（2017）闽0203民初5544号
裁判日期: 2017-08-31
公开日期: 2017-12-04
案件名称
林颖瑜与蔡金莱、陈巧房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
厦门市思明区人民法院
所属地区
厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
林颖瑜,蔡金莱,陈巧
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0203民初5544号原告（反诉被告）：林颖瑜，女，1984年2月6日出生，汉族，住厦门市思明区，委托诉讼代理人：刘春有，福建天衡联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：许烨，福建天衡联合律师事务所律师。被告（反诉原告）：蔡金莱，女，1965年8月3日出生，汉族，住厦门市思明区，被告（反诉原告）：陈巧，女，1990年6月16日出生，汉族，住厦门市思明区，上列二被告共同委托诉讼代理人：吴晓文，福建天翼律师事务所律师。原告（反诉被告）林颖瑜与被告（反诉原告）蔡金莱、陈巧房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）林颖瑜的委托诉讼代理人刘春有、许烨，被告（反诉原告）蔡金莱、陈巧及其委托诉讼代理人吴晓文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林颖瑜向本院提出诉讼请求：1、蔡金莱、陈巧继续履行与林颖瑜签订的《购房协议书》及《购房补充协议》，即林颖瑜向蔡金莱、陈巧支付购房款80万元，蔡金莱、陈巧协助林颖瑜办理过户手续及银行按揭贷款手续，林颖瑜将130万元贷款支付给蔡金莱、陈巧，蔡金莱、陈巧将房屋交付给林颖瑜；2、蔡金莱、陈巧赔偿林颖瑜律师费5万元；3、蔡金莱、陈巧承担本案诉讼费（含保全费）。事实和理由：2017年1月11日，林颖瑜与蔡金莱、陈巧签订《购房协议书》，约定林颖瑜向蔡金莱、陈巧购买厦门市思明区后江埭路172号1303室房屋，建筑面积123.3平方米，房产总价590万元。付款方式为：2017年1月11日支付100万元2017年2月28日支付160万元，用于蔡金莱、陈巧解除抵押登记；2017年4月30日支付330万元。林颖瑜已于2017年1月11日向蔡金莱、陈巧支付100万元，2017年2月28日向蔡金莱、陈巧支付160万元。2017年3月19日，林颖瑜与蔡金莱、陈巧签订《购房补充协议》，对原《购房协议书》进行修改补充，并约定：林颖瑜于2017年3月25日支付120万元，2017年4月30日支付80万元；双方于2017年5月底办理房屋过户手续，并于当日前往银行办理按揭贷款手续，林颖瑜以按揭贷款方式支付购房余款130万元；原《购房协议书》所约定的“2017年4月30日支付330万元”作废。2017年3月19日，林颖瑜向蔡金莱、陈巧支付120万元。林颖瑜向蔡金莱、陈巧支付380万元之后，蔡金莱、陈巧于2017年3月25日提出要以6万元/平方米的价格出售给林颖瑜，否则就不卖给林颖瑜了，林颖瑜多次与蔡金莱、陈巧沟通未果。林颖瑜与蔡金莱、陈巧签订的《购房协议书》及《购房补充协议》系双方真实意思表示，为合法有效协议，双方均应严格履行。现蔡金莱、陈巧的行为已违反合同约定，林颖瑜要求蔡金莱、陈巧承担继续履行等违约责任。