（2017）粤04民终1935号
裁判日期: 2017-08-31
公开日期: 2017-10-17
案件名称
珠海市香洲区梅华物业有限公司、成伟贤物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省珠海市中级人民法院
所属地区
广东省珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
珠海市香洲区梅华物业有限公司,成伟贤
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百二十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤04民终1935号上诉人（一审原告）：珠海市香洲区梅华物业有限公司。法定代表人：欧阳湘波，总经理。委托诉讼代理人：周姝彤，广东显德律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫韵诗，广东显德律师事务所律师。上诉人（一审被告）：成伟贤，男，汉族。上诉人珠海市香洲区梅华物业有限公司（以下简称梅华物业）因与上诉人成伟贤物业服务合同纠纷一案，双方均不服珠海市香洲区人民法院(2014)珠香法民三初字第1456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人梅华物业的委托诉讼代理人莫韵诗、上诉人成伟贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梅华物业上诉请求：1、撤销(2014)珠香法民三初字第1456号民事判决；2、改判支持梅华物业的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认为梅华物业没有尽到管理职责，证据不足。业主只是声称梅华物业提供的服务不到位，但未提供可信的证据予以证实。物业管理是一项以提供服务为标的的活动，即使在法律法规或合同中明确规定了物业管理服务的标准，服务质量的好坏也会因个人主观感受的差异而有不同的评价。物业服务又是一种较长时间内、较广的空间区域内动态交互的行为，业主虽然提供了照片等证明某一特定的时间或空间中的物业管理活动存在不足，但上述证据的拍摄时点等无法反映问题的持续过程，证据的三性无法确认。一审法院以“小区管理混乱，没有尽到合同约定的管理职责”，这种完全不顾合同效力，变相鼓励了业主“用对方不履行合同义务来抗辩”。梅华物业服务质量如有问题，业主可以向业主委员会反映，由业主委员会与梅华物业进行交涉，也可以联合其他业主提议召开业主大会决定是否需解聘、更换物业服务公司，也可以向行政主管部门投诉，但不应以此为借口违约，违约就有相应的违约责任。一审法院错误免除了业主的违约责任，没有考虑物业服务的公共特性，也没有考虑这种恶性示范的作用，如果欠费业主都如本案业主一样随便找个“服务差”的借口就不交物业服务费，还不用承担任何责任，那么其他“心怀不轨”的业主将纷纷效仿，越来越多的业主不缴费，小区安全、卫生环境的维持、公共设施设备的维护、业主正常生活秩序的运行将越变越差，进入恶性循环，造成更大的损害。二、梅华物业主张的滞纳金应予支持。梅华物业认为《物业管理委托合同》合法有效，拖欠物业费的行为给梅华物业造成了经济损失，如果业主不承担违约责任，就造成违约没有任何违法成本的司法后果，“老赖”就会层出不穷。一直以来，梅华物业为业主提供了物业管理服务，业主应当按照约定缴纳物业服务费。梅华物业也多次催促业主缴纳物业费，但业主一直置之不理，加上要求业主缴纳的物业收费已极低，这给梅华物业造成了极大的资金压力。虽然涉案小区的物业管理服务费极低，但梅华物业考虑到一旦退出管理，将对涉案小区的秩序管理及环境卫生等方面造成较大影响。按现有收费标准，梅华物业基本上只能勉强维持收支平衡，如加上业主长期拖欠物业管理服务费，那么梅华物业的经营将更加困难。如法院在无证据证明梅华物业存在管理不到位的违约行为，直接认定梅华物业物业服务未达到合同约定标准，而无需业主支付滞纳金，这样会造成更加恶劣的局面，造成更多的业主纷纷效仿，如此一来会形成不良司法结果示范，故请二审法院予以纠正。综上,一审法院按照少数业主不满物业服务继而作出统一减少物业费的做法，如果得不到纠正，对物业管理这一新生事物的理解更加走偏，小区业主都将效仿减免，司法实践势必损害珠海物业管理行业的健康成长。成伟贤上诉请求为：撤销一审判决或将本案发回重审。事实和理由：1、成伟贤与梅华物业没有物业管理协议关系，应当依法驳回其起诉。