（2017）黔0302民初1833号

裁判日期: 2017-08-31

公开日期: 2017-10-27

案件名称

遵义思达商贸城置业有限公司与雷旭租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

遵义市红花岗区人民法院

所属地区

遵义市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

遵义思达商贸城置业有限公司,雷旭

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百二十六条

全文

贵州省遵义市红花岗区人民法院民事判决书(2017)黔0302民初1833号原告：遵义思达商贸城置业有限公司，住所地贵州省遵义市红花岗区南宫山，统一社会信用代码915203020570660193。法定代表人：陈建杰，公司董事长。委托诉讼代理人：江波，遵义思达商贸城置业有限公司员工。委托诉讼代理人：王文政，遵义思达商贸城置业有限公司员工。被告：雷旭，男，1976年5月7日生，汉族，住贵州省思南县。委托诉讼代理人：周厚可，贵州十朋律师事务所律师。原告遵义思达商贸城置业有限公司(以下简称“思达商贸城”)与被告雷旭租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告思达商贸城委托诉讼代理人江波、王文政、被告雷旭及其委托诉讼代理人周厚可到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告思达商贸城向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间签订的《二区商铺有期有偿使用协议书》（商铺编号：21109、21110、21085、21086号）;2、判令被告支付原告拖欠的商铺号为21109、21110、21085、21086号的商铺使用费53158元（月租金23元／㎡，2015年4月15日至2016年12月30日），物业费9705.72元（每月2.5元／㎡，2015年4月15日至2016年12月30日）；3、判令被告支付迟延支付商铺号为21109、21110、21085、21086使用费的违约金26134元；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告雷旭于2015年4月15日签订了《二区商铺有期有偿使用协议书》，协议书对承租的经营商铺地址、内容、使用期限、费用、支付方式、双方权利义务、违约责任都有明确约定。合同生效后，原告依约定交付了商铺及履行了合同约定的其他义务，被告也按照合同约定支付了6个月的商铺使用费。从事实上默认了合同租金的交付时间首先要按照主合同的约定执行。而且原告在2014年7月31日的《遵义晚报》上刊登公告明确国际商贸城一期于2014年8月25日正式对外营业，其中就包含本案的二区市场。虽然与被告签订的补充协议载明“市场正式开业起计算租金”，但与遵义晚报公告的开业时间并不矛盾，因为整个市场正式开业计算租金是一个宏观概念和市场规律，补充协议载明内容是对2014年8月25日之后签约入住的二区经营业主的再次提醒，主合同与补充协议的签订时间基本都是一致，不存在互相矛盾以及后签订协议效力高于先签订主合同。至于原告又将缴纳租金的时间统一调整到2015年3月1日开始起算租金，是原告单方的行为，也是从商铺业主经营困难、培育市场目的给予优惠政策。何况，原告对于从2015年3月1日开始计租，原告也在二区市场进行了公示，被告对该公告的客观事实也予以了确认。原告已经按照合同约定向被告交付使用场地及物业满足交付的基本条件，即使存在局部的售后维修，也是正常的维保范围，没有影响被告的正常经营。关于被告认为使用面积没有达到约定面积，合同约定的是计费面积，也即是不管是建筑面积还是套内面积，均按此计费，同时，原告在前期的招商公告也明确承租面积按建筑面积为标准计算。所以，被告负有按合同约定缴纳租金的义务。但被告未能依约履行后期付款义务。原告曾多次上门及发函向其催收欠款，但均无效果，被告拒不支付使用费的行为已严重违反了合同的约定及法律规定，其行为严重损害了原告的合法权益，为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。