（2017）辽09民终722号
裁判日期: 2017-08-31
公开日期: 2018-07-20
案件名称
王丙均、郝淑云与被上诉人葛玉秋房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省阜新市中级人民法院
所属地区
辽宁省阜新市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王丙均,郝淑云,葛玉秋
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第五十八条；《中华人民共和国物权法》：第九条第一款，第十六条，第十七条，第一百五十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省阜新市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽09民终722号上诉人（原审原告）：王丙均。上诉人（原审原告）：郝淑云。王丙均、郝淑云委托诉讼代理人：刘明启，阜新市细河区学苑法律服务所法律工作者。被上诉人(原审被告):葛玉秋。委托诉讼代理人：李柱，阜新市海州区韩家店镇法律服务所法律工作者。上诉人王丙均、郝淑云因与被上诉人葛玉秋房屋买卖合同纠纷一案，不服阜新市海州区人民法院（2017）辽0902民初281号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王丙均、郝淑云委托诉讼代理人刘明启、被上诉人葛玉秋及委托诉讼代理人李柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王丙均、郝淑云上诉请求：撤销阜新市海州区人民法院(2017)辽0902民初281号民事判决，依法改判。一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：1.一审判决认定房屋买卖合同成立是错误的。葛玉秋是上诉人外甥，1998年葛玉秋结婚无房居住，于是借住在案涉房屋。2008年，葛玉秋听说房屋要拆迁，提出购买此房。上诉人王丙均不知道拆迁信息，以7000元的价格，将房屋卖给葛玉秋，双方签订了买卖协议。其实涉案房屋是二上诉人夫妻共有，不是王丙均个人财产，王丙均没征得郝淑云同意，擅自与葛玉秋签订了买卖协议。该买卖协议是葛玉秋以欺诈手段订立的，依照合同法第五十二条规定，一方以欺诈、胁迫手段订立的合同无效。没征得共有人郝淑云同意，房屋买卖协议也是无效的。再说当时政府明确规定拆迁房屋不允许买卖，不给办理过户手续。2、一审判决适用法律错误。《中华人民共和国土地管理法》规定，农民集体所有土地使用权，不得转让、出让。2004年10月21日国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》规定“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”葛玉秋是城镇户口，不是农村集体经济组织成员，不得在农村购买房屋，王丙均与葛玉秋签订的房屋买卖协议是无效的。物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。案涉房屋没有办理过户手续，所以房屋产权没有发生转移。葛玉秋辩称，1、上诉人的陈述与事实不符。答辩人是上诉人外甥，上诉人不在案涉房屋居住，该房无人看管，在这种情况下，才让答辩人居住的。2008年，上诉人想卖房，经协商，以7000元的价格卖给了答辩人。因为当时政府有规定，房屋过不了户，所以房屋没有过户。2008年8月，韩家店镇办理动迁登记，上诉人知晓后反悔了，提出退给答辩人10000元，答辩人没有同意。其实，签订买卖协议时，上诉人都同意，不存在郝淑云不同意卖房的情况。2、一审判决依照《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条，《最高人民法院关于适用的解释（一）》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定作出判决，适用法律正确。恳请二审法院驳回上诉人的诉讼请求，维护答辩人的合法权益。王丙均、郝淑云向一审法院起诉请求：1.判令房屋动迁款156228.4元归原告所有；2.诉讼费用由被告葛玉秋承担。一审法院认定事实：王丙均、郝淑云系夫妻关系、郝淑云系葛玉秋亲姨。争议房屋（坐落于海州区韩家店镇韩家店村三组平房4间，面积78.6㎡房屋，现已拆除）在被阜新市海州区韩家店镇人民政府征收拆除前登记在王丙均名下。争议房屋自2001年起至被阜新市海州区韩家店镇人民政府征收拆除前一直由葛玉秋居住，这期间葛玉秋是城镇户口，2008年5月份双方签订了买卖协议，葛玉秋支付给王丙均7000元买房款，购买涉讼房屋,但未办理房屋产权过户手续，同年葛玉秋将买卖协议丢失。王丙均、郝淑云反悔，没有再签订购房协议。2016年6月15日，葛玉秋与阜新市海州区韩家店镇人民政府签订了《房屋征收货币化补偿协议书》《附属物征收货币化补偿协议书》和《房屋征收认购安置协议书》，三份协议书的主要内容为：1.坐落于阜新市海州区韩家店镇韩家店村三组面积78.6㎡房屋征收补偿款为117900元；2.无照附属房屋补偿16800元，附属物补偿20483.40元，树木补偿1045元，搬家补助1179元，租房补助3000元，合计42507.40元；3.认购安置楼房位置为锦绣春天、锦苑雅居、盛世馨苑。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十七条：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。王丙均、郝淑云主张双方无买卖关系，并主张葛玉秋支付的7000元为房屋维修费，对此葛玉秋提出异议并出示韩家店村出具的证明、录音及相应文字整理材料，用以证明双方实际为买卖关系。经本院审查，王丙均、郝淑云曾于2014年11月17日以返还原物为由起诉葛玉秋，要求葛玉秋返还本案争议房屋，在该返还原物纠纷一案中，王丙均、郝淑云起诉状自述，双方曾签订买卖协议，葛玉秋支付7000元购房款，后因葛玉秋将协议丢失，王丙均、郝淑云拒绝补签及办理房屋变更登记。