（2017）豫05民终3975号

裁判日期: 2017-08-31

公开日期: 2018-07-16

案件名称

张庆堂、安阳市永高房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

河南省安阳市��级人民法院

所属地区

河南省安阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

张庆堂,安阳市永高房地产开发有限责任公司,安阳市企业联合会

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

河南省安阳市中级人民法院民事判决书（2017）豫05民终3975号上诉人（原审原��）：张庆堂，男，1952年3月16日生，汉族，住安阳市北关区。委托诉讼代理人：杨军，河南兴亚律师事务所律师。上诉人（原审被告）：安阳市永高房地产开发有限责任公司，住所地安阳市开发区海河大道与商颂街交叉口西南角。组织机构代码:72868806-3。法定代表人：裴军，职务：董事长。委托诉讼代理人：杜胜利，河南上合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安阳市企业联合会，住所地安阳市文明大道829号。法定代表人：白光明，职务：会长。委托诉讼代理人：杨文君，河南洹蕴律师事务所律师。上诉人张庆堂、上诉人安阳市永高房地产开发有限责任公司因与被上诉人安阳市企业联合会房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省安阳市龙安区人民法院（2017）豫0506民初121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张庆堂上诉请求：1.依法撤销一审判决第三项并依法判决两被上诉人限期将办理不动产权属登记证的资料向产权登记机关备案。2.依法将一审判决第二项违约金支付“截至日”改判为“两被上诉人将办理不动产权属登记证的资料在产权登记机关备案日”。3.本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审认为目前小区“没有土地原始登记、性质变更和分割情况，无法完成不动产权属证书的登记”。上诉人不否认该事实。土地部门给予小区业主的口头答复是：土地已经具备解决的条件，即土地原始登记、性质变更和分割已经能够进行，也多次通知、催促两被上诉人完善土地手续，然两被上诉人却因不愿意承担完善土地手续所需规费而互相推诿，消极不作为，主观不作为。因此如果不对两被上诉人土地“备案”予以限期，则上诉人的权利将会永无实现的可能。两被上诉人以“创业家园”名义规划审批的土地目前分割为南、中、北三块。上诉人所说的“创业家园”仅是“中间”部分，其他两块土地手续两被上诉人已经积极地全部办理完成，仅仅遗留下了“中间”部分。这也说明，“中间”部分土地手续如果两被上诉人积极行为，在期限内是能够办理并备案的。因此应支持上诉人要求被上诉人限期备案的请求。在被上诉人不备案前，上诉人的权益一直处于被侵害状态，因此赔偿截止日应为实际备案日。安阳市永高房地产开发有限责任公司答辩称，本案不属于商品房买卖合同纠纷，本案是集资建房纠纷，集资建房的售房的主体是安阳市企业联合会，不是永高房地产开发公司，上诉人的上诉请求不符合法律规定，一审判��认定事实以及适用法律错误，应驳回上诉人的上诉请求。安阳市企业联合会答辩称：因永高房地产开发公司是创业家园的开发商及销售商，应由其承担办理权属登记证书的责任和相关违约责任，安阳市企业联合会是社会团体组织，不具备开发销售商品房的资质，因此不应由企业家联合会承担责任，一审判决认定事实清楚，证据充分，应维持原判。安阳市永高房地产开发有限责任公司上诉请求：1、请求撤销本案一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、2004年9月16日，企业联合会与上诉人签订企业家“创业家园”建设合同一份，在合同中约定，上诉人必须按照企业家联合会审定的建筑规划进行建设，由企业家联合会确定住房分配名单，将“创业家园”房屋分配给各个企业家，上诉人��得自行销售。