（2017）鲁0612民初2097号

裁判日期: 2017-08-31

公开日期: 2018-09-05

案件名称

烟台宏洋置业有限公司与闫秀丽、王元东房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

烟台市牟平区人民法院

所属地区

烟台市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

烟台宏洋置业有限公司,闫秀丽,王元东,中国建设银行股份有限公司烟台牟平支行

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十四条，第二十五条第一款；《中华人民共和国担保法》：第三十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

烟台市牟平区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0612民初2097号原告：烟台宏洋置业有限公司，住所地烟台市牟平区宁海街道王家埠村，统一社会信用代码：913706125552043308。法定代表人：董志坚，总经理。委托诉讼代理人：曲晨伟，山东瀛伟律师事务所律师。委托诉讼代理人：周冰冰，山东瀛伟律师事务所实习人员。被告：闫秀丽，女，汉族，1978年1月2日出生，住山东省莱阳市。被告：王元东，男，汉族，1979年9月22日出生，住山东省莱阳市。第三人：中国建设银行股份有限公司烟台牟平支行，住所地烟台市牟平区政府大街166号。原告烟台宏洋置业有限公司与被告闫秀丽、王元东、第三人中国建设银行股份有限公司烟台牟平支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告烟台宏洋置业有限公司的委托诉讼代理人曲晨伟到庭参加诉讼，被告闫秀丽、王元东、第三人中国建设银行股份有限公司烟台牟平支行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。烟台宏洋置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与二被告签订的编号为牟预字第131127120129号商品房买卖合同及补充协议，解除原告与二被告及第三人签订的借款合同；2.判令二被告及第三人协助原告到房地产行政主管部门办理商品房买卖合同的备案及预告登记注销手续、预抵押登记解除手续；3.判令二被告偿还原告代其清偿的贷款共计48707.86元（暂计至2017年5月26日，自2017年5月26日起二被告仍应向原告偿还原告实际代其清偿的银行贷款并按代偿金额的20%计算违约金）及违约金9741.57元（代偿金额20%）；4.判令二被告承担因解除借款合同需向第三人承担的全部责任；5.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求要求解除原告与二被告签订的借款协议；原告放弃自2017年5月26日起二被告仍应向原告偿还原告实际代其清偿的银行贷款并按代偿金额的20%计算违约金、判令二被告承担因解除借款合同需向第三人承担的全部责任的诉讼请求。事实和理由：2013年11月25日，原告与二被告签订商品房买卖合同及补充协议，约定二被告以606994.00元的价格从原告处购买原告开发的位于烟台市牟平区通海路159号8#号楼二单元第4层401号房屋（以下简称涉案房屋）。其中首付款186994.00元，余款被告与第三人签订了借款合同向第三人举借了420000.00元的按揭贷款，原告则为该笔贷款提供阶段性连带责任保证。补充协议约定，若被告不履行贷款还款义务，导致原告承担连带保证责任或其他责任的，被告在原告代为清偿贷款之日起60日内未偿还原告代为清偿的全部款项及违约金，则原告有权解除买卖合同并要求被告承担原告代为清偿的贷款及罚息等全部款项，并向原告支付以上全部款项金额20%的违约金。被告自2015年11月再未向第三人归还贷款本息，第三人则从原告的保证金账户内扣划款项，截止到2017年5月26日，累计扣划贷款本息共计人民币48707.86元。闫秀丽、王元东未作答辩。中国建设银行股份有限公司烟台牟平支行未作陈述。本院经审理认定事实如下：2013年5月10日，原告与第三人签订个人住房（商业用房）借款最高额保证合同，原告为自2013年6月10日至2016年5月10日在原告处购买房屋的购房者向第三人借款提供连带责任保证，担保限额为30000000.00元整，担保期间自第三人与购房者签订单笔贷款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。2013年11月27日原、被告双方签订商品房买卖合同（合同编号：牟预字第131127120129号），约定：“……第三条买方所购商品房的基本情况。……买方购买本合同第一条规定的项目中的通海路159号8#楼二单元第4层401号房。……第四条计价方式与价款。……3、按套（单元）计算，该商品房总价（大写）陆拾万零陆仟玖佰玖拾肆元整。……第六条付款方式及期限。……3、按揭贷款：1、首付款￥186994元；2、剩余部分￥420000元于2013年12月27日前用按揭贷款支付。……。”2013年11月25日，原告与二被告签订商品房预销售补充协议，约定：“……（二）卖方为买方贷款担保的约定卖方在为买方与贷款银行签订的购房借款合同提供担保或承担其他责任期间，如买方获得贷款后未按时履行贷款还款义务，双方同意按以下方式处理：1、买方不履行贷款还款义务，导致卖方承担连带保证责任或其他责任的，买方应于卖方代为清偿其贷款后10日内偿还卖方代为偿还的贷款本息、罚息及其他款项等全部款项，并支付给卖方以上全部款项金额10%的违约金。