（2017）苏06民终1994号
裁判日期: 2017-08-31
公开日期: 2017-09-29
案件名称
广东碧桂园物业服务股份有限公司南通分公司与刘人瑞物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省南通市中级人民法院
所属地区
江苏省南通市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘人瑞,广东碧桂园物业服务股份有限公司南通分公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏06民终1994号上诉人（原审被告）：刘人瑞，男，1995年3月16日出生，汉族，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：章国樑，江苏紫琅律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东碧桂园物业服务股份有限公司南通分公司，住所地南通市经济开发区。负责人：李长江，总经理。委托诉讼代理人：刘敏，公司员工。委托诉讼代理人：孙莉，公司员工。上诉人刘人瑞因与被上诉人广东碧桂园物业服务股份有限公司南通分公司（以下简称碧桂园物业南通公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省南通经济技术开发区人民法院(2016）苏0691民初2362号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘人瑞上诉请求：改判驳回碧桂园物业南通公司的诉讼请求。事实和理由：刘人瑞购买的商品房并未交付，根据《物业管理条例》第四十二条第二款以及《江苏省物业管理条例》第三十四条第二款，应当由建设单位承担物业费。碧桂园物业南通公司提供的前期物业服务协议并未成立、生效，刘人瑞只与房地产开发公司签订了商品房买卖合同，没有签订前期物业服务协议，该前期物业服务协议对刘人瑞无效。同时，该物业服务协议是物业公司提供的格式文本，其中第六条的约定严重违反《物业管理条例》，且加重了刘人瑞的责任，该条款应认定无效；即使该条款有效，其中的第二款规定“若当地相关行政主管部门，对物业服务费的收取有相关法律、法规规定的，按该法律、法规的规定执行”，故还是应当适用《物业管理条例》以及《江苏省物业管理条例》，即尚未出售或未交付给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位承担。此外，碧桂园物业南通公司要求分摊的电费证据不足，其也没有根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定书面催缴物业费，其起诉不符合法律规定。碧桂园物业南通公司答辩称，根据刘人瑞与房地产开发公司签订的商品房买卖合同以及补充协议的约定，其购买的房屋应视为已经按期交房，刘人瑞借故拒绝办理房屋交付手续，应自行承担相关法律后果，故刘人瑞以物业尚未交付为由拒绝缴纳物业费没有事实与法律依据。前期物业服务协议是双方当事人真实意思的表示，该协议第六条明确约定了应当自商品房买卖合同约定的物业交付之日起全额交付物业管理费及各项分摊费用，一审法院查明事实清楚，应当维持。且碧桂园物业公司已经依法书面向刘人瑞催收过物业费，其在合理期间内并未缴纳，碧桂园物业南通公司的诉讼请求应予支持。碧桂园物业南通公司一审诉讼请求：判令刘人瑞支付物业服务费12653.61元（暂计至2016年11月），公共区域电费分摊13.61元；并承担案件诉讼费用。一审法院认定以下事实：2014年3月5日，刘人瑞向南通市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园开发公司）购买碧桂园芷兰湾56幢1号商品房。合同约定案涉房屋交付时间为2015年6月29日。当日，甲方刘人瑞与乙方碧桂园物业南通公司签订《前期物业服务协议》，约定刘人瑞同意碧桂园物业南通公司对案涉小区实施前期物业管理服务。合同对服务内容、相关费用、双方的权利和义务等进行了约定。其中关于收费标准，合同第四条约定：……交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积每月每平方米3元计收……按上述计算方式、标准，甲方应按748.2元∕月向乙方交纳物业服务费。