涉案房屋是企业家联合会的集资建房，不属于商品房，被上诉人在购买该房屋时对房屋的性质及房产状态均清楚明了。涉案房屋不属于商品房买卖的范畴，故此不属于人民法院的管辖。2、涉案房屋是企业家联合会的集资建房，由企业家联合会将房屋出售给被上诉人，上诉人与被上诉人之间不存在任何合同关系，上诉人对被上诉人不承担任何合同义务，上诉人对涉案房屋的交房、办证等均不负有合同义务，上诉人仅仅是“创业家园”的承建方，仅仅承担的是承建义务。3、被上诉人提供的凭证是无效凭证，无法作为交纳依据。上诉人代缴代收的维修资金系纯粹的无偿行为，不能交纳不属于上诉人方责任，代缴期间双方未约定有利息。判令上诉人以中国人民银行同类贷款利率的标准计算支付利息没有依据且显失公正。张庆堂答辩称：涉案房屋非��资建房，集资建房属于经济适用建房的组成部分，其建设标准、优惠政策、供应对象、购买程序、价格设定、产权限制都有明确的法律规定，本案涉案房屋完全不符合法律规定的上述有关标准；涉案房屋从立项到业主正式居住要经过多个环节，政府立项、土地售让、规划审批、施工建设、对外销售、交付等相关证据表明，上述每一个环节都是以永高的名义进行的，永高工商登记资料证明永高公司具备开发销售的资质，永高和联合会之间的协议，是其内部协议，对于韩长生等31人没有任何约束力，关于支付维修金部分，永高代收了韩长生等31人的维修金，永高公司一审当庭认可，且有证据证明，依据代收时的法律规定，永高公司应在代收之日起15日内将代收的维修金交付法律规定的账户内，时至今日，永高公司未能交付且继续占用该资金，永高应继续履行义务并赔偿��长生等31人的损失，请求驳回永高公司的上诉请求。安阳市企业联合会答辩称：上诉人永高房地产开发有限公司关于其不是开发销售主体，没有事实依据，创业家园小区是定向开发，永高公司是具备开发资质条件的房地产公司，在永高公司向联合会承诺商品房开发后，双方才签订合同，由永高公司开发，且所有商品房手续都是以永高公司名义进行的，其次上诉人永高公司是创业家园小区的销售商，该小区款项的所有人均为永高公司，该小区的开发建设销售都由永高公司单独负责，永高公司将南北两块土地补交了土地转让金的情况下予以转让，唯独没有交纳中间涉案土地的相关费用。永高公司在转让南北两块土地的时候没有通知企业联合会；企业联合会作为广大业主的组织，为广大业主统一购买永高公司定向开发的集资房，在永高公司对创业家园不予过问��情况下，才予以反映，最后办理了部分房产证，登记在企业联合会的名下。要求维持一审对企业联合会的判决。张庆堂向一审法院起诉请求：1、要求两被告将代收的维修金限期按原告提供的安阳市房产管理局房屋维修资金管理中心出具的《安阳市住宅专项维修资金交款通知书》载明的应交金额11789.38元，交到安阳市房产管理局房屋维修资金管理中心指定账户，利息（从2008年1月1日按实际数额和月息2%计算）限期返还原告；2、依法判决两被告限期将办理不动产权属登记证的资料报产权登记机关备案并不附加法律规定外的任何条件协助原告办理、完成不动产权属登记手续并支付违约金（自2008年1月1日起以购房款457065元为基数参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算直至两证登记手续变更完毕日止）。一审法院审理查明，本案被告安阳市企业联合会原称安阳市企业家俱乐部，2006年2月更名为安阳市企业家联合会，2011年11月更名为安阳市企业联合会一直沿用至今。2004年，永高房地产公司与安阳市新世纪农业开发有限公司协议受让180亩土地的使用权，但未办理转移登记。2004年9月16日，企业联合会为甲方，永高房地产公司为乙方，双方签订企业家“创业家园”建设合同一份，合同约定：“第一条、甲方同意乙方使用乙方现有土地证土地一块（附国有土地使用权证复印件，每亩按12.5万元价格付款计算，使用权归企业联合会）委托乙方建设创业家园，所建房屋由甲方分配给会员单位。