（2017）赣0491民初48号
裁判日期: 2017-08-31
公开日期: 2017-12-15
案件名称
九江市亿庐物业服务有限公司与柯水珍物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
庐山人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
九江市亿庐物业服务有限公司,柯水珍
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
江西省庐山人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0491民初48号原告：九江市亿庐物业服务有限公司，住所地：九江市开发区沙阎路首府小区A栋1-1，统一社会信用代码91360406561094123T。法定代表人：刘菁，公司总经理。委托诉讼代理人：柯红玲，公司首府小区物业主任。被告：柯水珍，女，汉族，1967年11月2日出生，住江西省九江市浔阳区，原告九江市亿庐物业服务有限公司（以下简称亿庐物业公司）与被告柯水珍物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人柯红玲到庭参加诉讼，被告柯水珍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告亿庐物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的物业服务费9438.88元元及滞纳金9952.61元（物业服务费自2014年3月1日计算至2016年12月31日，滞纳金计算至2016年12月31日，此后至物业费付清之日止的滞纳金按合同约定给付）；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：被告柯水珍2010年购买了首府天湖美墅小区C栋6单元202室面积245.09平方米房屋一套，并交付使用。2012年12月22日小区成立了业主委员会，经业主大会会议通过，试行业主自治管理方式管理小区物业，自2014年3月1日至2014年10月31日，按照物业面积被告应当分担物业管理成本1792,08元。此后，小区业主委员会与黄跃进、原告签订《物业服务合同》，由黄跃进、原告先后对小区进行物业管理，并先后受让被告拖欠的物业服务费所形成的债权。经多次催讨，被告一直未付，故诉至法院。被告柯水珍未到庭答辩。原告亿庐物业公司为支持其诉讼请求，向法庭提交了如下证：第一组证据1、公告，证明小区业主大会及业主委员会于2013年1月4日成立。第二组证据2、小区业主大会会议纪要，3、小区业主自治物业管理物业实施办法，4、业主自治期间收支汇总表以及小区物业管理面积表，证明经业主大会、业主委员会同意，小区物业自2014年3月至10月开始实行物业自治，期间物业管理费支出313100.35元，按照物业面积柯水珍所属的物业应当承担管理成本费用1792.08元。第三组证据5、小区业主委员会会议纪要，6、物业服务合同，证明小区物业管理自2014年11月开始由黄跃进个人承包，合同约定物业服务费标准为每月每平方1.2元，此前未收取的物业自治期间的物业费由黄跃进收取并使用，并且自黄跃进承包物业服务后如业主未按期支付物业费则需按照日千分之三的标准收取滞纳金。第四组证据7、债权转让通知，8、物业服务合同，9、授权委托书一份，10、业主委员会证明一份，11、债权转让通知，12、2015年8月4日收费公示，用以证明业主委员会与黄跃进物业服务合同终止后与亿庐物业服务公司签订物业服务合同，此前被告柯水珍欠交的物业服务费转让给亿庐物业公司收取，并且亿庐物业服务公司有权收取被告按照日千分之三的标准支付滞纳金。第五组证据13、小区业主大会公告，证明业主委员会继续聘用亿庐物业服务公司为小区物业服务提供商。第六组证据14、房屋产权登记信息，证明被告柯水珍2010年购买了天湖美墅C栋6单元202室，房屋面积为245.09平方米，2010年办理了入住。第七组证据15、催缴通知，用以证明原告向被告催缴物业服务费。被告柯水珍未到庭发表质证意见，亦未向法庭提交证据。综合原告举证意见及在法庭上的陈述，本案事实可确认如下：被告柯水珍于2010年购买了首府天湖美墅小区C栋6单元202室面积245.09平米房屋一套，为该房屋业主。2012年12月22日召开了九江市首府天湖美墅小区首届业主大会，业主大会通过了《首府小区业主公约》，成立了业主委员会。2014年6月，小区业主委员会召开第一届业主大会第二次全体会议，决定小区实行业主自治管理模式，自治期间实际发生的管理费用支出按业主所拥有的房屋面积均摊。