关于缴费时间，合同第六条约定：甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额缴纳物业服务费。另查明，碧桂园开发公司曾于2015年6月29日前通知刘人瑞按约办理房屋交付。刘人瑞在房屋交付验收过程中认为案涉房屋存在质量问题，需要进一步维修，拒绝收房。至诉前，刘人瑞尚未接收案涉房产，亦未缴纳物业费用。一审法院认为，刘人瑞与碧桂园物业南通签订的《前期物业服务协议》是双方真实意思的表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效。碧桂园物业南通公司按协议约定提供了物业管理服务，刘人瑞作为业主应按约给付物业服务费、公共区域电费分摊。关于刘人瑞辩称案涉服务协议系基于房屋交付后双方就案涉物业服务达成的约定，现房屋尚未交付，故相应物业费用不应由其承担的意见。法院认为，案涉协议第六条明确应自商品房买卖合同确定的交付之日计收物业费，现碧桂园开发公司已按约通知刘人瑞收房。刘人瑞认为房屋存在质量问题，可按约与碧桂园开发公司协商解决，但不能作为其拒绝缴纳物业费的理由。如确因房屋质量问题无法完成交付，刘人瑞因此产生的物业费损失，可另行依法向相关责任人主张权利。故对刘人瑞的上述抗辩意见法院不予采信。关于辩称碧桂园物业南通公司的物业服务质量问题，法院认为其举证所列问题主要系房屋装修期间建筑垃圾堆放清理不及时，案涉小区系新交付小区，个别业主在装修时确实存在建筑垃圾乱堆放现象，但并不能因此否定碧桂园物业南通提供的全部服务。审理过程中，法院已督促碧桂园物业南通公司进一步加强管理，庭后其亦及时进行了清理整改。在碧桂园物业南通公司履行了主要服务义务的情况下，刘人瑞所列问题不得作为其拒绝缴纳物业费的理由。综上，碧桂园物业南通公司按3元/㎡每月主张自2015年7月1日至2016年11月30日物业服务费12653.61元以及公共区域电费分摊13.61元，符合合同约定，应予支持。碧桂园物业南通公司当庭撤回对违约金的诉讼请求，法院予以准许。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：刘人瑞于判决生效之日起十日内向广东碧桂园物业服务股份有限公司南通分公司支付自2015年7月1日至2016年11月30日物业服务费12653.61元及公共区域电费分摊13.61元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费340元，减半收取170元，由碧桂园物业南通公司负担70元，刘人瑞负担100元。二审中，碧桂园物业南通公司提供邮寄查询单、微信催费记录，证明已经书面通知刘人瑞交纳物业费。刘人瑞提供经公证的委托书，证明没有委托其父亲刘兵签订前期物业合同。刘人瑞对微信聊天记录不予认可，认为该聊天记录打印件中没有任何信息可以证明聊天的双方，刘人瑞、刘兵均没有与碧桂园物业南通公司有关人员进行过这样的聊天;对邮件查单不予认可，认为该查单为复印件，不能证明其真实性；且查单中记载的收件人为“刘文瑞”，不是本案上诉人“刘人瑞”；该查询单中没有记载是否妥投以及签收人是谁，而是写明“该退件收发室签收”，说明这是一封退件，未被签收。碧桂园物业公司对“委托书”有异议，称刘兵在签订前期物业管理合同及本案一审中均没有出示过该委托书。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，一审庭审中刘人瑞的特别授权代理人其父亲刘兵陈述“对商品房买卖合同真实性没有异议，对我与原告签订的物业服务协议真实性没有异议，前期物业服务协议签名处留刘人瑞的签字是刘兵所签”、“（买这个房子是）我去（和开发公司谈）的，以小孩名义买的”；其答辩意见中陈述“双方所签前期物业服务协议中已明确……，因此只有在该物业交付业主后，物业费才由业主承担”。2016年8月13日碧桂园物业南通公司向刘人瑞在前期物业服务协议中载明的地址寄送了通知，但收件人标注为“刘文瑞”。二审中刘人瑞提供的委托书载明“委托刘兵为代理人，办理下列事宜：与开发商签订商品房买卖合同；以上述房屋抵押向银行申请按揭贷款；向房管部门办理上述房屋产权登记；办理房屋权证相关事宜；领取、验收房屋等相关事宜。对刘兵在办理上述事宜过程中所签署的文件，我均予以认可，对因此所产生的法律后果，我均清楚并愿意接受。”