（2017）渝0108民初11659号
裁判日期: 2017-08-31
公开日期: 2018-02-27
案件名称
陈玲与重庆发诚房地产营销策划有限公司伍顺群等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市南岸区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈玲,伍顺群,谢洪梅,重庆发诚房地产营销策划有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第五十二条，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十六条
全文
重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0108民初11659号原告陈玲，女，汉族，1986年9月6日出生，现住南岸区。委托代理人于国文（特别授权），男，汉族，1982年11月29日出生，住重庆市沙坪坝区。被告伍顺群，女，汉族，1955年11月11日出生，住沙坪坝区。委托代理人谢洪梅（特别授权，系伍顺群之女），汉族，1978年6月16日出生，住南岸区。被告谢洪梅，女，汉族，1978年6月16日出生，住南岸区。被告重庆发诚房地产营销策划有限公司，住所地南岸区茶园新区香溪路1号附18号。统一社会信用代码：915001083052339219。法定代表人姜荣林，经理。委托代理人罗晓佳，男，汉族，1988年4月15日出生，该公司员工，住南岸区。原告陈玲与被告伍顺群、谢洪梅、重庆发诚房地产营销策划有限公司（以下简称发诚公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈玲的委托代理人于国文、被告伍顺群、被告谢洪梅、被告发诚公司的法定代表人姜荣林及其委托代理人罗晓佳到庭参加诉讼，被告谢洪梅并作为被告伍顺群的委托代理人参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈玲诉称，原告与三被告于2017年1月21日在金隅大成时代都汇一期三组团A02-2幢20-3号房屋内签订由发诚公司提供的《房地产买卖居间合同》，并于当日向被告伍顺群、谢洪梅支付定金20000元，向发诚公司支付10000元。签订合同时，被告伍顺群并未到场，结合原告对被告伍顺群真实意思表示存疑，合同条款对原告不利因素考虑，原告多次表示撤销合同的意思，但被告谢洪梅及发诚公司强行要求原告履行合同，原告受扰不断，故起诉请求：1、判决原告与被告伍顺群关于金隅大成时代都汇一期三组团A02-2幢20-3号房屋买卖居间合同无效；2、判决被告谢洪梅、伍顺群双倍返还原告定金40000元；3、判决被告发诚公司返还原告中介费、按揭费10000元。原告陈玲为证实诉称事实，向本院提交了下列证据材料：1、《房地产买卖居间合同》；2、谢洪梅出具的定金收条；3、发诚公司出具的中介费、按揭费收据。被告伍顺群辩称，其全权委托其女儿谢洪梅办理售房事宜，对房屋买卖合同是知晓、认可的。原告多次看房后确定要购买，才签订的合同。后原告突然表示不要了，故不同意退还定金。被告谢洪梅辩称，房屋买卖是双方真实意思的表达，是真实有效的，定金是原告基于买房的意思自愿交的，定金不应当退还原告。发诚公司辩称，原告与其男友通过我公司找到涉案房屋，在看房之后，有买房的意思。在签订合同之前，公司明确告知原告涉案房屋登记在伍顺群名下，签订合同会是由其女儿来签。另告知原告在公司门店签合同更加便利，但原告要求在涉案房屋签合同。谢洪梅当时也告知原告签订合同之后若不要房子，定金是不会退还的。公司也告知原告在买卖房屋过程中，各种税费、中介费、按揭费可能会产生4万余元。