首府小区业主委员会自2014年3月1日起实行自治管理至2014年10月31日终止，自治期间共取得物业费收入298703.8元，发生物业管理费用支出313100.35元，按物业管理区域42829.98平方米，每平方米房屋物业管理成本支出为0.914元。被告在首府小区C栋6单元202室房屋面积245.09平方米，月均摊物业管理成本157.36元，累计应承担管理成本1792.08元。首府小区业主委员会于2014年9月25日召开业委会会议，决定小区物业自治管理由黄跃进承包，授权黄跃进收取并使用被告在业主自治管理期间应交未交的物业管理费，并于2014年11月1日与黄跃进签订《首府小区物业服务合同》，约定物业费收取标准为非电梯房每平方米每月物业费1.2元，同时合同约定业主物业费应按季预交，业主无正当理由逾期未交纳物业费的，可按欠交物业费额每日千分之三的标准向业主收取滞纳金。黄跃进自2014年11月1日起至2015年6月30日止承包首府小区物业管理期间，被告应交纳物业费2352.86元（245.09平方米×1.20元/月×8个月）。上述服务合同终止后，黄跃进与小区业主委员会口头约定，约定黄跃进小区物业自治管理承包期间应收未收的物业服务费由小区业主委员会收取，归业主委员会所有（2016年11月12日，黄跃进与小区业主委员会签订协议进行了确认）。2015年7月1日首府小区业主委员会与原告签订《物业服务合同》，合同约定非电梯房每平方米每月物业费标准为1.2元，按季预交，业主无正当理由逾期未交纳物业费的，可按欠交物业费额每日千分之三的标准向业主收取滞纳金。同日，小区业主委员会授权原告收取此前业主应交未交的物业费，所收取的物业费全部归原告所有。2015年7月10日，原告向小区业主发出通知，通知欠交物业服务费的业主向原告交纳所欠物业服务费。2015年8月，原告根据业主大会通过的物业费收取标准对非电梯房每平方每月1.2元物业费标准报经九江市物价部门批准备案。2015年12月19日召开第二届业主大会，同意执行业主委员会与原告间签订的《物业服务合同。》原告承接首府小区物业管理后依约对被告居住的小区房屋提供了物业管理服务，至2016年12月31日，被告应交物业服务费5293.94元（245.09平方米×1.2元/月×18个月）。但被告对业主委员会授权原告收取的业主自治管理期间分摊的物业管理费用、黄跃进承包期间的物业管理费用以及原告自2015年7月1日起直接管理物业期间的物业费共计9438.88元（计算至2016年12月31日）一直拖欠不交，原告曾多次以多种形式向被告催交无果，故向法院提起诉讼。诉讼过程中，原告撤回了要求被告支付滞纳金的诉讼请求。本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与被告小区业主委员会签订的物业服务合同是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。原告按约提供了相应的服务，被告有义务按照合同的约定向原告支付物业服务费。同时，在2014年3月1日至2014年10月31日小区业主自治管理物业期间及2014年11月1日至2015年6月30日黄跃进业主自治管理物业承包期间物业服务费用被告亦应承担。小区业主委员会的证明、公告和黄跃进与小区业主委员会间的协议可以证明，小区业主委员会、黄跃进将其在业主自治管理物业期间取得的债权全部转让给了原告，原告已经取得小区业主委员会、黄跃进在业主自治管理物业期间提供物业服务所取得的债权，并通过诉讼的方式将债权转让的事实通知了被告。依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、八十条的规定，原告与小区业主委员会、黄跃进关于债权转让的约定，合法有效，被告柯水珍应当向原告支付小区业主自治管理物业期间和黄跃进业主自治管理物业承包期间欠付的物业服务费。被告柯水珍未按约支付物业服务费，构成违约，造成原告利息损失，应当承担违约责任，赔偿原告利息损失。诉讼过程中，原告撤回要求被告支付滞纳金的诉讼请求，是对其权利的处分，本院予以准许。综上，依照《《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告柯水珍在本判决生效之日起十日内向原告九江市亿庐物业服务有限公司支付2014年11月1日至2016年12月31日期间的物业服务费9438.88元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费286元，公告费560元，由被告柯水珍承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时缴纳上诉费，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判长 周 和 良审判员 卢 清 生审判员 欧阳中学二〇一七年八月三十一日书记员 宁 安 泰 关注公众号“”