（2017）豫0184民初5685号
裁判日期: 2017-08-31
公开日期: 2018-07-18
案件名称
杨丹丹与河南九裕置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
新郑市人民法院
所属地区
新郑市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨丹丹,河南九裕置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0184民初5685号原告：杨丹丹，1994年5月12日出生，汉族。委托诉讼代理人：朱保恒，河南仰天律师事务所律师。委托诉讼代理人：李喆，河南仰天律师事务所律师。被告：河南九裕置业有限公司，住所地新郑市薛店镇薛店大道中段西侧。法定代表人：张红宾，总经理。委托诉讼代理人：崔会英，河南聚邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋振威，男，1986年9月11日出生，汉族。系该公司员工。原告杨丹丹与被告河南九裕置业有限公司（以下简称九裕公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨丹丹的委托代理人朱保恒、李喆，被告九裕公司的委托人崔会英、宋振威均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告杨丹丹向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告及时交付房屋，并向原告支付逾期交房违约金，暂计至2017年6月5日共23430.33元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年11月3日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告应当在2017年1月1日前将验收合格的商品房交付给原告使用，但至今被告仍未交付。根据合同“第九条出卖人逾期交房的违约责任”明确约定：逾期超过60日，买受人有权解除合同，如买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。因此被告应按合同约定，向原告支付逾期交房的违约金23430.33元。之后，原、被告之间经多次交涉无果，故诉至本院。被告九裕公司答辩：原告所述不完全属实，涉案房产在2017年5月27日已经具备交付条件，且被告已经通知原告交房，并且随时可以交房，不存在不交房的情况，是原告自己不去接收并非被告不交付，故逾期交房日期应计算至2017年5月27日止。且如果被告存在违约的情况，关于违约金的计算天数首先应当扣除合同约定的因市政、恶劣天气等非被告所能控制的因素影响的工期，以及原告延期支付房款所应顺延的日期后为依据，违约金的计算基数应当为原告实际支付的房款（不包括首付时原告向被告的借款及尚未向银行偿还的款项）。另外，原告逾期支付房款应当向被告支付相应的违约金（如果我方应当向原告支付违约金的话，应当将我方应付的违约金和对方应付的违约金相互冲抵来确定最终是应当谁向谁支付违约金）。综上所述请法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年11月3日，原告与被告签订房屋编号为16001691161的《商品房买卖合同》，合同主要内容为：第三条，买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房为薛店神州路东、常刘村土地西九裕龙城14幢1单元5层503号房，该商品房建筑面积共130.51平方米，其中套内建筑面积97.51平方米，公共部分与公用房分摊建筑面积32.99平方米。……第四条计价方式与价款出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米3860.84元，总金额（人民币）伍拾零万捌叁仟捌佰柒拾捌元整。……第六条付款方式及期限，买受人按下列第3种方式按期付款：3其他方式约定金额：100878元，付款方式：现金，约定付款时间：2016-11-03，缴纳比例：20.02%；备注：剩余房款：403000元，付款方式：商业贷款，约定时间2016-12-3，缴纳比例79.98%。……第七条买受人逾期付款的违约责任买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3（该比率应不小于(1)项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。……第八条交付期限出卖人应当在2017年1月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、遇重大城市规划、市政工程、地下文物障碍、恶劣天气等非出卖人所能控制的因素影响工期的，顺延交房日期；3、买受人未按期办理完毕贷款、房屋抵押手续的以及买受人违反本合同约定情形的；如出现买受人逾期支付房款及相关费用的，待买受人将逾期的房款和相关费用缴纳完毕后，出卖人再将房子交付给买受人使用。除按照合同第七条承担违约责任外，交房日期相应顺延。……第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按照本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。……第十一条交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，因此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：因买受人的原因导致商品房未能按照合同约定的期限交付的，即视为已经交付，买受人承担商品房及设备损毁、灭失的风险和相邻侵权等一切民事责任等。同时买受人应向出卖人选聘的物业管理公司缴纳相应的物业管理费及承担相应的物业责任。……附件四：合同补充协议二、双方同意本合同第六条补充如下：（一）关于银行按揭付款方式的约定1、买受人承诺已对按揭贷款政策充分了解且具备按揭贷款条件。