在签订合同当时，原告给了谢洪梅20000元，本来是要给公司中介费用10000元，但原告当时身上余钱不足，因此公司是先开具收据，但并没有进行收款，在合同签订三日之后，原告才通过其男友向公司业务人员罗晓佳转账4000元，此后经多次催促，原告一直未将费用缴清。春节后，公司再联系原告，原告即表示因为首付压力大等原因不愿意要房屋了。对于原告要求退10000元中介费的诉求，公司实际只收到4000元，另根据合同约定，一方违约的情况下，收取的中介费、按揭费不予退还，原告的诉讼请求不应得到支持。经审理查明，2017年1月21日，谢洪梅作为卖方（甲方）伍顺群的代理人，与买方（乙方）陈玲、经纪方（丙方）发诚公司签订《房地产买卖居间合同》，约定陈玲自愿购买伍顺群位于重庆市南岸区金隅大成时代都汇一期三组团A02-2幢20-3号房屋。相应约定条款如下：一.1、……该物业地址（以产权证明文件为准）若有差异时，甲、乙双方同意不以此作为解除本合同之理由，该物业建筑面积为111.69平米（以产权证明文件为准），若与实际面积有差异时，甲、乙双方同意以本合同约定之转让价格除以约定建筑面积所得的单价为标准增减，并同意不以此作为解除本合同之理由。一.2、该物业产权所有人及共有权人：伍顺群。一.4、甲、乙双方同意该物业以现状家具及电器状态进行交易。备注：如有家具及电器详见附件《家私清单》。二、物业产权现状为该物业已办理产权证，处于抵押状态，甲方应于2017年2月10日或之前到原贷款银行预约提前还款，并于银行同意提前还款的首个还款日之前还清贷款。在银行规定的领证日期后的三天内，将该物业房地产权证明及银行出具的解除抵押的相关资料原件取出，并到该物业所在土地房屋权属登记中心办妥解除抵押登记手续……甲、乙双方对该物业的认识及考察情况为双方已清楚该物业上述状况，且确认该房屋是以现状出售；乙方本人或授权代表已作充分了解并实地看房，对该物业现状清楚并无任何异议，双方愿意在此状态进行交易。三.1、该物业转让价格为人民币88万元，该价格已经包含但不限于该物业已缴纳的大修基金、五通费用、契税等费用及现有装修及家电、家具（装修及家电、家具以本合同第十条之“特别约定”或附件《家私清单》为准）。三.2、该物业在办理产权变更登记手续时，国家规定甲、乙双方所需缴纳之税、费，由乙方全额承担税、费。四、付款约定：甲乙双方经协商一致，选择以（B）方式履行本合同……（B）乙方按揭付款约定：1、乙方须于签订本合同时，在丙方的见证下，向甲方支付人民币20000元作为购房定金，该笔定金将在办理该物业产权变更登记时作为乙方向甲方支付的第一部分购房款。2、乙方须于甲方解押之日，在丙方的见证下，向甲方支付人民币290000元作为房款首期款（房款首期款=成交价-定金-预计银行贷款金额）。3、交易余款人民币570000元由贷款银行直接划入甲方在该贷款银行开设的帐户。按揭实际金额以银行审批为准，若实际贷款金额低于乙方申请贷款金额，不足部分由乙方于办理该物业产权变更登记手续之日以现金的方式直接支付给甲方，不能补足的视为乙方违约。六、办理按揭、产权变更登记手续相关约定：1、甲、乙双方须积极配合丙方于2017年2月10日或之前，备齐个人按揭贷款所需相关资料及费用交予丙方，并到场办理按揭等相关一切手续，同时提供相应合法证件。2、乙方按约定交清全款或首期款后（如乙方按揭，在已通过银行贷款审批的情况下），甲乙双方约定于甲方取到房产证后3天或之前，在丙方协助下到该物业所在土地房屋权属登记中心现场办理该物业产权变更手续。5、若乙方以按揭贷款方式购买该物业，则甲乙双方办理银行贷款手续时，需提供资料明细如下（包括但不限于）：……（2）乙方：①身份证原件并本人亲自到场（若已婚，则需提供夫妻双方身份证原件并共同到场）；②户口簿原件；③由户口所在地民政局出具的婚姻证明原件（单身证明或结婚证或离婚证、离婚判决书、离婚后至今单身证明）；④已支付首付款收条原件；⑤已加盖单位公章的收入证明（如已婚，则需分别提供夫妻双方已加盖其单位公章的收入证明）原件；⑥银行出具的乙方银行卡客户交易（流水）查询单。