（2017）京0105民初31440号
裁判日期: 2017-08-31
公开日期: 2018-03-26
案件名称
马蔚与刘梅梅、雷贤英房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
马蔚,雷贤英,刘梅梅
案由
房屋买卖合同纠纷,房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初31440号原告：马蔚。委托诉讼代理人：侯海明。被告：雷贤英。委托诉讼代理人：王咏静。被告：刘梅梅。委托诉讼代理人：付裕。原告马蔚与被告雷贤英、刘梅梅（以下均简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。马蔚的委托诉讼代理人侯海明，雷贤英的委托诉讼代理人王咏静，刘梅梅的委托诉讼代理人付裕，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。马蔚向本院提出诉讼请求：确认雷贤英、刘梅梅于2016年2月23日签订的北京市存量房屋买卖合同无效。事实和理由：我与雷贤英于1993年10月9日结婚。2004年2月6日，我与雷贤英共同出资购买北京市朝阳区东三环中路39号院xx号楼2803、2805、2806房屋，房屋产权登记在雷贤英名下。2016年初，雷贤英以投资健康医疗项目为由出售前述2806房屋，为了支持其事业，我同意出售2806房屋，并协助办理出售手续。2017年3月初，雷贤英告知我其因出售前述2805房屋被起诉，我才得知雷贤英拟将2805房屋转让，并与刘梅梅签订了北京市存量房屋买卖合同。我认为，2805房屋系我与雷贤英夫妻关系存续期间共同出资购买的，该房屋应属我与雷贤英的夫妻共同财产。雷贤英未经过我的同意擅自处分夫妻共同财产，严重侵犯我的合法权益。为维护我的合法权益，特诉至法院，请求依法判决。雷贤英辩称，我对马蔚的诉讼请求不持异议。出售北京市朝阳区东三环中路39号院xx号楼2805房屋时，我没有与马蔚协商，也从未告知马蔚。直至刘梅梅起诉我要求继续履行合同时，我才不得已告知马蔚。在合同签订后，因刘梅梅一直未支付任何款项，合同亦未继续进行交易，故我未向马蔚告知此情况。刘梅梅辩称，我不同意马蔚的全部诉讼请求。马蔚以北京市朝阳区东三环中路39号院xx号楼2805房屋系夫妻共同财产为由，主张我与雷贤英签订的北京市存量房屋买卖合同无效，其事实与理由不成立。雷贤英就马蔚所述的3套房屋与北京中原房地产经纪有限公司签订物业出售独家代理协议，在签订协议时，雷贤英未提及2805房屋存在共有权人。2805房屋的登记信息显示该房屋系雷贤英单独所有；在签订北京市存量房屋买卖合同过程中，我曾询问雷贤英2805房屋是否存在共有权人情况，雷贤英予以否认；合同中共有权人信息一栏填写“X”就可以佐证该房屋不存在共有权人；2017年5月15日，我才收到雷贤英寄送的关于解除房屋买卖合同的函件，其首次提及2805房屋存在共有权人且不同意出售的主张；但在我于2016年4月3日、29日向雷贤英寄送告知函时，雷贤英及马蔚从未告知我及北京中原房地产经纪有限公司2805房屋存在所谓的共有权人及共有权人不同意继续履行合同情况。故我认为马蔚提起确认合同无效之诉的目的是为了阻止我实现合同目的，存在故意之嫌。即使2805房屋存在共有权人，根据法律规定，共有权人知晓雷贤英以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为默示同意。综上，我与雷贤英签订的北京市存量房屋买卖合同，是双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：马蔚与雷贤英于1993年10月9日登记结婚。北京市朝阳区东三环中路39号院xx号楼24层2805房屋（以下简称2805房屋）登记在雷贤英名下，房屋所有权证记载共有情况为单独所有，登记时间为2011年10月12日。2016年2月23日，雷贤英作为出卖人，刘梅梅作为买受人，双方签订北京市存量房屋买卖合同，约定出卖人向买受人出售2805房屋；房屋成交价格为492万元。马蔚称因2805房屋系其与雷贤英的夫妻共同财产，雷贤英擅自处分共有物，属于无权处分；雷贤英擅自处分行为违反了《中华人民共和国物权法》第九十七条有关处分共有物需经全体共有人同意的强制性规定，故双方签署的北京市存量房屋买卖合同应属无效。马蔚另称雷贤英明知出售2805房屋需经其同意，却在未经其同意情况下继续与刘梅梅进行交易；而刘梅梅未对房屋权属情况尽到合理审查义务，双方径行交易行为存在串通损害其利益情形，故双方签署的北京市存量房屋买卖合同亦应属无效。经询，马蔚不申请对2805房屋市场交易价格进行鉴定。本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”无论雷贤英是否存在无权处分行为，均不影响本案北京市存量房屋买卖合同的效力。2805房屋的房屋所有权证记载该房屋归雷贤英单独所有，刘梅梅信任该权利证书的表征状态而为的交易行为应视为善意；马蔚不申请对2805房屋市场交易价格进行鉴定；故本院认定马蔚未能举证证明雷贤英与刘梅梅存在恶意串通损害其利益的情形。综上，马蔚要求确认雷贤英、刘梅梅于2016年2月23日签订的北京市存量房屋买卖合同无效的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：驳回原告马蔚的全部诉讼请求。案件受理费四万六千一百六十元，由原告马蔚负担（其中二万三千零八十元，已交纳；另二万三千零八十元，于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 王 乐人民陪审员 王振民人民陪审员 谢秋明二〇一七年八月三十一日书 记 员 陈锦洪 微信公众号“”