依据上述证据情况，可以认定双方买卖关系存在，虽未办理过户，基于合同相对性关系，葛玉秋作为买受人有权要求王丙均、郝淑云履行义务并享有相应权益，出卖人拒不履行的，应承担相应违约责任。对王丙均、郝淑云提出葛玉秋为城镇户口，应禁止购买农村房屋的主张，一审法院认为非同一集体经济组织村民之间农村集体组织成员间农村房屋（宅基地）、土地的流转存在限制，葛玉秋虽为非农业户口，但其户籍所在地为韩家店村，属同一农村集体组织村民，对王丙均、郝淑云仅以非农业户口主张合同无效的理由，一审法院不予认可。综上，葛玉秋应为本案涉及争议房屋的真实权利人，因房屋征收产生的权益，应由葛玉秋享有。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条，《最高人民法院关于适用的解释（一）》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、驳回原告王丙均、郝淑云诉讼请求。二、案件受理费1600元，由原告王丙均、郝淑云承担。二审中，当事人没有提交新证据。对二审当事人争议的事实，本院认定如下：葛玉秋与王丙均2008年5月签订的房屋买卖协议书没有约定违约责任。房屋征收认购安置协议书、房屋征收货币化补偿协议书和附属物征收货币化补偿协议书均是葛玉秋以王丙均委托代理人身份，与阜新市海州区韩家店镇人民政府签订的，而且房屋征收认购安置协议书第八条“其它未尽事宜”一栏写着“葛玉秋从王丙军(应当是“均”)手中购买此房，但产权证未更名”。除此之外，一审判决认定的事实属实。本院所确认的上述事实，有双方当事人的当庭陈述笔录、韩家店村民委员会证明、房屋征收认购安置协议书等在卷佐证，经审查可以采信。本院认为，一审判决将本案案由确定为“物权保护纠纷”，其实本案是房屋买卖合同纠纷，故案由确定为“房屋买卖合同纠纷”更为合适。本案争议的焦点是上诉人和被上诉人2008年5月签订的房屋买卖协议是否有效，谁对原坐落于海州区韩家店镇韩家店村三组面积78.6㎡的4间房屋及附属设施享有所有权。涉讼房屋登记在王丙均名下，属于王丙均和郝淑云夫妻共同财产，王丙均和郝淑云对该房屋享有占有、使用和处分的权利。但该房屋坐落在韩家店镇韩家店村三组，宅基地属于该组农民集体所有。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国民法通则》第六条规定，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》【国发（2004）第28号】明确规定：改革和完善宅基地使用制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。葛玉秋户籍所在地是韩家店镇韩家店村3-281，但户别是“非农业家庭户口”，也就是说，葛玉秋是城镇居民。既然是城镇居民，就无权在农村购买房屋及宅基地。王丙均与葛玉秋签订的房屋买卖协议，违反了国家行政法规的禁止性规定，该协议无效。可见，拆迁前，王丙均和郝淑云对涉讼房屋享有物权。一审判决认为王丙均、郝淑云、葛玉秋“属同一农村集体组织村民”，据此“对原告仅以非农业户口主张合同无效的理由，本院不予认可”。这样认定是错误的。农村集体经济组织，是指对农村土地拥有所有权的经济组织，一般意义上的农村集体经济组织，是指现在的村民小组，即计划经济时期的生产队。葛玉秋、王丙均、郝淑云均是城镇户口，即城镇居民，他们显然不是韩家店镇韩家店村三组村民。原审判决认为葛玉秋、王丙均、郝淑云是同一集体经济组织成员，这是错误的，应予纠正。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”王丙均明知葛玉秋是城镇户口，却把位于韩家店镇韩家店村三组农村土地上的涉讼房屋卖给葛玉秋，葛玉秋明知涉讼房屋位于韩家店镇韩家店村三组农村集体土地上却购买，双方在签订合同时均有过错，应各自承担相应责任。葛玉秋应返还涉讼房屋，王丙均、郝淑云应返还7000元购房款，并按照人民银行同期同类贷款利率给付利息。因涉讼房屋已经拆迁，因此王丙均、郝淑云对房屋征收货币化补偿协议书、附属物征收货币化补偿协议书中约定的房屋征收补偿款117900元、无照附属房屋补偿16800元、附属物补偿20483.40元、树木补偿1045元，合计156288.4元，自然享有权利。因被征收前葛玉秋使用该房屋，故附属物征收货币化补偿协议书中约定的搬家补助1179元，租房补助3000元，合计4179元，应归葛玉秋所有。在案件审理期间，王丙均、郝淑云同意返还7000元，并给付利息，考虑到是亲属关系，王丙均、郝淑云同意给付葛玉秋50000元（含7000元及利息），这个数额已经远远超过应返还的购房款及应给付的利息。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定：“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”王丙均、郝淑云同意给付葛玉秋50000元，这是他们对自己民事权利的处分，本院予以尊重。综上所述，王丙均、郝淑云的上诉请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十六条、第十七条、第一百五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销阜新市海州区人民法院（2017）辽0902民初281号民事判决；二、上诉人王丙均与被上诉人葛玉秋2008年5月签订的房屋买卖协议无效；三、房屋征收货币化补偿协议书、附属物征收货币化补偿协议书中约定的房屋征收补偿款117900元，无照附属房屋补偿16800元，附属物补偿20483.40元，树木补偿1045元，合计156288.4元，归上诉人王丙均、郝淑云所有。四、附属物征收货币化补偿协议书中约定的搬家补助1179元，租房补助3000元，合计4179元，归被上诉人葛玉秋所有。五、上诉人王丙均、郝淑云给付被上诉人葛玉秋人民币50000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1600元，由上诉人王丙均、郝淑云负担150元，被上诉人葛玉秋负担1450元。二审案件受理费1600元，由上诉人王丙均、郝淑云负担510元，被上诉人葛玉秋负担1090元。本判决为终审判决。审判长 王淑辉审判员 金树密审判员 李祥彬二〇一七年八月三十一日书记员 王启梦 微信公众号“”