⑦相关贷款费用（包括但不限于评估费、工本费等）；⑧贷款银行要求提供的其他资料。6、丙方作为专业从事房地产经纪的机构，甲乙双方告知如下事宜：……（3）若乙方通过贷款方式购买该物业，乙方应注意以下问题：①如有消费贷款的经历，必须没有逾期还款史，且征信记录正常；②如有两套或两套以上住房在同时按揭还款，贷款利率将上浮，上浮标准以银行现行执行利率为准，同时首付款比例将按照银行标准相应提高；③以上若与申请贷款银行贷款政策不一致的，以银行现行贷款政策为准。七、相关约定：2、甲方须于该物业产权变更登记手续完成或甲方将该物业交付予乙方使用前，付清一切有关该物业之杂费（包括但不限于水/电/天然气/电话/管理/设备开通/物业维修基金及原本应缴纳的银行月供款等），如未付清，丙方有权从房款或物业交割保证金中扣除，并返还乙方。之后一切费用由乙方支付。八、违约责任：1、甲方必须严格按本合同约定时间向乙方交房。如延期交房，甲方须以该物业实际成交价格的万分之二十按日向乙方支付违约金；如延期交房时间超过7日的，则视为根本性违约。乙方有权在征得丙方同意下解除本合同，并有权要求甲方退还乙方已付房款，同时有权要求甲方承担违约金40000元，实际损失超过违约金总额的，按实际损失赔偿。丙方所收取的包括但不限于中介佣金、按揭服务费等，相关费用不予退还。4、甲乙双方中的任何一方拒绝履行本合同或单方违约或违法解除本合同，或因其他违约行为导致本合同无法继续履行或不能履行的，守约方有权要求违约方承担违约金40000元。实际损失超过违约金总额的，按实际损失赔偿。丙方所收取的中介佣金、按揭服务费等相关费用不退还。十、特别约定：（本条内容与其他条款不一致的，以本条为准）1、甲方承诺该房屋为购买所得，非继承、赠予所得，承诺房屋无二次抵押，无查封、冻结债务纠纷，若有不实，所造成的责任及费用由甲方自行承担。2、乙方承诺银行无不良征信记录，无任何逾期问题，无房贷记录，若有不实，所造成的责任及费用由乙方自行承担。3、在现有政策下，乙方出资人民币40000元，该费用包括中介费、过户税费和按揭、担保费，乙方不用出其他费用。另外，合同第七.5条，按文字内容，应是约定甲方交付房屋、迁出户籍的时间或条件的条款，但在条款内未对交付房屋、迁出户籍的时间或条件进行明确。合同签订当日，陈玲支付定金20000元，由谢洪梅出具收条。同日，发诚公司向陈玲出具了收款事由为中介费、按揭费10000元的专用收据。2017年2月16日，陈玲以前述诉讼请求向本院提起诉讼。本案审理中，原告陈玲主张合同无效，其所述理由主要是：1、伍顺群作为房屋所有权人一直未出面，原告无法确认交易是否为伍顺群的真实意思表示；2、合同中存在诸多对原告不利的条款；3、发诚公司作为居间人，不应当参与进房屋买卖的过程；但发诚公司不但参与交易全过程，还草拟提供了对原告不利的格式合同，发诚公司属参与过度。综合诸因素，给原告造成交易风险，故原告提出不再履行合同。三被告对原告该主张均不认可，均认为合同真实有效，同时均表示不同意退还各自所收取款项。关于涉案房屋买卖是否系伍顺群真实意思表示。被告伍顺群在庭审中明确表示其委托女儿谢洪梅办理售房事宜，知晓且认可所签订的合同。被告谢洪梅及发诚公司均称将该委托关系向陈玲进行了明确告知。审理中，陈玲亦称其在2017年2月11--16日间在房屋权属登记机关查询，涉案房屋所有权确实登记在伍顺群名下。同时，原告坚持表示不再履行合同。关于不利条款。原告称，合同是发诚公司提供，系格式合同，其中有太多对原告不利的条款。其称，合同第六.5.（2）条限制原告的意思自治；第六.6.（3）条限制原告对贷款异议选择权；第七.2条与第四条矛盾；第七.5条未约定房屋交付具体时间；第八.1条“实际损失………不予退还”内容未加粗，未提醒；第一.1条内容属于格式条款；第一.1条、一.4条及第三条中房屋交付时所附含物品约定不明；第七.5条与第八.1条对房屋交付时间的约定矛盾；第三.2条与第十.3条关于房屋过户税费的约定矛盾。