一审法院仅凭梅华物业提供一份与中国天诚珠海公司（以下简称天诚公司）签订简单协议认定该协议有效及真实性，而该小区根本没有业主知道发展商与梅华物业签订物业移交协议，小区没有业主与梅华物业或天诚公司签过任何物业协议，梅华物业必须提供有关业主签名的物业协议才能认定成伟贤与梅华物业的服务关系。梅华物业为2004年空降本小区，强行入驻，将小区原有的保安亭也搬离本小区，合同签订日期为2001年4月30日是不属实，如果梅华物业2001年4月30日签订合同属实，为何一审不能提供2001年5月-2004年2月之间成伟贤缴交物业费有关单据以视真实。另如果欠费梅华物业为何一直不追成伟贤缴交管理费？2、单凭梅华物业一张简单的依据：欠缴物业管理费和滞纳金明细表，不能认定成伟贤欠缴物业管理费，且2004年3月以前梅华物业无法提供缴费证据。3、一审成伟贤提交小区五十多份问卷（每户真实签名，有电话可查）证明梅华物业在业主不知情的情况空降强行入驻本小区，而且没见到有保安在小区值班巡逻，只有二三个七十多岁老头坐小区与隔壁小区中间设保安亭收停车费，绝大部分业主根本不知道有物业协议存在，更没有与梅华物业签订物业协议。4、成伟贤一审提供小区所谓梅华物业管理小区实际情况，消防设施全部损坏，小区走火通道严重堆积杂物，小区业主生命安全得不到保障，楼道窗户、楼下防盗门损坏长久无人修理，天台公用地方全部被占用，小区失盗事件经常发生，根本就不存在为业主管理服务。5、一审判决成伟贤按70%交费依据是什么？为何不是60%又或者再低？6、一审认定事实不清，法律适用错误，此判决质量低劣，社会影响恶劣，应予纠正。判决也没有考虑案件的社会影响，对物业管理费减少幅度过低。“没有义务就没有权利”《合同法》第六十七条规定：当事人有先履行顺序，先履行一方未履行的，后履行的一方有权拒绝履行要求，先履行的一方债务不符合约定的，后履行的一方有权拒绝相应的履行要求。纵观今日普通存在的物业公司推卸服务义务，提供劣质服务，物业公司守法意识单薄、职业道德低下固然是根本原因，然司法机关的纵容与偏袒亦难辞其咎，使得不履行服务义务百分之九十的物业公司竟可欣然接受百分之九十的服务费。法院应当判决大幅减免物业费，方可刹住物业服务界的不正之风。7、避开主体资格问题存在的错误，梅华物业起诉成伟贤要求支付物业服务费用，其中有八年的费用超过了诉讼时效，梅华物业早已失去胜诉权。综上以上事实，一审判决在审查证据、认定事实、审判程序上均存在种种问题，现请求二审法院应当支持成伟贤的请求，依法作出正确及信服的审判。梅华物业向一审法院起诉请求：1.判令成伟贤支付物业管理费4092元；2.判令成伟贤支付公用水电分摊124元；3.判令成伟贤支付公共维修基金248元；4.判令成伟贤支付滞纳金5500元；5.本案诉讼费由成伟贤承担。一审法院认定事实：珠海市香洲区人民西路799号5单元604房建筑面积65.93平方米，登记的所有人为成伟贤。2001年4月30日，中国天诚（集团）总公司珠海公司（协议甲方）与原告（协议乙方）签订协议，约定中国天诚（集团）总公司珠海公司将其开发的位于珠海市香洲区人民西路799号天诚华源交付梅华物业管理，甲方移交前未收清的管理费、水费由乙方代为收取，合同长期有效。梅华物业称，其签订上述协议后就进驻小区提供物业服务，至本庭庭审时从没有间断，也从未将小区物业管理承包给他人，物业费每月每平方米0.5元。另查明，成伟贤自2004年3月起未交纳物业管理费，截至2014年4月欠交物业管理费4026元、公用水电费分摊每月1元合计122元。一审法院认为：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，中国天诚（集团）总公司珠海公司作为天诚花园的开发商，与梅华物业签订协议将其开发的天诚花园交付梅华物业提供物业管理，该协议为有效协议。梅华物业实际为天诚花园小区提供了物业管理服务，成伟贤也实际接受了梅华物业提供的服务，因此，一审法院对成伟贤辩称应驳回梅华物业诉讼请求不予支持。成伟贤拍摄的照片、小区其他业主在另案中的陈述等证据可证明梅华物业聘请的保安平时还收垃圾，白天在保安亭睡觉，没有尽到保安的责任，小区专职管理人员不足，小区原有的保安亭供其他小区公用，导致小区管理混乱，失盗事件时有发生，梅华物业没有尽到合同约定的管理职责，应减价收取物业管理费，一审法院酌情梅华物业应按成伟贤欠交物业费金额的70%即2818.2元向成伟贤收取物业管理费；梅华物业还请求成伟贤支付公用水电费分摊每月1元合计122元，上述费用属于小区管理支出的合理费用，一审法院予以支持。