双方约定建设工期为一年零六个月，开工时间以实际进场日期算起；第二条、乙方必须按照甲方审定的建筑规划图纸进行建设，乙方必须按照审定的小区环境规划设计进行建设；第三条、乙方在接到甲方住房分配��单后，由乙方与购房人签订《商品房买卖意向书》……第五条、甲方承诺其所建楼房全部销售分配给所属会员单位，乙方不得自行销售……第八条、甲方负责协调批准设计规划，负责协调减免有关费用，由此发生的一切费用可列入建房整体造价之中。”2005年4月19日，永高房地产公司申请建设创业家园住宅小区，地址为商颂大街东、弦歌大道南，占地面积为16.29公顷。安阳高新技术开发区规划建设管理局同意报建并加盖公章。2007年2月，创业家园DC1号至4号、FS1号至11号及13号、BS1号至12号楼经五方竣工验收，永高房地产公司陆续缴纳了配套费和测绘费。2007年3月7日，安阳市国土资源局下发安国土资罚字（2007）第3号土地行政处罚决定书，对永高房地产公司未经国土部门批准将商业用地改变为住宅用地的非法占地行为，责令其交还72289.46平方米土地，并处以2168683.8元罚款。5月29日，永高房地产公司缴纳罚款722894.6元。2008年2月，企业联合会向安阳市政府就“创业家园”使用土地历史遗留问题进行书面请示，内容为：企业联合会“创业家园”是经市委、市政府批准建设的为全市企业家提供生活服务的项目，目前该项目已全部建成竣工，住房已分配到各位企业家，钥匙已分配到各住户手中。该项目2002年开始筹备运作，2004年经市政府批准立项进入建设阶段，所用土地由企业联合会从会员单位永高房地产公司按每亩12.2万元的价格付款计算，使用权归企业联合会。该地块在2002年元月前不具备五通一平条件。请主管领导批示尽快解决历史遗留问题，以加快土地手续的办理。2008年3月20日市领导李峻岭批示：该项目作为遗留问题，已由联席会议形成明确处理意见，请土地规划及开发区3月底前落实，完善各自手续。2012年12月10日，安阳市解决房屋��记有关遗留问题协调领导小组在《安阳日报》公告，内容为：“依据安政阅（2012）72号、92号《关于进一步解决市区国有土地上房屋登记有关遗留的会议纪要》和有关部门意见，经审查，永高房地产公司位于弦××大道与××交叉口东南角××栋住宅楼共计85639.97平方米符合房屋登记遗留问题受理范围。如对上述房屋有异议，5日内提出书面材料，逾期将按照解决房屋登记遗留问题的相关政策和规定为上述建设项目办理房屋登记手续。”2013年11月22日，安阳市房产管理局房屋维修资金管理中心（以下简称维修资金管理中心）对永高房地产公司下发书面通知，内容为：“根据相关规定，开发建设单位应当在办理房屋入住手续前，通知业主将首期住宅专项维修资金存入维修资金专户，据业主反映，创业家园小区共计29栋楼建筑面积8.564万平方米，你单位已收取专项维修资金约278万元。为维护业主合法权益，保障维修资金安全，请15日内将违规收取的维修资金缴存专户管理，并按规定提供明细清册，以便分户核算。”永高房地产公司原法定代表人单富民出具“关于创业家园大修金情况说明”一份，主要内容为：创业家园大修金在住户交纳房款时已由永高公司收取，全部到位，因部分住户的按揭贷款问题，永高公司作为担保交纳的贷款风险金被扣，希望双方互相理解，只要能使公司承担可控风险，会想办法交上大修金。2014年10月17日，安阳市住建局、国土局、房管中心等多部门召开会议，对国有土地房屋登记有关遗留问题进行研究，会议决定永高房地产公司开发建设的创业家园房屋维修基金缴纳完毕后，纳入遗留问题解决范围。2015年12月30日，安阳市城市管理行政执法局在《安阳日报》公告，内容为：“永高房地产公司未经规划行政主管部门��批擅自在弦歌大道与商颂大道交叉口未取得建设工程规划许可证建设创业家园住宅小区，违反相关法律规定，处罚其限期整改并处罚金4931315元。”2016年6月16日，维修资金管理中心再次向永高房地产公司下发书面通知一份，要求其尽快将维修资金交专户管理。2015年4月9日，创业家园D1至D4号楼，C1至C5号楼，B1至B8号楼，A1至A9以及A12号楼房屋办理了所有权证，所有权登记在企业联合会名下。