（2017）皖1322民初2341号
裁判日期: 2017-08-31
公开日期: 2017-11-28
案件名称
田百全与安徽省皖北煤电集团有限责任公司万锦置业公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
萧县人民法院
所属地区
萧县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
田百全,安徽省皖北煤电集团有限责任公司万锦置业公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百三十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
安徽省萧县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1322民初2341号原告：田百全，男，1976年7月8日出生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：阚辉、苏杰，安徽汇龙律师事务所律师。被告：安徽省皖北煤电集团有限责任公司万锦置业公司，住所地淮北市濉溪县濉河路东段南侧，统一社会信用代码91340621798124001A。法定代表人：李瑞君，职务总经理。委托诉讼代理人：杜春雷，安徽律诚律师事务所律师。原告田百全与被告安徽省皖北煤电集团有限责任公司万锦置业公司（以下简称万锦置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月17日立案后，依法由审判员李雪芹适用简易程序，于2017年5月12日公开开庭进行了审理。原告田百全及委托诉讼代理人阚辉、苏杰，被告万锦置业公司的委托诉讼代理人杜春雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田百全向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告给原告办理好孟庄矿77栋104室门面房不动产权属证书，如被告无法给原告办理上述不动产权属证书，则判令被告给原告办理好住宅不动产权属证书，并退还被告收取原告门面房与住宅的差价部分173972元；2、案件诉讼费由被告承担。事实和理由：被告于2013年8月15日发布《孟庄社区门面房申请购买报名通知》，预售孟庄社区12套门面房，规定门面房价格为2800元/平方米。原告于2014年7月7日前付款314272元购买了孟庄矿77栋104室门面房（房屋建筑面积为112.24平方米）。应被告要求，原告于2017年3月31日与被告补签了《购房协议》，但被告至今未给原告办理该门面房的不动产权属证书。为维护合法权益，故提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。原告田百全针对其诉讼请求，向法庭提供了以下证据材料：1、居民身份证复印件，证明田百全的身份情况和诉讼主体资格；2、企业信用信息公示报告复印件，证明万锦置业公司注册登记情况和诉讼主体资格；3、孟庄社区门面房申请购买报名通知，证明被告于2013年8月15日发表了《孟庄社区门面房申请购买报名通知》，预售孟庄社区12套门面房，规定门面房价格为2800元/平方米的事实；4、购买协议和购房发票（复印件）一组，证明田百全于2014年7月7日前付款314272元，购买了孟庄矿77栋104室门面房。应被告要求，双方于2017年3月31日补签了《购房协议》，协议第三条约定被告应于2016年12月28日前将房产证交给田百全，但被告至今未予交付；5、孟庄矿78栋101室购房协议及购房票据，证明与田百全同地段的其他人员购买与77栋相邻的78栋101室房产每平方米仅为640元，而被告却向原告每平方米多收2160元，如果被告不给原告办理门面房权属证书，应给原告办理住宅不动产权属证书，并退还已收取的房屋差价173972元（按单价1550元/平方米计算）。被告万锦置业公司在庭审中辩称，1、涉案房屋系被告在国有划拨土地上合法建造的房屋，是按照安置房相关政策建造的；2、涉案购房协议合法有效，购房协议并未对房屋产权证的办理作出约定；3、自原告起诉前直到现在为止，被告一直在积极办理所售房屋的产权登记手续，目前被告已经将涉案房屋的大产权及分户产权办理完毕；4、原告诉状中提到的门面房并非通俗意义上的商业用房，被告将其作为门面房销售，是考虑到涉案房屋在一楼，且带院，可以进行一些商业活动，与商业意义上的门面房不同，被告销售的价格为每平方米2800元，是房屋的住宅价格；5、涉案房屋目前存在办证不能的政策障碍，被告也多次与萧县不动产登记中心协调，鉴于地方政策的规定，涉案房屋不能办理产权转移登记；6、由于地方政策的规定，涉案房屋存在办证不能的实际情况，而人民法院的审判权不能代替政府的审批权，即使人民法院判决被告给原告办理产权登记手续，也存在事实不能的情况。综上所述，应驳回原告的诉讼请求。被告万锦置业公司针对其答辩意见，提供以下证据材料：1、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、竣工验收备案表，证明涉案房屋为被告在国有划拨土地上合法建造的房屋；2、购房协议，证明原、被告之间具有合法的房屋买卖合同关系，购房协议并未对产权证的办理期限作出约定；3、通知、公告，证明被告积极为原告办理产权登记手续；4、2017年1月22日萧县不动产登记中心为被告办理的不动产产权证及房屋分户图，证明被告已完成初始登记。本院经审理认定事实如下：对于当事人没有争议的事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实，本院组织当事人进行了证据质证。