（2017）桂0109民初834号
裁判日期: 2017-08-31
公开日期: 2017-11-02
案件名称
肖刚与颜泰兴房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
南宁市邕宁区人民法院
所属地区
南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
肖刚,颜泰兴
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十四条
全文
广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院民 事 判 决 书(2017)桂0109民初834号原告：肖刚，男，1977年10月4日出生，汉族，住湖南省洪江市，委托代理人：兰宪杰，男，广西国桂律师事务所律师。委托代理人：邓龙媚，女，广西国桂律师事务所律师实习律师。被告：颜泰兴，男，1965年1月23日出生，壮族，住南宁市邕宁区，原告肖刚与被告颜泰兴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月21日受理后，依法由审判员赵高超独任审判，于2017年8月18日公开开庭进行了审理。原告肖刚及其委托代理人兰宪杰、邓龙媚和被告颜泰兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖刚诉称：原、被告于2010年7月8日签订《租赁协议》和《租赁协议附则》，约定由原告承租被告即将建设的位于南宁市邕宁区百济乡百济街262号房屋的第二层。签订上述协议后，原告依约向被告提前支付三年的租金合计71400元，供被告建设本案出租房屋。原告承租后即对房屋进行装修，并经营药品零售业务，期间被告对原告的装修及经营行为均未提出任何异议。《租赁协议》约定交租方式为按年结算，原、被告在合同履行过程中又达成了“先交租金后使用房屋，原告应在每年12月31日前支付下一年租金”的合意。原、被告双方按照合同的约定相互协助、友好履行合同至2014年上半年。(2015)邕民二初字第58号民事判决书查明了原、被告存在该交租金的合意，原告于2015年12月29日支付2016年的租金26180元也能证明原、被告存在该交租金的合意。被告也于2017年4月12日打电话给原告妻子梁美主张原告拖欠2017年的租金。被告从2014年下半年开始多次要求原告涨租，但被告单方要求涨租未果后，于2015年初以原告擅自转租房屋为由向邕宁区法院提起诉讼，要求解除房屋租赁协议等，该案经邕宁区法院、南宁市中级法院审理，均认定原告没有转租房屋的事实，驳回了被告的全部诉讼请求。2016年12月26日，原告妻子梁美按照原告的要求向被告提供的农村信用社账户(账号:62×××57)转账支付2017年度的租金26180元，发现被告已经注销了该账户。为此，原告委托侄仔梁富海于2016年12月29日向被告现金交付2017年度的租金26180元，但被告拒绝接收租金。原告此后又多次联系到被告，要求被告提供新的租金收取账户，但被告仍拒绝提供收款账户，也拒绝收取租金。2017年1月3日，原告通过邮政储蓄银行向被告汇款支付2017年度的房屋租金26180元。同时，原告多次通知被告领取租金，并向被告邮寄汇款单复印件，但被告仍然拒绝接收。2017年4月12日，被告向原告的妻子梁美打电话要求涨租金，并威胁称原告存在未交2017年度租金等违约行为，其将单方解除房屋《租赁协议》。针对被告一方面恶意拒收租金，一方面又声称原告存在逾期支付租金等违约行为而威胁单方面解除合同的情行，原告委托广西国桂律师事务所于2017年4月26日向被告邮寄律师函，指出被告如果单方解除合同是没有事实和法律依据的，并且要求被告提供收取租金的银行账户。被告于2017年4月27日签收上述律师函，但其收到律师函后既不联系原告，也不提供收款账号给原告。原告又于20I7年5月9日通过邮政储蓄银行再次向被告汇款支付2017年度的房屋租金26180元，同时又多次通知被告领取租金，并向被告邮寄了汇款单复印件，然而被告仍然拒绝收取租金。