（2017）川0106民初6275号

裁判日期: 2017-08-31

公开日期: 2017-12-22

案件名称

于卉与夏萍、杨厚鼎、黄捷房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

成都市金牛区人民法院

所属地区

成都市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

于卉,夏萍,杨厚鼎,黄捷

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款

全文

成都市金牛区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0106民初6275号原告:于卉，女，1976年5月5日出生，汉族，住成都市金牛区。委托诉讼代理人：鲜再仁，四川凡高律师事务所律师。被告：夏萍，女，1974年4月15日出生，汉族，住成都市金牛区。委托诉讼代理人：胡文革，四川视高法律服务所法律工作者。被告：杨厚鼎，男，1947年2月8日出生，汉族，住成都市金牛区。委托诉讼代理人：胡文革，四川视高法律服务所法律工作者。被告：黄捷，男，1982年5月17日出生，汉族，住成都市金牛区。原告于卉与被告夏萍、杨厚鼎、黄捷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于卉及委托诉讼代理人鲜再仁、被告夏萍、杨厚鼎的委托诉讼代理人胡文革、被告黄捷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。于卉向本院提出诉讼请求：1.确认于卉与夏萍、杨厚鼎签订的房屋租赁合同合法有效；2.确认夏萍、杨厚鼎与黄捷就位于成都市金牛区星汉路×号×栋×单元403号签订的房屋买卖合同无效，并确认于卉对该房屋享有优先购买权；3.夏萍、杨厚鼎连带退还于卉交纳的2017年3月19日至2017年8月9日的房屋租金9870元、押金2100元，并支付利息（以11970元为本金，从2017年3月19日起按银行同期贷款利率计算至付清之日）；4.夏萍、杨厚鼎连带向于卉支付违约金4200元及利息（以4200元为本金，从2017年3月19日起按银行同期贷款利率计算至付清之日）；5.夏萍、杨厚鼎连带支付搬家费6799元及利息（以6799元为本金，从2017年3月19日起按银行同期贷款利率计算至付清之日）；6.夏萍、杨厚鼎连带赔偿损失6900元（租赁房屋差价4900元及中介费2000元）及利息（以6900元为本金，从2017年3月19日起按银行同期贷款利率计算至付清之日）；7.夏萍、杨厚鼎连带支付律师费及律师差旅费11000元；8.夏萍、杨厚鼎连带赔偿因侵犯于卉优先购买权所造成的损失（由法院委托评估机构对租赁房屋进行评估）；9.夏萍、杨厚鼎承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年7月31日，夏萍经杨厚鼎同意，与于卉签订《房屋租赁合同》，约定夏萍承租位于成都市金牛区星汉路×号×栋×单元403号房屋，租期为2014年8月10日至2019年8月9日；合同期内，出租方不得干涉承租人居住权，不得收回房屋或转租他人，更不得提高房租或终止合同；租期三年内，若出租方违约，应按2月房租支付违约金。2016年12月，夏萍电话通知于卉房屋已卖，要求于卉搬离租赁房屋，于卉申辩无果后通过中介于2016年12月25日与新房东邓杨远签订租房合同。鉴于新租赁房屋是清水房，需待新租赁房屋简装后入住，双方协商最迟于2017年4月3日前交付新租赁房屋。2017年3月4日，于卉通过电话方式与夏萍沟通搬家事宜及搬家费用承担问题，夏萍同意承担于卉搬家费。2017年3月17日晚，于卉通过电话方式再次与夏萍确认由于卉找搬家公司，夏萍承担搬家费用。2017年3月20日，于卉通知夏萍接收房屋，但夏萍直至3月24日出现，并与于卉发生纠纷。此后，因出租方出售房屋，要求承租人搬离租赁房屋，双方就此发生多次纠纷，且出租人未退还押金、租金。2017年3月30日，在于卉未将租赁房屋交还情况下，出租人及买房人黄捷私自将租赁房屋的锁撬开。出租人上述行为，侵犯了于卉的优先购买权，且构成根本违约。夏萍、杨厚鼎共同辩称，1.对于于卉主张的租房合同无异议；2.于卉主张的退还押金、利息未实际发生，其主张的退还租金应扣除租赁房屋墙面损坏的损失；3.夏萍、杨厚鼎已将出售租赁房屋告知于卉，不应支付违约金；4.于卉主张的搬家费损失，应提供相应证据，且应符合市场标准；5.于卉主张的损失6900元没有证据证明，且主张的律师费及律师差旅费没有合同特别约定；6.于卉主张的购房差价损失，因夏萍、杨厚鼎已告知其出售租赁房屋情况，不应赔偿。黄捷辩称，购买房屋时，夏萍陈述已将卖房情况告知给了于卉，于卉表示不购买房屋;黄捷为购买房屋，到租赁房屋进行了查看，于卉应知情；黄捷在于卉租住期间，未撬租赁房屋，系夏萍找人撬开。本院经审理认定事实如下：夏萍受杨厚鼎的委托，于2014年7月31日和于卉签订《房屋出租合同》，约定的主要内容：1.于卉承租位于成都市金牛区星汉路×号×栋×单元403号房屋（以下简称“租赁房屋”），租期为2014年8月10日至2019年8月9日；2.月租金2100元，三年内不涨房租，每年度支付一次；3.合同期内，出租方不得干涉承租方的合法居住权，不得收回房屋或转租他人，更不得提高房租或终止合同；4.于卉支付保证金2100元，退房时结清水、电、气等相关费用及屋内设施家具、家电无损坏后退还；5.租期3年内，若出租方违约以2个月房租为违约金补给承租人。合同签订后，于卉支付了保证金2100元，接收了租赁房屋，并支付租金至2017年8月9日。