（2017）晋08民终2092号
裁判日期: 2017-08-31
公开日期: 2017-09-29
案件名称
畅某某与解某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山西省运城市中级人民法院
所属地区
山西省运城市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
解某某,畅某某
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山西省运城市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）晋08民终2092号上诉人（原审被告）：解某某，男，1967年6月27日出生，汉族，住万荣县，现住万荣县。被上诉人（原审原告）：畅某某，男，1958年6月7日出生，汉族，住万荣县。委托诉讼代理人：张永峰，山西双庆律师事务所律师。上诉人解某某因与被上诉人畅某某房屋租赁合同纠纷一案，不服万荣县人民法院（2017）晋0822民初460号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人解某某、被上诉人畅某某及其委托代理人张永峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人解某某上诉请求：1.请求撤销万荣县人民法院（2017）晋0822民初460号民事判决，改判为被上诉人继续履行房屋租赁合同，2.如二审法院解除本合同，则应改判本案占用期间的租赁费为2017年1月28日到腾房之日，3、由被上诉人承担本案的诉讼费用。主要事实和理由：1、本案房屋租赁合同不应解除。一审认定上诉人违约与事实不符。2、一审判决认定租金交付期限为每年10月15日依据不足。3、一审认定未采纳田某的证人证言于事实不符。4、现实中房主应提前几个月向承租人事前声明要收房租。5、一审法院在解除合同认定逾期占有使用费的问题上，未考虑被上诉人过错。被上诉人畅某某辩称：一、一审判决解除租赁合同，符合法律规定。二、房屋租金交付期限，一审认定为每年10月15日正确。三、田某的证言，不能证明房租交纳时间。四、答辩人每年都会催款，只是元月份找不到上诉人，才用短信联系。五、答辩人没有过错。请求本院维持一审判决，驳回上诉。被上诉人畅某某向一审法院起诉请求：1、解除双方农机局第十号门面房的口头租赁协议；2、被告将农机局第十号门面房腾空交还给原告；3、被告向原告支付2017年3月2日前所欠门面房租赁费9451.62元及逾期付款的损失；4、被告向原告支付逾期腾房占用费，按每天68.49元计算，从2017年3月2日起计至交房之日；5、由被告承担本案诉讼费用。一审法院查明事实：2007年，原、被告口头达成不定期房屋租赁协议，原告将其有偿使用的万荣县农机局第十号门面房出租给被告使用，租赁费随行就市。原告主张被告应于每年的10月15日支付下一年房租。但到了2016年10月15日，被告却推托不交2017年房租。对该主张，原告提交了其与被告之间关于催交房租的短信聊天记录。内容如下：2017年1月7日的短信聊天记录显示，原告对被告说：功娃，房租从十月十五号到现在快三个月了，你说一个月，我给你两个月时间，说好到时一起给，后来你说到月底，现在都元月份了，应该给我了。被告回复：山大医院，回去着。2017年1月18日的短信聊天记录显示，原告对被告说：出院了吗？尽快安排把房租给了。被告回复：哥，还没出院。2017年2月8日的短信聊天记录显示，原告对被告说：功娃，身体康复好了吧，春节已过，房租该给了吧，时间已过四个月了。如果房子不租可以退回，如果要租，房租不要再拖了，不要老因为给房租我们都不愉快。我们应该见面谈一谈。被告回复：租，我过十五就差不多了，回来联系。2017年2月16日的短信聊天记录显示，原告对被告说：光娃，十五也过了，租房期已过四个月，房租一直不给，应该尽快付。如果不租，速把房子退回。我们应该有诚信，不要再拖；房租不能再拖了，如果不能很快把房租给了，失去诚信，我就不可能一次次让步，否则收回房子，请回复。被告对此没有回复。2017年2月25日的短信聊天记录显示，原告对被告说：今天是正月最后一天了，不要再失信了。被告对此没有回复。对上述五组短信聊天记录，经质证，被告对其真实性、合法性无异议，但认为原、被告的交易习惯是每年年底交房租，原告10月15日讨要房租，是一种违约行为。被告称他只欠原告2016年腊月22日至今的房租。为此，被告申请其服装店原主管田某出庭作证，该证明她在职期间，均于每年的腊月20日左右给原告交房租。对该证人证言，经质证，原告认为被告应于每年的10月15日支付下一年的租金，是被告拖延到腊月份才交的租金。原告主张2017年的房屋租金为25000元，但被告对此不予认可，认为房租应按2016年的20000元计算，原告并未提供证据予以证明。被告称所租原告的房屋已从2016年12月10日关门至今，关门的原因是原告一直给他打电话催要租金，且放话要锁门，故他授意导购将商店关门。为此，被告申请证人王某出庭作证。经质证，原告认为2015年腊月，他因被告不交房租锁过门，但2016年腊月并没有说过要锁门的话。被告主张，若解除合同，原告应赔偿其132800元的损失，但未就此提其反诉。一审法院认为，原、被告达成的口头不定期租赁协议已履行多年，应为有效合同。双方应按协议约定履行自己的权利义务。因被告没有按时交纳2017年度租金，导致原、被告之间发生纠纷。对支付租金的时间，原、被告各执一词。原告主张被告应在每年的10月15日支付下一年租金，而被告主张应在每年的腊月20日左右交纳下一年租金。从原告和被告的短信聊天记录来看，原告数次主张租金的交纳时间为10月15日，被告对此并未提出异议，故应认定下一年租金的交纳时间应为每年的10月15日。对于2017年度的租金数额，原、被告意见亦不统一。原告主张2017年的租金为25000元，但被告对此不予认可，原告并未就其主张提供证据予以证明，故2017年租金应参照2016年的20000元租金来计算。原告多次发短信要求被告交纳租金，且给足了被告缓交房租的时间，但被告无正当理由一推再推，到最后干脆不予答复，从该事实来看，被告的行为已构成违约。在被告拒不交纳租金的情况下，原告要求解除租赁协议的合理诉求应予支持。被告应支付房屋占用期间的租赁费。对被告所称如解除合同，要求原告赔偿其损失132800元的主张，因其没有就此提起反诉，故不予处理，被告可另案诉讼。根据《中国人民共和国合同法》第一百零七条、二百一十五条、二百二十七条、二百三十二条之规定，判决：一、解除原告畅某某与被告解某某之间关于农机局第十号门面房的房屋租赁协议；二、被告解某某应在本判决生效后十日内将上述房腾空并交付给原告畅某某；同时支付原告畅某某房屋占用期间的租赁费（以年租金20000元为基准计算，从2016年10月16日算至腾房之日）；三、驳回原告畅某某的其它诉求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告解某某承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人解某某与被上诉人畅某某双方达成的不定期房屋租赁合同为有效合同。一审法院依照查明的事实，认定上诉人解某某未按期交纳租金构成违约，判令解除合同，并由上诉人支付被上诉人租金至腾房之日并无不当。关于上诉人所提交付租金的期限问题，根据双方当事人短信往来，综合全案情况来看，一审认定交纳租金期限为每年的10月15日交纳一下年租金更符合实际。关于上诉人所提被上诉人任意涨房租的问题，因双方口头协议是随行就市，只要对租金数额达成一致即可。关于证人田某的证言问题，证人说明最后一次房租是2015年腊月交纳，但无法证明双方将近十年房租交纳约定。上诉人其他上诉理由本院亦不予采纳。综上所述，上诉人解某某的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人解某某负担。本判决为终审判决。审判长 林学武审判员 王 溥审判员 梅智勇二〇一七年八月三十一日书记员 余 婧 来源：百度搜索“”