（2017）豫01民终8701号
裁判日期: 2017-08-31
公开日期: 2017-11-17
案件名称
上诉人肖志强、赵丽丽与上诉人杜红丽房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
河南省郑州市中级人民法院
所属地区
河南省郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
肖志强,赵丽丽,杜红丽
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终8701号上诉人（原审原告）：肖志强，男，1988年10月5日出生，汉族。委托诉讼代理人：李建华，郑州市铭功路法律服务所法律服务工作者。上诉人（原审原告）：赵丽丽，女，1990年3月15日出生，汉族，系肖志强之妻。委托诉讼代理人：李建华，郑州市铭功路法律服务所法律服务工作者。上诉人（原审被告）：杜红丽，女，1977年11月4日出生，汉族。委托诉讼代理人：付段段，河南善德律师事务所律师。委托诉讼代理人：张政，河南善德律师事务所实习律师。上诉人肖志强、赵丽丽因与上诉人杜红丽房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2017）豫0103民初1346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人肖志强及其与赵丽丽的委托诉讼代理人李建华，上诉人杜红丽及其委托诉讼代理人付段段、张政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肖志强、赵丽丽上诉请求：1、撤销原审判决第二项；2、依法改判杜红丽赔偿肖志强、赵丽丽违约金268800元。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。事实是肖光福系肖志强之父。合同抬头买房人肖光福是中介方代签的，肖志强、赵丽丽发现后就提出来了，中介方说买房人以贷款人名字为准，这无所谓。所以此时肖志强就在最后买房人处和委托代理人空白处分别签字并按了指印。本案中购房人一直都是肖志强和赵丽丽。从刚开始看房就是他两人，只是因为他们在外地就让肖光福来代缴定金和佣金，本案所涉的合同和补偿协议都是肖志强和赵丽丽签名，首付款也是肖志强所付。杜红丽辩称，肖志强、赵丽丽主张违约金268800元无事实和法律依据。杜红丽上诉请求：1、撤销一审民事判决；2、驳回肖志强和赵丽丽的一审诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一审认定事实错误。1、判决书认定合同的当事人为肖志强和赵丽丽是错误的。根据2016年8月12日房屋买卖合同，明确确认买方为肖光福而不是肖志强，肖志强仅为肖光福的代理人，买房合同的买方签合同人和按手印的人均为肖光福，补充合同上肖志强仅是代理人，不是买房人。2、该判决书认定银行按揭贷款方及房屋的买方系肖志强是错误的。买房人是肖光福，杜红丽按照合同约定完成房屋的解押并到中介指定的银行配合买房人肖光福签抵押贷款手续，但在贷款时肖光福却将贷款人签成了肖志强和赵丽丽，如此签订银行按揭贷款是违反事实和法律的。3、根据房屋买卖合同显示，买房人是肖光福，本案肖志强以原告的名义提起诉讼是错误的。4、杜红丽没有违约行为，不应承担违约责任。杜红丽按照合同的约定履行义务，在签订补充合同并收到肖光福通过代理人肖志强给付的首付款后，及时按照合同约定到银行完成房屋的解押，并到中介指定银行配合买房人肖光福办理了房屋抵押贷款的预审批手续。在预审批结果出来后，杜红丽发现贷款人和买房人不符，违反了合同的一致性，有拿不到剩余房款的风险，5、贷款银行和河南誉达房地产营销策划有限公司利用空白合同，在杜红丽签字后，肖志强和赵丽丽再填上自己的名字，涉嫌偷梁换柱。二、一审诉讼程序及适用法律错误。1、根据合同的相对性，买房的人是肖光福，肖志强、赵丽丽以原告的名义提起诉讼是错误的。2、肖志强和赵丽丽的共同诉讼代理人李建华系郑州市二七区铭功路法律服务所法律工作者，根据民事诉讼法有关规定，法律工作者所代理的当事人有一方当事人在郑州市**区经**路辖区，但三方当事人均不在该辖区，因此，李建华系无权代理，所有的代理行为无效，该判决应该撤销。肖志强、赵丽丽辩称，该份合同从始至终买房人都是肖志强。从看房到签合同再到签补充协议、贷款合同及付首付款均是肖志强。签合同时，抬头的肖光福是中介方代签，肖志强发现后提出异议，当时中介声明三方均在场，房本以贷款人名字为准，肖志强才在代理人处签字按指印，落款处肖光福的名字也是肖志强所签。肖志强始终没有违约，不存在过错，因此，违约金应当支持。肖志强、赵丽丽向一审法院起诉请求：1.杜红丽继续履行合同，将二七区****房产一套给肖志强、赵丽丽办理过户；2.