综上事实，根据《民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”以及《合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”被告作为出租方应当按照诚实信用原则行使收取租金的法定权利和履行协助原告支付租金的法定义务。被告一方面要求原告支付租金，另一方面又拒收原告支付的租金，违反了民事活动和履行合同应当遵守的诚实信用原则，故被告应当履行房屋租赁合同，接收原告支付的租金。另外，根据《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》[法发(2016)21号]第22条引导当事人诚信理性诉讼的相关规定，被告恶意拒收租金的同时又主张原告未支付租金、并威胁将要单方解除合同，导致原告提起本案诉讼，故被告应当依法赔偿原告在本案支出的律师费4000元。同时，法院判决被告依法赔偿原告本案的律师费损失也有利于对被告的违法行为进行惩罚，防止被告在2018年至2021年履行合同期间一而再再而三的作出拒不收取原告租金又主张原告不支付租金的行为，避免原告因被告拒收租金而再次提起诉讼以及被告一方面拒收原告租金而另一方面又以原告逾期支付租金为由提起诉讼，造成诉累和浪费国家诉讼资源。因此，原告为了维护自身合法权益和法律的尊严，根据《民法通则》、《合同法》、《民事诉讼法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等相关法律规定提起诉讼，请法院依法判令：一、被告继续履行原、被告于2010年7月8日签订的《租赁协议》和《租赁协议附则》；二、被告履行接收原告支付2017年度房屋租金26180元以及在合同剩余期限内继续接收原告依约支付2018年起至2025年各年租金的义务;三、被告赔偿原告律师费损失4000元;四、本案的诉讼费用由被告承担。原告提交的证据有：第一组1.租赁协议，2.租赁协议附则；第二组1.（2015）邕民二初字第58号民事判决书，2.（2015）南宁民二终字第379号民事判决书；第三组原告妻子梁美银行账户网银的转账结果页面3份；第四组原告妻子梁美的银行转账业务凭证；第五组1.告知函，2.邮寄单，3.邮寄结果信息提示，4.EMS的物流详情查询结果；第六组1.银行汇款收据，2.邮寄单，3.邮寄退件单，4.邮件催领单；第七组1.电话录音，2.电话录音文字内容；第八组通知；第九组1.律师函，2.邮寄单，3.邮寄情况查询结果页面；第十组1.银行汇款收据，2.邮寄单，3.邮寄件退件单，4.邮件催领单；第十一组委托代理合同；第十二组存款业务回单；第十三组律师发票；第十四组1.原告支付电费的发票五张，2.原告预付电费的收款凭证2份。被告颜泰兴辩称：原、被告于2010年7月8日签订租赁协议，由原告承租被告的房屋至今。原告在未经被告同意的情况下擅自在房屋里加建木板阁楼，改变了房屋的用途和结构，并在墙外人行通道、大门上方安装空调散热器和窗台，在窗台放花盆、晒衣服、放拖把，这些行为给消防等公共安全带来隐患。超出墙外搭建安装物体，属于政府治理的五乱范围之内，有关部门已经通知被告要求把外墙的散热器拿掉并且不允许在外面挂衣服。被告收到通知后即告知原告要及时整改，但原告并没有整改。原告的行为不仅违反了相关部门的规定，还造成了安全隐患。2016年8月10日就在同街道278号发生一场火灾，损失惨重，殃及到旁边的房屋，至今未达成赔偿协议，该火灾就是乱搭建、乱堆放货物造成的。因此，被告要与原告解除租赁合同。综上所述，原告的主张没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告提交的证据有：1.照片6张复印件；2.《租赁协议》；3.《通知》。本案的争议焦点：一、原、被告双方签订的《租赁协议》及《租赁协议附则》是否合法有效，履行情况如何，应否解除?二、原告的各项主张，理由是否成立？经庭审举证、质证，原告提交的全部证据及被告提交的《租赁协议》均合法有效，且与本案具有关联性，可以作为认定案件事实的依据；而被告提交的证据1照片6张复印件及证据3《通知》，并未能证明其要求解除双方之间签订协议的主张。