贷款方式为【商业贷款】，买受人【同意出卖人指定银行】，买受人应按贷款银行的要求于2016年11月3日前向【贷款方】提交并签署申请贷款所需的全部真实资料、交清因按揭、公积金贷款而产生的相关费用；否则视为逾期付款，买受人按本合同第七条之约定承担逾期付款的违约责任。……四、合同第八条约定的交付条件为经五大主体验收合格。五大主体是指本项目的勘察单位、设计单位、建设单位、施工单位和监理单位。……2016年11月3日杨丹丹向九裕公司付购房款100878元（有借款使用：其中7万元系向九裕公司借款，此款现已偿还2.4万元，下余4.6万元未还）；同日，杨丹丹向九裕公司缴纳维修基金、天然气费、有线电视费等费用，九裕公司于当日向杨丹丹开据第一期购房款发票并出具杨丹丹缴纳维修基金、天然气费、有线电视费《收据》一份。第二期房款，杨丹丹采用商业贷款方式进行支付。2017年1月2日，中国建设银行股份有限公司新郑支行向九裕公司发放贷款403000元。2017年5月27日，九裕公司建设的九裕龙城项目14#楼经勘察单位河南省有色工程勘察有限公司、设计单位河南省朝阳建筑设计有限公司、施工单位河南建隆建筑安装装饰工程有限公司、监理单位河南创达建设工程管理有限公司、建设单位河南九裕置业有限公司验收合格。2017年6月27日，九裕公司通过河南商报通知未办理收房手续的九裕龙城业主到售楼中心办理交房手续。上述事实，有当事人的陈述，《房屋买卖合同》、发票、《收据》、《工程竣工验收意见表》、2017年6月27日河南商报A04版等相关证据证明。本院认为，杨丹丹与九裕公司签订的合同编号为16001691161的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反国家相关法律法规，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。杨丹丹支付了房款503878元，交付了公共维修基金、天然气费、有线电视费，但九裕公司至今未交房，应承担相应的违约责任；同时，合同约定的杨丹丹二期购房款交付时间为2016年12月3日，实际杨丹丹通过商业贷款付款时间为2017年1月2日，杨丹丹也应承担逾期付款的违约责任。九裕公司向本院提交的关于相关市政部门发布的针对重污染天气需要停工的应急文件和关于扬尘治理管控等通知，微信聊天记录，2015年、2016年新郑市气温、降水量、风速统计表两张，拟证明在九裕公司承建的九裕龙城项目建设过程中因遇到了重大城市规划、市政工程、恶劣天气等非出卖人所能控制的因素影响了工期，其交付房屋时间应当相应的顺延。九裕公司提交上述证据并未提交相关的施工日志予以佐证，但结合九裕公司提交的相关证据可以认定，2015年及2016年期间，因大气污染多次红色预警，政府及相关责任人多次通知相关建筑企业停工，以保证大气质量，九裕龙城作为当时正在施工的建筑工地，停工在所难免，因此，对于双方合同约定的2017年1月1日前交付房屋的实际交付日期可以相应顺延，顺延天数本院酌定为50天，即九裕公司应当于2017年2月20日前向杨丹丹交付符合合同约定的房屋，逾期应当承担相应的违约责任。当事人应当依照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因杨丹丹的第二期购房款403000元是采用公积金贷款形式，银行向九裕公司放款时间为2017年1月2日，故杨丹丹付清房款的日期为2017年1月2日，而合同约定的付清房款日期为2016年12月3日，杨丹丹第二期购房款逾期付款30天，杨丹丹应当承担的逾期付款违约金应以二期购房款403000元为基数，按照日万分之一自2016年12月3日起计算至2017年1月2日，即1209元。根据合同约定，九裕公司承建的商品房达到交付条件为经勘察单位、设计单位、建设单位、施工单位和监理单位五大主体验收合格，其验收合格时间为2017年5月27日；九裕公司应当于2017年2月20日前交付房屋，但九裕公司在应当交房时并不具备交房条件，应当按照合同约定承担相应的违约责任，九裕公司在其房屋具备交付条件后，应当及时通过确保杨丹丹能够收到的方式通知杨丹丹向其交付房屋，九裕公司向法庭提交的证据均不能证实杨丹丹已实际收到了交房通知，因此杨丹丹请求九裕公司向其交付涉案房屋并支付相应违约金的诉讼请求本院予以支持。九裕公司向杨丹丹交付房屋时，杨丹丹应予协助。违约金的具体计算方式为：截止2017年7月1日，逾期天数130天，九裕置业应当承担的违约金应当以房屋总价款503878元扣除杨丹丹尚未返还给九裕公司的借款4.6万元，即457878元为基数，按照日万分之三自2017年2月21日起计算至2017年7月1日，即17857元（四舍五入保留整数）。据此，九裕公司应向杨丹丹支付的违约金为17857元-1209元=16648元。之后的违约金以总房款457878元为基数，按照日万分之三自2017年7月2日起付至实际交房之日止。九裕公司辩称，因杨丹丹逾期付款，交房日期应当相应顺延，因杨丹丹付清房款日期在本院确定的九裕公司应当交付房屋之前，故九裕公司再顺延交房日期的主张本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告河南九裕置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告杨丹丹交付九裕龙城14#楼1单元503号房屋，杨丹丹应予协助；二、被告河南九裕置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告杨丹丹支付2017年7月1日前的违约金16648元，并于实际交房之日支付自2017年7月2日起至实际交房之日的违约金（以总房款457878元为基数，按照日万分之三自2017年7月2日起计算至实际交房之日止）；三、驳回原告杨丹丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费386元减半收取193元，由被告河南九裕置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费用，并将交费凭证交至本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 员 代蔚青二〇一七年八月三十一日代理书记员 张明阳代理书记员 吕锦豪 关注公众号“”