雷旭辩称，对签订商铺有偿使用协议书的事实不持异议，但由于商贸城是新开发的商圈，其市场成熟度不高，商业价值低，所以双方在签订补充协议中，原告同意房屋租金的起算时间为国际商贸城二区正式开业起算，双方的开业约定有：商铺的入住率达60%、要举办开业典礼和庆典活动。截至目前，被告及二区的所有商铺，均没有收到原告方的开业通知，计租尚未开始，所以，要求被告支付租金不符合合同约定；双方在合同中约定的商铺交付面积与实际交付的面积不吻合，实际交付的面积远低于合同约定的面积，计租面积应当是使用面积而不是建筑面积，原告向被告交付的面积不足约定面积，存在违约行为。同时，原告对于义务的承担不符合协议的约定，已构成违约，表现在原告提供的配套设施不健全，消防设施、通讯网络等不健全，二区市场的全部经营户不能顺畅地与外界进行沟通；原告提供的房屋出现了严重的质量问题，主体结构不符合规定；在未经经营户允许的情况下，在楼梯间乱搭建经营摊位出租给他人，严重影响经营环境。在双方关于租金发生争议后，原告不顾合同的履行，强行将被告及二区经营户的大门锁上，强行停水停电，导致被告不能正常使用租赁商铺，产生损失。综上，原告的诉讼请求与事实不符，与双方签订的合同不符，于法无据，应当予以驳回。本院经审理认定事实如下：被告雷旭从国际商贸城经营户李飞处转让商铺后，于2015年10月27日与原告思达商贸城签订《遵义国际商贸城有期有偿使用协议书（二区市场）》，约定原告将遵义国际商贸城编号为21109、21110、21085、21086号商铺有期有偿提供给被告雷旭使用，约定计费总面积为189.38㎡，商铺使用期自2015年4月15日起至2018年2月28日止，使用期内使用费总计为150126元，于协议签订之日缴纳6个月商铺使用费26134元，后续缴纳方式为每6个月一缴，被告应支付履约保证金（含物业保证金）10000元，在本协议签订时一次付清。物业管理费每月按计费面积2.5元/平方米，每半年缴纳一次。合同另外还约定了其他各自的权利义务及违约责任。当日，双方又签订了（二区市场）《补充条款》，补充条款第三条载明“市场正式开业起计算租金”，协议签订后，原告向被告雷旭出具收据三张，分别载明收到雷旭交纳履约保证金10000元、收到雷旭交纳21109、21110、21085、21086号商铺使用费26134元、收到李飞交纳21109、21110、21085、21086号商铺2015年4月14日至2016年4月13日的物业使用费2604元。又于2016年11月9日向被告雷旭开具收据，载明收到雷旭支付21109、21110、21085、21086号使用费10000元，并注明系经营奖励抵租金，被告也取得商铺使用。2017年1月，由于双方对（二区市场）《补充条款》第三条约定“市场正式开业起计算租金”的理解产生分歧，引发讼争。同时被告认为自己实际得到使用的房屋面积要小于合同约定的面积，申请本院进行测量，但未向本院交纳鉴定费用。另查明，2012年11月23日，原告思达商贸城在遵义晚报上发布招商通告，对一区二区市场同时进行招商。于2014年7月31日在遵义晚报上发布公告，明确一期市场（含一区二区）开业时间为2014年8月25日，同时也在一区地块上举行了盛大的开业仪式。2014年11月4日，原告再次在遵义晚报上刊登公告，内容再次体现了二区开始营业的情况。此后于同年12月10日又在二区张贴了公告，载明正式开始计算租金的时间是2015年3月1日。此后在经营过程中，由于市场不景气，部分经营户意见较大，原告决定对经营户按一定类别分别给予免租期，于2016年11月22日，在二区市场张贴了《遵义国际商贸城二区市场瓷砖经营区商铺租费收取办法通告》，再次明确计算租金的时间自2015年3月1日起，另外，原告所经营的商铺面积在100㎡–200㎡以下享有免租装修期3个月。上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的《遵义国际商贸城商铺有期有偿使用协议书》、收款收据、商铺租赁确认书、商位剩余使用权转让协议、遵义晚报的公告及被告提供的《遵义国际商贸城商铺有期有偿使用协议书》及（二区市场）《补充条款》、《收款收据》、照片等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。