鉴于林颖瑜已支付近三分之二的购房款给蔡金莱、陈巧，蔡金莱、陈巧已利用林颖瑜所支付的购房款偿还了之前的贷款并解除了抵押登记，蔡金莱、陈巧提出不履行合同义务，严重损害了林颖瑜的合法权益。蔡金莱、陈巧辩称，林颖瑜的陈述故意挂一漏万，不谈关键情节，营造蔡金莱、陈巧单方毁约的错觉，但在还原完整的协商及纠纷过程后，本案的基本事实终将水落石出，蔡金莱、陈巧没有违约，只是在拒绝两份欺诈“协议”。2017年初，蔡金莱、陈巧想购买改善住房，因财力有限只能先卖后买，名下无房后就可享3成以下首付、9折以下利率。蔡金莱、陈巧1月6日在楼下中介挂牌610万元实收出售讼争房屋，当天中午林颖瑜及其母亲就与中介来看房，第二天又撇开中介来说要买好省中介费。后来送件失败，蔡金莱、陈巧才意识到林颖瑜实际避开了专业中介对限购对象的甄别。2017年1月11日，双方签了《购房协议书》。因林颖瑜反复强调其住房困难和邻居感情，协议降价到590万元。因蔡金莱、陈巧只能负担低首付低利率才要卖房，所以约定2017年2月28日前就取出产权证办过户。因换购房屋期间蔡金莱、陈巧户口需暂挂，所以约定户口照旧直至迁走。2017年3月7日，双方前往产权交易中心送件却遭退件。蔡金莱、陈巧这才知道林颖瑜没有交易资格不能买房，只为锁定房源投机2017年1月看涨的房价，才隐瞒实际情况于2017年1月11日抢签《购房协议书》。在林颖瑜欺诈隐瞒在先情况下，蔡金莱、陈巧完全有权选择有资格的诚实买家售房，或选择按林颖瑜有购房资格时的行情再谈交易，没理由剥夺蔡金莱、陈巧自由缔约的权利去满足欺诈一方已被打回的投机需求，牺牲自己的改善刚需。蔡金莱、陈巧也找了附近中介了解到厦门房价迅猛普涨，讼争房价已在6万元/平方米左右，总价达720万元以上。蔡金莱、陈巧本就是为改善才卖房，如果不在合法合规基础上随行就市交易，连原有的居住条件都会丧失。但林颖瑜及其家人反复找蔡金莱、陈巧说情协商，林颖瑜表示双方互相体谅，给蔡金莱、陈巧房价补偿到680万元、且林颖瑜已经单方网签讼争房屋，蔡金莱、陈巧想另卖也不行。蔡金莱、陈巧性格软弱，在林颖瑜一方软硬兼施下，只得答应重新按678万元将房屋出售给林颖瑜。双方为此需要对原协议进行变更，2017年3月19日林颖瑜将《购房补充协议》拿给蔡金莱、陈巧签，蔡金莱、陈巧看见房价还是原价就很生气，林颖瑜解释说，更改房价要对协议条款整体调整，以后各期付款金额都得改，先确认原协议付款并调整过户时间，待调整房价的协议文本拟好后再发给蔡金莱、陈巧补签。林颖瑜还保证多年邻居不会骗蔡金莱、陈巧。于是，蔡金莱、陈巧就先签署了2017年3月19日《购房补充协议》。2017年3月24日，按之前讲好的条件，林颖瑜也确实把变更房价为678万元的《购房补充协议》文本用微信发给了蔡金莱、陈巧，与2017年3月19日的《购房补充协议》文本格式完全相同。蔡金莱、陈巧本以为就这样了，万万没想到林颖瑜突然变卦要以590万元买房，不认678万元的价格。蔡金莱、陈巧被这样的连环欺诈手段气懵了，才提出要林颖瑜随行就市按6万元以上/平方米的价格买房。虽然气愤，蔡金莱、陈巧并没有把房屋另外卖出，总以为林颖瑜会最终回到678万元的实际协商价格，结果等来的却是起诉。应诉后，蔡金莱、陈巧到房管局调查才明白：2017年1月11日，林颖瑜夫妻拥有两处住房，所谓房屋已卖给漳州客户纯属骗取蔡金莱、陈巧谅解并稳住蔡金莱、陈巧适用678万元房价的借口；实际情况是林颖瑜反常地以独生女向老父“赠与”房屋的方式保住原房盘活购房资格后，再故意拆分滞后的678万元《购房补充协议》，最大化地追求其最初锁定的投机溢价。