（2017）湘1202民初1836号
裁判日期: 2017-08-31
公开日期: 2018-03-22
案件名称
原告蒋冬山与被告怀化宏宇房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案民事一审判决书
法院
怀化市鹤城区人民法院
所属地区
怀化市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
蒋冬山,怀化宏宇房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
全文
湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1202民初1836号原告：蒋冬山，男，汉族，1981年10月4日出生。委托诉讼代理人：唐永洪，湖南诚怀律师事务所律师。被告：怀化宏宇房地产开发有限公司，地址：怀化市鹤城区顺天南路（顺天桥头宏宇新城售楼中心），注册号：431200000000967。法定代表人：黄伟飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄勇（特别授权），湖南宏峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丹玉，湖南宏峰律师事务所律师。原告蒋冬山与被告怀化宏宇房地产开发有限公司（以下简称宏宇公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月20日立案受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蒋冬山的委托诉讼代理人唐永洪，被告宏宇公司的委托诉讼代理人黄勇、王丹玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋冬山向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2015年9月1日起至2016年3月4日止的延期交房违约金6368元;2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2015年6月23日原、被告签订《怀化市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的宏宇新城二期柏景湾22幢1单元31层3102号商品房，并约定了总房价。合同第十条第一款约定：出卖人应于2015年8月31日前，按照国家和地方政府的有关规定，将商品房交付给买受人使用，交付时商品房必须经竣工验收合格并在当地主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。合同的《补充协议》约定：因出卖人原因导致延期交房的，出卖人按日向买受人支付总房款的万分之一作为违约金。合同签订后，原告依约向被告履行了交付房款的义务，但被告至今未将商品房按约定条件及时交付给原告，为维护原告的合法权益，故诉于法院。被告宏宇公司辩称：被告所开发的宏宇新城二期柏景湾22号楼已竣工验收合格，且已通过消防验收，符合法定交房条件。2015年8月26日被告所开发的宏宇新城二期柏景湾分栋竣工验收合格，有《竣工验收备案表》为证。2015年10月9日，二期柏景湾消防验收合格，怀化市公安消防支队形成《建设工程消防验收意见书》。被告认为，根据合同约定的交房标准高于被告已取得的实际验收标准。房屋完成竣工验收、消防验收是法定交房条件之一，竣工验收备案是行政行为，商品房交付是买卖双方的一种民事行为。且被告的商品房符合国家法律法规对于商品房交付的强制性规定，消防等验收通过，即可交房。在被告履行合同通知义务后，原告应当及时与被告衔接收房事宜。2、退一万步讲，即使被告确实存在逾期交房行为，原告要求逾期交房违约金按已付总房款每日万分之一的计算依据亦过高，被告请求法院予以适当减少（按原告已实际支付的房款计算）。被告认为2015年8月30日前，被告已通知原告前来收房。至迟2015年10月9日，被告房屋即已达到交付条件，但原告一直未来收房，其后逾期责任不应由被告承担，且根据合同约定该违约金应从原告交清契税等相关费用之日起计算至原告收房之日止。3、根据合同补充协议约定原告未按补充协议约定交清契税等费用，被告有权拒绝交房。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。当事人对原告身份证、被告企业注册登记资料、《怀化市商品房买卖合同》及合同补充协议条款、销售不动产统一发票、（2016）湘1202民终1136号民事判决书、交付手续流转单、交付物品清单、物业费及装修费收据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。因被告在庭审中表示若原告庭后在规定的时间内提交相关费用缴纳票据，其均予以认可无需开庭质证，故本院对原告庭后提交的涉案商品房契税完税证明予以采信。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、被告提交《工程竣工综合验收备案表》、《建设工程消防验收意见书》，拟证明原告所购买的商品房2015年8月26日已主体验收合格，2015年10月9日消防验收合格，达到收房标准，原告认为该组证据不能证明达到了合同约定的交房条件，本院认为，该两份证据与（2016）湘1202民终1136号民事判决书查明事实相互印证，能证明本案商品房所在楼栋分栋竣工验收合格和消防验收合格的时间，故本院对该组证据的真实性予以确认，但是否符合交房条件需结合原、被告的合同条款进行分析，本院将在下面的本院认为部分予以分析阐明。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月23日,原告与被告签订《怀化市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的宏宇新城二期柏景湾项目中的22幢1单元31层3102号商品房；房价总金额344196元，付款方式为一次性付款。合同第十一条第一款约定：“出卖人应于2015年8月31日前，按照国家和地方政府的有关规定将本合同约定的商品房交付给买受人使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。”合同的附件四《补充协议》约定：“由于乙方原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续，或乙方未付清房款、有关税费、维修基金及合同、协议约定的违约金等，甲方有权拒绝交付房屋，甲方由此延期交房无需承担违约责任。同时该延期交房期间房屋风险责任由乙方承担，乙方须支付延期交房期间的物业管理费等一切费用；……因甲方原因导致延期交房的甲方按日向买受人支付总房款万分之一作为违约金……”。合同签订后，原告付清全部购房款。原告所购商品房所在住宅楼于2015年8月26日分栋竣工验收合格，于2015年10月9日经消防验收合格，但至今未取得《竣工验收备案表》，原告已于2016年3月4日收房。原告于2015年8月31日已交纳契税。本院认为，原、被告签订的《怀化市商品房买卖合同》体现了双方真实意思，且没有违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。本案被告提交的证据证明商品房所在住宅楼已全部经分栋验收合格、并经消防验收合格，但双方约定的达到取得经主管部门备案的《竣工验收备案表》的验收标准，要高于被告已取得的上述实际验收标准。尽管双方约定标准较高，但并不违反法律行政法规的强制性规定，因而具有法律效力，义务方必须履行，除非权利方放弃该利益。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第六条规定，《竣工验收备案表》以备案机关签署文件收讫为取得要件。被告提交的《竣工验收备案表》尚不具备该要件，故尽管涉案住宅楼已全部经分栋验收合格、消防验收合格，但原告不愿放弃合同约定的交房标准，在2016年3月4日前拒绝收房，被告仍应按约定承担原告收房日前的延期交房违约责任。合同约定被告延期交房应“按日向买受人支付总房款的万分之一作为违约金”，即被告每日应承担的延期交房违约金为:344196元×0.0001≈34.42元，原告要求被告支付违约金的期间为2015年9月1日至2016年3月4日，故违约金计算为34.42×185天＝6368元。被告提出约定违约金标准过高应调整的主张没有依据,本院不予采纳。被告提出原告未付清有关税费、维修基金等，被告可以拒绝交房并无需承担违约责任的先履行抗辩权主张，因本案合同及补充协议均未对税费、维修基金等的支付金额、支付时间等作出具体明确的规定，即约定不明，不符合《中华人民共和国合同法》第六十七条的有关先履行抗辩权的规定，故对被告在本案中主张的先履行抗辩权，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：被告怀化宏宇房地产开发有限公司向原告蒋冬山支付自2015年9月1日起按每日34.42元标准计算至2016年3月4日止的延期交房违约金6368元，此款限于本判决生效之日起十日内付清。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告怀化宏宇房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 员 陈艳君二〇一七年八月三十一日代理书记员 李一君附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。