经审理查明：2010年7月8日，原告肖刚（承租方、乙方）与被告颜泰兴（出租方、甲方）签订一份《租赁协议》，约定的主要内容是：甲方将南宁市邕宁区百济乡百济街262号房屋出租给被告使用；租期15年，起租日2011年1月1日，到期日2025年12月31日；2011年1月1日至2015年12月31日年租金为23800元整，2016年1月1日至2020年12月31日年租金为26180元整，2021年1月1日至2025年12月31日年租金为28800元整；乙方按规定支付房屋租金；乙方有下列行为之一的，甲方有权解除租赁合同，收回出租房屋，租金不退还，给甲方造成损失的，乙方负责赔偿：（一）拖欠租金达30天（含30天）；（二）利用承租房屋进行违法活动；（三）不按约定安全使用房屋而发生房屋倒塌、火灾等安全事故的；（四）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；（五）未经甲方书面同意，乙方擅自转让、转租或互换其承租的房屋给第三方或与第三方合租。等等。2010年7月8日，原告肖刚与被告颜泰兴又签订一份《租赁协议附则》，约定的内容是：“甲、乙双方就南宁市邕宁区百济乡百济街262号一楼铺面达成以下附则：1、在2010年7月至2010年10月之间的这甲方建楼时间，在此期间乙方一次性付给甲方40000元作为建房启动资金，待建房封顶保养期再一次性付给甲方31400元整，共计71400元整。以此资金做为2011年1月1日至2015年12月31日的租金，扣除方式为前四年扣半年交半年，5年内扣完为止。从2016年后按合同协议付相应的租金。2、在交付使用到2011年1月1日期间两个月为乙方的装修准备期，甲方不收取租金。附则同协议同等有效。”在协议履行过程中，原、被告又达成了“原告先交租金后使用房屋，原告应在每年12月31日前支付下一年租金”的协议，同时原告已实际交付租金、电费至2016年度，并预交了2017年度电费4000元。2015年2月3日，颜泰兴以肖刚擅自将房屋转租给广西华御堂药业有限公司为由将肖刚起诉至南宁市邕宁区人民法院，本院经审理认为肖刚没有将房屋转租给广西华御堂药业有限公司，于2015年4月30日作出（2015）邕民二初字第58号民事判决书，判决驳回颜泰兴的全部诉讼请求。颜泰兴不服该判决，于2015年6月9日上诉至南宁市中级人民法院，该中院审理后于2015年11月17日作出（2015）南市民二终字第379号民事判决书，判决“驳回上诉，维持原判”。2016年12月26日，原告的妻子梁美向被告提供的农村信用社账户(账号:62×××57)转账支付2017年度的租金26180元，发现被告已经注销了该账户，没有转账成功。2016年12月29日，原告的妻子梁美向原告的侄子梁富海转账26180元，委托梁富海将该款作为2017年度的租金支付给被告，但被告拒绝接收。2016年12月26日，原告通过ENS向被告邮寄一份《告知函》，要求被告提供新的收款账号用于原告支付2017年度的租金，该邮件由被告的妻子陈秀虹于2016年12月27日签收。2017年1月3日，原告通过中国邮政储蓄银行向被告汇款26180元用于支付2017年度的租金，并向被告邮寄汇款单复印件，但被告拒收邮件及取款通知单，原告因此花费50元手续费。2017年4月12日，被告打电话给原告的妻子梁美，要求涨租金，双方协商无果。2017年4月22日，被告在出租房屋粘贴一份《通知》，要求原告在2017年4月30日之前拆除原告在承租房屋内加建的木板楼和墙外安装的窗台、空调散热器，不然将解除租房合同。2017年4月26日，原告委托广西国桂律师事务所向被告邮寄一份《律师函》，指出被告单方面解除合同是没有事实和法律依据的，同时要求被告提供收款账号。被告于2017年4月27日签收上述邮件。2017年5月9日，原告再次通过中国邮政储蓄银行向被告汇款26180元用于支付2017年度的租金，并向被告邮寄汇款单复印件，但被告仍拒收邮件及取款通知单，原告因此花费50元手续费。2017年6月27日，原告（甲方）与广西国桂律师事务所（乙方）签订一份《民事委托代理合同》，由乙方指派律师代理原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼，并提出前述诉讼请求。原告为此支付律师费4000元。