综上，2017年1月11日《购房协议书》是一方欺诈隐瞒限购事实签署的违规投机协议，2017年3月19日《购房补充协议》又是一方编造各种借口、不择手段拆分签署谅解协议步骤而骗取的“半截子协议”，都应当予以撤销。请法院驳回林颖瑜的全部诉讼请求。蔡金莱、陈巧向本院提出反诉请求：撤销蔡金莱、陈巧与林颖瑜之间的2017年1月11日《购房协议书》及2017年3月19日《购房补充协议》。事实和理由：讼争房屋是蔡金莱、陈巧母女共有的唯一住房。2017年初，蔡金莱、陈巧将该房屋在中介挂牌，以另行换购改善住房，林颖瑜不知以何手段直接找上蔡金莱、陈巧，签署了2017年1月11日《购房协议书》。由于当时厦门政策已经限购限贷，蔡金莱、陈巧出售房屋后名下无房，属于政策保障支持的居民刚性、合理、改善性需求，有权享有低首付低利率的优惠，双方约定2017年2月28日前就取出产权证办理过户。《购房协议书》签订后，厦门房价上涨态势丝毫不让北上深，蔡金莱、陈巧预期的低首付低利率实际已被侵蚀，如果不能及时过户，蔡金莱、陈巧的住房改善在上涨的房价面前将沦为无家可归。但蔡金莱、陈巧仍然信守承诺，终于在2017年3月7日，双方前往产权交易中心送件。结果过户手续遭退件处理，因林颖瑜家庭名下有两套房屋，根本没有购房资格。林颖瑜为锁定房源囤房牟利，明知自己没有购房资格仍与蔡金莱、陈巧订立合同的欺诈事实暴露无遗。蔡金莱、陈巧提出林颖瑜应当为欺诈承担房价上涨的压力（其本来不应当以欺诈获得房价上涨的收益），林颖瑜也同意上调房价至678万元以求得蔡金莱、陈巧对其欺诈的谅解，并表示将名下一套房屋卖给漳州客户后，5月底之前就可办理过户。林颖瑜还提出先对原协议付款情况确认清楚，调整房价的协议文本由其拟定后再行签订，于是2017年3月19日，双方签署了《购房补充协议》，随后林颖瑜也将上调房价至678万元的购房协议文本发送给蔡金莱、陈巧。但是，变故再次发生，林颖瑜随即反悔房价调整，所谓漳州客户也变成了父女赠与，并威胁讼争房屋其已搞定网签，蔡金莱、陈巧不卖也得卖。对于这样的连环欺诈带胁迫，蔡金莱、陈巧急怒之下回复其要买就按行情来。2017年1月11日《购房协议书》及2017年3月19日《购房补充协议》，是林颖瑜以欺诈手段，使蔡金莱、陈巧在违背自己真实意思的情况下订立的合同，应当适用《中华人民共和国合同法》第五十四条，蔡金莱、陈巧有权撤销2017年1月11日《购房协议书》及2017年3月19日《购房补充协议》。林颖瑜辩称，1、林颖瑜与蔡金莱、陈巧签订的《购房协议书》及《购房补充协议》，系双方当时的真实意思表示，并不存在任何欺诈行为和欺诈故意，蔡金莱、陈巧主张撤销合同没有事实依据。林颖瑜与蔡金莱、陈巧于2017年1月11日在友好协商的情况下签订《购房协议书》，约定由林颖瑜向蔡金莱、陈巧购买讼争房屋，价款为590万元，2月28日前林颖瑜交付160万元用于房产解押，取出产权证办理过户。2017年3月19日，双方就付款事宜及具体的过户时间安排另行签订了《购房补充协议》，林颖瑜也在当日将120万元提前转账给蔡金莱、陈巧。3月21日林颖瑜通知蔡金莱、陈巧可以办理过户，但是蔡金莱、陈巧却临时变卦，提出要将房价提高至每平方米6万元，并且不愿意配合办理过户手续。此时林颖瑜立即陷入非常无奈的状况，为能顺利购买讼争房屋，只能与蔡金莱、陈巧进行不断的协商，蔡金莱、陈巧先提出将房价提高到678万元，后又再提出额外增加条件，要求林颖瑜假借此次购房帮其多贷款100万元，对此林颖瑜无法答应，双方未能就合同价款的变更达成一致协议。