被告伍顺群及谢洪梅称，合同签订前将相关情况明确告知原告，合同真实有效，不存在交易风险。被告发诚公司称，合同虽由公司提供，但对买卖双方权利义务均有约定，并非偏向某一方。发诚公司在答辩中亦提及，其在春节后催促原告履行合同，原告表示因为首付压力大等原因不愿意要房屋，其后明确表示不要涉案房屋了。关于合同第二条被告应于2017年2月10日前预约提前还款之履行，被告伍顺群称，合同签订后被告就向原贷款银行进行了预约，并定在2017年2月15日进行提前还款。但因原告表示不要房子了，被告还到银行去说明无法进行提前还款。关于合同第六.1条原告应于2017年2月10日提交贷款资料之履行，原告称，因原告认为有风险，故认为没有必要履行此义务。被告发诚公司称，其在收取中介、按揭费时，虽将收款金额10000元的收据交给了原告，但当日实际未收到款，其后是原告男友卢云飞通过支付宝转帐4000元到公司员工罗晓佳银行卡帐上。公司实际仅收到4000元。发诚公司提供了罗晓佳于2017年1月7日至2017年3月14日在中国工商银行的借记卡的历史明细清单，其中2017年1月23日有一笔注明“卢云飞支付宝转账”的4000元收款。原告否认认识卢云飞，否认此款系其所付中介费用以及与本案有关联，坚持称已向发诚公司付10000元中介、按揭费用。上述事实有原、被告举证及庭审陈述为证。本院认为，房屋买卖居间合同系买卖双方及居间人订立的三方合同，同样属于合同相对方之间在平等、自愿的基础上通过协商达成意思表示一致的产物。依法订立的合同，自成立时生效。换言之，如果是有效的合同，合同一经签订，即对各方当事人具有拘束力。本案中，原告陈玲主张合同无效，其所持理由如前所述。本院认为，首先，被告伍顺群确系涉案房屋的所有权人，房屋系以伍顺群名义出售给陈玲；同时，谢洪梅在看房、合同洽商、合同签订过程中均是以伍顺群的代理人身份出现，原告在此情形下签订合同，应是对谢洪梅代理人身份的认可；且伍顺群亦在庭审中对其授权谢洪梅办理房屋出售事宜予以确认；因此，谢洪梅代理伍顺群与陈玲签订房屋买卖合同的行为有效。对于原告所主张合同条款对其有诸多不利，本院认为，就该合同中对原告陈玲和被告伍顺群权利义务的相关约定反映，双方权利义务基本平衡，不存在对一方明显不利的情形；对于合同中未明确的内容，可在合同履行过程中协商补充完善，或依法主张权利；但凭此亦不足以认定合同无效。对于居间人提供合同文本及参与合同订立，属通过居间人达成的二手房买卖中常见之交易习惯，不违反国家法律行政法规强制性规定，亦不构成合同无效。故原告要求判决确认合同无效的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。原告陈玲与被告伍顺群、发诚公司签订的《房屋买卖居间合同》有效，各方当事人应按照合同约定履行各自义务。原告在合同订立后，单方停止义务履行，且以言行明确表示拒绝继续履行合同，原告构成违约。原告违约后，被告伍顺群拒绝退还定金的意思表示，其实质是要求原告承担违约责任，该主张符合合同约定。被告发诚公司拒绝退还已收中介、按揭费用，亦符合合同约定。发诚公司实际收到10000元还是4000元中介、按揭费用，不影响其据合同约定主张权利。被告谢洪梅系伍顺群售房代理人，其非本案涉案合同相对方，亦不是责任主体。据此，原告要求被告伍顺群、谢洪梅双倍返还定金40000元的请求本院不予支持；对原告要求发诚公司退还中介、按揭费用10000元的请求本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十六条之规定，判决如下：驳回原告陈玲的诉讼请求。案件受理费1130元，由原告陈玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 廖有龙人民陪审员 张 玉人民陪审员 邹崇跃二〇一七年八月三十一日书 记 员 陈晓露 关注公众号“”