2016年12月24日，杨厚鼎将租赁房屋出卖给黄捷。杨厚鼎因租赁房屋出卖，要求和于卉提前解除合同。2017年3月4日至3月24日，夏萍和于卉电话通话中多次协商关于提前解除合同后，于卉搬离租赁房屋的交接房屋及搬家费事宜。2017年3月19日，于卉搬离租赁房屋。庭审中，于卉当庭放弃主张确认就租赁房屋签订的买卖合同无效的诉讼请求。上述事实，有《房屋出租合同》、《收据》、电话录音资料等证据及各方当事人当庭陈述在卷佐证。本院认为，夏萍接受杨厚鼎的委托和于卉签订的《房屋出租合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。杨厚鼎作为被代理人，应对代理人夏萍的代理行为承担民事责任，故杨厚鼎和于卉建立了房屋租赁合同关系。双方当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案争议的主要焦点：一、杨厚鼎向黄捷出卖租赁房屋，是否侵犯了于卉同等条件优先购买权；二、于卉主张的退还租金9870元、保证金2100元、违约金4200元、搬家费6799元、律师费及律师差旅费11000元、其他损失6900元及前述费用的利息等诉求理由是否成立。杨厚鼎向黄捷出卖租赁房屋，是否侵犯了于卉同等条件优先购买权。根据于卉诉称内容，夏萍于2016年12月就告知于卉租赁房屋出卖第三方需提前解除合同，对此，于卉未提交证据证明不同意解除租赁合同关系和表达愿意购买租赁房屋的意向。同时，在于卉诉称的内容还提到接到夏萍前述通知后，即开始寻找新的租房房源，并于2016年12月25日与新的出租人签订了租房合同。另外，2017年3月4日至3月24日期间，夏萍和于卉的电话通话中，双方多次就租赁合同解除后如何交接房屋及搬家费承担事宜进行协商，从该内容看，于卉已明确表示愿意解除租赁合同，能够证明于卉愿意解除租赁合同、不购买租赁房屋的事实。本院认为，承租人享有以同等条件优先购买权，旨在维护交易秩序稳定，出租人和承租人的租赁法律关系不因出租人的出卖行为而受到影响。优先购买权的前提是租赁合同关系存续、于卉具有购买租赁房屋的意愿。结合本院查明事实，于卉已表明接受出租方的提前解除租赁合同关系，并为此积极寻求新的租房房源。虽双方在后续腾退、交付房屋时间及方式产生纠纷，但并不影响双方当事人合意解除租赁合同关系的法律效果。故于卉认为侵犯其同等条件的优先购买权的主张，本院不予支持；以此主张的相关损失，本院亦不予支持。于卉主张的退还租金9870元、保证金2100元、违约金4200元、搬家费6799元、律师费及律师差旅费11000元、其他损失6900元及前述费用的利息等诉求理由是否成立。本院认为，杨厚鼎因出卖租赁房屋，提前解除租赁合同的行为已构成违约，应承担违约责任。根据《房屋出租合同》的约定，杨厚鼎在租期三年内违约，应以两个月房租即4200元的标准向于卉支付违约金；同时，合同解除后，杨厚鼎应退还保证金2100元。于卉前述诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。关于退还租金的问题。于卉于2017年3月19日搬离租赁房屋，按每月2100元的标准支付租金至2017年8月9日，杨厚鼎应退还于卉租金（2017年3月20日至2017年8月9日），即4个月零20天的租金，计9800元，于卉超出此部分的退还租金主张，本院不予支持。关于搬家费6799元，夏萍和于卉就搬家费由出租人承担达成了初步一致意见，但由于于卉仅提交了搬家公司发票及律师提取的证人证言，因发票无法证明与本案存在关联，且证人未到庭，无法确定其证言真实性，故对于于卉主张已支出搬家费6799元的事实，本院不予采信；考虑到杨厚鼎提前解除合同给于卉生活造成的不便影响，本着公平原则，本院酌定由杨厚鼎向于卉支付搬家费3000元，于卉超出此部分的搬家费，本院不予支持。关于于卉主张的律师费及律师差旅费，因《房屋出租合同》未约定杨厚鼎违约应承担律师费，且律师费支出不是必然发生的费用，故于卉主张律师费应由杨厚鼎承担的诉讼请求，本院不予支持。于卉主张的前述费用利息问题，因本院已按双方合同约定判定杨厚鼎支付违约金，能够填补其相应损失，故对其利息主张，本院不予支持。至于于卉主张的其他损失6900元，因该损失与杨厚鼎违约解除合同没有因果关系，且于卉向第三方租房的价格系自行协商，故该诉求，于法无据，本院不予支持。另外，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条之规定，杨厚鼎作为被代理人，应承担与于卉《房屋出租合同》项下的相关权利、义务。夏萍不是租赁合同的当事人，于卉主张夏萍承担相关民事责任，于法无据，本院不予支持。同时，于卉确认房屋租赁合同有效，因合同相对方并未提出合同无效的异议，双方当事人对此不存在诉争，不符合提起诉讼主张的条件。综上，于卉的相关诉讼请求，本院予以部分支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条规定，判决如下：杨厚鼎于本判决生效之日起十日内退还于卉房租9800元及保证金2100元，共计11900元；杨厚鼎于本判决生效之日起十日内向于卉支付违约金4200元；三、杨厚鼎于本判决生效之日起十日内向于卉支付搬家费3000元；四、驳回于卉的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费822元（减半收取411元），由杨厚鼎负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。审判员　徐　建二〇一七年八月三十一日书记员　蒋雨航 关注公众号“”