被告对原告提供的证据1、证据2的真实性无异议；对证据3的真实性有异议，认为涉案房屋在一楼且带院，在物业允许的情况下可以经营一些商业活动，不是商业意义上的门面房；对证据4的真实性无异议，但购房协议第三条约定的是被告于2016年12月28日将房产交付给原告，并未约定将房产证交付给原告；对证据5的真实性有异议，其是复印件，且与本案无关联性，不是同一楼层，价格没有可比性。原告对被告提供的证据1的真实性有异议，认为该组证据均系复印件；对证据2的真实性无异议，但该协议第三条约定乙方付清房款后，甲方于2016年12月28日将房产交付给乙方，此处的交付，不仅指房屋，还有房产证，被告仅仅将房屋交付给原告，并没有把房产证交付给原告，存在违约行为；对证据3的真实性有异议，原告没有见到该通知、公告，从通知、公告的签发时间来看与购房协议有矛盾，证据3的签发时间是2016年11月28日，要求购房人于2016年12月1日办理产权登记，但被告答辩中表示房产证不能办理，该通知和公告不真实，按照协议约定给购房人办理产权证的最后日期是2016年12月28日，而被告提交的证据显示办理房产证的时间是2016年12月14日，与事实不符，说明被告不想给原告办理产权证；证据4与本案无关联性，不动产权证上登记的所有权人是被告而不是原告，说明被告在履行房屋买卖的过程中，构成违约，且被告没有提交商品房预售许可证，竣工验收意见没有相关验收单位的印章。被告对原告的质证意见辩驳认为，购房协议是补签的协议，时间上有出入是正常的，被告建造的是安置房，故没有商品房预售许可证，竣工验收报告在相关单位是有备案的。本院结合证据的相互关系及原、被告双方提出的意见，综合审查认为，对原告提供的证据1及证据2予以认定；对证据3及证据4的真实性予以认定；78栋房屋与77栋房屋不在同一楼层，房屋面积亦不相同，房屋价格不具有可比性，对原告提供的证据5不予认定。被告提供的国有土地使用证及建设工程规划许可证系有权机关颁发的合法证件，竣工验收备案表加盖有验收单位的印章且签署了验收意见，对被告提供的证据1予以认定；对被告提供的证据2购房协议的真实性予以认定；被告提供的通知及公告是针对安置房住户所下发，原告不属于安置房住户，故对证据3的关联性不予认定；被告提供的不动产权证及房屋分户图是孟庄煤矿65#301室房屋的不动产权证和分户图，而原告是77#，故被告提供的证据4与本案无关，对证据4的关联性不予认定。根据上述认定的证据及当事人的陈述，审理查明的事实为：2012年5月31日萧县住房和城乡建设局向被告万锦置业公司颁发了建字第341322201200012号建设工程规划许可证，建设项目为孟庄煤矿2012棚户区改造工程，建设地点为安徽省宿州市萧县孟庄煤矿工人村。为加快孟庄廉租房、安置房建设速度，被告万锦置业公司于2013年8月15日张贴通知，通知凡具备孟庄矿户口且在孟庄社区居住的人员，携带本人户口本、身份证及2000元履约保证金，到被告处报名购买被告预售的12套门面房，门面房价格2800元/平方米。2016年9月19日安徽省皖北煤电集团孟庄煤矿补办了萧国用（2016）第392号国用土地使用证，土地使用权类型为划拨。2016年12月28日被告以孟庄棚户区改造的名义向田百全收取了314272元。2017年3月31日被告与原告补签了购房协议，协议约定：1、被告（甲方）愿将座落在皖北煤电集团孟庄矿77栋104室的房产（房屋建筑面积112.24平方米）出售给原告（乙方）。2、甲乙双方签订的上述房产成交价格为人民币314272元，乙方于2014年7月7日前付清给甲方。3、乙方付清房款后，甲方于2016年12月28日将上述房产正式交付给乙方使用。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的房屋使用权一并转移给乙方。4、甲方上述房产权属清楚。如发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务纠纷，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任。甲方只提供房产购房发票及不动产证。5、乙方悔约，不得向甲方索要房款。除人力不可抗力因素外，甲方将该房屋交给乙方使用，否则乙方有权追究违约责任。被告已将77栋104室房屋交付给原告使用，但不动产权证未提供给原告，故原告起诉来院，要求被告为其办理门面房不动产权证或住宅不动产权证，并退还被告收取原告门面房与住宅的差价部分173972元。本院认为：涉案的77栋104室房屋虽属被告所有，但由于被告使用的土地是国有划拨土地，根据《中华人民共和国房地产管理法》第四十条第一款的规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”。被告将涉案房屋转让给原告时，未经有批准权的人民政府批准，且未缴纳土地出让金。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，因此原、被告于2017年3月31日补签的购房协议是无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担责任”。故原告要求被告给予办理不动产权证及要求被告补偿房屋差价的诉讼请求不能成立，依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告田百全的诉讼请求。案件受理费3779元，减半收取1890元，由原告田百全负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员 李雪芹二〇一七年八月三十一日书记员 武秋实附法律条文《中华人民共和国合同法》第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当及时判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 搜索“”