杜红丽赔偿肖志强、赵丽丽违约金32万元。一审法院认定事实：2016年8月12日，肖志强以肖光福代理人的名义（买方）与杜红丽及河南誉达房地产营销策划有限公司签订了一份编号为1500232的《房屋买卖合同》，各方主要约定，肖光福以135万元的价格购买杜红丽名下位于郑州市****户一处的房屋（郑房权证字第××号）及附属设施等，买方应于签订合同时支付定金、佣金及代办费用5万元（其中，佣金及代办费用29000元，余额为定金），由河南誉达房地产营销策划有限公司代为保管，付款方式为按揭贷款，各方还对其他相关事项进行了约定。上述合同签订当天，河南誉达房地产营销策划有限公司分别出具了收到肖光福购房定金21000元、购房佣金29000元的收据。2016年9月9日，肖志强与河南誉达房地产营销策划有限公司签订了一份《补充协议》，各方主要约定，肖志强于2016年9月9日向杜红丽支付购房款40万元，用于涉案房屋银行房贷的解押，若杜红丽将此款挪作他用，视为违约，杜红丽自愿双倍赔偿肖志强80万元，若杜红丽不予赔偿，则视杜红丽同意以此解押款的价格将上述房产出售给肖志强。当日，肖志强通过中国银行向杜红丽转账40万元，另，河南誉达房地产营销策划有限公司向肖志强出具了一份收到贷款费用19147元的收据。2016年9月23日，中国银行股份有限公司河南省分行出具了一份《办理商业银行贷款阶段性担保通知单》，该通知单显示，卖房人为杜红丽，买房人为肖志强、赵丽丽，房屋位于****户，首付款40万元，贷款93万元。2016年10月27日，杜红丽以合同诈骗为由报警。其后，双方引发纠纷且协商无果，肖志强、赵丽丽诉至法院。另查明，1、肖志强、赵丽丽系夫妻关系，肖光福系肖志强的父亲；2、河南誉达房地产营销策划有限公司出具的证明显示，签订合同时买方肖光福、肖志强、卖方杜红丽均在场，将来房产证办谁的名字以银行贷款的借款人为准，签解押补充协议时买卖双方均在场，后续买卖双方一起去银行完成转款手续，卖方杜红丽没有提出任何异议。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。涉案的《房屋买卖合同》、《补充协议》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应诚信地全面履行各自的合同义务。综合全案，该院认为，《房屋买卖合同》的买方虽为肖光福，但是，从肖志强与杜红丽签订《补充协议》，肖志强向杜红丽转账支付首付款40万元，以及中国银行按揭贷款人为肖志强、赵丽丽的情况来看，杜红丽已认可买房人已变更为肖志强、赵丽丽，由此，杜红丽应依据诚信原则，继续履行相关合同义务，同时，鉴于肖志强在肖光福在场的情况下代替其在《房屋买卖合同》签名并按手印，对本案的纠纷形成有一定的过错，故肖志强、赵丽丽要求的违约金，该院不予支持。杜红丽关于未与肖志强、赵丽丽签订房屋买卖合同的辩解意见，与事实不符，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款之规定，该院判决：一、杜红丽于判决生效之日起二十日内协助肖志强、赵丽丽将涉案的位于****户一处的房屋（郑房权证字第××号）过户至肖志强、赵丽丽名下；二、驳回肖志强、赵丽丽的其它诉讼请求。案件受理费19650元减半收取9825元、保全费5000元，合计14825元，肖志强、赵丽丽负担4825元，杜红丽负担10000元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案所涉的《房屋买卖合同》和《补充协议》依法成立，各方均应依约履行。关于在肖志强、赵丽丽和杜红丽之间是否存在房屋买卖合同关系的问题。在2016年8月12日签订的《房屋买卖合同》上虽然显示买方为肖光福，但在2016年9月9日的《补充协议》中，乙方落款处签字为肖志强。另作为中介方的河南誉达房地产营销策划有限公司的业务经理也对本案所涉房屋购买过程做出了说明。结合购房中付款及贷款过程，可以认定杜红丽在购房协商过程中，已经知晓实际购房人为肖志强。依此，对于杜红丽称其和肖志强、赵丽丽之间不存在房屋买卖合同关系的主张，本院不予支持。关于肖志强和赵丽丽请求杜红丽承担违约金的主张。本案中，肖志强以代理人的身份在《房屋买卖合同》尾部署名，在后期的协商过程中，也未能及时将自己为实际购房人的身份予以确认，亦不能证明杜红丽在履行合同中有明确的违约行为，故对其该项上诉请求，本院不予支持。综上所述，各上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人肖志强、赵丽丽二审案件受理费5332元，减半收取2666元，由肖志强、赵丽丽负担；上诉人杜红丽二审案件受理费19650元，减半收取9825元，由杜红丽负担。本判决为终审判决。审判长 谢颂琳审判员 赵俊丽审判员 刘平安二〇一七年八月三十一日书记员 刘 盼