原告提交安阳市国土资源局安阳高新技术开发区分局2016年4月26日土地登记情况证明一份，记载弦歌大道与商颂大街交叉口东南角土地12978.21平方米面积的土地使用者登记为永高房地产公司。但该土地不是诉争创业家园小区的土地，诉争房屋土地一部分仍登记在安阳市新世纪农业开发有限责任公司名下，面积12万平方米，一部分没有土地登记信息。另查明，原告购买创业家园��宅小区C区1号楼2单元201房，陆续缴纳房款457065元。2007年4月27日，原告交纳房屋维修金9141.30元，且原告已经缴纳契税。创业家园认房购房证中标注“认房购房必须是企业会员领导，不得转让他人。”被告永高房地产公司提交的2010年10月15日审计报告中，未列明维修资金一项。原告提供部分业主的房产所有权证，用以证明涉案房屋可以办理房屋所有权证。2016年6月29日，安阳市不动产登记中心出具创业家园小区办理房产登记的情况说明，内容为：经查询档案记载，创业家园小区已办理初始登记，具备为购房业主办理分户登记的条件，办理分户时应提交证件资料如下：一、初始登记《房屋所有权证》；二、土地来源证明；三、房屋所有权转移材料（例：买卖合同）；四、测绘报告；五、完税证明；六、不动产登记申请书；七、申请人身份证明。2016年7月7日，安阳市房产管理局维修资金管理中心通知张庆堂缴纳维修资金11789.38元。一审法院认为，永高房地产公司原法定代表人单富民在亲笔书写的情况说明中认可由其收取了维修资金，永高房地产公司收取维修资金后未及时向维修资金管理中心交纳，损害了原告利益，永高房地产公司应将代收的维修资金交至安阳市房产管理局房屋维修资金管理中心专户，多余部分返还原告。因永高房地产公司未及时交纳维修资金，原告要求其按交纳的维修资金实际数额从2008年1月1日起支付占用资金期间的利息，应予支持，但应按照中国人民银行同类贷款利率计算。永高房地产公司未取得建设工程规划许可证、未经国土部门批准擅自将商业用地改变为住宅用地，但涉案房屋已竣工验收，并交付原告居住使用，原告也已交付了购房款、维修基金及契税，并且该问题已经安阳市解决房屋��记有关遗留问题协调领导小组研究，通过安政阅（2012）72号、92号《关于进一步解决市区国有土地上房屋登记有关遗留的会议纪要》的形式解决，领导小组并在《安阳日报》公告，涉案房屋可以按照解决房屋登记遗留问题的相关政策和规定办理房屋登记手续，且部分业主也已办理了房屋所有权证，在当时的历史条件下，被告有可能协助原告办理房产登记手续。但自2016年6月30日起,按照《不动产登记暂行条例》(国务院令656号)和《河南省人民政府办公厅关于全省不动产统一登记制度建设的实施意见(暂行)》(豫政办〔2015〕107号)要求，安阳市开始在市区实施不动产统一登记制度，全面办理新证,停止原来房产证、土地证的颁发，不再单独办理房产证。涉案房屋所在小区，按规划图记载，占地面积为16.29公顷（162900平方米），永高房地产公司取得的安阳市新世纪农业开发有限责任公司土地使用权面积仅为12万平方米，且无土地性质变更手续，有关部门也未对土地登记的相关遗留问题研究解决，因不具备相关登记条件而无法办理土地权属证书。实施不动产统一登记制度后，由于上述地块没有土地原始登记、性质变更和分割情况，无法完成不动产权属证书的登记。被告应按照国家政策有关规定和市政府会议纪要精神，积极努力为广大业主办理权属证书创造条件，被告应请示相关部门进一步统一协调解决。原告可待具备办证条件后再行主张。关于原告要求违约金的诉讼请求，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”因涉案房屋违规销售，以致长期不能办理权属证书，原告购买时也未尽到审慎注意义务，存在一定过错，且双方对违约金没有约定，违约金可自安阳市解决房屋登记有关遗留问题协调领导小组2012年12月10日在《安阳日报》公告5日异议期满之日（2012年12月16日）起至起诉之日（2016年1月21日）止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。又因创业家园申请立项建设开发单位是永高房地产公司，故违约金应由永高房地产公司承担。