（2017）沪01民终9628号
裁判日期: 2017-08-31
公开日期: 2017-10-10
案件名称
王振新诉中国人民解放军上海警备区南汇农副业基地土地租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王振新,中国人民解放军上海警备区南汇农副业基地
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终9628号上诉人（原审被告）：王振新，男，1949年2月24日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：沈立安，上海永乐律师事务所律师。委托诉讼代理人：ＸＸＸ，上海永乐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国人民解放军上海警备区南汇农副业基地，住所地上海市浦东新区塘下公路****弄***号。负责人：胡志刚，主任。委托诉讼代理人：奚向军，上海市汇盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈寅麟，上海市汇盛律师事务所律师。上诉人王振新因与被上诉人中国人民解放军上海警备区南汇农副业基地（以下简称南汇农副业基地）土地租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初38853号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王振新及其委托诉讼代理人ＸＸＸ、被上诉人的委托诉讼代理人沈寅麟、奚向军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王振新上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人原审全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、被上诉人并非本案适格诉讼主体；二、一审认定事实不清。一审未能查明双方签订《合作种植苗木、花卉协议》的历史背景和真实用意，自2003年1月10日起双方即建立了合作关系，被上诉人利润分配保底每年每亩1,000元，并从上诉人每年的财务审计利润中分配25%的利润，双方之间系长期合作合同关系，上诉人为此投入了巨资进行建设和苗木种植；三、原审判决依据不足。涉案土地区域内很多搭建违章建筑的厂家得到了巨额拆违补偿，土地复耕后又租给其他农户，在原租赁物继续出租的情况下，上诉人享有优先承租权，法院应判决继续履行合同。同时，上诉人作为合法用地主体，却面临被强制退出租赁土地的境地，大量苗木无法处理必然产生巨额损失。此外，原审判决结果影响植树造林，违背社会公共利益，且苗木迁移需要政府部门行政审批，自行迁移违反法律法规。被上诉人南汇农副业基地辩称，不同意上诉人的上诉请求。理由：一、被上诉人已提交证据证明被上诉人属于其他组织，具备诉讼主体资格；二、本案合同系双方在2010年1月11日所签，双方在此之前签订的合同早已终止，相关约定与本案无关，双方之间并不存在长期合作的说法，现合同既已终止，上诉人理应返还土地；三、上诉人所称违建厂家获得补偿一事与本案无关，且上诉人所提苗木迁移问题也应由其自行解决。综上，请求驳回上诉，维持原判。南汇农副业基地向一审法院起诉请求：1.判令王振新从南汇农副业基地所属位于上海市浦东新区XX公路XX弄XX路以东、原港驰桥梁公司以南、军垦河以西、原港通通信生态园以北的150亩土地上迁出，交还土地及地上房屋四幢、仓库两幢、四个连体大棚；2.王振新向南汇农副业基地支付土地占用费至实际交还之日，目前暂计人民币（币种下同）50,000元。一审法院认定事实：2010年1月11日，南汇农副业基地（甲方）与原上海XX有限公司（以下简称XX公司）签订《合作种植苗木、花卉协议》，约定：甲方提供部分土地与乙方合作种绿与副食品生产，具体范围为：桃园，保护土地，露地，按占地面积总计150亩，作为与乙方合作的固定资产投入；甲方提供生活用房四幢、仓库二幢、现有灌溉设施及四个连体大棚作为固定资产投入。双方约定使用上述土地的期限为2010年1月10日起到2011年1月9日止。协议第四条约定，甲、乙双方合作种植苗木，甲方提供的土地、房屋及灌溉设施作为固定资产投入，乙方投入资金，生产及经营管理（产、供、销）全部由乙方负责，乙方在保证自负盈亏的条件下，向甲方上交固定资产回报费，每年每亩1,000元整，合同签订时一次性付清固定资产回报费：壹拾伍万元整。逾期支付，乙方应每天按逾期付款额的千分之三，向甲方支付违约金；如三个月内仍未付清固定资产回报费，甲方有权收回土地，一切损失由乙方自理。协议书还对其他相关事宜进行了约定。2015年1月7日，南汇农副业基地向王振新发出通知1份，要求在三个月内完成地面苗木的清理，并将土地交还南汇农副业基地，并由王振新签收。2015年12月28日，王振新向南汇农副业基地出具承诺书1份，承诺在2016年12月30日前将种植在涉案土地上的苗木全部移走及清理场地并归还南汇农副业基地，将协议中约定的属于南汇农副业基地的场地及地面建筑物（构筑物）无条件无偿交还南汇农副业基地，并以此前协议中约定的年租金165,000元为基数，按照实际占用的时间进行结算。一审另查，王振新系原港绿公司法定代表人，港绿公司于2007年11月6日经工商登记注销。原港绿公司自2003年起即使用涉案土地种植苗木。在2010年1月11日签订的《合作种植苗木、花卉协议》于2011年1月9日到期后，未另行签订书面的协议，2011年1月9日后，王振新以港绿公司名义每年向南汇农副业基地支付租费，截止2017年1月9日前的费用已经全部结清。2017年4月17日，南汇农副业基地向王振新发送律师函，要求王振新于2017年4月25日前将150亩土地交还南汇农副业基地。