（2017）苏0591民初4576号
裁判日期: 2017-08-31
公开日期: 2017-12-11
案件名称
4576李宗英与王义辉房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州工业园区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李宗英,王义辉
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0591民初4576号原告：李宗英,女,汉族，1972年3月18日出生，住江苏省苏州市。被告：王义辉,男,汉族，1981年1月22日出生，住河南省宜阳县。原告李宗英诉被告王义辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月2日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员刘佳政独任审理，于2017年8月1日公开开庭进行了审理。原告李宗英及被告王义辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李宗英向本院提出诉讼请求：1、确认原被告的房屋租赁合同于2017年6月20日解除；2、判令被告支付原告2017年5月至2017年10月的房租38400元；3、判令被告支付一年年租金30%的违约金23040元；4、判令原告不予退还押金12800元。事实和理由：2015年3月19日，原、被告签订了关于君风生活广场17#103号商铺租赁合同，合同约定了租金的支付时间和方式，租金每6个月交一次，租金提前15天缴纳。2017年4月15日至2017年5月18日期间，原告多次向被告催讨租金，但被告一直未付，被告妻子还与原告发生冲突，曾报警处理。后被告妻子向原告支付过6400元租金。2017年6月20日开始原告将该商铺另行出租给了案外人戚兴胜经营麻辣烫，被告的设备也卖给了戚兴胜，被告是以15000元的价格转让给了戚兴胜。为维护自身合法权益，诉至法院，望法院支持原告诉请。被告王义辉辩称：被告不认同原告的诉请。被告没有违约行为。4月份被告就和原告协商将该店铺转让给他人，4月29日左右原告口头答应了，但是第二天原告就变卦不同意了，之后原告在4月30日、5月2日、5月3日去被告店里闹了三天，导致被告无法营业，被告就把店关了。对于原告所说的该店铺现在的经营情况被告不清楚，被告的房租起初是支付到4月30日，后来被告妻子又支付了6400元房租，且被告缴纳的押金还在原告处。本院经审理认定事实如下：2015年3月19日，原告李宗英（出租人，甲方）与被告王义辉（承租人，乙方）签订了《商铺租赁合同》一份，约定甲方将其所有的位于苏州工业园区君风生活广场17#103号的商铺出租给乙方使用，租赁期限为3年，自2015年11月1日至2018年10月31日。第一年、第二年租金为76800元，第三年租金为78800元，押金为12800元，租金每6个月交一次，第一期租金于交房当日开始缴纳，剩余每次租金在租金到期15日前缴纳。合同约定若乙方逾期一个月交纳租金，经甲方限期交纳后仍拒不交纳的，甲方有权解除合同。若因乙方严重违约导致甲方解除合同的，从解除合同第二日起到合同期满之间租金的30%作为违约金支付给甲方，违约金少于六个月租金的，按六个月租金计算，押金不返还乙方。2017年6月18日，原告妻子张英英（转让方，甲方）与案外人戚兴胜（顶让方，乙方）签订《商铺转让协议书》一份，约定甲方将涉案店铺转让给乙方使用，乙方在2017年6月18日前一次性向甲方支付转让费15000元，该费用包括装修、装饰及设备等费用。2017年6月20日，原告李宗英（出租人，甲方）与案外人戚兴胜（承租人，乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将涉案商铺出租给乙方使用，租期自2017年6月20日至2020年6月19日止，前两年租金为8万元，第三年租金为85000元，第一次支付租金的日期为2017年6月20日。以上事实，有原告提交的《商铺租赁合同》、《房屋租赁合同》、接处警信息、《商铺转让协议书》，被告提交的证明等证据，及当事人庭审陈述予以证实，本院予以确认。本院认为，原告李宗英与被告王义辉签订的商铺租赁合同依法成立、有效，双方应诚实信用地履行合同权利义务。根据合同约定，被告应当在2017年4月15日前缴纳下一期六个月的租金，但被告一直未能按约支付，已构成违约。被告拖欠租金的期限超过一个月，根据合同约定，原告有权解除租赁合同。原告于2017年6月20日将涉案商铺另行出租给案外人戚兴胜且将房屋实际交付其使用，即原告以实际行动作出了解除与被告房屋租赁合同的意思表示，而被告亦将涉案商铺内的物品于2017年6月18日转让给戚兴胜，并将房屋实际交由戚兴胜使用，表明其亦以实际行动不愿意继续履行房屋租赁合同。故本院认定双方房屋租赁合同于2017年6月20日解除。被告妻子后补交了一个月房租，故被告已经缴纳租金至2017年5月底，原告对此亦予以确认。故被告还应支付原告6月1日至6月19日期间的房租4053元。被告违约拖欠租金导致合同解除，应承担相应的违约责任。但双方合同约定了违约金，还约定了押金不予返还，均系违约责任的约定，本院一并予以考量，合同约定的违约金明显高于原告受到的损失，本院结合本案事实情况及违约情形，酌情调整为8747元。原告处尚有被告交纳的押金12800元，予以冲抵上述被告应支付原告的房租4053元、违约金8747元，原告无需再退还被告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告李宗英与被告王义辉签订的关于苏州工业园区君风生活广场17#103号房屋的《商铺租赁合同》于2017年6月20日解除；二、被告王义辉支付原告李宗英租金4053元、违约金8747元，合计12800元（以押金12800元折抵履行完毕）；三、驳回原告李宗英的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1635元，由原告李宗英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。审判员 刘佳政二〇一七年八月三十一日书记员 朱怡静第5页共5页 来源：百度“”