若买方在卖方代为清偿贷款之日起60日内仍未偿还卖方代为清偿的全部款项及违约金，则卖方有权解除买卖合同并要求买方承担卖方代为清偿的贷款及罚息等全部款项，并支付给卖方以上全部款项金额20%的违约金。……3、在以上买方未偿还卖方代为清偿的贷款本息、罚息、违约金或其他款项等全部款项的，如果商品房未交付的，双方不办理房屋交付手续，全部责任由买方承担。……八、合同解除……4、任何一方依约解除合同，买方均负有配合卖方办理注销备案和预告登记手续的义务，否则卖方有权不予退还已交价款。……。”同日，二被告与原告签订借款协议一份，二被告为购买涉案房屋向原告借款176994.00元用于支付购房款首付，该款项二被告至今未偿还。2013年12月20日，二被告与第三人签订借款合同，二被告为购买涉案房屋，向第三人借款420000.00元，以涉案房屋为抵押物，办理抵押（预告）登记。第三人于2014年7月4日发放贷款420000.00元。二被告向原告实际支付首付款10000.00元；自2014年8月4日至2015年11月4日共计偿还第三人借款本金9761.88元、利息（含正常利息、罚息）32826.21元，合计42588.09元，之后二被告再未向第三人偿还借款本息，自2015年11月27日开始，原告代二被告偿还到期款项，截至2017年5月26日原告代二被告向第三人清偿的银行贷款本息合计48707.86元，其中本金15848.57元，利息（含正常利息、罚息）32859.29元。二被告尚欠第三人借款本金394389.55元。本院认为，二被告及第三人未到庭应诉答辩，视为其放弃诉讼权利，本院认定商品房买卖合同、商品房预销售补充协、借款协议、借款合同、个人住房（商业用房）借款最高额保证合同系各方当事人的真实意思表示，合法有效，各方当事人应按合同约定履行各自义务。补充协议中对因二被告逾期偿还第三人贷款致使原告作为保证人承担保证责任后，原、被告的处理方式有明确约定，在原告代二被告偿还第三人借款本息后，二被告未按约定向原告偿还上述款项，原告根据协议约定，要求解除商品房买卖合同及补充协议、要求被告协助办理商品房买卖合同的备案及预告登记注销手续、要求二被告支付违约金，理由正当，本院予以支持。根据法律规定，因商品房买卖合同被确认解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。原告要求解除借款合同，理由正当，符合法律规定，本院予以支持。因借款合同被解除，涉案房屋已办理抵押（预告）登记，原告要求二被告及第三人协助办理预抵押登记解除手续，理由正当，本院予以支持。商品房买卖合同被解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。因此，由于二被告违约导致商品房买卖合同、商品房预销售补充协、借款合同被解除后，原告应向第三人返还尚欠借款本息，同时向二被告返还购房首付款及二被告已向第三人偿还的借款本金。因商品房买卖合同及补充协议被解除，原、被告之间基于上述合同签订的借款协议亦应被解除，原告应向被告返还其实际支付首付款10000.00元。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。原告要求二被告支付代为偿还的利息理由正当，本院予以支持，本案中由于借款合同被解除，原告应向第三人返还购房贷款本金，故原告向被告追偿贷款本金的部分，本院不予支持。综上所述，原告诉讼请求要求解除合同、办理备案登记解除手续、支付违约金，理由正当，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告烟台宏洋置业有限公司与被告闫秀丽、王元东签订的商品房买卖合同（合同编号：牟预字第131127120129号）、商品房预销售补充协议及借款协议。二、解除被告闫秀丽、王元东与第三人中国建设银行股份有限公司烟台牟平支行于2013年12月20日签订的借款合同。三、被告闫秀丽、王元东于本判决生效之日起十日内向原告烟台宏洋置业有限公司支付违约金9741.57元。四、被告闫秀丽、王元东于本判决生效之日起十日内支付原告烟台宏洋置业有限公司代其向第三人中国建设银行股份有限公司烟台牟平支行支付的借款利息32859.29元（暂计至2017年5月26日），并支付自2017年5月27日起至判决生效之日止原告烟台宏洋置业有限公司向第三人中国建设银行股份有限公司烟台牟平支行支付的借款利息。五、原告烟台宏洋置业有限公司于本判决生效之日起十日内向被告闫秀丽、王元东返还购房首付款10000.00元及被告闫秀丽、王元东已向第三人中国建设银行股份有限公司烟台牟平支行偿还的借款本金9761.88元，以上合计19761.88元。六、原告烟台宏洋置业有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人中国建设银行股份有限公司烟台牟平支行返还借款本金394389.55元及至判决生效之日止的借款利息。七、被告闫秀丽、王元东于本判决生效之日起十日内协助原告烟台宏洋置业有限公司办理商品房买卖合同的备案及预告登记注销手续、预抵押登记解除手续，第三人中国建设银行股份有限公司烟台牟平支行在原告烟台宏洋置业有限公司先予履行完上述第六项给付义务后即协助原告烟台宏洋置业有限公司办理预抵押登记解除手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10454元，减半收取计5227元，由被告闫秀丽、王元东负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 员　曲继伟二〇一七年八月三十一日法官助理　隋素平书 记 员　孔甜甜 更多数据：