一审法院认为，南汇农副业基地系合法成立、有一定的组织机构和财产，属于《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定的其他组织，可以作为民事诉讼的当事人，故南汇农副业基地的诉讼主体适格，王振新提出南汇农副业基地不具有主体资格的抗辩，法院不予采信。本案实质是南汇农副业基地将涉案的土地出租给王振新用于种植苗木，由王振新支付租金，按照合同约定的权利义务及实际履行情况来看，双方之间建立的是土地租赁合同关系。根据合同法规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，2010年1月11日的《合作种植苗木、花卉协议》到期后，王振新继续使用涉案土地并支付租金，南汇农副业基地亦未提异议，双方之间为不定期租赁，南汇农副业基地在向王振新表达了要求收回土地的意思表示后，王振新亦承诺于2016年12月30日前归还土地并移交地面建筑物（构筑物），因王振新未履行承诺，南汇农副业基地又于2017年4月17日向王振新发送了律师函，再次要求王振新于2017年4月25日前返还土地及相关房屋、设施，应当视为已经给王振新返还土地及其他租赁物的合理期限，故南汇农副业基地要求返还土地及地上相关设施的诉请，符合法律规定，法院予以支持。王振新现仍在占有使用涉案土地，故对南汇农副业基地向其主张的土地占有使用费应予支持，占有使用费的标准可参照双方在协议中约定的租金标准，自2017年1月10日起至2017年5月9日止为50,000元，自2017年5月10日至实际返还日止按每年每亩1,000元的标准计算。一审法院据此判决：一、王振新于判决生效之日起三十日内迁出位于上海市浦东新区XX公路XX弄XX路以东、原港驰桥梁公司以南、军垦河以西、原港通通信生态园以北的150亩土地，并将上述土地及地上房屋4幢、仓库2幢、连体大棚4个返还中国人民解放军上海警备区南汇农副业基地；二、王振新于判决生效之日起十日内支付中国人民解放军上海警备区南汇农副业基地自2017年1月10日起至2017年5月9日止的土地占用费50,000元，并按每年每亩1,000元的标准支付上海警备区南汇基地自2017年5月10日起至实际返还日止的土地占有使用费。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,050元，减半收取525元，由王振新负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，二审的争议焦点在于：一、被上诉人是否具备诉讼主体资格；二、上诉人应否将涉案土地及地上建筑物（构筑物）予以返还并支付相应土地占有使用费。关于争议焦点一，被上诉人系合法成立，有一定的组织机构和财产，应属《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定的其他组织，可作为民事诉讼的当事人，上诉人提出被上诉人不具备诉讼主体资格的上诉理由，于法无据，本院不予采纳。关于争议焦点二，双方签订的合同名称虽为《合作种植苗木、花卉协议》，但从该合同约定的双方权利义务等内容以及合同实际履行情况看，本案实质上系被上诉人将涉案土地出租给上诉人用于种植苗木，并由上诉人支付租金，因此，双方之间实属土地租赁合同法律关系。本案中，双方在合同约定的租赁期限（2010年1月10日-2011年1月9日）届满后，并未续签合同，但上诉人继续占有使用涉案土地并支付租金，被上诉人亦未提出异议且正常收取租金，可见双方之间实际构成了不定期租赁合同关系，由此，双方均可随时解除合同，只是被上诉人作为出租人要解除合同时应当在合理期限之前通知上诉人。从本案事实看，被上诉人在2015年1月7日即向上诉人表达了要求其三个月内交还土地的意思表示，后上诉人亦于2015年12月28日承诺于2016年12月30日前归还场地及地面建筑物（构筑物），然而，上诉人并未履行承诺，故被上诉人再次于2017年4月17日向上诉人发出律师函要求其于同年4月25日前返还土地及相关房屋、设施，本院认为，此情形已符合“出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，故被上诉人已解除租赁合同，现其主张上诉人返还涉案土地及地上建筑物（构筑物）并支付相应土地占有使用费，属合法有据，应予支持。二审中，上诉人虽表示同意返还涉案土地及地上建筑物（构筑物），但亦表示苗木清理需要找到下家，而找到下家存在困难，故无法确定清场返还时间。对此，本院认为，租赁合同解除后，上诉人再继续占有使用涉案土地已无合法依据，上诉人在返还涉案土地的同时，理应将地上苗木予以迁出，况且被上诉人已给予上诉人足够长的时间去处理苗木，现上诉人仍以苗木处理困难为由欲拖延返还时间，本院实难支持。关于上诉人提出的其具有优先承租权，故法院应判决继续履行合同的主张，暂且不论涉案土地是否继续对外出租，且就上诉人主张所谓的优先承租权而言，并无法律和合同依据，故对其该项主张本院不予支持。至于上诉人提及的有厂家得到拆违补偿、苗木迁移影响植树造林且需要行政审批等其他上诉理由，不属于本案审理范围，本院亦不予采纳。鉴于上诉人的上诉理由均缺乏法律和事实依据，且上诉人对一审判决第一项确认的涉案土地地理位置、亩数，地上建筑物（构筑物）类别、数量以及第二项确认的土地占有使用费金额、计算方式本身并无异议，本院认为，一审判决意见正确，本院予以确认。综上所述，上诉人王振新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,050元，由上诉人王振新负担。本判决为终审判决。审 判 长 潘 兵代理审判员 严佳维审 判 员 钱文珍二〇一七年八月三十一日书 记 员 刘 羽附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注微信公众号“”