本院认为：一、原、被告双方签订的《租赁协议》及《租赁协议附则》是否合法有效，履行情况如何，应否解除的问题《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”2010年7月8日，原、被告签订的《租赁协议》及《租赁协议附则》是双方当事人的真实意思表示，没有损害国家、集体或者第三人的利益，也没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，且南宁市邕宁区人民法院（2015）邕民二初字第58号民事判决书、南宁市中级人民法院（2015）南市民二终字第379号民事判决书也认定了该协议及附则的真实性、合法性，双方均应严格按照约定履行各自的义务。在协议履行过程中，原告已交租金和电费至2016年度，并预交2017年度电费4000元。但原告根据双方约定预交2017年度租金26180元的时候，被告拒绝接收租金，并以原告擅自加建木板楼、改变房屋用途和结构、造成公共安全隐患为由要求解除上述房屋租赁协议，同时提供6张照片反映出原告在租赁房屋内加建木板房以及在墙外安装空调室外机、窗台等现状。原告承租房屋之初即加建木板楼、安装空调室外机和窗台等，并一直使用，期间被告均未提出异议，可视为被告对原告该行为的默许。同时，加建木板楼并未变动房屋建筑主体和承重结构，也不属于扩建行为，在外墙安装空调室外机、窗台也属于正常的装修范围和使用行为，故不存在改变房屋用途和结构的情形。而原告的行为是否造成公共安全隐患，应经相关部门作出认定，但被告未能提供相关部门作出的通知、决定等证据证明其主张。综上，原、被告双方签订的《租赁协议》及《租赁协议附则》合法有效，双方也实际履行至今，没有出现双方约定解除合同的情形以及法定解除合同的情形，故不应解除。二、关于原告的各项主张，理由是否成立的问题《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”原、被告签订《租赁协议》及《租赁协议附则》，是双方的真实意思表示，对双方均有法律约束力，原告有向被告支付租金的义务，被告亦有配合接收原告支付租金的义务。在合同履行过程中，原告按照被告提供的农村信用社账户(账号:62×××57)转账支付了2016年度的租金，但在2016年12月26日继续向该账户转账支付2017年度的租金时发现被告已经注销了该账户，被告也未向原告提供其他租金支付方式。原告通过电话联系、邮寄《告知函》、《律师函》要求被告提供租金收款账号或者其他收取方式，但被告均未提供；原告又委托其侄子梁富海向被告现金支付租金、两次通过中国邮政储蓄银行向被告汇款支付租金，被告仍拒绝接收。被告拒绝接收租金的行为已经明显违反了双方签订租赁协议的宗旨，违反了诚实信用原则，没有根据协议的目的和交易习惯履行自己的义务，侵害了原告的合法权益。综上，原、被告应继续履行双方签订《租赁协议》及《租赁协议附则》，被告应按照约定接收原告支付的租金。关于原告主张被告赔偿律师费损失4000元的问题。原、被告之间签订《租赁协议》及《租赁协议附则》时并没有就律师费等费用损失达成明确的约定，而且该项费用亦不是必然损失。故原告的该项主张于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原肖刚、被告颜泰兴继续履行双方于2010年7月8日签订的《租赁协议》及《租赁协议附则》；二、被告颜泰兴履行接收原告肖刚支付2017年度房屋租金26180元的义务，于本案判决生效之日起十日内履行完毕；四、被告颜泰兴在合同剩余期限内继续履行接收原告肖刚支付2018年至2025年各年度租金的义务，于每年12月31日前接收下一年的租金；五、驳回原告肖刚的其他诉讼请求。案件受理费2545元（按简易程序审理减半收取，原告已预交），由原告肖刚负担30元，被告颜泰兴负担2515元。上述应履行的义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院。审判员 赵高超二〇一七年八月三十一日书记员 张 莹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 关注公众号“”