本院认为，原告思达商贸城与被告雷旭所签订《遵义国际商贸城商铺有期有偿使用协议书》系双方的真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，系合法有效的合同，对双方具有法律约束力，双方的房屋租赁合同关系由此形成。双方因对计租时间的起算认定产生分歧而引发讼争，本院认为，思达商贸城于2014年7月31日在遵义晚报上公告，明确了一区和二区的开业时间为2014年8月25日，并为此举行了盛大的开业仪式。此后思达商贸城2014年12月10日在二区张贴了公告，载明正式开始计算租金的时间是2015年3月1日，进一步可以确认二区市场早于2015年3月1日前即已正式开业。针对本案被告在2015年10月27日签约认可租赁时间起于2015年4月15日，被告就已取得营业房的使用权，因此对于被告的计租时间应当是2015年4月15日。对于原告主张被告支付拖欠的租金请求，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定，被告负有向原告交纳租金的义务，结合2016年11月22日原告针对商户作出的减免决定，被告得到3个月的免租期，即被告交纳租金的时间应当是2015年7月15日，扣除被告签约时已交纳的半年租金，故被告需再次缴纳租金的时间应当是2016年1月15日，按合同约定被告应当交纳的租金为：26134元/半年÷6月×11.5月＝50090元，扣除被告已支付的使用费10000元，被告雷旭还应支付租金40090元。对于被告以原告没有在二区市场采用常用的开业仪式而不予交纳租金的辩解，本院认为，国际商贸城第一期市场的一区二区是市场的一个整体，已经于2014年8月举行了盛大的开业仪式，开业仪式虽然是在一区市场举行，但是原告已通过向遵义晚报等媒体进行了广泛宣传，二区市场也包含在向媒体的宣传内容中，市民应当得知二区市场开业了的信息。而在被告的合同中有虽然有“正式开业计算租金”条款，但也不能必然推断出原告还应在二区市场另行举行开业仪式的理解。由于民间常用的开业仪式只是有助于扩大宣传效果，但对营业收入的提升也具有不确定性。纵观本案实际情况来看，二区市场是一个开放性市场，原告在2015年与被告签订租赁合同以来，被告就对原告交付的营业房进行了使用，也正常开展了营业活动，被告认为原告还应当另行在二区市场搞开业仪式才支付租金，是对合同条款的曲解。为此，本院对被告主张的交纳租金条件未成就的抗辩理由不予采信。另外，被告对商铺计费面积有异议，但没有提供相关依据，也未向本院交纳鉴定费用，本院对此辩解不予采信。对于原告主张被告支付拖欠的物业费9705元，由于被告提供收据明确李飞已缴21109、21110、21085、21086号商铺2015年4月14日至2016年4月13日的物业使用费2604元，故对于21109、21110、21085、21086号商铺2016年4月14日至2016年12月30日的物业费4024元，本院予以支持。对于原告以被告拒绝交纳租金已构成违约要求解除合同，因被告未交租金系对合同条款的误解所导致，并不存在不履行合同义务的主观故意，现被告表示不同意解除合同，考虑原告在开业后与经营户签订的补充协议仍然载明市场正式开业起计租金，确实影响了经营户对计租时间作出正确的判断，对此，原告自身也有一定的责任，故对于原告请求与被告解除合同并由被告承担违约责任的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，判决如下：一、由被告雷旭在本判决生效后十日内支付原告遵义思达商贸城置业有限公司截至2016年12月30日的租金40090元、物业费4024元，共计44114元；二、驳回原告遵义思达商贸城置业有限公司的其他诉讼请求。如未在判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2025元，减半收取计1010元，由原告遵义思达商贸城置业有限公司、被告雷旭各负担505元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。权利人申请执行期限为二年，从本判决规定的履行期间的最后一日起算。分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起算；未规定履行期间的，从判决生效之日起计算。审判员　　莫红梅二〇一七年八月三十一日书记员　　江梦玲关注公众号“”