（2017）浙1126民初767号
裁判日期: 2017-08-31
公开日期: 2017-09-29
案件名称
郑加生、朱玲英等与龙泉市地产开发有限责任公司庆元项目部商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
庆元县人民法院
所属地区
庆元县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郑加生,朱玲英,龙泉市地产开发有限责任公司庆元项目部
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条，第十八条第一款
全文
浙江省庆元县人民法院民 事 判 决 书（2017）浙1126民初767号原告：郑加生，男，1964年2月23日出生，汉族，住庆元县。原告：朱玲英，女，1966年2月8日出生，汉族，住庆元县。两原告委托诉讼代理人：郑叶冲，浙江百山祖律师事务所律师。被告：龙泉市地产开发有限责任公司庆元项目部，住所地庆元县濛洲街道濛洲街沁心园小区B幢二楼。代表人：陈永华，该公司总经理。委托诉讼代理人：方元发，浙江金言律师事务所律师。委托诉讼代理人：项晓韬，龙泉市剑川法律服务所法律工作者。原告郑加生、朱玲英与被告龙泉市地产开发有限责任公司庆元项目部（以下简称庆元项目部）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年4月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人郑叶冲，被告的委托诉讼代理人方元发、项晓韬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑加生、朱玲英向本院提出诉讼请求：判决被告支付原告违约金人民币249723.57元（从2015年7月1日起以1490887元为基数按日0.5‰计算至2016年5月31日止）。事实和理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买其开发的坐落于庆元县××街道××水岸住宅小区××单元××室房产及附属用房，总价款为1490887元。根据《商品房买卖合同》第16条约定，被告负责办理土地使用权及商品房所有权初始登记，并于2015年6月30日前将土地、房屋权属证书交付原告，如逾期90日后，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已付房价款0.5%的违约金。原告产权证登记日期为2016年6月3日。被告庆元项目部辩称，1.被告认为原告的诉讼请求不能成立。原告认为《商品房买卖合同》第16条约定的是原告办理两证转移登记的日期是错误的，根据该条约定，被告是负责办理两证的初始登记并在2015年6月30日前交付给原告，但该合同附件8补充协议第2条约定，“因办理房产、土地两证的工作进程不受出卖人控制，出卖人在合同约定日前办理完整办证手续，具体交付两证视房产、土地主管部门工作进度确定交付日期”，故被告所承担的义务仅是在合同约定日前办理完整的办证手续。现被告在2015年6月24日已办理相关手续，并在随后的申请中完成了附加的手续，故不存在逾期办证的情形。2.即使构成违约，原告计算的违约金金额过高。违约金必须以损失为前提，现原告并没有造成损失。违约金的计算方式也应从两证初始登记办理的时间即2016年1月20日开始计算或作为截止。原告为证实其主张，向本院提交了下列证据材料：1.原告身份证及被告工商登记信息复印件，拟证实原、被告诉讼主体情况；2.《商品房买卖合同》及购房发票复印件，拟证实原、被告签订的合同所约定的权利义务；3.不动产产权证复印件，拟证实原告转移登记的具体日期。经庭审质证，被告对原告提供的证据质证认为，对证据1的真实性、关联性、合法性没有异议；对证据2质证认为，对发票复印件真实性没有异议，但与本案没有关联性。对合同真实性没有异议，但合同补充协议第2条明确约定办证日期要视房产主管部门的工作进度来确定；证据3产权证复印件的真实性没有异议，但该产权证是转移登记，被告在2016年1月已办理房产和土地初始登记，原告的产权证登记日期无法证明被告违约。被告向本院提交了下列证据材料：1.国有建设用地使用权出让合同；2.涉案出让地地块调查报告障碍物示意图、照片；3.要求政府妥善处理出让土地纠纷确保无障碍施工的报告、关于要求退还庆元县G-16A地块土地出让金的报告；4.被告支付道路押金赔偿款25万元的收条；5.庆元国用（2012）第297号国有土地使用权证、建筑工程施工许可证；6.要求办理房产证的申请、项目延期开工情况报告、庆元县建设用地项目延建申请表；证据1-6拟证实政府国土部门因工作进度缓慢，延迟向被告公司交付出让土地；7.庆元县政府常务会议纪要；8.国有建设土地使用权证、工程竣工报告、土地使用权总证；9.被告对购房人发出办理权属证书的通知；证据7-9拟证实政府部门办理行政许可滞后，拖延4个多月至2015年11月才出台会议纪要对被告要求办理土地延建手续予以批复，被告于2016年1月份办理两证初始登记后，即通知买受人办理权属证书；10.起诉状及云和县人民法院撤诉裁定书，拟证实因政府部门延期交付土地，延期办理土地延建行政许可，被告就其违法违约行为向法院提起行政诉讼；11.被告委托诉讼代理人向被告工作人员所作的调查笔录，拟证实被告于2015年6月24日到庆元县房管部门办理涉案房屋产权登记手续。