（2017）鲁08民终3081号
裁判日期: 2017-08-31
公开日期: 2018-02-27
案件名称
李庞、邢振朋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济宁市中级人民法院
所属地区
山东省济宁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李庞,邢振朋
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁08民终3081号上诉人（原审原告）：李庞，男，1980年6月8日出生，汉族，住济宁市任城区。被上诉人（原审被告）：邢振朋，男，1978年5月20日出生，汉族，住济宁市任城区。委托诉讼代理人：周光运，山东佳仕特律师事务所律师。上诉人李庞因与被上诉人邢振朋租赁合同纠纷一案，不服济宁市任城区人民法院（2016）鲁0811民初11098号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李庞上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人赔偿上诉人损失（按上诉人从2015年4月29日至2016年3月7日可以获得的租金68736元的70%以上计算）。事实和理由：上诉人同意一审法院再审认定的双方签订的租赁合同系无效合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款规定，当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。一审法院再审适用了本条第一款规定，没有适用第二款的规定。邢振朋辩称，原审法院认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。上诉人的租赁标的属于临时建筑，未经主管部门批准，没有准建手续，城管部门经常去被上诉人饭店要求停业，导致无法继续经营。上诉人出租的房屋至今未经主管部门批准建设，双方签订的租赁合同系无效合同。一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定正确，合同无效后，被上诉人仅支付的是房屋占有使用费，而不是其他费用。被上诉人已将2015年4月29日之前的房屋占有使用费2000元支付完毕，上诉人不再存在其他损失。李庞向一审法院起诉请求：依法判决被告赔偿因不履行合同义务给原告造成的损失，赔偿金额相当于合同履行后原告可以获得的租金，从2015年4月29日到2016年3月7日，租金数额为68736元。一审法院认定事实：2015年4月20日，原、被告签订租赁合同一份，约定被告租赁古槐路与新3**国道交汇处东北方向80米地块的北部房屋，租赁期限从2015年4月18日至2016年3月17日，租金73333元，租金半年一交，租期前付清。2015年4月27日晚，被告电话通知原告要求搬离。2015年4月28日，被告从所租赁的房屋中搬离，搬离时原告到场，被告当场支付给原告租金2000元。后原告在租赁房屋附近设置出租广告，并在济宁信息港等网站发布出租信息。另查明，原告所出租涉案房屋未办理规划、准建、产权等手续。一审法院认为，原、被告的争议焦点有：一、关于双方签订的租赁合同是否为无效合同的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第三条第一款规定：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，原告所出租房屋未经主管部门批准建设，亦未在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设。该房屋坐落在李营镇辖区之内，应视为城市、镇规划区内的房屋，应适用上述法律规定。原告主张其房屋不在城市规划区内，但其未提供证据予以证明。因此，双方签订的租赁合同系无效合同。二、关于基于租赁合同无效双方争议的处理问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，被告已经向原告支付了租赁合同约定的起租日期至被告搬出之日的房屋占有使用费2000元，原告也已经接收该款项。原告主张被告搬离后，其未能将房屋出租，被告未能采取补救措施，应当承担原告的损失。原告未能将房屋出租系由于法律规定及市场规律所决定，并非被告的原因造成，其要求被告承担损失的请求，于法无据，不予支持。综上所述，原、被告签订的租赁合同系无效合同，被告已经支付房屋占有使用期间的费用，原告主张的其他损失，不予支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第三条第一款、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回原告李庞的诉讼请求。案件受理费1518元，由原告李庞负担。二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理”，而该司法解释第九条、第十三条、第十四条是关于对租赁房屋进行装饰装修和扩建造价费用如何处理的规定，并不适用于本案。上诉人李庞对于一审判决认定涉案租赁合同无效并无异议，被上诉人邢振朋已于2015年4月28日搬出租赁房屋，也已支付了其占用期间的费用2000元。上诉人要求被上诉人赔偿自2015年4月29日至2016年3月7日的租金损失，没有法律依据，不予支持。综上所述，上诉人李庞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1003元，由上诉人李庞负担。本判决为终审判决。审判长 朱壮男审判员 张 芳审判员 马 斌二〇一七年八月三十一日书记员 金广洋 搜索“”