（2017）黑09民终337号
裁判日期: 2017-08-31
公开日期: 2017-12-06
案件名称
上诉人高金花、陈旭明与被上诉人七台河华联中等职业学校房屋租赁合同纠纷一案民事二审判决书
法院
黑龙江省七台河市中级人民法院
所属地区
黑龙江省七台河市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
高金花,陈旭明,七台河华联中等职业学校
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
黑龙江省七台河市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑09民终337号上诉人（原审被告）：高金花，女，汉族，现住桃山区彩城院后。上诉人（原审被告）：陈旭明，男，汉族，现住桃山区旭日小区。二上诉人委托诉讼代理人：王淑燕，七台河市中心法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：七台河华联中等职业学校，住所地七台河市茄子河区茄子河镇东胜村。法定代表人：何素搳，职务校长。委托诉讼代理人：张淇雅，黑龙江宏昌律师事务所律师。上诉人高金花、陈旭明因与被上诉人七台河华联中等职业学校房屋租赁合同纠纷一案,不服七台河市茄子河区人民法院(2017)黑0904民初17号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈旭明及上诉人高金花、陈旭明的委托诉讼代理人王淑燕、被上诉人七台河华联中等职业学校的法定代表人何素搳及其委托诉讼代理人张淇雅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：1.请求撤销茄子河区人民法院作出的（2017）黑0904民初17号民事判决改判驳回被上诉人的诉讼及诉讼请求或发回原审法院重新审理；2.本案所涉费用均由被上诉人承担。事实与理由：2014年5月，双方协商一致变更原租赁合同，虽然没有签定书面协议，但从变更后的租赁使用的房屋与原租赁使用的房屋的位置的变化的事实，可以推定变更原合同的事实成立。同时一审存在原告主体不适格的问题。原审法院认定事实错误，判决错误，严重损害上诉人的合法权益。被上诉人辩称,上诉人所述不是事实，被上诉人并未与上诉人协商过变更租赁合同，更没有与被上诉人达成任何变更协议。本案被上诉人完全符合本案诉讼主体，因为在一审法院审理阶段双方对对方的诉讼主体身份没有异议，在本案房屋租赁合同上，甲方出租方是七台河市华联学校，何素搳是学校的法定代表人。本案一审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求二审法院驳回上诉人上诉请求。原告向一审法院起诉请求：一、要求二被告排除妨碍，立即搬出租赁的房屋；二、要求二被告连带给付租赁期间拖欠的租赁费22万元及逾期使用租赁房屋期间的租赁费（从2016年5月2日一直到二被告搬出房屋为止）；三、本案一切诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：2013年3月17日，原告将位于茄子河区东胜村的七台河华联中等职业学校西侧和东侧的部分教学楼出租给二被告，用于天赐超市存放货物，双方签订了书面的《房屋租赁合同》，约定租期共36个月，自2013年5月1日起至2016年5月1日止，年租金为135000.00元。二被告在合同签订后交付了第一年的全部租金，第二年的房屋租金只交了50000.00元，第三年的房屋租金至今未付。二被告在房屋租赁期间，将货物从原告房屋撤出，但保留了地下一层240平方米的房屋用于存放货物。2015年7月26日，原告将房屋出租给七台河市育才营养快餐食品有限公司，租期为五年。出租给该公司的房屋占用了租给被告房屋一部分的面积。一审法院认为，原告七台河华联中等职业学校与被告高金花、陈旭明于2013年3月17日签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方应该共同遵守。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定期限支付租金。合同中约定“租赁期限共36个月。自2013年5月1日起至2016年5月1日止。该房屋年租金为135000.00元。经双方协商可以变更或终止本合同”。被告称“2014年4月末，已经告知原告不租该房屋，并已经从房屋中撤出，只保留地下一层200平方米左右的空间”，原告称“没有接到过被告的通知，不知道被告何时搬出租赁房屋”。从原、被告提供的证据来看，均不能看出原告与被告经过协商变更或者终止了该《房租租赁合同》，故原告主张二被告给付拖欠的房屋租赁费的诉讼请求，本院予以支持。2015年7月26日，原告将面积800平方米的房屋租给七台河市育才营养快餐食品有限公司，租期为五年，其800平方米占用了租给被告房屋一部分的面积，原告在与二被告合同履行期间内又将房屋出租他人，原告的行为有过错，故根据公平原则，2015年7月26日至2016年5月1日期间的房屋租赁费用，二被告不予承担。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。原、被告签订的《房屋租赁合同》中约定租赁期限已经到期，故原告要求二被告将货物搬出租赁房屋的诉求请求，本院予以支持。房屋租赁合同已经到期，但至今被告仍然占用原告240平方米的房屋，故原告主张二被告支付逾期使用租赁房屋的租赁费，本院予以支持。原告要求被告承担诉讼费的请求，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，案件受理费由败诉的当事人负担。本案原告所诉标的数额超过实际损失数额，故应自行承担超出部分的诉讼费。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决：一、被告高金花、陈旭明于判决生效后五日内将存放的货物搬出原告七台河华联中等职业学校；二、被告高金花、陈旭明于判决生效后十五日内给付拖欠原告七台河华联中等职业学校租赁费116125.00元（自2014年5月2日至2015年7月25日止）及逾期使用该租赁房屋期间的租赁费14796.00元（自2016年5月2日至2017年6月23止）；三、被告高金花与被告陈旭明互负连带责任；四、驳回原告七台河华联中等职业学校的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明，本案认定的事实和证据与一审一致，且经一审当庭举证、质证，一审法院认定的事实和证据本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。双方当事人签定的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，真实有效，何素搳系七台河华联中等职业学校的校长，该校系民办学校，双方当事人间签定的房屋租赁合同有七台河华联中等职业学校盖章及其法定代表人何素搳的签名，有高金花、陈旭明的签名，双方当事人应遵守合同的内容，履行合同的义务。因此，七台河华联中等职业学校认为其合法权益受到侵害时，即有权向合同相对方即本案上诉人请求主张其合法权利。对于上诉人提出的双方于2014年5月口头协商变更合同的意见，经查，与现有证据及查明的事实不符，依法不予采信。2015年7月26日，被上诉人将面积800平方米的房屋租给七台河市育才营养快餐食品有限公司，租期为五年，其800平方米占用了租给被告房屋一部分的面积，因此，自2015年7月26日至2016年5月1日期间的房屋租赁费用，上诉人不予承担。因此，一审法院综合全案证据、事实、情节及双方当事人认定的面积情况，作出的判决并无不当之处。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4600.00元，由上诉人承担。本判决为终审判决。审判长 李 欢审判员 关 勇审判员 王旭辰二〇一七年八月三十一日书记员 梁玲玲 微信公众号“”