原告要求企业联合会共同承担违约责任，无事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买��合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，经本院审判委员会讨论决定，判决：一、被告安阳市永高房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内将原告张庆堂维修资金11789.38元交纳至安阳市房产管理局房屋维修资金管理中心维修资金专户，并返还原告张庆堂剩余部分9141.30元及利息，利息自2008年1月1日起至本判决限定被告履行期限届满之日止，按照本金7852.70元计算，以中国人民银行同类贷款利率计算；二、被告安阳市永高房地产有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告张庆堂违约金，违约金按照已付购房款457065元，自2012年12月16日起至起诉之日止，参照中国人民银行规定的金融机构计��逾期贷款利息的标准计算；三、驳回原告张庆堂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告张庆堂负担25元，被告安阳市永高房地产开发有限责任公司负担25元。本院经审理查明的事实与原审查明事实相一致。本院认为，鉴于实施不动产统一登记制度后，涉案地块没有土地原始登记、性质变更和分割情况，无法完成不动产权属证书的登记，需相关部门进一步统一协调解决，一审法院未支持上诉人张庆堂关于“限期将办理不动产权属登记证的资料向产权登记机关备案”的主张并无不当；上诉人张庆堂购买时也未尽到审慎注意义务，一审判决违约金计算至起诉之日并无不妥；上诉人张庆堂请求��阳市企业联合会承担违约责任缺乏事实和法律依据；综上，上诉人张庆堂上诉理由均不成立，本院不予采信。上诉人安阳市永高房地产开发有限责任公司关于涉案房屋属集资建房、不属于人民法院管辖范围的请求没有事实依据和法律依据，不予支持；上诉人安阳市永高房地产开发有限责任公司收取维修基金后既不缴付亦不退回，应承担交纳及退还本息责任；上诉人安阳市永高房地产开发有限责任公司系具备开发销售资质的房地产开发企业，涉案房屋的政府立项、土地售让、规划审批、施工建设、对外销售、交付等都是以其名义进行，一审判决其承担合同义务合法有据，故其上诉理由亦均不成立，本院不予采信。原审判决认定张庆堂交纳房屋维修金9141.30元，但判决安阳市永高房地产开发有限责任公司将张庆堂维修资金11789.38元交纳至安阳市房产管理局房屋维修资金管理中心维修资金专户，并返还张庆堂剩余部分9141.30元及利息明显错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持河南省安阳市龙安区人民法院（2017）豫0506民初121号民事判决第二、三项。二、变更河南省安阳市龙安区人民法院（2017）豫0506民初121号民事判决第一项（即：被告安阳市永高房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内将原告张庆堂维修资金11789.38元交纳至安阳市房产管理局房屋维修资金管理中心维修资金专户，并返还原告张庆堂剩余部分9141.30元及利息，利息自2008年1月1日起至本判决限定被告履行期限届满之日止，按照本金7852.70元计算，以中国人民银行同类贷款利率计算；）为：安阳市永高房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内将张庆堂维修资金9141.30元��纳至安阳市房产管理局房屋维修资金管理中心维修资金专户，并赔偿张庆堂利息，利息自2008年1月1日起至本判决限定履行期限届满之日止，按照本金9141.30元计算，以中国人民银行同类贷款利率计算；一、二审案件受理费各50元，由上诉人安阳市永高房地产开发有限责任公司各负担25元，张庆堂各负担25元。本判决为终审判决。审判长　　闫学海审判员　　毛晓燕审判员　　朱志伟二〇一七年八月三十一日书记员　　张文科微信公众号“”