至于成伟贤提出的诉讼时效抗辩，由于本案是连续债务，诉讼时效应从最后一期债务到期之日起开始计算，一审法院对成伟贤该抗辩不予采纳。梅华物业还请求成伟贤支付公共维修基金244元，该费用为维修对讲门铃费用，梅华物业没有提交证据证明其维修了小区对讲门铃，因此，一审法院对梅华物业该请求不予支持；梅华物业没有尽到应尽的管理职责，一审法院对梅华物业要求成伟贤支付滞纳金的请求亦不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、成伟贤于本判决生效之日起十日内向梅华物业支付物业管理费人民币2818.2元；二、成伟贤于本判决生效之日起十日内向梅华物业支付公用水电费分摊122元；三、驳回梅华物业的其他诉讼请求。一审案件受理费人民币25元，由梅华物业负担人民币20元，成伟贤负担人民币5元。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点如下：一、关于2001年4月30日《协议》的效力的问题本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条之规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以选聘物业服务企业并与之签订书面的前期物业服务合同。本案中，中国天诚（集团）总公司珠海公司作为天诚花园的开发商，有权与梅华物业签订前期物业服务协议，并将其开发的天诚花园交付梅华物业管理。而且，梅华物业具有物业管理资质，具有从事物业管理服务的资格。因此，梅华物业提交的2001年4月30日《协议》，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故各方均应予以恪守。上诉人成伟贤不认可该协议，但未提交证据予以证明，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，故本院对成伟贤的该主张不予采纳。二、关于物业服务费金额能否调低的问题梅华物业上诉主张一审法院不应酌情调低按合同约定标准计算的物业服务费金额。本院认为，根据业主提供的证据可以认定梅华物业聘请的保安不尽职，小区管理人员不足，物业管理办公用房被挪用，小区管理混乱，盗窃事故频发，这些事实足以认定梅华物业未能全面履行合同约定的物业服务义务，其物业服务存在明显瑕疵。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”的规定，一审法院在查明事实的基础上，根据具体情况酌情调低根据合同约定计算的物业服务费收费金额，并无不当，本院予以维持。三、欠交的物业管理费应否计收滞纳金问题本院认为，中国天诚（集团）总公司珠海公司与梅华物业的《协议》中，并未约定业主逾期交付物业服务费需要支付滞纳金，因此，梅华物业主张滞纳金没有合同依据，本院不予支持。四、关于诉讼时效问题本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”本案中，梅华物业仅提交证据证明其于2014年6月以律师函的形式向成伟贤主张过物业服务费的事实，梅华物业并未提交证据证明其于2012年6月前向成伟贤主张过物业服务费，因此，成伟贤关于2012年6月前的债权已经过诉讼时效的主张亦就有事实及法律依据，本院予以支持。一审法院以物业服务费为连续性债权而不予支持的观点没有法律依据，本院予以纠正。则成伟贤应向梅华物业支付的物业服务费为508.2元[=33元/月（2012年7月至2014年4月）×22个月×70%]。综上所述，本院认为，一审判决认定事实清楚，但有关违约金及诉讼时效的判决适用法律不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第1456号民事判决第二项、第三项；二、变更珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第1456号民事判决第一项内容为：成伟贤于本判决生效之日起十日内向珠海市香洲区梅华物业有限公司支付物业服务费508.2元；三、驳回珠海市香洲区梅华物业有限公司其他上诉请求；四、驳回成伟贤其他上诉请求。一审案件受理费25元，由珠海市香洲区梅华物业有限公司负担18元，成伟贤负担7元。二审案件受理费100元，由珠海市香洲区梅华物业有限公司负担80元，成伟贤负担20元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长 陈 发审判员 朱文春审判员 杨卫星二〇一七年八月三十一日书记员 谭慧莹 关注公众号“”