，2016年12月1日前过户。此后，原告分别于2016年8月9日、9月10日催促被告进行网签和办理相关手续，被告均以各种理由推脱。同年9月27日，原告通过居间方向被告发函，正式以书面形式催促被告继续履行合同。同日，在原、被告及居间方的约谈会上，被告的两个女儿明确表示要涨价30万元，否则其愿意双倍返还定金，原告则要求其按总房价款的20%承担违约金。之后，被告通过居间方两次发函，向原告明确表示违约意向。原告认为，被告因二手房价格上涨幅度巨大而拒绝与原告网签，其行为已构成违约，并损害了其合法权益。据此，特向法院提起诉讼，请求依法判决，以维护原告的合法权益。诉讼中，原告变更诉讼请求，即将原诉讼请求变更为：判令被告继续履行房屋买卖合同义务，将系争房屋产权过户至原告季昂名下。被告徐伯仁、穆佩娣辩称，一、原告述称合同主体变更为季昂的依据是居间协议第4.5条，但原告方已经严重违背合同约定及平等原则。首先，该协议第4.5条的约定违反合同法，合同当事人变更依法应当经过签约对方同意，但原告变更买受人被告事先是不知情的。其次，该协议第4.5条的前提是交易条件不变，被告要求终止合同的原因一是买受人变更，二是买受方将付款方式变更为需要通过贷款购房，正是因为原告变更了付款方式，被告才拒绝继续交易的。协议约定的付款方式是房屋买卖的重要条件，合同原本约定由原告全额购房，但现在原告需要通过贷款方式购房已经变更了交易条件，故原告无权变更买受人。同时，没有进行网签的原因是原告将钱借给了案外人，导致交易搁置。二、在交易条件不变的情况下变更买受人，双方可以协商，但过了这么长时间后再变更买受人，已经无交易基础。被告在10月31日、11月7日、11月15日分别发函要求原告明确签约细节，并要求明确付款方式及支付时间，但原告仅回复变更买受人为季昂，并未明确款项如何支付。直到12月2日第一次庭审原告才要求变买受人为季昂。故原告变更后的诉请无法律依据及事实依据。三、原、被告的居间协议已经解除，请求法院予以确认。第一次庭审中已经明确双方的协议已经终止，被告也已经发函，但原告并未回复，根据居间协议规定，原告已经构成违约。居间协议的目的是为了正式签订买卖合同，此前原告为限购对象，导致买卖合同无法履行，合同目的也无法实现。原告在签约时限购文件已经颁布，原告对其属于限购对象是明知的，故请求法院确认双方的居间协议已经解除。四、原告在诉讼中多次变更诉请，原告的失信行为导致被告已无力置换住房，并对被告的身心造成了巨大伤害，原告的诉讼有违诚信，理应承担本案诉讼费。经审理查明，位于上海市闵行区兰坪路XXX弄XXX号XXX室房屋的权利人为被告徐伯仁、穆佩娣。2016年7月25日，原告胡依明(为签约乙方即买受方)通过案外人某房地产公司(为签约丙)居间介绍，与被告徐伯仁、穆佩娣(为签约甲方即出售方)签订的《房地产买卖居间协议》约定，甲方以145万元转让上海市闵行区兰坪路XXX弄XXX号XXX室房屋；乙方应与甲方于签署本协议后7日内自行或通过丙方向甲方支付定金5万元；甲乙双方应当于2016年11月1日前共赴丙方处，签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》(以下简称示范文本)，并办理公证手续(若需)，除甲乙双方另有约定外，前述约定期限届满日为甲乙签订示范文本的日期；乙方应于签订示范文本并申请办理公证手续(若需)后7日内通过丙方或直接向甲方支付首期房价款45万元，乙方于2016年12月1日前，通过丙方或直接向甲方支付99万元；甲乙双方最晚不得晚于2016年12月1日共同赴房地产交易中心申请产权过户登记手续；2016年12月31日前对该房屋进行验看、清点，确认无误后，由甲方向乙方交房，户口(若有)确认已迁出，由乙方通过丙方或直接向甲方支付尾款1万元；乙方及丙方支付或转付甲方的任何款项若需通过转账等方式支付的，甲方同意支付至穆佩娣的账户内，开户银行为浦发银行闵行支付，账号：XXXXXXXXXXXXXXXX；该房屋上的维修基金、管理费押金、电话初装费、有线电视申请费及其他进户费等(若有)均已包括在房价款内，不再另行结算，但以上各项的更名费用由乙方承担；若该房屋有户口，则甲方应于签订示范文本60日内，向相关公安机关办理完毕原有户口迁出手续，否则，每逾期一日，应按总房价款的万分之五向乙方支付违约金，直至原户口迁出为止；本次交易中根据法律法规等规定所产生的所有交易税、费全部由乙方承担。