（2017）内0103民初1860号
裁判日期: 2017-08-31
公开日期: 2017-10-11
案件名称
乔文广、王东霞与内蒙古海亮房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
呼和浩特市回民区人民法院
所属地区
呼和浩特市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
乔文广,王东霞,内蒙古海亮房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
呼和浩特市回民区人民法院民 事 判 决 书（2017）内0103民初1860号原告：乔文广，无固定职业，住呼和浩特市。原告：王东霞，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：乔文广（系王东霞的丈夫），男，1973年4月25日出生，汉族，无固定职业，住呼和浩特市。被告：内蒙古海亮房地产开发有限公司，住所地：呼和浩特市。法定代表人：冯海忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：马世勇，内蒙古丰洲律师事务所律师。原告乔文广、王东霞与被告内蒙古海亮房地产开发有限公司（以下简称海亮公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月6日立案后，依法适用简易程序，于2017年7月20日公开开庭进行了审理。原告乔文广、被告的委托诉讼代理人马世勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告立即采取补救措施，对海亮金宝街顶层及四周进行全部封闭建设，建设四层空中花园及景观休息平台，完善假日广场建设，增加直梯和扶梯，连通一层到四层；2.判决被告承担本案案件受理费。事实与理由：2012年6月21日，原告同被告签订了《商品房买卖合同》，原告以超高的市场价购买了被告的海亮金宝街商铺，原告同被告签订了《商品房买卖合同》的同时，也同被告签订了《海亮金宝街商铺托管协议书》，约定了商铺托管期限，从金宝街开业之日起算，托管三年。依据被告的售前承诺及其在销售广告和宣传材料中对海亮金宝街开发规划范围内房屋及相关设施所作的具体且确定的说明及允诺，被告应将海亮金宝街打造成呼市第一商圈、首条户外天幕、黄金铺王、假日广场、全封闭的室内景观步行街。然而直到托管期满，被告交付的商铺与广告宣传大相径庭。面对被告的种种欺诈及违约行为，原告多次敦促被告采取措施进行补救，被告一拖再拖，故诉至法院。被告海亮公司辩称，原告所述与事实不符，对金宝街的设计格局及规模，海亮金宝街的规划一直没有变化。原告诉请中称海亮4层的管道、油烟机影响业主经营，原告是3层业主，与4层没有关系。被告在销售服务时没有虚假宣传，海亮公司有权决定建设风格，且已经过规划局及建委等部门的批准，验收合格，符合法律规定。原告的诉请涉及行政审查，工程已经完工且竣工验收，如果改造需要重新审批，带来一系列的问题，原告无权利代表其他的1394户业主，原告的诉讼请求不适当，综上应当驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：1.2015年3月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于呼和浩特回民区海亮金宝街第1号4号楼334号商品房，面积76.49平方米，单价24362.81元，总金额1863511元。2012年7月10日，原、被告签订《海亮金宝街商铺托管协议书》约定由原告将所购商铺自愿交付被告管理并无偿使用三年，自2013年5月1日起至2016年4月30日止；2.海亮公司在宣传海亮金宝街商铺的商业广告内载明：”海亮金宝街将打造西北第一条拥有户外天幕的商业步行街。天窗、室内商业街、屋顶花园等丰富元素将共同打造出又一城市购物中心的综合魅力。商业街通过天幕、连廊、连续的商业景观、楼梯等将地上三层商业设施及地下空间连为一体，大大丰富了室内及室外空间的景观及趣味性。”并对假日广场、景观步行街等相关设施进行了介绍。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，争议焦点为一、被告在商业广告中的说明和允诺从性质上属于要约邀请还是要约；二、被告是否存在违反合同约定的情形。一、对于原告要求被告对海亮金宝街顶层及四周进行全部封闭建设，建设四层空中花园及景观休息平台，完善假日广场建设，增加直梯和扶梯，连通一层到四层，皆未在商品房买卖合同中予以约定，仅在海亮前期商业广告中有所说明。对于商业广告的性质认定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：”商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”《中华人民共和国合同法》第十五条第一款规定：”要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。”第十四条规定：”要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”从上述对于要约及要约邀请的法律规定来看，要约和要约邀请的区别在于：1、要约是当事人自己主动愿意订立合同的意思表示，以订立合同为直接的目的；要约邀请是当事人希望对方主动向自己提出订立合同的意思表示。2、要约必须包括将来可能订立的合同的主要内容，要约中含有当事人表示愿意接受要约的意思，而要约邀请则不含有当事人接受约束的意思。3、要约大多数是针对特定的相对人的，故要约往往采用对话方式和信函的方式，而要约邀请一般针对不特定的相对人。商业广告是指以赢利为目的，并借助一定的媒介，把有关商品或服务信息传递给人们，以影响人们的消费心理，扩大销售的宣传方式。合同法及相关司法解释均将其定性为要约邀请。只有当其同时符合下列条件时，其性质变为要约，出卖人违反的，将承担违约责任：1、出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺；2、该说明和允诺具体确定；3、该说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。二、被告对案涉商铺的商业广告和宣传资料中，对天幕、假日广场等予以宣传，其确系是对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺。但多为夸大、宣传性语言，如”天窗、室内商业街、屋顶花园等丰富元素将共同打造出又一城市购物中心的综合魅力。”所谓具体确定，通常是指要约的内容明确、全面，受要约人通过要约能清楚的知道要约人的真实意思表示和将来可能订立的合同的主要内容。被告的商业广告对于天幕、假日广场等的宣传既不具体，亦不确定。本案中商业广告中的说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定是否有重大影响，什么样的说明和允诺对想要订立商品房的买卖合同的客户具有重大的影响，因人而异，不同的客户关注点会非常不同。本院认为，原告明知购买商铺属于风险性较高的投资行为，作为理性的投资人，原告应对宣传广告中所包含的不确定性及不确定性所带来的经营风险存在合理预期，对此产生的风险应由购买人自行承担。本案中，被告在商铺销售过程中进行广告宣传系营销的促销手段，其内容仅构成要约邀请，不符合变为要约的条件，并不成为合同的内容。被告对此不存在违反合同约定的情形，故对于原告主张的诉讼请求，不具有事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告乔文广、王东霞的诉讼请求。案件受理费已减半收取50元，由原告乔文广、王东霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 吴艳霞二〇一七年八月三十一日书记员 靳瑞娟 来源：百度搜索“”