二审中，刘人瑞称商品房买卖合同的履行尚在交涉中，未提出解除也未进入诉讼。本院认为，根据刘人瑞在一审中的答辩、庭审陈述及二审中提供的委托书，案涉前期物业服务协议对刘人瑞有约束力。刘人瑞向刘兵出具的“委托书”委托内容是办理有关房屋买卖的合同签订、按揭贷款、领取权证、受领房屋等全部事宜，并没有除外事项的记载；而商品房买卖合同补充条款中也涉及到物业费的预交，说明商品房买卖事宜中涉及物业服务事项；签署前期物业服务协议属于办理房屋受领过程中的事项，刘人瑞概括性地授权刘兵在办理房屋买卖事宜过程中签署各种文件，从“委托书”内容可以判断其授权范围包括签署与房屋买卖、受领等有关的全部协议，没有排除签订有关物业管理的协议；即使其授权范围存在模糊不明，也应对出具委托书的一方作不利解释。一审中，刘人瑞的答辩意见要求适用前期物业服务协议中对其有利的条款，并没有提出该前期物业服务协议因其未授权签署而对其无约束力，其已明知而未反对，也证明其了解并认可签署了前期物业服务协议。二审中刘人瑞以刘兵没有其授权而主张前期物业服务协议对其没有约束力不符合事实，也与其一审答辩、陈述矛盾，本院不予采纳。前期物业服务协议对刘人瑞有约束力，其中关于物业费交纳的条款有效。《物业管理条例》第四十二条规定“业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳”；《江苏省物业管理条例》第三十四条规定“前期物业服务费由物业买受人按照房屋买卖合同的约定承担，房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担。竣工但未出售或尚未交付物业买受人的物业，物业服务费由建设单位全额承担”。以上规定并非法律法规的强制性规定，且从内容来看，“未出售或尚未交付的物业，物业服务费由建设单位交纳”应在没有合同约定的情形下适用，当事人之间有约定的应当从约定。案涉前期物业服务协议第六条对物业费交纳有明确约定，且该约定没有违反法律法规的强制性规定，也没有取消业主的主要权利、不适当加重业主的义务，该条款有效，故本案中对于物业费的缴纳应当从约定，原审法院的认定不违反上述《物业管理条例》及《江苏省物业管理条例》的规定。同时，刘人瑞称案涉商品房买卖合同中的房屋尚未交付，但房屋交付属于履行商品房买卖合同的内容，案涉房屋是否已经交付或是否应当视为已经交付，应由商品房买卖合同的双方根据商品房买卖合同的约定处理，如有争议，也应当由商品房买卖合同双方依法处理。本案中碧桂园物业南通公司称根据商品房买卖合同补充条款，案涉房屋应当视为已经按期交付。但因其不是商品房买卖合同的当事人，本案不审理商品房买卖合同的履行问题，故本案中对其该项主张以及刘人瑞所称的商品房尚未交付的主张均不予理涉。就商品房买卖合同履行的纠纷，可由商品房买卖合同双方当事人依法另行处理。待商品房买卖合同最终处理完毕、明确最终责任后，案涉物业服务费可作为损失按责处理。关于碧桂园物业南通公司是否已经书面催缴物业费的问题，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”，本案中碧桂园物业南通公司称已经书面催缴过，但其提供的工作记录和催缴信函查件单存在证据上的多重瑕疵，尚不能充分证明其已向刘人瑞书面催缴过物业费。但本案碧桂园物业南通公司起诉后已经过较长的诉讼过程，期间刘人瑞一直拒绝缴纳物业费，本院经审理认为刘人瑞应当缴纳物业管理费，上述司法解释也并非将书面催缴作为提起诉讼的前置程序，碧桂园物业南通公司的起诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》规定的起诉条件，故刘人瑞以碧桂园物业南通公司起诉前未书面催缴物业费为由认为其提起本案诉讼不符合起诉条件本院不予采纳。至于分摊的电费，碧桂园物业南通公司已经举证并说明了费用分摊的数额及计算方法，刘人瑞没有提出并证明碧桂园物业南通公司所计算的公共区域电费分摊13.61元有明显数额或计算方面的不合理或错误之处。综上，原审法院判令刘人瑞根据前期物业服务协议的约定交纳物业管理费及分摊电费并无不当，可以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费340元，由上诉人刘人瑞负担。本判决为终审判决。审判长 金 玮审判员 吕 敏审判员 杜太光二〇一七年八月三十一日书记员 唐颖琦