《购房协议书》及《购房补充协议》均是在双方平等自愿的情况下签订的，对于双方均应具有约束力，林颖瑜不存在蔡金莱、陈巧所称的欺诈情形，并且一直依约履行，反而是蔡金莱、陈巧在双方已达成一致协议的情况下违反诚信，不仅提出增加购房款，甚至要求林颖瑜帮其多贷款100万元，并且不按照双方已经约定的时间履行过户义务，已属违约。2、蔡金莱、陈巧以存在欺诈为由主张合同撤销，但是蔡金莱、陈巧主张合同撤销的法定条件并不存在。讼争合同签订过程中不存在欺诈的情形，蔡金莱、陈巧签订讼争合同没有违背真实意愿，也没有因合同的履行遭受任何损失。3、蔡金莱、陈巧在反诉中的陈述存在虚假陈述，意图通过混淆是非，掩盖其不履行合同义务的违约及不诚信行为。蔡金莱、陈巧陈述讼争房屋系其母女唯一住房，但实际上蔡金莱、陈巧早在2014年就已购买了融信幸福海岸A子地块6#楼11层1122单元及车位，蔡金莱、陈巧所谓出售房屋后名下无房的陈述与事实不符。蔡金莱、陈巧谎称双方约定上涨房价在前，补充约定过户时间在后，而实际情况是，双方补充约定过户时间在前，双方同意签订补充协议的条件是双方协商且林颖瑜同意提前支付购房款，而并不是蔡金莱、陈巧所谓的同意房价上涨，否则双方不可能在3月19日签署《购房补充协议》。从蔡金莱、陈巧诸多虚假陈述可以表明，其以所谓存在欺诈为由向林颖瑜提出反诉，纯属对事实的歪曲，对诚信履行合同林颖瑜的恶意诬陷，意图掩盖其违约事实，依法不应支持。综上所述，蔡金莱、陈巧提出的撤销合同的反诉请求，缺乏事实和法律依据，应予驳回。本院经审理认定事实如下：本案讼争的厦门市思明区后江埭路172号1303室房屋登记在蔡金莱、陈巧（系母女关系）名下。2017年1月3日，陈巧经厦门市鹭江公证处公证出具一份委托书，委托蔡金莱代为办理讼争房屋相关事宜，委托权限包括代为清偿抵押贷款、代为出售讼争房屋等。2017年1月11日，林颖瑜与蔡金莱、陈巧（由蔡金莱代理）签订一份《购房协议书》，约定：蔡金莱、陈巧将讼争房屋出售给林颖瑜，购房款总额590万元；2017年1月11日支付定金100万元，2017年2月28日前支付160万元，用于解押取出产权证办理过户，2017年4月30日前支付余款330万元；蔡金莱、陈巧于2017年6月30日前将讼争房屋交付给林颖瑜；如有违约，违约方应付给对方购房款总额10%的违约金。上述《购房协议书》签订当日，蔡金莱收到林颖瑜支付的购房定金100万元。2017年2月28日，蔡金莱收到林颖瑜支付的购房款160万元。2017年3月7日，林颖瑜与蔡金莱（亦作为陈巧的代理人）共同前往不动产交易部门办理讼争房屋的过户登记手续，因林颖瑜属于厦门市住房限购对象，双方未能完成过户登记。2017年3月19日，林颖瑜与蔡金莱（亦作为陈巧的代理人）就上述《购房协议书》（总金额590万元）签订一份《购房补充协议》，约定：林颖瑜于2017年3月25日前支付120万元购房款，于2017年4月30日前支付80万元购房款，双方于2017年5月底办理房屋过户手续，并于过户当日办理按揭贷款手续，林颖瑜以按揭贷款方式支付购房尾款130万元。上述《购房补充协议》签订当日，蔡金莱收到林颖瑜支付的购房款120万元。自双方签订《购房协议书》至2017年3月21日期间，林颖瑜家庭（林颖瑜及其配偶）在厦门市拥有两套住房，属于住房限购对象。2017年3月21日，林颖瑜将其与父亲共有的一套住房赠与给其父亲。此后，林颖瑜要求蔡金莱、陈巧办理过户手续，蔡金莱、陈巧要求调整交易价格。