（2017）渝0112民初12377号
裁判日期: 2017-08-31
公开日期: 2018-02-24
案件名称
李淑会与肖仁寿房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市渝北区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李淑会,肖仁寿
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国劳动法》：第六十条，第一百零七条，第一百一十四条
全文
重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0112民初12377号原告：李淑会，女，1956年2月28日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：寇运龙，重庆远博律师事务所律师。被告：肖仁寿，男，1983年12月15日出生，汉族，住重庆市开县。原告李淑会与被告肖仁寿房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员胡可萍独任审判，适用简易程序于2017年8月16日公开开庭进行了审理。原告李淑会及其委托诉讼代理人寇运龙，被告肖仁寿均到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告李淑会的诉讼请求为：1、判决被告支付原告31320元；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年6月1日原被告签订《门市租赁合同》，约定原告将坐落于渝北区XX街道XX幢XX号门市租赁给被告，租期三年。自2016年6月1日至2019年5月31日；租赁费用第一、二年为每月7000元，第三年租金为每月7500元。同时约定提前解除合同一方应向另一方赔偿未执行期间的房租费总额的18%。被告于2017年6月1日将门市钥匙交还原告，明确表示不再租赁该房屋。被告的行为违反了合同约定，原告遂起诉，要求被告支付违约金31320元。被告肖仁寿辩称：案涉房屋是转租来的。签订合同时，被告未注意合同违约条款。经营一段时间后，被告告知原告生意不好做，原告表示如不做了，1万元的保证金不予退还，违约金不再收取。2015年5月底，被告将钥匙交还原告。房租和水电气也予以结清。双方协商由被告向原告支付违约金15000元，门市的转让费由原告自行收取，原告同意。故被告所交纳的10000元抵扣违约金后，余下的5000元被告同意支付。现原告已将门市另行出租，说明双方当时对解除合同和违约金进行了约定。经审理查明：2016年6月1日，原告作为甲方，被告作为乙方签订《门市租赁合同》，约定甲方将渝北区XX街道XX幢XX号门市租给乙方经营。租赁时间叁年整，从2016年6月1日至2019年5月31日止。缴费办法，签合同时，乙方向甲方交保证金10000元整，然后每季度缴一次。按照先缴费后经营的原则，因此，第一年与第二年每月租金为7000元，第三年租金为7500元。乙方在租用期间所产生的水、电、气及物管费等一切费用均由乙方承担。乙方在租用期间，必须保持甲方门市资产完好，负责该期间的维修和保养。若装修必须事先经得甲方同意，不得影响整体结构，租用期满后，必须保持原有时模样。若乙方到期要终止租赁合同，必须提前三个月告知甲方否则所造成的损失由乙方承担。如继续租赁，在同等条件，乙方有优先权。在租赁期间，乙方不得擅自将门市转租、转让或转借；不能拖欠水、电、气及物管费，不能利用该门市进行违法经营或犯罪活动；不能对房屋进行损坏等，否则10000元保证金不予退还，甲方有权终止本合同，并对所有损坏进行赔偿，如果乙方在租赁期间确实遇到特殊情况，甲方同意转租或转让，但甲方不退还乙方保证金。任何一方未经得他方当事人同意（必须是书面南方），提前提出解除合同，则按未执行期间的房租费的总额18%赔偿他方损失。移交回门市时，必须保持原有的设施齐全完好。被告向原告支付了10000元的保证金。2017年5月底，被告向原告退还了钥匙。被告向原告转账15000元，后被告撤销了转账，原告未收到款项。2017年6月2日，原被告的通话记录中，原告称：你转的账还没有到账？被告通话内容为：钥匙交给你了，找不找钱是你的事情。他说一万是要退的，最多付你2.1万，他说，因为那个违约金是3万1吗。原告称双方当时确对支付15000元违约金达成了一致意见，但前提是被告当时支付。但被告在转账后又撤销转账，没有实际支付违约金，故原告不再同意只支付15000元的违约金。2017年6月17日，原告缴纳了2017年5月16日至5月31日的电费47元；水费14元。被告称水、电的缴纳时间均为每月的17日，其离开时未到缴费时间，无法缴纳。原告另举示了图片七份，证明被告对门外形进行了改变、厨房门把手坏了，开关插座及配电箱损坏。被告对图片的真实性无异议，被告接手时就是这样的，被告只是对门上的LOGO重新制作了，吊顶重新制作，因经营服装生意，故制作了衣架，开关并没有改变。案涉房屋原告已于2017年6月19日另行出租。原告称保证金10000元不应退还，因被告对房屋进行了损坏，没有恢复门市原状，且拖欠水电费。原告诉至本院，要求判如所请。上述事实，有双方当事人的陈述，《房屋租赁合同》，通话记录、水、电费缴费凭证、图片、打款凭条、庭审笔录在卷佐证。本院认为：原被告之间所签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律法规的禁止性规定，应当是合法有效的合同。原告另行举示的图片因被告对真实性无异议，本院予以采信。但其只能证明原告接收房屋时房屋的现状，是否损坏无法认定。对于违约金的金额，从2017年5月底被告已将房屋钥匙交回，原告实际接收房屋且已于2017年6月19日将房屋出租的事实，加之原被告双方均认可双方当时协商的违约金为15000元。故应当认定双方已在2015年5月底协议解除《房屋租赁合同》，由被告向原告支付违约金15000元的事实。至于双方协商的15000元的违约金中是否包含保证10000元的问题，由于被告向原告转账15000元后予以了撤销，说明原被告协商之初双方的真实意思表示均应当是不退保证金10000元的前提下，支付15000元的违约金。也即双方协商的真实意思应当是支付25000元的违约金。对于原告提出的被告欠付水电费及损坏房屋的理由，由于原告已实际接收房屋，在接收时对房屋的现状并未提出异议。水电费的缴纳时间也确为被告实际退房后，也即存在退房时被告无法缴纳水电费的情况，故原告不予退还保证金的理由不能成立，本院不予支持。且即使不退还保证金，不退的保证金也应当是违约金的性质，现被告要求与违约金进行抵扣，应予准许。对于双方通话记录中被告的陈述，由于双方之前已对违约金的金额协商一致，虽被告在录音中作了不利于自己的陈述，原告并没有同意被告的陈述，不能认定双方对违约金金额再次达成一致进行了变更的事实。综上，被告应当向原告支付违约金15000元，超出部分本院不予支持。根据《中华人民共和国劳动法》第六十条，第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告肖仁寿在本判决生效后立即支付原告李淑会违约金15000元；二、驳回原告李淑会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费580元，因适用简易程序审理减半收取290元，由原告李淑会负担145元，被告肖仁寿负担145元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 胡可萍二〇一七年八月三十一日书记员 吴朋爱 微信公众号“”