同时，协议“其他”条款即4.5中规定，在本协议约定的交易条件保持不变的情况下，甲方同意乙方可以增加、减少或变更本协议中的“买受方”，且乙方依据本协议或相关补充协议已经部分履行(包括付款行为等)的视为增加、减少或变更后的“买受方”已经部分履行。签约当日，原告胡依明依约支付定金5万元，被告徐伯仁收款后向原告出具了《定金收据》。2016年9月29日，被告徐伯仁、穆佩娣通过居间方向原告胡依明送发《解除告知函》，该函记载的主要内容为：2016年7月25日晚上，我们在没有完全理解协议内容的情况下签订了《房地产买卖居间协议》意向协议。但上海市闵行区兰坪路XXX弄XXX号XXX室房屋是我们两个老人的唯一住房，如果卖了我们便无栖身之处，现我们提出解除《房地产买卖居间协议》意向协议，并同意按意向协议规定履行。同时，对居间方和乙方(即本案原告)深表歉意。次日，被告徐伯仁、穆佩娣再次通过居间方向原告胡依明送发《解除告知函》。该函内容与前一天所发函的内容大致相同，只是在“现我们提出解除《房地产买卖居间协议》意向协议”后面，增加了“并同意按意向协议第七条定金责任履行(协议约定2016年11月1日之前网签，所以我们不存在逾期，没有违约，故不存在第八条的违约责任)”等内容。2016年10月12日，原告胡依明以诉称之理由向本院提起诉讼。期间，原被告曾就继续履行买卖合同进行过协商，原告胡依明要求将买卖合同中的买受人变更为其儿子季昂，被告认为原告已变更了交易条件，无权变更买受人，故与原告签订示范文本的买卖合同。本案审理过程中，原告表示愿意以现金形式直接向被告支付剩余购房款140万元(包括约定交房时支付的1万元尾款)，并已通过代管款形式将上述款项缴纳至本院。以上事实，由原被告及居间方签订的《房地产买卖居间协议》，被告收到原告支付的定金后出具的《定金收据》，被告给原告的《解除告知函》及当事人的陈述等证据为证。上述证据能够反映本案事实，且真实合法，具有证据效力。本院认为，原、被告签订的《房地产买卖居间协议》系当事人真实意思表示，且未违反相关法律规定，合同成立后对签约各方具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，根据双方在《房地产买卖居间协议》中约定，在本协议约定的交易条件保持不变的情况下，甲方(即本案被告)同意乙方(即本案原告胡依明)可以增加、减少或变更本协议中的“买受方”，且乙方依据本协议或相关补充协议已经部分履行(包括付款行为等)的视为增加、减少或变更后的“买受方”已经部分履行。原告胡依明要求将买受方变更其儿子季昂要求符合双方约定，故原告要求被告继续履行房屋买卖合同之义务，将系争房屋产权过户至原告季昂名下的诉讼请求成立，本院予以支持。原告胡依明变更买受人系依据合同规定，不存在违背平等原则的情形，且被告也未提供原告胡依明变更买受人改变了交易条件的证据。此外，双方之间的买卖关系是否解除，系依据符合约定或法定的情形，并非以被告发函作为前提条件。被告的辩称理由不能成立，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十五条之规定，判决如下：一、原告胡依明与被告徐伯仁、穆佩娣(包括居间方)签订的《房地产买卖居间协议》继续履行；二、被告徐伯仁、穆佩娣于本判决生效之日起十日内协助将位于上海市闵行区兰坪路XXX弄XXX号XXX室房屋产权变更登记至原告季昂名下，产权过户过程中所产生的各种税费由原告季昂承担；三、原告季昂于本判决生效之日起五日内向被告徐伯仁、穆佩娣支付房价款140万元(已通过代管款形式缴纳至本院)；四、被告徐伯仁、穆佩娣于收到上述房价款之日起十日内将位于上海市闵行区兰坪路XXX弄XXX号XXX室房屋交付原告季昂。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,400元，由被告徐伯仁、穆佩娣负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 蒋鸣良人民陪审员 邓红霞人民陪审员 王晓蕾二〇一七年八月三十一日书 记 员 龚 漾附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 来源：百度搜索“”