2017年3月24日，林颖瑜以微信方式向蔡金莱（亦作为陈巧的代理人）发送另一份《购房补充协议》，内容为：双方就讼争房屋购房款调整为678万元，林颖瑜于2017年4月10日前支付98万元，双方办理完房屋过户手续后立刻向银行申请办理按揭贷款，林颖瑜以按揭贷款方式支付购房尾款200万元。蔡金莱收到该份《购房补充协议》的微信版本后，双方又因贷款、房价问题产生争议，最终未签订书面补充协议。2017年3月27日，林颖瑜与福建天衡联合律师事务所律师签订一份《委托代理合同》，林颖瑜委托该所律师代理其与蔡金莱、陈巧房屋买卖合同诉讼，约定律师代理费5万元。审理中，林颖瑜表示，双方没有达成交易价格为678万元的补充协议，林颖瑜坚持按照590万元的交易价格继续履行双方之间于2017年1月11日签订的《购房协议书》及2017年3月19日签订的《购房补充协议》。蔡金莱、陈巧表示，即便不能撤销双方于2017年1月11日签订的《购房协议书》及2017年3月19日签订的《购房补充协议》，蔡金莱、陈巧也不同意按照590万元的交易价格继续履行，若双方能协商解决纠纷，蔡金莱、陈巧可以考虑按照678万元的交易价格继续履行双方之间的房屋买卖合同。本院认为，林颖瑜与蔡金莱、陈巧于2017年1月11日签订的《购房协议书》及2017年3月19日签订的《购房补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，属有效合同。虽然林颖瑜属于厦门市住房限购对象，但从在案证据来看，并无证据证明林颖瑜存在隐瞒、欺骗蔡金莱、陈巧的主观恶意，在因林颖瑜属限购对象而不能于2017年3月7日办理过户手续后，林颖瑜仍积极处理购房资格问题，并且对蔡金莱、陈巧提出的调整交易价格的要求，于2017年3月24日以微信方式向蔡金莱、陈巧发送《购房补充协议》，将交易价格调整为678万元。双方之所以最终未能签订书面补充协议，是因为双方在此之后又因贷款、房价问题发生其他争议。由此可见，林颖瑜在合同履行过程中，并未恶意隐瞒、欺骗蔡金莱、陈巧，对于双方之间的争议亦能积极协商、处理，因此，蔡金莱、陈巧以欺诈为由诉请撤销双方于2017年1月11日签订的《购房协议书》及2017年3月19日签订的《购房补充协议》，依据不足，本院不予支持。由于林颖瑜属限购对象，双方不能于2017年3月7日办理过户手续，蔡金莱、陈巧对此并无过错。此后蔡金莱、陈巧提出调整交易价格，林颖瑜并未反对，并以向蔡金莱发送《购房补充协议》微信版本的方式将交易价格调整为678万元。虽然双方最终因贷款、房价问题未能签署书面补充协议，但双方对于调整房屋交易价格并无异议。现林颖瑜仍然诉求按照590万元的价格履行双方之间的《购房协议书》及《购房补充协议》，蔡金莱、陈巧协助林颖瑜办理过户手续，本院不予支持。因林颖瑜自身对于双方之间的房屋买卖合同无法顺利履行负有责任，且双方并未就律师费的承担进行明确约定，本院对林颖瑜诉求的律师费不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告林颖瑜的诉讼请求；二、驳回反诉原告蔡金莱、陈巧的反诉请求。本案本诉受理费减半收取为26550元，由原告林颖瑜负担；反诉受理费减半收取为26550元，由反诉原告蔡金莱、陈巧负担。前述款项应于本判决生效后七日内向本院缴纳。本案财产保全申请费5000元，由原告林颖瑜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 朱 晨二〇一七年八月三十一日代书记员 楼欣杰附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 来自：