经庭审质证，原告对被告提供的证据质证认为，证据1三性无异议，但根据出让合同第6条约定，政府要将达到什么标准的土地交付给受让人在合同中是空白的，双方对出让土地应按照当时的挂牌公告为准，公告中有出让土地的位置、现状等内容，被告在参与竞拍时已清楚该宗地的状况，故政府不存在违约；证据2，是被告单方出具，没有经过政府书面认可，照片没有反映出拍摄的时间、人员，不符合证据三性；证据3、4，与本案无关联性；证据5三性无异议；证据6三性无异议，但在办理房产证的申请中被告明确表示存在项目部分建筑面积超出规划的情况，导致验收无法通过，故该责任应由被告承担，而延建申请表反映被告称其办理完整办证手续，后因资料不齐全而需补办延建手续，说明被告未按合同约定履行义务；证据7、8，三性无异议；证据9三性有异议，该通知系被告单方出具，不能证实被告已经通知过业主办理转移登记手续；证据10三性无异议，不能证实被告的待证事实；证据11三性有异议，但笔录陈述2015年6月下旬去房管处办理初始登记，但因房管部门认为其提交的材料不齐全不予受理，此内容亦说明被告没有按照规定提交必要的材料。本院对原、被告提供的证据以及本院依职权调取的证据，认证如下：原告提供的证据1-3经被告质证三性无异议，予以认定。被告提供的证据1，5-8，10三性经原告质证无异议，对该证据予以认定；证据2-4，9无法确认真实性，不予认定；证据11系对与被告有利害关系的工作人员所作，证明力有限，不予认定。本院经审理认定事实如下：2012年10月30日，原告向被告购买庆元县××街道××水岸住宅小区××单元××室房产及附属用房，双方签订《商品房买卖合同》。原告依约支付了房屋价款1490887元。合同第十六条约定，“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得土地使用权证书或证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房房屋所有权证。出卖人承诺于2015年6月30日前得以前款规定的土地、房屋权属证书交付给买受人，买受人自行或委托出卖人办理该商品房转移登记……约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书的，双方同意若买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书之日止，按日向买受人支付已付房价款0.5%的违约金。”合同附件八补充协议内容第2条约定，“办理房屋抵押登记、所有权证、土地使用权证等相关手续所需费用及税费由买受人自理。因办理房产、土地两证的工作进程不受出卖人控制，出卖人在合同约定日前办理完整办证手续，具体交付两证视房产、土地主管部门工作进度确定交付日期。”另查明，被告于2015年6月24日向庆元县住房和城乡建设局申请办理房产证，因被告庆元国用（2012）第297号土地使用权证有效期过期，房管部门未予办理。后被告向政府申请延长该项目的建设期限，庆元县人民政府常务会议纪要（2015）8号文件及《庆元县建设用地申请延建审查意见》，同意将阳光水岸项目建设期限从2013年5月17日延长至2015年11月30日。被告于2016年1月19日办理阳光水岸项目的房屋所有权证初始登记，于2016年2月4日办理土地使用权证初始登记。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合同依法成立并生效。原、被告应依合同约定履行相应义务。该合同第十六条约定，被告应于2015年6月30日前将土地使用权初始登记及房屋所有权初始登记证书交付给买受人。而附件八补充协议内容第2条约定，“因办理房产、土地两证的工作进程不受出卖人控制，出卖人在合同约定日前办理完整办证手续，具体交付两证视房产、土地主管部门工作进度确定交付日期。”被告虽于2015年6月24日携带相关手续向房管部门申请办理房产证，但因庆元国用（2012）第297号土地使用权证过期，房管部门并未受理该申请，故被告实际上并未办理完整办证手续，且过错在于被告，被告抗辩其不存在违约，本院不予采信。被告办理房屋所有权证及土地使用权证初始登记的时间分别为2016年1月19日、2016年2月4日，故被告的违约时间应计算至后者，即为2015年7月1日至2016年2月4日。关于违约金是否过高的问题。双方签订的《商品房买卖合同》约定办理两证逾期90日以上的，由被告按日0.5%的标准支付违约金。原告起诉时虽已将该标准降至日万分之五，但考虑到被告逾期时间仅为七个月，对原告造成的损失较为有限，且购房款金额较大，故本院将违约金调整为不超过造成原告损失的30%，本院酌定原告损失为以购房款为基数按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算。综上，原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持。违约金应以1490887元为基数按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍从2015年7月1日计算至2016年2月4日为止（共218天），计53355.7元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条的规定，判决如下：一、被告龙泉市地产开发有限责任公司庆元项目部在本判决生效后十五日内支付原告郑加生、朱玲英违约金人民币53355.7元；二、驳回原告郑加生、朱玲英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5046元，由原告郑加生、朱玲英负担3968元，被告龙泉市地产开发有限责任公司庆元项目部负担1078元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。审 判 长 胡顺遂代理审判员 陈锋丽人民陪审员 方仙凤二〇一七年八月三十一日书 记 员 吴素芸 搜索“”